北京市土地储备和一级开发暂行办法
北京市国土资源局关于公布废止和失效的规范性文件的通知(第二批)-
北京市国土资源局关于公布废止和失效的规范性文件的通知(第二批)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北京市国土资源局关于公布废止和失效的规范性文件的通知（第二批）市国土局各分局、局机关各处室、局属各单位：为贯彻落实法律法规统一的原则，我局对2007年12月31日前制定的规范性文件进行了清理。
经2008年12月30日第41次局长办公会讨论通过，决定对主要内容与现行法律、行政法规和政府规章不符的，以及适用期已过的72件规范性文件宣布废止和失效，现予以公布。
附件：1．废止的规范性文件目录（47件）2．失效的规范性文件目录（25件）二○○九年元月十四日附件1：废止的规范性文件目录序号文件名称文号说明1北京市房地产管理局关于转发《北京市房地产抵押管理办法》的通知京房地籍字[1994]第238号审批事项与现行规定不一致2北京市房地产管理局关于实施《北京市房地产抵押管理办法》有关问题的通知京房地籍字[1994]第239号审批事项与现行规定不一致3北京市房地产管理局关于进一步贯彻《北京市房地产抵押管理办法》有关问题的通知京房地籍字[1994]第357号审批事项与现行规定不一致4北京市房地产管理局关于执行《北京市房地产抵押管理办法》若干问题的通知京房法制字[1994]第412号审批事项与现行规定不一致5北京市房地产管理局《关于加盖专用章的通知》京房产籍字[1994]第212号已被北京市国土资源局《关于启用土地登记专用章的通知》（京国土籍[2005]249号）替代6北京市房地产管理局《关于转让原划拨土地使用权须申报登记并补办有关出让手续的通知》京房地字[1992]第334号行政许可审批事项与现行规定不符7北京市房地产管理局、北京市财政局《关于在本市危旧房改造及城镇成片开发区办理建设用地划拨手续时收取土地使用权出让预定金的通知》京房地字[1993]524号行政许可审批事项与现行规定不符8北京市房地产管理局《关于启用房地产抵押专用章的通知》京房产籍字[1994]第408号已被北京市国土资源局《关于启用土地登记专用章的通知》（京国土籍[2005]249号）替代9北京市房地产管理局《关于抵押房地产为他人担保办理抵押登记有关问题的通知》京房地权字[1996]第118号已被北京市国土资源局《关于进一步规范我市国有土地登记工作的通知》（京国土籍[2007]498号）替代10北京市房地产管理局关于对颁发《国有土地使用证》必须进行严格审核的通知京房产籍字[1995]第475号已被北京市国土资源局《关于进一步规范我市国有土地登记工作的通知》（京国土籍[2007]498号）替代11北京市房屋土地管理局关于《国有土地使用证》加盖专用章的通知京房地权字[1996]第095号已被北京市国土资源局《关于启用土地登记专用章的通知》（京国土籍[2005]249号）替代12北京市房屋土地管理局关于实施《北京市建设征地农转工人员安置办法》有关问题的规定京地发（地）[1994]第1号与《北京市建设征地补偿安置办法》（市政府148号令）不符13北京市房屋土地管理局《关于加强我市房地产抵押管理工作有关问题的通知》京房地权字[1998]第281号已被北京市国土资源局北京市建设委员会《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍[2007]751号）替代14北京市房屋土地管理局《关于进一步加强北京市划拨城镇建设用地管理的通知》京房地地字[1996]第278号已被北京市国土资源局《关于加强国有土地使用权划拨管理工作的通知》（京国土用[2007]21号）替代15北京市划拨城镇建设用地工作程序（试行）京房地地字[1996]第256号行政许可审批事项与现行规定不符16北京市房屋土地管理局《关于进一步加强房地产权属管理工作的通知》京房地权字[1997]第878号房地产管理机构已变化17北京市国土资源和房屋管理局、北京财政局、北京市发展计划委员会关于延长《关于调整土地出让合同地价滞纳金标准的通知》执行期限的通知京国土房管出字[2001]698号与现行规定不符18北京市国土资源和房屋管理局关于办理土地登记有关问题的通知京国土房屋权字[2000]97号已被北京市国土资源局关于印发《北京市国有土地登记工作程序》的通知（京国土籍[2006]873号）替代19北京市国土资源和房屋管理局关于房地产抵押变更登记有关问题的通知京国土房屋法字[2000]368号已被北京市国土资源局北京市建设委员会《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍[2007]751号）替代20北京市国土资源和房屋管理局关于试行国土资源部新《土地分类》的通知京国土房管权[2002]186号与现行土地分类标准不符21北京市国土资源和房屋管理局关于印发《开发建设项目用地预审工作意见》的通知京国土房管规科[2002]335号行政许可审批事项与现行规定不符22北京市国土资源和房屋管理局关于下放临时用地审批事项的通知京国土房管办[2002]489号行政许可审批事项与现行规定不符23北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知京国土房管出[2002]717号已被北京市国土资源局《关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》（京国土市[2005]302号）替代24北京市国土资源和房屋管理局关于公布《北京市国有土地使用权出让、转让、租赁程序（试行）》的通知京国土房管出[2002]857号行政许可审批事项与现行规定不符25北京市国土资源和房屋管理局关于切实做好土地整理开发项目验收和立项申报工作的通知