某花园小区物业管理服务实施方案(doc 8页)
物业管理案例
同年物业公司多次向张先生催交７一10月的物业 管理费计1200元,张先生以物业公司管理疏漏.未尽到 管理职责为由,拒不交纳物业管理费.物业公司无奈,将 张先生起诉至法院,要求张先生交约所欠物业管理费 并承担违约责任物业公司诉称,物业公司履行了双方 签订的物业管理协议,张某亦应履行协议约定的义务, 支付物业管理费,同时要求张某承担相应违约责任张 称物业公司未能履行安全职责,由于管理不善才导致 自己财产损失,因此不同意交纳物业管理费。
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十二.保管合同纠纷案
【案情】: 1996年5月王先生购买了一辆奔驰车，并向 保险公司交纳了保险费。王先生每天上班将车停放在 公司办公楼停车场，由该停车场的物业管理公司向王 先生提供一个车位，王先生按月向物业公司缴纳车辆 保管费120元，当该车辆出入公司停车场时，应向物 业公司保安人员交收《出入证》，出入证上写明：进 入停车场领取此证方可入内，汽车驶出应交回此证方 可放行。1997年6月4日下午2时，王先生返回公司将 车放入停车场位，并在入口处领取了出入证，晚5时 取车时发现车不见了，王先生向物业公司反映情况， 物业公司通过询问保安人员得知，当日下午4时，一 男子将车开走，在出口处时保安要求其交回出入证， 该男子称出去接人马上回来，保安便予以放行。
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物业公司认为,发现问题后,物业公司已履行了职 责,门窗损坏是因二楼住户及公安机关要求下进行的, 且为防止损失扩大,物业公司对其物品进行了抢救,发 生水灾完全是由于三楼住户自己外出无人看护造成的, 物业公司不同意赔偿.三楼住户找到二楼住户,二楼住 户称,门窗损坏是为了进入三楼住户家中,也是为了将 损失减少到最小程度,不同意三楼住户提出的赔偿要 求.经三方多次协商未果,三楼住户便将物业公司及二 楼住户起诉至法院.
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关于花园小区物业服务企业选聘方案的公示
关于花园小区物业服务企业选聘方案的公示
本小区由前期物业服务企业XX新桥物业管理有限责任公司负责管理，现处于前期物业管理阶段。
根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《XX市物业管理条例》和本小区《业主大会议事规则》、《管理规约》的规定，本小区将于20xx年6月13日~7月6日采用书面征询意见方式召开业主大会表决选聘物业服务企业方案，现将5月18日下午业主代表大会讨论、多次业主委员会扩大会议修订的物业服务企业选聘方案（征求意见公示稿）公示。
公示文件：《XX**花园小区物业服务企业选聘方案》（征求意见公示稿）
公示期限：20xx年6月5日~6月12日17：00
请广大业主对物业选聘方案（征求意见公示稿）内容提出书面修改意见，以便业主委员会完善修订物业选聘方案。
本选聘方案（讨论稿、征求意见稿）已经两次送达区房管局、南湖街、社区居委会征求意见，并在网上公告。
截止6月3日尚未收到三单位的任何书面指导意见。
任何书面意见或建议请提交业主委员会办公室设立的意见箱，或者送交业委会委员或选聘代理机构。
联系方式：
1、送交业委会办公室。
联系电话：******
2、送交选聘代理机构。
联系电话：1***2
联系人：**秘书长
E-mail: **
3、公开提交小区QQ群。
QQ群号：16--2。
申请入群时须亮明门牌号及业主姓名。
XX市XX**花园小区业主大会业主委员会
20xx年6月3日
抄报：**区人民政府**街办事处
武昌区住房保障和房屋管理局物业管理科
抄送：武昌区南湖街都市桃源社区居民委员会
此件向全体业主公告。
花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票(公示稿)标准范本
编号：QC/RE-KA4909花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票(公示稿)标准范In the specific resource conditions, according to the specification, and the effect of the completion of the record, the formation of experience, to provide a reference for future programs.（执行方案示范文本）编订：________________________审批：________________________工作单位：________________________花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票(公示稿)标准范本使用指南：本执行方案文件适合在为明确的目标或目的，在特定的时间、预算、资源条件下，依据规范完成，并把完成时所达到的有形或无形的效果记录，形成经验或者总结，使用数据记录并为以后的方案提供参考。
文件可用word任意修改，可根据自己的情况编辑。
花园小区业主大会物业服务企业选聘方案表决票(征求意见公示稿)编号：业主大会表决票选项：(请在选择项前的内打“√”，单选有效，多选无效，不选视为同意参与投票的多数业主意见)一、是否同意本物业服务企业选聘方案?(物业服务企业选聘方案表决稿请向所在楼幢业主代表或者业主委员会办公室索取) □同意□反对□弃权二、鉴于前期物业公司--新桥物业管理有限责任公司未在规定时间提交续聘物业服务方案、人员配置方案、成本测算方案和物业服务合同草案，前期物业公司丧失续聘资格。
请业主表决，是否同意在公开竞聘中将--新桥物业管理有限责任公司排除出竞聘候选企业?□同意□ 反对□ 弃权业主签名：地址：栋(号) 单元室建筑面积：平方米，联电电话：签字日期：20xx年月日请业主或者其委托代理人收到物业选聘方案表决票后，在7月6日14：00之前将表决票投到密封的投票箱中，或者交业主代表或业主委员会成员手中。
物业管理服务内容(15篇范文)
物业管理服务内容（15篇范文）（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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办公楼物业管理方案(必备6篇)
办公楼物业管理方案（必备6篇）（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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物业管理案例集二
物业管理案例集二【案例一】某花园A 栋 1604 房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。
李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币 108605 元。
某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。
而且该物业公司也已按合同要求配置了 24 小时安防人员，案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。
因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币 3000 元。
