20060904_上海康城前广场商业项目商业定位报告(中稿)
上海中房三林城商业项目整体规划策略定位报告_83页_XXXX年
整体规划：
从区域功能划分来看，由于2010世 博会的召开，本项目所在区域规划 为三林世博功能区。
区域划分：
按规划，三林世博功能区依托世 博园区建设，以旅游会展和现代 居住为主导功能，下辖南码头路 街道、周渡街道、上钢新村街道、 东明路街道北蔡镇、三林镇，行 政区域面积80.01平方公里。
浦东区域的市场去化优于全市同期的全市，市场运行健康良好。 全年供求比为1：1.14，市场需求旺盛。
区域商圈分析
以易初莲花、世纪联华、华联超市为 依托，形成了三林地区的上南、三林、 东明三大商圈。
发挥了卖场的集聚效应，以卖场为中 心向四周辐射形成商圈。
1.上南路商圈
以三林最主要卖场易初莲花为中心，人气高但是受到物业条件限制，商业形象及业态规划 布局上都同样受到了很大局限性。和周边的九百家具、宝丰服饰城等虽然一定程度上形成了互补， 但是整体显得十分凌乱。
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中心城区 远郊区县
下半年度供应量持续走高，整体供应量集中在非中心城区。商业用 房在不断的向外部区域扩散。
3.成交量分析——成交量平稳，非中心区占主导
商业市场小结：
全市商铺供应向外围扩展，供求比合理，浦东商铺市场需求旺盛，去化良好。 三林地区以大卖场为中心，形成上南、三林路、东明三大商圈。 区域内除卖场外多以社区底层商铺为主，缺乏统一的规划和设计。 三林地区目前整体商业档次相对较低，缺乏品牌支撑。 文化娱乐比较缺乏，综合性商业更是相当的匮乏，是市场的空白。
上海闵行春申景城商务区项目经营功能定位策划报告(上海新联康)2008-55页
闵行·莲花南路项目2007春申景城商务区经营功能定位策划报告申景城项目经营功能定位策划报告目录项目背景[04]第一部分、项目的SWOT 分析[05]项目的优劣、劣势、机遇、挑战第二部分、项目的商业部分经营功能定位原则[10]第三部分、项目的全景功能定位[12]一、项目的商业部分功能内涵设定二、项目的内涵与形象定位三、项目的目标市场定位四、项目的业种组合与规划布局五、项目的经营区域划分六、项目的各类商用面积总量测算七、项目的各类商用面积总量与依据目录第四部分、项目的经营功能定位依据[32]一、项目选择商务商业作为发展目标的依据二、项目以品质生活消费作为重要组成部分的依据第五部分、项目的商业部分营运策略建议[37]一、项目的商业部分招商策略建议二、项目的竞争策略建议第六部分、项目的风险分析[40]一、项目的市场风险分析二、项目的技术风险分析三、项目的财务风险分析后记[48]附录一：商业分级指标一览[49]附录二：零售业态的定义及业态结构特点一览[50]附录三：上海市九种零售业态基本条件一览[54]申景城项目经营功能定位策划报告项目背景春申景城商务区项目所在的上海梅陇镇中部地区，密布高品质社区，客源基础良好。
但是，在拥有消费潜力的同时，本案周边的商业市场还相当不成熟。
整个莲花南路商圈呈现的是满足周边居民生活消费的社区商业特征，对本案精致购物和商务休闲的意向定位不具人气支撑作用。
因而，在未来的经营中，本案必将经历一段痛苦的自行培育市场的过程。
在这样的区域背景下，要开拓商业地产项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。
从而，要求我们必须充分研究细分市场，不仅在商业内涵上推陈出新，同时在物业的形态上也形成区域特色，尽快打造商务休闲、贵族领域的受众印象。
本报告以春申景城商务区的市场综合态势分析为基础，列清市场供应的缺口和竞争者的不足（定位依据），为开发商提供详细的定位策略和操作建议。
申景城项目经营功能定位策划报告PART.1项目的SWOT分析项目优、劣势与机遇、挑战第一部分项目的SWOT 分析SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目的现实情况，是市场竞争分析的常用方法。
外滩项目整体定位与发展战略报告
外滩项目整体定位与发展战略报告一、项目整体定位外滩项目位于上海市中心的黄浦江畔，拥有得天独厚的地理位置和风景资源。
本报告针对外滩项目的定位，以发展成为国际一流的商业、休闲和文化中心为目标。
1.商业中心定位外滩项目将打造成为商业活力充沛的区域，拥有一流的商业设施和配套服务。
通过引入国际著名品牌、高端百货、时尚潮流等商业元素，吸引消费者和企业，形成繁荣的商业氛围。
2.休闲中心定位外滩项目将提供多样化的休闲娱乐设施，包括博物馆、艺术展览、电影院、餐饮街区等。
通过丰富的休闲娱乐活动，吸引市民和游客，为他们提供舒适、愉悦的休闲体验。
3.文化中心定位外滩项目将致力于展示上海的文化底蕴和多元的艺术魅力。
通过举办文化节、音乐会、戏剧表演等活动，吸引国内外文化艺术界的精英和观众，推动艺术交流和文化创意产业的发展。
二、发展战略1.增加商业项目外滩项目将引入更多的国际品牌和知名企业，打造成为引领时尚潮流的商业中心。
通过租佳商业空间、提供优质的服务和增加特色商业活动，吸引更多的消费者和商家。
2.多元化休闲设施外滩项目将提供多种类型的休闲娱乐设施，满足不同人群的需求。
除了博物馆、艺术展览等传统设施外，还将引入国际级的主题公园、儿童乐园等，形成丰富多样的休闲场所。