京国土房管集[2002]993号主要内容已不符合经济社会发展实际26北京市国土资源和房屋管理局关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知京国土房管出[2002]1100号已被北京市国土资源局《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）替代27北京市国土资源和房屋管理局关于房地产开发项目抵押有关问题的通知京国土房管权[2002]185号已被北京市国土资源局北京市建设委员会《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍[2007]751号）替代28北京市国土资源和房屋管理局关于加强土地补偿款监督管理的通知京国土房管征[2003]716号已被北京市国土资源局《北京市征地补偿费征缴监督管理暂行规定》（京国土征[2008]16号）替代29北京市国土资源和房屋管理局关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知京国土房管征[2003]50号已被北京市财政局北京市国土资源局中国人民银行营业管理部《关于转发财政部等部门调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（京财政二[2007]823号）替代30北京市国土资源和房屋管理局关于加强探矿权、采矿权管理有关问题的通知京国土房管矿[2003]22号行政许可审批事项与现行规定不符31北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市探矿权出让合同》、《北京市采矿权出让合同》文本的通知京国土房管勘[2003]1023号行政许可审批事项与现行规定不符32北京市国土资源和房屋管理局关于本市矿产资源补偿费（地热）征收标准的通知京国土房管热[2003]673号已被北京市发展和改革委员会北京市财政局《关于调整我市矿产资源补偿费（地热）征收标准的通知》（京发改[2004]1911号）替代33北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市零星分散固体矿产资源储量评审备案暂行办法》和《北京市零星分散固体矿产资源储量评审机构和评审员管理的有关》的通知京国土房管储[2003]905号主要内容已不符合经济社会发展实际34北京市国土资源和房屋管理局关于城镇私房院土地登记发证有关问题的通知京国土房管权[2003]600号与《土地登记办法》（国土部令第40号）不符北京市国土资源和房屋管理局关于国有划拨土地使用权抵押有关问题的通知京国土房管权[2003]752号已被北京市国土资源局《北京市国有土地登记工作程序》和《北京市国有土地登记工作规范》替代36北京市国土资源和房屋管理局关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知京国土房管出[2004]689号主要内容与现行法律法规抵触37北京市国土资源和房屋管理局关于认真做好耕地和基本农田保护政策宣传有关工作的通知京国土房管集[2004]467号主要内容已不符合经济社会发展实际38北京市国土资源局关于加强草皮生产用地管理有关问题的通知京国土集 [2004]326号主要内容已不符合经济社会发展实际39北京市国土资源和房屋管理局关于切实做好改进和完善国家投资土地开发整理项目管理工作的通知京国土房管集[2004]637号主要内容已不符合经济社会发展实际北京市国土资源和房屋管理局关于申报全成本投资核算市级土地开发整理试点项目的通知京国土房管集[2004]679号主要内容已不符合经济社会发展实际41北京市国土资源和房屋管理局关于试行办理土地出让手续同时进行权属调查的通知京国土房管权[2004]485号已被北京市国土资源局《关于出具地籍调查成果有关问题的通知》（京国土籍[2006]157号）替代42北京市国土资源局关于地热勘查报告评审备案及资料汇交有关问题的通知京国土储[2004]246号主要内容不符合经济社会发展实际43北京市国土资源局关于征地补偿款监管比例实施意见（试行）的通知京国土征[2005]215号已被北京市国土资源局《北京市征地补偿费征缴监督管理暂行规定》（京国土征[2008]16号）替代44北京市国土资源局关于土地更正登记办理程序的通知京国土籍[2005]512号与《土地登记办法》（国土部令第40号）不符45北京市国土资源局关于启用新的《北京市国有土地使用权出让合同》（招标拍卖挂牌）的通知京国土用[2006]33号与国土资源部国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》不符46北京市国土资源局关于印发《北京市国有土地登记工作规范》（试行）的通知京国土籍[2006]403号已被北京市国土资源局《北京市国有土地登记工作规范》（京国土籍[2007]498号）替代47北京市地质矿产局关于确定砖瓦粘土矿和矿泉水矿产资源补偿征收标准的通知京地矿[1994]245号部分调整对象已消失；另有新规定附件2：失效的规范性文件目录序号文件名称文号说明1北京市房地产管理局《北京市城镇国有土地使用权登记发证工作实行承包的通知》京房政字 [1993]第372号适用期已过2北京市房屋土地管理局《关于办理以集体所有的土地资产作价入股兴办内联乡镇企业的手续问题的答复》京房地权字[1997]第005号适用期已过3北京市房屋土地管理局《关于土地证书年检的通知》京房地权字[1999]第746号选用期已过4北京市国土资源和房屋管理局关于北京市建设用地地质灾害危险性评估范围的通知京国土房管环字[2000]473号适用期已过5北京市国土资源和房屋管理局关于南北池子历史文化保护街区中地价款收取标准的批复京国土房管出字[2002]37号适用期已过6北京市国土资源和房屋管理局关于开展矿泉水水源质量统检工作的通知适用期已过7北京市国土资源和房屋管理局关于开展矿产开发监督管理年度检查工作有关问题的通知京国土房管矿[2002]209号适用期已过8北京市国土资源和房屋管理局关于换发饮用天然矿泉水技术鉴定证书有关问题的通知京国土房管储[2002]516号适用期已过9北京市国土资源和房屋管理局关于在矿产资源管理工作中切实履行职责的通知京国土房管矿[2002]608号适用期已过10北京市国土资源和房屋管理局关于粘土砖生产企业换发采矿许可证有关问题的通知京国土房管矿[2002]647号适用期已过11北京市国土资源和房屋管理局关于进一步贯彻落实本市范围内砂石场关停方案的通知适用期已过12北京市国土资源和房屋管理局关于成立局矿业权评估委员会的通知京国土房管勘[2003]812号适用期已过13北京市国土资源和房屋管理局关于做好城镇国有土地分类统计工作的通知京国土房管权[2004]547号适用期已过14北京市国土资源局关于对北京市土地评估行业进行全面检查的通知京国土出[2004]209号适用期已过15北京市国土资源局关于印发北京市突发性地质灾害应急预案的函京国土环[2004]133号适用期已过16北京市国土资源和房屋管理局关于加强矿产资源勘查开采管理的通知适用期已过17北京市国土资源和房屋管理局关于落实国土资源部地质灾害危险性评估工作有关要求的通知京国土房管环[2004]659号适用期已过18北京市国土资源局关于加快产业用地项目建设用地预审有关问题的通知京国土市[2005]550号适用期已过19北京市国土资源局关于门头沟分局委托组建矿业执法队伍的请示的批复京国土人[2005]461号适用期已过20北京市国土资源局关于做好地热采矿许可证换证工作的通知京国土热[2005]530号适用期已过21北京市国土资源局关于缴纳矿产资源补偿费的通知京国土矿[2005]706号适用期已过22北京市国土资源局关于注销采矿许可证有关问题的通知京国土矿[2005]906号适用期已过23北京市国土资源局关于开展矿泉水注册登记工作的通知京国土勘[2007]780号适用期已过24北京市国土资源局关于近期建设项目用地预审有关问题的通知京国土市 [2005]292号适用期已过25北京市国土资源局关于建立矿山环境恢复治理项目库的通知京国土环 [2007]153号适用期已过——结束——。
土地一级开发实施计划方案[终版]
![土地一级开发实施计划方案[终版]](https://img.taocdn.com/s3/m/de149568be1e650e52ea993a.png)
石景山区第二水泥管厂项目一级开发工作方案2009.6目录第一部分项目基本情况 (6)第一章区域位置及自然环境 (6)第二章土地利用现状情况 (8)第三章地上物现状情况 (8)第四章项目规划指标说明 (11)第五章项目背景 (12)第六章道路及市政工程现状调查分析 (14)第七章一级开发内容及验收要求 (15)第八章工作依据 (18)第二部分总体方案 (20)第一章拆迁工作方案 (20)一、拆迁情况概要 (20)二、适用政策、补偿依据 (21)三、拆迁工作内容及流程 (21)四、拆迁工作组织机构 (23)五、拆迁补偿方式 (25)六、拆迁费用构成及成本核算 (25)第二章、市政建设方案 (32)一、市政基础设施建设实施原则 (32)二、市政基础设施建设工作依据 (33)三、市政基础设施建设工作流程 (34)四、市政工程施工顺序 (35)五、市政管线施工时应重点控制的环节 (36)六、市政咨询成果 (36)七、项目综合设计成果 (39)八、市政建设费用 (41)第三章项目可行性分析 (43)一、项目总投资估算 (43)二、一级开发成本单价 (45)三、土地入市交易分析 (45)第三部分定向安置房建设方案 (50)第一章、项目涉及拆迁安置情况 (50)第二章、定向安置房原则——“三定三限三结合” (51)一、“三定”原则 (51)二、“三限”原则 (52)三、“三结合”原则 (53)第三章、定向安置用房建设方案 (54)一、安置房选址原则 (54)二、安置房建设选址 (54)三、安置楼建设规模 (55)四、安置房建设标准 (55)五、开发进度 (56)六、安置房设计方案 (58)七、定向安置房成本测算 (60)八、安置房建设主体及资金筹措 (61)第四部分、开发进度控制方案 (63)第一章、土地供应方案 (63)一、土地及定向安置房供应时间 (63)二、一级开发验收标准 (63)第二章、开发进度计划 (64)第三章、开发进度的控制措施 (67)一、拆迁工作的控制 (67)二、市政基础设施建设进度控制 (69)三、定向安置房建设进度控制 (71)第五部分成本控制方案 (74)第一章、质量控制方案 (74)一、项目开发质量控制目标： (74)二、项目开发质量保证措施： (74)第二章、成本控制方案 (78)一、项目成本控制原则 (78)二、项目成本控制依据： (78)三、项目成本控制措施： (79)第六部分风险控制方案 (82)第一章、风险分析 (82)一、投资环境风险 (82)二、工程质量风险 (82)三、政策风险 (82)四、管理风险 (82)第二章、风险控制措施 (82)一、投资环境风险防范措施 (82)二、工程质量风险防范措施 (83)三、政策风险防范措施 (83)四、组织架构保证防范措施 (83)第一部分项目基本情况第一章区域位置及自然环境一、项目区域位置位于石景山区八角地区，东至八角东路，南至八角南区一号路，西至石景山体育场西路，北至石景山体育场南路。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发的盈利
土地一级开发的盈利土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。
