地上定着物及相关财产估价知识(一)
房地产估价复习材料版
"房地产估价理论与方法"复习题1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构承受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进展分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿效劳，他有担当法律责任。
2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；答：本质：评估房地产价值现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建立用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。
3 房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多阻碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进展代替市场的估价。
房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。
4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询效劳，其他财产估价主要限于价值评估本身。
5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。
房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处6 房地产含义的总结〔P46〕房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。
土地估价管理办法
土地估价管理办法（草案征求意见稿）第一章总则第一条为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。
第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。
土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。
第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：（一）制定土地估价管理的规章制度；（二）规定土地估价师资格条件；（三）规定土地估价机构从业条件；（四）确定土地估价的程序和方法；（五）监督、指导土地估价行业自律管理；（六）法律、行政法规规定的其他职责。
第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。
第二章土地估价师第七条国家实行土地估价师资格认证制度。
土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。
第八条土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。
申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件：（一）获得土地估价师资格证书；（二）满足土地估价师继续教育学时规定；（三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务；（四）经实践考核合格。
《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二）、（三）项规定条件的，可以申请执业登记。
第九条土地估价师实践考核包括专业实践和专业考核。
土地估价师应当在土地估价机构接受不少于2年的专业实践。
专业实践期满后，可以参加专业考核。
房地产估价规范(附条文说明)
房地产估价规范（附条文说明）远方的客人请你留下来春城昆明欢迎你祝各位考友顺利通过考试，金榜题名！中华人民共和国国家标准房地产估价规范Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999主管部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年6月1日中国建筑工业出版社 1999 北京前言国家标准《房地产估价规范》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订\房地产价格评估技术规程\的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。
本规范经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。
本规范在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。
本规范由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。
在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规范》管理组（地址：北京市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。
国家标准《房地产估价规范》的主编单位：中国房地产估价师学会。
参编单位：建设部政策研究中心、广东省房地产估价师学会、中山大学岭南学院、华中师范大学经济学院、清华大学房地产研究所、北京大学不动产研究鉴定中心、北京市房地产价格评估事务所、上海市房地产评估中心、深圳市物业估价所等。
本规范编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、沈建忠、陆克华、刘锦红、刘洪玉、冯长春、杨于北、杨国诚、沈彦京、康小芸、田耀东。
估价对象基本状况、区位状况、实物状况和权益状况的描述要点
（3）景观：例如，水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。
周围环境和景观通常用文字并附照片来说明。
4．外部配套设施
（1）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。
（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。
（3）地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
（4）地形：说明是平地还是坡地等。
（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。
（4）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。
3．周围环境和景观
（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别是其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所、汽车加油站等。
5．用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途、预期用途。
6．权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。
二）房地产区位状况（区位描述）
1．位置
（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。
土地估价专业知识大纲2020 年 6 月