3.引进文化艺术项目外滩项目将与国内外的文化艺术机构合作，举办高水平的艺术演出和展览。
通过举办文化节、艺术家驻地、文创市集等活动，推动艺术交流和文化创新，提升整体的文化品味。
4.提升服务品质外滩项目将注重提升服务品质，为居民和游客提供更好的用户体验。
加强设施维护和管理，提高服务人员的素质和专业水平，提供便利的交通、安全的环境、优质的服务，为用户创造舒适、安全、愉悦的生活和消费环境。
5.创新与可持续发展外滩项目将积极引进创新科技和可持续发展理念，在建筑设计、能源利用、环境保护等方面进行创新探索。
通过使用智能设备、节能减排等手段，提升项目的可持续性，努力打造绿色、智能的发展模式。
某商业地块别墅项目前期定位报告
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3、浏河镇：有企业400多家，其中外 资企业近100家，民营企业300多家.
4、璜泾镇：规模企业153家（超30亿 元1家，超20亿元1家，超1亿元7家）.
以开发区为龙头的周边经济强镇中，外企数量高 为区域房地产提供产业人口支撑
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
产业规划分布认知
沿沪产业带： 重点培育以高新技术产业导向的现 代制造业基地。大力发展与上海配 套协作产业，抓好精密机械、汽车 配件、电子信息、生物医药、成套 设备制造等战略性产业 中部经济圈： 围绕保持江南水乡特色，全面优化 三次产业，形成特色经济圈。在发 展高新技术、提升传统产业的基础 上，形成纺织服装、轻工食品、模 具机械加工等产业区 沿江港区： 制造业和现代物流业
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数据来源：太仓统计局
从近几年太仓全社会固定资产投资额来看， 太仓市的城市建设步伐不断加快，
投资额始终保持着较高水平的增长速度。
产业发展认知
工业是太仓国民经济的支柱 产业，占到总产值的60％左 右。目前形成了能源原材料 、石油化工、轻工造纸、精 密机械、电子信息、现代物 流等六大优势产业。
城镇居民人均可支配收入 20668 18532 18189 17538 16649 14058 14291 19091 19027 19178 19674
经济发展认知
2007年，太仓市完成 固定资产投资224.31亿 元，比上年增长12.1％ 其中城镇投资完成 162.43亿元，比上年增 长11.7%，占全社会固 定资产投资的72.4%， 同比下降了0.2个百分 点；农村投资完成 54.76亿元，同比增长 29.0％；
第二产业为核心，外资经济占主导 投资环境良好
上海浦西中心写字楼项目市场定位报告
一、前言二、宏观市场综述三、供求分析四、上海市市场租售价格分析五、人民广场淮海中路板块1、供求分析2、租金情况分析3、客源情况分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求六、南京西路板块13></a>.供求分析2.租金情况分析3、客源情况分析3.1高档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求3.2中档产品客户分析i客户来源ii客户行业分析iii客户需求七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析1.层数和体量2、面积和层高3、外立面4、大堂5、电梯6、车位7. 其它内部配套八、政策对写字楼市场的影响1、近期出台政策介绍2、政策的时间效应3、分析九、典型楼盘一、前言随着中国加入世界贸易组织、2010年成功申办世界博览会、F1赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的信心倍增，上海经济的未来将一片光明。
经过近10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的优势。
《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。
2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现，加上上海市政府对跨国企业地区总部推出的优惠政策及2010年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。
回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。
目前甲级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。
甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼。
乙级写字楼整体租售情况不如甲级，中、低档写字楼产品租售价格停滞不前，将逐渐被市场所淘汰，性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。
二、宏观市场综述综合竞争力全国首位：上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