由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
土地一级开发业务的特点*资金密集。
土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。
*融资困难。
从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。
一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。
中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。
* 需求稳定。
土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。
而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。
以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。
*土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。
现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。
由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。
因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。
8%的开发利润基本由政策提供保障。
以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。
*土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。
北京关于一级土地开发规定
关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知
市规划国土发〔2017〕186号
市国土局各分局、市国税局各区（分）局、市地税局各区（分）局、各区财政局、各有关单位：
为加强本市土地一级开发项目管理，规范开发过程中增值税缴纳行为，现就本市土地一级开发项目涉及增值税缴纳及票据开具的有关问题通知如下：
一、政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。
政府储备机构须使用受托企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。
受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范
围或最终收款方不能自行开具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。
二、企业为主体的土地一级开发项目中，作为开发主体的企业收取前期成本返还款并代为支付的行为属于代收转付，其收取的该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。
作为一级开发主体的企业代为支付的款项不属于增值税
征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，一级开发企业可取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往来凭证。
三、对于政府储备机构直接向最终收款方支付的款项，不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开具发票的，可使用对方开具的收据以及储备机构开户银行回单作为资金往来凭证。
四、本通知中的政府土地储备机构包括北京市土地整理储备中心，北京市土地整理储备中心各区分中心，以及北京市土地整理储备中心各功能区分中心（包括商务区分中心、金融街分中心和亦庄分中心）。
五、本通知自印发之日起执行。
一级土地开发的理解
一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。
具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。
土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让（上市或储存起来）的标准。
在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。
北京市一级土地开发业务流程：四个阶段：计划编辑阶段、前期策划阶段、征询意见和审批阶段、组织实施阶段。
计划编辑阶段：主要包括土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划。
其中土地供应计划是市人民政府根据《北京市过有建设用地供应办法》，结合北京市土地资源利用的现状和供给潜力来制定的；土地利用年度计划是根据土地利用总体规划、国民经济和社会发展年度计划和对计划年度土地需求和供给的预测进行编制，用以调控年度的土地利用状况；土地储备开发计划是为了规范土地储备和一级开发行为，更好的事实城市总体规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应“熟地”而编制。
北京市土地储备开发计划编制的依据是《北京市国有建设用地供应办法》和《北京市土地储备和一级开发暂行办法》。
前期策划阶段主要包括土地一级开发的申请，以及一级开发实施方案的编辑。
