廊坊市物业服务收费管理办法-2015

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2015年4月1日起施行 第一章?总则 第一条?为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《河北省物业服务收费管理实施办法》等法律、法规、规章和政策的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条?本市行政区域内的物业服务收费及监督管理，适用本办法。 第三条?本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。 第四条?本办法所称业主是指房屋（含车库、车位）的所有权人。 物业使用人是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。 物业服务企业是指依法设立、具有法人资格，从事物业管理活动的企业。 第五条?物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则。 提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第六条?市价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责落实国家和省物业服务收费管理政策工作；指导、协调全市物业服务收费管理工作；市区物业服务收费标准的制定和监督管理工作。 县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，按照管理权限，负责本行政区域内物业服务收费标准的制定和监督管理工作。广阳区、安次区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协助作好市区物业服务收费监督管理工作。 ??第七条?市、县（市）房地产行政主管部门会同同级价格主管部门负责本行政区域内物业服务等级标准的制定和监督管理工作。 第二章?物业服务收费方式 第八条?物业服务收费可以采取包干制或者酬金制，具体形式由业主与物业服务企业双方协商约定。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第九条??实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。? 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。? 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：? ???（一）人员费用； （二）物业共用部位及共用设施设备的日常运行和维护费用； 精心整理 页脚内容 （三）物业服务区域清洁卫生费用； （四）物业服务区域绿化养护费用； （五）物业服务区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）管理费分摊； （八）物业服务企业固定资产折旧； （九）物业共用部位及共用设施设备及公众责任保险费用； （十）经业主同意的其他费用。 第三章?物业服务收费管理 第十条?物业服务收费按照物业的类型、提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。 业主大会成立之前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅的物业服务收费实行市场调节价。 物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。国家和省另有规定的除外。 第十一条?实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，按照分等级管理、分等级定价、分等级收费的原则，由市、县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定、公布并适时调整相应的等级基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。具体收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 第十二条?实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务内容、服务质量、服务成本以及当地物业服务收费行业水平等因素，在物业服务合同中约定。 第十三条?实行政府指导价的住宅区公共性物业服务等级基准价格浮动幅度，上浮不得超过该等级基准价格的20%，下浮不限。 第十四条?住宅区电梯运行维护费包括相关日常管理、维护保养、直接物质消耗费用及其他相关检测检验费用。业主大会成立之前，电梯运行维护费标准由市、县（市）价格主管部门按照价格管理权限制定；业主大会成立之后，由业主与物业服务企业协商、合同约定。 第十五条?住宅区供暖换热、供水二次加压运行维护费在未计入供热、供水总成本之前，由业主或者物业使用人向物业服务企业或者相关单位缴纳运行维护费。业主大会成立之前，供暖换热、供水二次加压运行维护费具体管理办法和收费标准由市、县（市）价格主管部门按照价格管理权限制定；业主大会成立之后，由业主与物业服务企业或者相关单位协商、合同约定。物业服务企业或者相关单位应当单独立账，专款专用，滚动使用。 供暖、供水企业已接管物业服务区域内供暖、供水设施的，供暖、供水设施运行费用不计入物业服务支出或者物业服务成本，物业服务企业不得收取相关费用。 第十六条?物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式，以及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。属于政府指导价的物业服务收费标准不得突破市、县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。 第十七条?实行政府指导价的物业服务收费，应报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。因物业服务企业变更、服务标准或者收费标准等调整的，应当重新办理备案手续。物业服务收费备案，应当按照价格主管部门、房地产行政主管部门的有关规定执行。 精心整理 页脚内容 第十八条?开发建设单位应当在销售物业之前根据物业特点和服务要求，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准和物业服务收费标准，并与选聘的物业服务企业在前期物业服务合同中约定。 