上海五角场商圈市调报告
以环岛为核心，呈一圈五线的星状布局，中心商业区与五条特色主题商业街组成； 集购物、餐饮、娱乐、健身、文化、教育、休闲、展示等于一体，为市级商业中心；
区域规划面积为0.96平方公里，商业面积约55万平方米。
交
通
轨道交通10号线将在今年10月份竣工通车（最迟也在2010 年），将设置五角场站、江湾体育场站、三门路站三个站点， 届时三站点间地下步行系统全打通，大大提升便捷性。
楼层
业态
品牌
F1.F2
百货
H&M等大型零售商已进驻装修
F3 家居、教育培训、 HOLA特力屋等 SPA
F4
餐饮
复茂龙虾、梧桐小镇、港丽餐
厅、韩林碳烧、敦煌小亭、豆
捞坊、萨利亚等
F5
餐饮、娱乐 正装修
F6 特力集团办公场 所
项目概况 整体定位 规划设计 业态配比
城中城
城中城整体平面图
地下一层城中城总面积约45000平米，万达自主招商管理。业态主要 有美食餐饮、服饰、电子数码、电玩娱乐、美容美发、个人护理等。
小
结
业态 购物（服饰、珠 餐饮（包括 宝、日常家居等） 食品零售）
比例
65%
20%
休闲娱乐 8%
数码电器 2%
文化教育 2%
其他 3%
万达广场作为地产巨头万达在上海的第一个商业地产项目，运用“订单地产”模式，沃尔玛国际
业 大型连锁超市、巴黎春天百货、万达国际影城、特力时尚汇、新华书城、上海黄金珠宝城、上海第 态 一食品商店、宝大祥青少年儿童购物中心、大型量贩式歌城等九家主力店分别涵盖了餐饮、购物、
休闲、娱乐等多元业态；同时，４.５万平米的万达城中城对一站式购物中心作了业态整合、补充， 国际连锁餐饮、特色美食、服装服饰等众多业态共赢。
金丰易居：上海周浦商业初步定位及概念性规划方案报告2009 (NXPowerLite)
春城步行街
上海春城商业街
大型社区商业案例 主题商业案例
商业定位 建筑形态
周边环境 租售模式 商业业态 租售价格 备注
以满足小区居民日常生活为主。 整条商业街长约300米，连接着伟业路和莲花南路，住宅底商为主，共2层，底层层高约 5.5m。 闵行莘庄春申板块，周边有易买得、屈臣氏、必胜客、各大餐厅、大型菜市场、医院、幼 儿园、中，小学等。 大润发出租，社区商业销售为主。
距五角场商圈1km，周边有大润发、国美、百安居等卖场，小区居民众多。
九隆坊26000㎡，销售为主（带租约）； 怡富商务广场48000㎡，销售为主； 快捷假日酒店34000㎡，只租不售。
主力店：永乐电器、棒约翰、ITAT、亿翔娱乐游艺中心等及邻近的大润发、百安居。
九隆坊单铺面积为50-100㎡，单价27000元/㎡； 怡富商务广场单铺面积为68-182㎡，单价21000元/㎡； 快捷假日酒店，合作经营。
周浦商业 初步定位及概念性规划
方案报告
金丰易居·普润地产
2009年6月
区域市场环境 市场竞争策略 相关案例借鉴 业态组合方案 初步收益测算 空间落实规划
区域市场环境
周浦商业现状 消费结构特征 未来人口导入
绿地东上海
中邦金座 康桥半岛商业街 大润发
康沈路
周东路
关岳路
周浦 万达
小上海
年家浜路
印象春城 商业
必须有自己主力品牌商家， 从而以距离优势留住区域内 的消费者
依托居住人口数量，发挥低 成本优势
特色定位，特色业态
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
由于本项目在地理位置上属于上海近郊，而且本项目体量不超过10万㎡，故市级中心商业、 区域性商业的案例可以排除在外，不做参考。
上海主要商场案例分析2012
中环商圈 新客站商圈 四川北路商圈 南京东路商圈 张扬路商圈 豫园商圈 南京西路商圈 淮海路商圈 中山公园商圈 徐家汇商圈 新虹桥商圈
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上海地区主要商圈情况
上海地区全市型商业区一览表
商圈名称 档次 代表商家 简介 租金价格
南京东路号称"中华第一街"，昔日以"十里洋场"的美称闻名 远东。如今的南京东路不仅是上海市民休闲购物选择场所之 15000~30000 一，也是到上海的游客必到之地。南京东路的商业结构以中 元/M2/年 档产品为主体，有不少名、特、优商店在这条商业街上成为 百年老字号。 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京 西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、 10000~20000 宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开 元/M2/年 几大顶级休闲广场的坐镇。 淮海路商圈自西藏中路起向西至陕西路为止，南北高架又将 10000~22000 淮海中路分为东、西二段：东段以商厦与写字楼结合的商务 元/M2/年 区为特色，西段以专业特色店中点缀商厦为特点。整条淮海 中路定位以吸引本地中、高档消费群体为主。 昔日的徐家汇以上海的文化中心著称，而今的徐家汇已经成 为上海市最活跃的商业中心之一。徐家汇的商业以各专业商 厦错位经营为特色，有规模宏大的Shopping Mall港汇中心，10000~18000 有集娱乐、休闲、餐饮、文化为一体的美罗城，有以年轻人 元/M2/年 为消费群体的太平洋百货徐汇店，有吸引工薪阶层的六百， 有定位白领的东方商厦与汇金百货。
