商业中心物业管理投标书

目录编制依据……………………………………………………………………聚银国际•商业中心物业讲明………………………………………………一、物业交付使用前期顾问服务………………………………………………1、前期介入治理设想，物业服务设计方案 (4)2、拟派专业人员的设想及到岗时刻打算………………………………103、物业建设过程中的各方面专业建议 (13)4、装修治理监管方案和措施 (21)二、技术和服务方案 (44)1、聚银国际·商业中心物业治理要点分析……………………………………………2、聚银国际·商业中心物业治理服务理念、服务定位及治理目标 (5)3、聚银国际·商业中心物业治理服务模式和整体设想…………………………………4、聚银国际•商业中心物业治理组织架构及运作机制…………………………………5、聚银国际•商业中心物业治理制度、档案治理制度及工作打算实施………………………………聚银国际•商业中心物业治理投标书编制依据国务院《物业治理条例》《浙江省物业治理条例》《杭州市物业治理条例》国家及省市有关“物业治理”政策法规聚银国际·商业中心-物业治理招标文件GB/T19001－2008一 ISO9001︰2008质量治理体系GB/T24001－2004一 ISO14001︰2004环境治理体系GB/T28001－2001OHSAS18001职业健康安全治理体系聚银国际•商业中心物业讲明一、物业概况1、大厦位于笛扬路以东，兴越路以南，总建筑面积146794平方米，其中地上建筑面积为114815平方米。

2、建筑指标：用地面积：27875平方米；总建筑面积：146794平方米；建筑高度：A幢（95.95米）,B幢（89.05米）；层数：A幢（25层）,B幢（24层）；绿地率：5%；车位数量：570辆（地下），70辆（地上）；3、要紧功能分布：4、机电设备一览表第一章：物业交付使用前期顾问服务第一节：前期介入治理设想，物业服务设计方案1、治理思路策划对项目及所在区域进行实地考察，通过研读、消化、理解进展商提供的项目可行性报告、初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料，了解项目的规划意图和设计内容，确定项目档次，对物管服务模式进行设计和定位。

2、物业治理方案设计：依照公司的项目操作经验，和针对项目设计的治理服务模式，设计整套物业治理全程运作的有效物业治理方案。

3、治理体系建设：依照公司的成功治理体系，结合甲方项目实际情况，建立规范、专业、有效的物业治理的治理流程、运作程序、服务模式等治理体系。

4.服务规范设立：依照项目实际情况和设计的物业治理方案，本着提高治理和服务水平为目标，确定服务内容和服务量化考核标准，并建立相应的监督考核机制。

5、机构组建(入伙前3月的第一个星期始,以项目开发进度为准)按治理方案依据开发进度与现场实际需求开展下列相应工作项: 1）相关人员配置到位2）办公地点的落实3）食宿情况的落实4）新职员入职的培训5）治理运作制度的建立6）公司规章制度的建立7）各岗位职责、权限的明确8）确定各岗位工作程序与作业规程9）物资的配备与补充10）固定资产类配置11）办公易耗品配置12）治理、生活用房的装修13）职员制服、装备配置14）各类维修工具、设备配置15）交通、通讯工具配置16）标识、标牌的制作6、物业的接管验收(在政府主管部门验收合格后一周内由物业物业服务中心与开发商联合承建单位进行物业接管验收)1)接管验收的预备及接管验收工作打算的制定2)物业移交过程中资料的交接与治理3)房屋的验收与接管4)对接管验收存在的问题提出整改建议5)公共设施的验收与接管6)对绿化工程的接管验收以及对存在的问题提出整改建议7)接管验收的注意事项及遗留问题的处理8)器材的配备与设备设施的完善六、入住组织要紧工作（一）各部门的职责分工与人员配置1、物业服务中心经理负责组织安排入住工作。

2、公共事务部负责具体办理入住手续。

3、财务部负责核收各项入住费用。

4、机电维修部负责收楼时发觉的楼宇整改的跟进和水电的开通工作。

5、安全治理部负责安全与交通疏导工作。

6、环境服务部负责环境的清洁保洁与绿化美化工作。

7、人员配置表（依照现场情况分工编排，略）（二）办理入住手续的外部条件1、已通过竣工验收与接管验收。

2、工程遗留问题差不多得到解决（附：遗留问题尚未解决跟进表）。

3、工程资料差不多齐备。

4、业主档案资料差不多移交完毕，产权确认工作差不多结束。

5、大厦实现差不多使用功能，能够满足日常生活所需。

6、配套设施差不多齐备，建成并能够使用。

7、物业公司依法经营手续差不多齐备。

8、物业治理公司差不多同托付方签订完毕《物业治理托付合同》。

（三）入住的内部预备工作1、办公室及后勤事务——物业服务中心装修完毕——办公设备到位并能有效运作——办公电话通讯畅通——职员宿舍、食堂落实并发挥功能——职员档案差不多建立——物业服务中心正式成立、挂牌——照相人员及器材已落实。