【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。
被告某物业管理公司虽在合同中承诺 24 小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。
被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了 24 小时安全防范值班。
李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。
被告某物业管理公司自愿补偿人民币 3000 元，于法无悖，可予准许。
故做如下判决：（1）原告要求被告赔偿人民币 108605 元的诉讼请求不予支持。
（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币 3000 元。
一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。
二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。
一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。
某某花园安全保安管理方案
某某花园安全保安管理方案某花园平安保安管理计划平安保安管理是保障所辖物业区域内财物不受损失、人身不受损害,保障业主生活秩序正常而举行的一系列活动。
为切实做好zzXX花园的平安保安工作,我们确立了"人防为主,技防为辅、全面防范"的治安管理思路,制定切实可行的平安保安防范措施,确保管理无盲点,治安无事情并严格根据南京市服务等级中的四级标准来执行和为业主服务。
一、日常平安管理1、保安队伍管理平安保安队伍建设按"高标准、严要求"的指导思想,严抓聘请、培训、上岗、考核等关键环节,实施"准军事化管理"。
与专业小学、部队建立人员输送关系,保安员以聘请专业小学毕业生和退伍军人为主,年龄绝大多数为30岁以下。
定期组织保安员进行政治思想教导及物业管理学问和业务技能的培训,保证保安员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。
建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制,在年终考评中,采取8%的淘汰率,保持平安保安部伍的高素养和战争力。
日常工作中要求队员统一穿戴公司的保安员服装,戴好工作牌,带好平安管理器械,队员精神饱满。
2、平安巡逻防范管理⑴、实施24小时全面防范,"三岗"结合,即巡逻岗、保卫岗、机动岗三岗联合防范,做好点、线、面的协作与互动,确保无治安死角。
⑴、保安巡逻统筹布置,按照zzXX花园的地形、地貌、建造及功能布局,合理制定zzXX花园的平安保安巡逻路线与时段,并随时对巡逻举行有效监控。
⑴、在做好人防、物防的基础上,逐步完美zzXX花园的智能控制中央网络和智能化安防系统,充分发挥人防、物防、技防三防结合的优势。
⑴、养好巡逻签到的习惯,按照小区的详细状况,结合平安防范的要求,在小区设置一定的巡逻签到点,每一小时巡逻签到一次,确保小区每个角落都有保安队员每小时巡逻到,增强了小区的平安系数。
3、门岗的出入管理⑴、加强、规范物品出入管理,有效控制偷盗等治安案件,维护区内用户利益。
物业人员管理制度(推荐22篇)
物业人员管理制度（推荐22篇）物业人员管理制度第1篇一、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令和有关政策，遵守公司各项规章制度。
并组织保安员认真学习国家的法律、法规；二、牢固树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨和“忠诚公司，爱岗敬业”的职业道德；三、主持保安部门的工作，安排、组织好保安人员的值班、巡视工作，向物业管理部经理负责；四、负责保安部门的年度和日常工作计划，检查并督促实施；五、组织保安人员的政治和业务学习、训练并严格管理；六、熟悉各小区各门点、重点保卫部位，并随时巡查保安工作；七、公司、物管部门或地方相关部门临时交办的工作任务。
物业人员管理制度第2篇1. 员工守则：(1) 遵守客户、公司制定的各项规章制度，服从公司安排、调动。
(2) 热爱工作，团结友爱，文明礼貌，实事求是，工作积极。
(3) 坚守岗位，忠于职守，按时上、下班，不拉帮结派，损公肥私;不得擅自离岗、脱岗、迟到、早退。
(4) 上班时统一着装，保持良好的精神面貌，态度热情，服务周到。
(5) 上班时统一说普通话，不准讲粗话、脏话、家乡话。
(6) 上班时不能随地吐痰、吃零食、吸烟，不得大声喧哗、聊天或看书、看报、做与本职工作无关的事情。
(7) 员工代表公司形象，在与你所服务的人员发生冲突时，不得顶撞，尽量保持克制，不得将个人情绪带到工作中去而有损公司形象。
(8) 在岗位上要认真工作，不得做与工作无关的事情，与同事和上司相互配合，努力做好上级安排所定任务，并按时保质保量完成工作失职或不安全因素，保持工作效率达标。
(9) 不得盗窃公司、客户、同事的财物，一经发现，照价赔偿和承担全部处罚，扣除当月工资作抵押，并作开除处理，情节严重送公安机关处理，未经允许，不得向外泄漏公司和客户的机密。
(10)工作时积极巡视自己的工作岗位，不同的情况要施以不同的清洁方法，对于不易清洁的要尽量想办法，如不能处理的要及时告知现场主管或领班，不得因故而推卸责任(11) 如在检查卫生不合格者，分别给予批评教育、扣奖金、辞退处理。
物业管理员的安全工作计划(通用14篇)
物业管理员的安全工作计划（通用14篇）物业管理员的安全工作计划（通用14篇）篇一1、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。
3、跟进部分绿化植物的补种和改造。
4、做好外围红线报警的使用与维护，包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。
5、制定安全警报现场跟踪与核实，明确解除警报及记录操作相关要求，避免作业疏忽。
6、督促做好12-15幢相关附属工程，包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。
7、跟进落实好会所泳池的开张营业，并做好相应的管理与维护工作，包括门票发售、泳池水质处理等。
8、跟进做好商品楼健身器材的安装。
9、督促做好各种费用的追收。
1、回顾三个商品楼从去年7月份以来各方面情况，以对比分析、寻找差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
2、制定《保安器材管理规定》，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等，并认真贯彻实施，明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合理使用现象。
3、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，明确租赁服务意义目的，统一思想，集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程，确保工作正常进展。
4、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。
5、以专题会议形式，组织三个商品楼管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格，明确责任关系，杜绝各种同类负面案例再次发生，全面提高管理服务质量。
