非依法律行为取得的不动产如何咋处分

非依法律行为取得的不动

产如何咋处分

The document was prepared on January 2, 2021

民法中，物权的得失变更统称为物权变动。物权变动依其发生的根据可以划分为买卖等依法律行为发生的物权变动和继承等非依法律行为发生的物权变动两种情形，物权变动的规则也依这两种情形而有所不同。前一种情形应当遵守物权公示原则，《物权法(草案)》(以下简称《草案》)第四条作了明确规定;而后一种情形不经物权公示直接发生变动的效力，草案第三十二至三十四条分别规定：因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定等行为导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效或者人民政府作出的征收决定等行为生效时发生效力;因继承取得物权的，自继承开始时发生效力;因合法建造、拆除住房等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这样的规定既合法理，又合情理，能够达到法目的与法效果的有机耦合。

《草案》第三十五条规定：依照本法第三十二条至第三十四条规定，导致不动产物权设立、变更、转让和消灭的，应当依照法律规定及时办理登记;未经登记，不得处分其物权。这一规定是对不动产物权变动提出安全性的要求。也就是说，在登记之前，即使是事实上的权利人，也不得处分事实上属于其的不动产。从立法意图看，这一限制的主要目的在于保障交易安全，因为这种物权变动不为社会所知，如果许可权利人处分，将有妨害物权相对人利益的危险。实际上，我国《城市房地产管理法》也有类似规定。该法第三十七条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但适用过程中，对于违反这一规定订立的转让合同的效力问题，存在较大的分歧和争议。有效论、无效论、效力待定论皆有。两相比较，《草案》第三十五条“未经登记，不得处分其物权”的规定与《城市房地产管理法》的这条规定在逻辑结构上是完全一致的。这就可能使二者在理解和适用时出现同样的问题。

笔者就完善《草案》第三十五条现有规定提出两点个人意见。第一、有必要借鉴和引入负担行为与处分行为的概念。法律之处分，包括负担行为和处分行为。前者是指当事人所订立的以引起标的物的物权变动为目的的债权合同，而后者则是指履行债权合同所规定的义务并导致标的物财产权变动的行为。但《草案》在总则的“一般规定”中没有明确负担行为与处分行为的区分原则，因此，建议第三十五条把“不得处分其物权”规定得再详细一些，即：不能发生所有权转移的后果，而并非当事人之间不能订立转让等合同。

第二、“未经登记，不得处分其物权”并非最佳立法选择。应当看到，依《草案》规定的非法律行为取得不动产物权后未经登记而处分的，系有瑕疵的有权处分，这与出卖他人之物的无权处分有本质不同。而这种瑕疵是可以补救的。在诉讼中，如有证据证明当事人一方是基于法定的非法律行为取得不动产物权的，则可以认定转让等合同有效，并判决出卖人必须先将不动产登记于自己名下，再过户登记于买受人名下。在登记环节，两次转移登记手续可以并案处理，由交易双方承担各自应当交纳的税费。还应当看到，现实生活中，有些当事人不讲诚信，能够依法登记领取权属证书但故意不办或拖延办理，并以此主张合同无效。如果按照这种模式处理，对当事人的无效主张不予支持，就能够有效保护物权相对人的利益，从而保护交易安全，维护社会诚信。