即原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意的前提下，向市国土资源局提出土地一级开发申请，之后由是国土资源局受理申请并委托市、区县土地储备机构编辑土地一级开发实施方案。
征询意见和审批阶段主要分为以下几个过程：委办局联席会对一节开发实施方案提出原则意见；是国土资源局会同相关部门通过委托或招标的形式确定土地一级开发主体、下达土地一级开发批复和签订土地一级开发合同；有土地一级开发实施主体到各个部门取得相应的意见批复；由市人民政府批准办理各项相关手续，包括新增集体土地办理、农用地征收或农用地转用手续和存量国有建设用地收回国有土地使用权。
土地一级开发四种模式分析
土地一级开发四种模式简析土地开发一般分为一级开发和二级开发。
土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。
土地二级开发，是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。
本报告通过结合一级、二级市场的开发现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，总结为四种模式并结合公司与土地性质作出简析。
一、固定比例收益模式（BT）该模式是指土地一级开发企业接受政府或土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益的模式。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备中心主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备中心的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京采用这一模式。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
朝阳区小红门乡剩余建设用地项目土地一级开发实施主体招标预公告2011
朝阳区小红门乡剩余建设用地项目土地一级开发实施主体招标预公告2011-03-22 根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》等文件规定,北京市土地整理储备中心朝阳分中心拟公开招标，确定朝阳区小红门乡剩余建设用地项目带资土地一级开发实施单位。
现将有关事项公告如下：一、招标项目概况（一）项目招标人：北京市土地整理储备中心朝阳分中心。
（二）项目名称：北京市朝阳区小红门乡剩余建设用地项目。
（三）项目区位和四至：位于朝阳区东南部小红门乡，东至京津唐高速公路，西至小红门乡肖村村界，南至小红门乡牌坊村村界，北至小红门乡龙爪树村村界。
（四）规划用地情况：项目总占地面积约298公顷，建设用地面积约175公顷，规划用地性质主要为居住及配套用地、多功能用地等。
（五）本次招标土地一级开发投资总额全部由企业自筹。
二、投标人资格条件（一）具备北京市房地产开发企业资质；（二）投标人及其主要股东没有不良的信誉记录；（三）拥有相应数量的项目资本金，且启动资金不低于人民币50亿元。
三、投标方式及预登记本次土地一级开发项目为公开招标。
不接受电话、邮寄及口头投标。
本招标项目的预登记截止时间为2011年3月31日，工作时间为上午9：00-11：00，下午2：00-4：00，地点北京市土地整理储备中心朝阳分中心。
四、招标人地址和联系方式北京市土地整理储备中心朝阳分中心地址：北京市朝阳区北五环仰山桥西1000米路北（北京市国土资源局朝阳分局）咨询电话：88981271网址：/sub/index.jsp二〇一一年三月十五日浏览次数：309 【大中小】【打印】【关闭】服务承诺 | 使用帮助 | 网站声明 | 联系我们 | 邮箱登录北京市国土资源局 Beijing Municipal Bureau of Land and ResourcesICP备案编号：京ICP备05056878号网站维护单位：北京市国土资源局信息中心联系电话：64409669 北京市东城区和平里北街2号(100013)。
北京市一级开发实施步骤
北京市一级开发实施步骤
一、土地一级开发地块确定
1、一级开发单位上报一级开发项目到市储备中心或各分中心，由市中心汇总初审后报市国土
房管局（一级开发项目必须符合土地利用总体规划，具备区域总体规划、控制详细规划）
2、市国土局会同市计委、市规委、市建委、市财政局等部门联合会审，并报市政府批准
3、会审合格后，由市国土局授权一级开发单位进行一级开发
二、办理计划手续（向发改委申请办理计划手续）
1、编制一级开发可行性研究报告（代项目建议书）
2、征用农村集体土地的，申办计划手续时应签订征地补偿协议（或意向书）
3、国有土地涉及单位的，应签订单位拆迁意向书
4、具备控规的，附控规批准文件
三、办理规划手续（向规划部门申请办理规划意见书）
1、计划批准文件
2、控规批准文件
3、地形图（1：2000或1：500）
4、地块说明等材料
四、办理征地、农转用和房屋拆迁手续
1、征用农村集体土地的，持计划和规划文件向所在区、县政府按规定程序办理征地报批手续；
涉及农转用的、向市局申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
2、国有土地一级开发的、向所在区县国土局申办《房屋拆迁许可证》
3、选择评估公司、拆迁公司和拆除公司
五、签订一级开发合同
市储备中心与一级开发单位签订《土地一级开发合同》
六、大市政建设
按工程有关建设程序实施，做到熟地。
七、一级开发验收
市国土局会同计划、规划、建设、财政等主管部门进行验收，验收合格的，纳入市政府土地储备库，并确定一级开发底价。
八、招拍挂。
土地一级开发政策及现状简述报告
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土地一级开发政策及现状简述