一、土地的概念.........................................................................................................1 二、土地与自然资源................................................................................................ 1 三、土地的分类.........................................................................................................2 四、土地实体及特征................................................................................................ 4 五、土地权利.............................................................................................................4 六、土地法律与政策................................................................................................ 5
房地产估价理论与方法-12_真题(含答案与解析)-交互(132)
房地产估价理论与方法-12(总分100, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)1.下列不属于房地产区位因素的是( )。
SSS_SINGLE_SELA 交通B 用途C 环境D 楼层分值: 1答案:B[知识点] 区位因素2.某宗房地产的土地总价为5000万元，建筑层数14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为标准层，每层建筑面积为1240m2。
建筑覆盖率为60%，容积率为5.5。
则该宗房地产的楼面地价为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2272.72B 2727.22C 2880.18D 4032.26分值: 1答案:A[知识点] 单位价格和楼面地价3.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
SSS_SINGLE_SELA 22B 28C 38D 50分值: 1答案:B[知识点] 路线价法4.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/m2。
SSS_SINGLE_SELA 2139B 2146C 2651D 2659分值: 1答案:D[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法5.某块临街深度30248m、临街宽度20m的矩形土地，总价为125万元，现有一相邻矩形土地，临街宽度为25m，根据四三二一法则，其土地的总价为( )万元。
SSS_SINGLE_SELA 88B 121C 109D 156分值: 1答案:C[知识点] 路线价法6.下列( )不是影响房地产价格的国际因素。
担保法第三十四条的内容、主旨及释义
担保法第三十四条的内容、主旨及释义一、条文内容：下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
二、主旨：本条是关于抵押财产范围的规定。
三、条文释义：根据本法的规定，下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。
抵押人所有的房屋，指抵押人依法享有所有权的房屋。
包括：1.私有房产。
比如，城市居民个人建造的房屋，自然人、法人购买的住宅、别墅和其他商品房，外国人在中国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅用房等。
2.集体所有房产。
比如乡镇企业的厂房。
3.企事业单位投资建购的房屋。
比如企事业单位自建和购买的工商业用房、职工住房等。
根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定：依法取得的房屋所有权可以设定抵押权。
抵押人所有的其他地上定着物。
指抵押人依法享有所有权的附着于土地之上的除房屋以外的不动产。
包括：1.抵押人所有的林木，比如，房前屋后属于公民个人所有的树木、公民个人在自留山、自留地和荒山、荒地、荒坡上种植的林木，集体所有的用材林、经济林、防护林、炭薪林等。
2.抵押人所有的地上构筑物。
比如，集体所有的砖瓦窑、石灰窑，企业的天车、工艺流程生产线，单位所有的烟囱、水塔、游泳池、雕像等。
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。
抵押人所有的机器，指抵押人依法享有所有权的各种机器设备。
比如，工业企业的各种机床，计算机、化学实验设备、仪器仪表设备、通讯设备，海港、码头、车站的装卸机械，农村集体经济组织所有的拖拉机、收割机、脱粒机等农用机械等。
抵押人所有的交通运输工具，指抵押人依法享有所有权的用于交通运输的飞机、船舶、火车、各种机动车辆等。
第一章_绪论 估价
1 绪论1.1 概述随着经济体制改革的深化和对外开放政策的实行，我国房地产估价行业从小到大，已经发展成为社会主义市场经济中不可缺少的组成部分，在土地使用权出让、房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债）、租赁、抵押、典当、保险、课税、农民集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿、损害补偿、分割、合并、纠纷、涉案以及资产拍卖、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、股份经营、承包经营、改制、上市、企业清算、政府财产管理等方面，房地产估价成为保护资产所有者、使用者和经营者及有关利益各方权益的一个重要手段。
1.2 房地产的概念1.2.1房地产的整体概念1.2.1.1 房地产的定义房地产（real estate ，real property）是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
土地是指地球的表面及其上下的一定空间。
建筑物包括房屋和构筑物。
其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
实物是房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的结构、设备、装修、外观，土地的形状、基础设施完备程度、平整程度等。
依托于物质实体上的权益主要有所有权、使用权、抵押权、租赁权等。
其中，所有权是指在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。
使用权主要是土地的使用权，是指国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利。
租赁权是指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。
抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。
物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益。