1、拟定"某某华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施，为创建"市优"工作打好基础。
2、做好个别岗位人员调整和招聘工作(如:绿化组长到位、管理处负责骨干到位等)，确保项目工作正常运行。
4、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装；并督促管理处及时颁发通知，要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续，该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。
物业管理案例
某新建住宅小区于2022 年4 月1 日交房，至11 月底业主已全部入住。
前期物业管理由建设单位选聘甲物业服务企业管理，签了两年的合同。
由于甲企业管理制度不规范，管理人员不到位，因此管理水平与先前的承诺差距较大，业主们很故意见。
要求召开业主大会。
在街道办事处指导下，业主大会顺利举行。
经表决允许解聘甲物业服务企业，新聘乙物业服务企业，并签了物业服务合同。
但甲公司认为自己的合同尚未到期，业主大会的做法违约，拒绝乙公司不能进入小区。
所以资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
分析本案，请回答：(1)该小区能否成立业主大会？成立业主大会的程序是什么？(2)该小区业主大会是否违约？为什么？(3)甲公司有哪些错误之处？(4)甲乙两家物业服务企业应当怎样进行移交和检查验收？内房屋出售并交付使用的建造面积达到百分之五十以上即可成立业主大会。
而本案业主已多数入住，因此已经达到业主大会的成立条件。
前期物业服务合同。
而前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
1)管理制度不规范，管理人员不到位，使管理水平与先前的承诺差距较大；2)阻挠乙公司接管小区，导致资料移交和物业承接查验等工作都无法进行。
施设备和相关的人、财、物。
乙公司承接该小区物业时，应当对房屋及配套设施设备和相关场地进行检查验收，并对业主委员会转交的相关资料进行核对接收。
某小区的物业服务收费是包干制。
业主委员会成立一年后，要求其选聘的物业服务企业发布全部收支帐目，包括人员工资、办公经费、维修资金、车辆停放收入及企业利润，并提供发票原件，接受审核。
物业服务企业则认为自己是实行包干制的，收支帐目属自己的经营性行为且涉及商业秘密，对业主委员会的要求予以拒绝。
问题一：请简述包干制的含义。
问题二：业主委员会可以要求物业服务企业发布全部收支账目吗？为什么？问题三：维修资金的账目应发布哪些内容？包干制的含义：业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，企业自负盈亏的一种物业费支付方式。
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某花园小区物业管理服务实施方案(doc 8页)
眉县安居物业管理服务有限公司
花园小区物业管理服务实施方案
第一章安居物业管理服务有限公司概况
眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。
1-2. 公司内部机构设置
公司设经理一名，下设四个职能科室：
物业公司组织机构设置及各科室人员配置
经理
服务科
办公室工程科秩序科
眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。
东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
建筑总面积158675m2。
小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。
小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。
小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。
小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积156051 m2。
小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。
目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。
2-2.物业特点
该物业具有以下特点：1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。
2-3物业管理分析
征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁
服务需配备两班服务人员。
秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。
三、物业管理方案
3-1、服务结构
本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。
我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。
3-2管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。
经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27 人。
日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。
3-3物业服务的内容和标准
3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
保洁服务内容和标准
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
二、房屋共用部位
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
三、来及处理与收集
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。
秩序服务内容和标准
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
绿化服务内容和标准
1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。
3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。
车辆管理内容和标准
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。
维修服务
1、保修
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。
②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。
③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
2 、有偿服务
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工
作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。
维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。