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目录
一、土地一级开发的定义
级开发实施模式
四、我市土地一级开发现状
五、土地一级开发项目管理流程
六、土地一级开发项目招投标及实施方案
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4.3土地一级开发总量： 2004年年初至2006年年底，通过联席会并
由市国土局批复准予实施的土地一级开发项目 共237个，用地总面积为11436公顷。
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2004—2006年北京市土地一级开发项目统计表:
开发主体 企业
储备中心
合计
类型
授权企业
458历史遗留 项目
市储备中心
区（县）储备 分中心
项目 66 77
2 92
237
开发面积（公顷） 4573 1162
比例 39.99% 10.16%
794 4907
6.94% 42.91%
11436
100.00%
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五.土地一级开发项目管理流程
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5.1.该项目管理流程适用于招标及授权 确定实施主体的土地一级开发项目。
5.3项目受理： 5.3.1区（县）土地储备分中心受理：
以集体土地和区（县）属国有企业用地为主的项目。 5.3.2市土地储备中心受理：
市政府批准的重点项目； 以市属国有企业用地为主的项目。
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5.4受理要求： 5.4.1以集体土地和区（县）属国有企业用地为主的
四、我市土地一级开发现状
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北京市土地储备和一级开发暂行办法
京国土市〔2005〕540号
北京市国土资源局
北京市发展和改革委员会
北京市规划委员会
北京市建设委员会
关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知
各有关单位：
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》已经市政府同意，现予
印发，请认真组织实施。
二○○五年八月三日
北京市土地储备和一级开发暂行办法
第一章 总 则
第一条 为规范土地储备和一级开发行为，更好地实施城市总体
规划和土地利用总体规划，确保有计划地供应土地，根据《中华人民
共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院
关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《北京市
国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）等有关规定，
制定本办法。
第二条 本办法所称土地储备和一级开发，（以下简称土地储备
开发）是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，
并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
第三条 市国土资源局（以下简称市国土局）负责本市土地储备
开发管理工作，并委托土地储备机构组织实施。市发展改革、规划、
建设、财政和审计等行政主管部门按照各自职责，做好相应工作。
第四条 土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可
以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房
地产开发企业（以下简称开发企业）承担。
第五条 储备开发后的土地，按照年度土地供应计划和供地政
策，有计划地向市场供应。
第二章 土地储备开发计划
第六条 土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、
城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、年度土地利
用计划、年度土地供应计划编制。
第七条 土地储备开发计划由市国土局会同市发展改革、规划、
建设、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。
第八条 土地储备开发计划按照以下程序编制：
（一）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含
所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出年度土地
储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。
经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室
综合平衡后报市国土局。
（二）市国土局会同市发展改革、规划、建设、财政、交通、环
保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各
区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）
以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队。