2、VI系统设计——《VI手册》已通过评审。

——职员服装、工作牌办公区标识系统安装到位。

——VI礼品购置完毕。

——入住接待现场标识系统安装到位。

——辖区内外指示标识、指引标识、服务标识差不多安装到位。

——停车场通过安全审查达到合格。

3、印刷或购置以下各类入住表格及物品：——《住户手册》。

——《业主公约》。

——《服务指南》。

——《物业使用讲明书》。

——《物业质量保证书》。

——《入住登记表》。

——《业主交费一览表》。

——《入住物品领用登记表》。

——《入住验房表》。

——《业主家庭情况登记表》。

——《业主大额财产保管申请单》。

——《装修申请表》。

——档案袋。

——法律法规宣传张贴，包括《物业治理条例》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费治理方法》、《住宅室内装饰装修治理方法》、《业主公约》、《前期物业服务合同》以及地点性涉及收费的法律法规。

——温馨提示牌。

4、入伙气氛布置——入口处挂横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。

——设置指路牌，由入口处到物业服务中心。

——挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景。

——张贴醒目的“办理入住手续流程图”。

——治理人员着装整洁，精神饱满并经严格训练。

——办公室内资料摆放整齐有序。

——清洁开荒差不多完毕。

——区内绿化集中整理完毕。

——区内平面显眼设施设备集中维护完毕。

5、其他——制订详细的入伙费用支出打算。

——交房人员差不多过现场模拟演练并熟练掌握接待技能。

——已制订好应急接待预案。

——已制订好突发事件处置预案。

——所有单元门（包括进户门）窗已锁闭，业主钥匙已编号治理。

——电梯爱护。

——入住通知已发出。

——地产交房维修协调小组已成立，施工单位维修责任已落实。

——各项收费项目和收费标准差不多过可行性论证。

——《入住工作倒计时编排打算》已落实。

（四）入住手续办理组织工作1、人员分组落实。

2、入住接待打算（与开发公司沟通）。

3、接待现场功能区分，要紧包括：接待区、客户等候区、资料确认处、交费处、签约处、楼宇验收处、装修手续咨询处、物业经理接待处、洗手间等。

4、入住手续办理程序5、常见问题的解释6、常见问题的处理7、新闻媒体接待与现场拍照安排。

8、业主档案的制作治理工作。

（五）总结组织工作1、统计当日实际入住户数并与打算数量对比。

2、统计接待户数与顺利交房数量，核查交费情况，并按财务规定做好资金保管工作。

3、检讨当日接待工作中的失误与分享成功经验。

4、对培训工作有欠缺的项目进行及时补充，现场统一口径。

5、填写《入住动态表》报主管领导。

6、业主入住一周内，制订回访打算并安排回访。

7、定期统计入住情况并进行分析跟进。

第二节：拟派专业人员的设想及到岗时刻打算一、前期介入时刻：自合同签定之日起，分前期配合、物业治理筹备、入伙装修三个部分。

一般在物业交付前三个月进驻，也能够依照甲方的要求提早介入。

二、前期治理机构配置：第三节：物业建设过程中的各方面专业建议1、项目前期介入1）公司派出专家组一次三天，从业主使用和物业治理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：➢建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业治理；➢设备机房的环境、通风是否满足要求；➢依照环境治理经验及项目规划要求，从物业治理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建筑位置等环境方面建议；➢治理用房位置确定的原则及设计、装修标准，治理用房位置的参考意见以及治理用房的布局；➢依照空调位置设计图纸，从节能和便于治理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修治理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地点提出建议；➢依照日常安全治理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业治理角度提出合理化建议；➢依照现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业治理角度提出合理化建议；➢依照消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业治理角度提出合理化建议；➢批阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业治理养护及有害健康的植物提出调整建议；➢从治安治理、职员生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；➢依照公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的治理与设置内容、应急预案及安全治理、消防需求等方面建议；3）从环保的角度，提出专业建议：依照开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。

4）从创建优秀物业治理项目的角度，依照省级、市级、区级优秀物业治理项目的考核评比标准，对大厦配套设施、设备提出专业的改进建议，以便大厦交付后尽快参加评优条件提供保障。

5）从物业治理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：➢公共部分装修材料的选用；协助进展商对供配电设备进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案建议。

➢协助进展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的智能化系统、综合布线系统、消防系统的产品；➢解答客户关于物业治理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。

➢配合销售期间各类物业治理服务的咨询与解答及现场销售人员的培训。

2、销售配合1)项目销售策略定位的协助分析与建议；2)配合进展商楼宇营销宣传、推广工作；3)依照物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业治理收费政策，以及当地市场情况和客户群体分析，制订合理的物业治理服务费收费标准，在售楼时向业主明示本物业治理收费标准；4)协助进展商进行销售大厅的VI系统设计、大厅布展、销售亮点设计、大厅物业治理服务；5)负责销售大厅、样板房、销售现场的物业治理服务工作，提供良好的销售形象和现场气氛6)协助进展商对房屋销售买卖合同条款进行分析、指导，并提出建议；7)编制《前期物业治理服务协议》和《临时业主公约》，并协助指导进展商与业主签订；8)对进展商本项目销售人员进行物业治理专业知识培训；第四节：装修治理监管方案和措施（一）各部门的职责分工1、物业服务中心经理室负责组织安排装修治理工作。