同一物质实体的估价对象房地产，如果附着于其上的权益不同，评估出的客观合理价格或价值会有所不同。
2010年全国土地估价师资格考试大纲
2010年全国土地估价师资格考试大纲全国土地估价师资格考试委员会编前言为指导应考人员了解2010年全国土地估价师资格考试的内容和要求，全国土地估价师资格考试委员会组织编写了《2010年全国土地估价师资格考试大纲》。
本大纲是对2010年全国土地估价师资格考试内容及要求的总规定。
按照国家对考试的有关规定，本大纲根据土地估价师资格考试的目的和获得土地估价师资格所需具备的专业知识和水平的要求编制。
土地估价师资格考试以本大纲为依据命题，试题具体内容及标准答案依照已有的知识体系和现行法规、标准客观产生。
试题及标准答案由全国土地估价师资格考试委员会认定和解释。
全国土地估价师资格考试不指定教材，相关推荐书目只是学习的参考而不是考试的依据，因此，应考人员应根据本大纲的内容和要求自行组织学习并掌握、熟悉、了解有关知识。
本大纲由十四部分考试内容及附录组成。
其中，考试内容包括土地基础知识、土地管理知识、地价理论、土地估价方法、宗地估价实务、土地分等定级与基准地价评估等实务、地上定着物及相关财产评估知识、土地相关税收知识、金融知识、会计与统计知识、土地与房屋测量知识、城市经济与城市规划知识、地产开发与工程造价知识、土地估价行业管理知识等；附录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准，行业自律文件，以及试题题样等。
本大纲分为考试目的、考试范围和考试基本要求。
其中，考试范围是考试内容的根本依据；考试基本要求是对考试范围中知识点的掌握程度的要求，具有指导意义。
全国土地估价师资格考试委员会2010年3月目次前言第一部分土地基础知识一、土地的概念二、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识一、土地管理的概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法第五部分宗地估价实务一、土地估价程序二、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第十部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十一部分土地与房屋测量知识一、测量的基本知识二、土地测量三、房屋测量第十二部分城市经济与城市规划知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十三部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价第十四部分土地估价行业管理要求附录一：参考资料一、有关法律、法规和规范性文件二、技术规程和标准三、行业自律文件附录二：试题题样第一部分土地基础知识一、土地的概念（一）考试目的测试应考人员对土地的内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。
2015年土地估价师实务资料：地价水平值
2015年土地估价师实务资料：地价水平值一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、土地的自然特征包括__。
A．位置固定性B．面积有限性C．供给的稀缺性D．功能永久性E．人为特征2、某房地产开发公司于2006年10月1日将某块土地的使用权以300万元的价格转让出去，计算增值额时，允许扣除项目金额为216．65万元，则该公司在这笔土地交易中应缴纳的土地增值税为__万元。
A．150.00B．90.00C．83.35D．25.013、用市场比较法评估土地得到的价格称为__。
A．比准价格B．交易价格C．基准地价D．出让底价4、非国有企业兼并国有企业涉及的划拨土地使用权，应当采取__方式处置。
A．出让或者租赁B．保留划拨用地C．土地使用权授权经营D．国家收回土地使用权5、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地__的商服活动。
A．全部B．1/2C．1/3D．1/66、在城市规划中，过境公路的布置一般采用形式。
A：斜交和正交B：切线和环线C：立体交叉D：平面交叉E：土地7、不动产可行性研究的必要内容具体包括__。
A．项目概况B．市场分析和需求预测C．项目预期收益D．规划方案的优选E．开发进度安排8、新开发区建设初期，房地产市场尚未形成，土地收益也没有，此时更适合运用对土地估价。
A：市场法B：成本法C：收益法D：假设开发法E：时间因素9、评估对象土地上的受政府规划的限制。
A：建筑高度B：建造成本C：建筑物装修档次D：物业管理方式E：时间因素10、是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。
A：土地租赁权价格B：土地使用权价格C：土地所有权价格D：土地抵押权价格E：时间因素11、已知年利率是6%，存款额是3000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率一是__。
A．6%B．3%C．6．09%D．8%12、建筑物的重置价格等于。
A：估价时点上旧有房屋的建筑成本B：估价时点上房地产交易价格与地价的价值C：估价时点上重新建造房屋所需的建造费用加平均利润D：重置成本和折旧成本之和E：时间因素13、在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值大于原资产账面价值，差额应．【2006年考试真题】A：冲减资本公积B：计提资产减值准备C：冲减盈余公积D：计人当期营业外收入E：土地14、土地价格是土地权利和的购买价格。
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地上定着物及相关财产估价知识(一)
一、判断题A对B错
1. 多层建筑是指4～6层的建筑，多为居民住宅楼、普通办公楼等。
答案：A
2. 一般情况下，随着逐年计提折旧的增加，建筑物的价格将越来越高。
答案：B
3. 楼面和地面都包含多个构造层次，其中结构楼板是楼面的基层。
答案：A
4. 根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。
答案：B
5. 多层建筑一般是指1～5层的建筑。
答案：B
6. 钢筋混凝土结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的工业厂房等。
答案：B
7. 工程图样一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0.000”表示。
答案：A
8. 单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。
答案：A
9. 收益法不适用可单独核算收益的生产流水线(成套设备)。
答案：B
10. 定位轴线是指确定各主要承重构件相对位置的基准线。
答案：A
11. 不同区域之间人工及材料的差异，使同样的建筑物表现出不同的地区价格。
答案：A
12. 砖混结构建筑物的层数一般在6层以下。
答案：A
13. 建筑和设备工种图样注明比例尺，一个图形一般只采用一种比例尺。
答案：A
14. 标高的单位用米记，按国家标准规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。
答案：A
15. 框架结构的建筑物是以柱、梁、板组成的空间结构体系作为骨架的建筑。
答案：A
16. 结构施工图必须注明比例尺。
答案：B
17. 收益补偿法其实就是收益法用于土地定着物估价。
答案：A。