（三）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关
（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队按照要求
调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。
（四）市国土局征求市相关部门意见并完善后与市发展和改革委
员会共同报市政府。
（五）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市
和区县土地储备机构。
第九条 土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部
门提出计划调整方案，与市发展和改革委员会共同报市政府批准。
第三章 土地储备开发实施方式
第十条 本市土地储备开发计划由市国土局会同市相关部门组
织实施。
第十一条 市政府确定的重点区域、重点建设项目用地的土地储
备开发，由市土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案；其
他土地的储备开发实施方案由区县土地储备机构组织编制。
土地储备开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、
控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施
方式等。
第十二条 土地储备开发实施方案由市国土局会同市发展改革、
规划、建设、交通、环保等部门就土地、产业政策、城市规划、建设
资质、交通及环保等条件提出原则意见。
第十三条 土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构
负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续
并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理
的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方
式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级
开发管理委托协议。
第十四条 通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发
企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等
手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，
利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地
储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。
第四章 土地储备开发程序
第十五条 土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，
向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，
涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办
理相应手续。
第十六条 土地储备开发涉及征收集体土地或农用地转用的，由
土地储备开发实施单位依法办理相关手续。
第十七条 土地储备开发涉及行政企事业等单位使用的国有土
地的，由土地储备开发实施单位与原用地单位签订补偿协议。
第十八条 土地储备开发涉及房屋拆迁的，由土地储备开发实施
单位办理有关拆迁手续，并组织实施拆迁。
第十九条 土地储备开发涉及市政基础设施建设的，由土地储备
开发实施单位办理相关手续，并组织实施建设。
第二十条 土地储备开发实施单位在组织实施拆迁和市政基础
设施建设过程中，应按照有关规定通过招标方式选择评估、拆迁、工
程施工、监理等单位。
第二十一条 土地储备开发完成后，由市国土局组织有关部门对
土地储备开发工作进行验收。
第五章 土地储备开发成本
第二十二条 土地储备开发完成后依法以出让方式供应的，由政
府与受让人签订土地出让合同，同时由土地储备开发实施单位与受让
人签订土地储备开发补偿合同，收回土地储备开发成本。
第二十三条 土地储备开发完成后依法以划拨方式供应的，土地
储备开发成本由土地使用权人承担。
第二十四条 土地储备开发成本包括：
（一）征地、拆迁补偿费及有关税费；
（二）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
（三）市政基础设施建设有关费用；
（四）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
（五）贷款利息；
（六）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等
费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
第二十五条 市国土局和市发展改革、财政、审计部门应加强对
土地储备机构的成本监督和管理，严格审核土地储备开发成本，确保
土地储备开发资金安全。
第六章 附 则
第二十六条 本办法自印发之日起施行。2002年12月12日北
京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市土地一级开发管理暂行办
法》（京国土房管出[2002]1100号）同时废止。