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 第十九条?纳入物业管理范围已竣工但尚未出售或者未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由建设单位承担。 出售物业交付之日的当月发生的物业服务费用或者物业服务资金，由建设单位承担。 第二十条?业主或者物业使用人应自物业交付之日的次月按月交纳物业服务费用。 物业服务企业与业主有约定的，物业服务费用可以预收，预收期限最长不得超过十二个月。 第二十一条?物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，可暂按购房合同所载的建筑面积计算，《房屋所有权证》与购房合同所载明的房屋建筑面积有误差的，物业服务费用应当多退少补。 改变使用性质的房屋、车库、储藏室等按相应性质用房物业服务费用标准收取。 第二十二条?住宅区内配套建设的幼儿园、小学、社区医疗卫生服务、居委会、派出所、社区活动中心等社区服务设施，非营利性的物业服务收费按照同区域住宅物业服务收费标准执行，营利性的物业服务收费按照合同约定执行。 第四章?其他管理 第二十三条?物业服务区域内的车辆停放服务收费管理，按照国家和省政府价格主管部门的有关规定执行。 对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。 第二十四条?业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装修过程中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）、装修管理服务费、装修电梯使用费。因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害并造成损失的，依法承担赔偿责任。 第二十五条?业主或者物业使用人对房屋进行装修产生的装修垃圾和渣土，可以委托物业服务企业代为清运或者自行清运。委托物业服务企业代为清运的，业主应当承担清运费用。业主大会成立之前，住宅区装修垃圾和渣土清运费标准由市、县（市）价格主管部门按照价格管理权限制定；业主大会成立之后，住宅区装修垃圾和渣土清运费标准由业主与物业服务企业协商、合同约定；别墅以及其它非住宅的装修垃圾和渣土清运费由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 第二十六条?受业主或业主委员会委托，实行小区出入证（卡）管理的，物业服务企业可按制作成本收取工本费。业主大会成立之前，工本费收费标准由市、县（市）价格主管部门按照价格管理权限制定；业主大会成立后，由业主与物业服务企业协商、合同约定。 未经多数业主或业主委员会委托实行小区出入证（卡）管理的，不得收取出入证（卡）费。 第二十七条?物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当向最终用户收取费用，也可委托物业服务企业代收费用。不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。 精心整理 页脚内容 物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托单位收取手续费，手续费标准由双方合同约定，不得向业主或者物业使用人收取手续费等额外费用。 第二十八条?供水、供电、供气、供热等单位或者物业服务企业利用磁卡、IC卡等方式管理销售水、电、气、热等并收取相应费用的，应当免费为业主提供卡片，不得向业主单独收取工本费或者押金。因丢失、损坏等原因要求补发的，可按照工本费向业主或者物业使用人收取费用。工本费具体标准和管理办法按照价格主管部门有关规定执行。 第二十九条?业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会或者物业服务企业有权要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。 第三十条?物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第三十一条?利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。经营收益及使用应当单独记账。 第三十二条?保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费用和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不计入物业服务支出或者物业服务成本。 第三十三条?物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 第三十四条?物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。 第三十五条 物业服务企业应当在物业服务区域内显着位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准及收费依据、12358价格举报电话等，自觉接受业主的监督。 第三十六条?物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳不合理收费部分。 第三十七条?价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。 第五章?监督管理 第三十八条?市、县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，要加强对物业服务企业的服务内容、标准（等级）和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。 第三十九条?价格主管部门、房地产行政主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《河北省物业服务收费管理实施办法》等法律、法规和规定管理、监督物业服务的，由上级价格主管部门、房地产行政主管部门予以纠正，并依照有关规定追究相关人员责任。 第六章?附则 第四十条?业主与物业服务企业在本办法实施前已签订物业服务合同或者物业服务协议（包括前期物业服务合同或者物业服务协议），物业服务合同或者物业服务协议尚未到期的，可仍按原合同或者协议约定执行；物业服务合同或者物业服务协议已经到期，业主与物业服务企业没有重新签订合同或者协议，本办法实施后物业服