新客站商圈 中环（真北） 商圈[新兴] 新虹桥商圈 [新兴]
中低档
太平洋百货站前店 以上海火车站为核心，地铁一号线、明珠线在此交汇，成为上海 新亚大包 的交通中心之一，流动人口成为该商圈的消费群体，商业定位中 环龙商厦 低消费。 赛博数码广场 曹杨商厦 伊登服饰广场 虹桥百盛 虹桥友谊商城 嘉顿广场 金虹桥国际中心 新规划网圈，定位为商务区
空港经济区项目商业定位报告(终)20100906
滨海休闲旅游区
津南新城 居住区
塘沽
滨海 新区
开发区
大港
空港区域为天津市区与滨海新区中心连接点，区域地位至关重要。
[区域市场研究]
1、外部交通：距离津滨海国际机场东北2.5公里处，距市区3公里，距港 口30公里，距北京110公里，覆盖9条高速、6条国道、2条连接北京和天 津的高速都从本区域内经过，到天津滨海国际机场开车只需要5分钟。 2、内部交通：内部交通路网发达，与二期地块连通道路施工中，未来可 以快速达到一期核心区域。
[蓝色港湾]
[蓝色港湾经营情况]
经营状况：涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传 奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等。
目标客群：中高档收入人群
市场容量：北京一家 增长前景：地理位置优越，周边为高端小区及使馆聚集区，高收入人群密集，市场发展情况利好。 文化特点：以欧式建筑风格打造浓郁的异域风情，结合国际时尚品牌，营造完美流行购物文化。 经营预测：参照一线城市经营状况，结合项目2万平米体量，考虑到目前区域人群需求以及未来发展 预期，预期年营业额1.5亿元，年人流量100万人次，就业人数650人。
参考成功商业运作模式，引进现代先进的管理技术，打造属于项目自己的特色品牌，成为区 域内知名商业项目。
CCP
都市文化广场
City Culture Plaza
【娱乐】 【观赏】 【商贸】 【美食】 【演艺】 【度假】
[经营安排]
CCP
都市文化广场 City Culture Plaza
娱乐休闲商业区
建筑面积： 约3万平米； 商业布局： 特色餐饮、量贩式音乐、商业演出于一体商业中心 功能作用： 以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对区域高端消费人群，设立高端 综合型娱乐消费点。丰富都市文化广场的的娱乐休闲功能；支持和促进 园区内娱乐经济的可持续发展。 经营方向： 参照天津东方之珠、北京蓝色港湾、上海新天地成功运作模式
项目定位的四个方法汇总
项目定位旳四个措施1、三相交定位法我历来就不相信筹划有什么模式可套。
由于世界上没有两片相似旳树叶更没有两个相似旳项目。
项目不相似是由于定位不同样。
既然筹划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位旳公式，从我第一天开始做筹划，我就感到别扭。
几乎所有旳企业、所有旳筹划汇报都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当时进入地产筹划这一行时旳情景。
那是23年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目旳筹划书，有七、八家代理企业参与竞争，每家企业旳筹划汇报均有三、四大本，当时，我刚进入房地产筹划业，对筹划一窍不通，并且有一种莫测高深旳恐惊感。
望着厚厚旳几大本，我想就这一笔一笔旳写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州旳筹划人真厉害。
我用了一种星期旳时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：本来筹划书是这样写旳，这样写我也行，并且比他们更行。
由于几十本书都同样，提纲同样、分析同样、结论同样，不同样旳是企业名称不同样样。
依葫芦画瓢谁不会？目前电脑这样以便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随即，我把它们旳提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产筹划旳重要内容，但只能是“基本”，一种项目旳筹划不仅仅只是这些东西，项目与项目不同样样，市场与市场天壤之分，一种细节出错就也许满盘皆输，假如真按照这个提纲去填空，那筹划也就失去它存在旳意义了。
而更让人担忧旳是，诸多筹划人主线就不懂什么是宏观，在网上摘抄某些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几种楼盘旳资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证旳分析，就更没有多少人懂得了。
孤立旳、静止旳去分析任何一种原因，都绝不也许科学旳、客观旳寻找到项目旳精确定位。
今年六月，我们在重庆服务旳一种项目在讨论定位时就出现了这种状况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学旳运动场和学生宿舍。