房地产开发报建流程学习资料

精品文档详细的房地产开发报建流程

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

从这项工开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，在市场经济体制条件下，开发设想是否准确地反映了市场的需整个房地产项目开发就进入了状态。作起，这需要房地产开发商认真研究房地将决定未来整个房地产项目开发的成败。要，产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

需要进行可行性研开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，政府是否批准此项目立究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。进行可行性研究，项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。那么即使开发商不同就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，二是可行性研究表明这个设想可行，意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；在我国忽视可行性这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，则不出意外，在房地产项目开发领域还相当浓研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

由在我国，土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。拿到土地才是对许多开发商来说，于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。我国原来规定可以有划拨和出让两在土地市场上各种腐败事件层出不穷。因此，目前只有少冲击了正常的土地市场的运行，种获得土地的方式，划拨土地太多，但在实际上，绝大多数土地都是通过出让获得。数几种情况才可以获得划拨土地，获得土地却是主要方（即原来占有国有土地的国有企事业单位）从原土地使用者要到建设行政主管部门备式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，案，领取《房地产开发项目手册》。

也是关系到项目是否符合市场需要的重（四）项目设计是房地产开发的第四步，要一步对于规模较大的房地产开发设计的具体工作流程也有所不同。根据项目的规模，方案设个具体步骤。初步设计和施工图设计3项目来说，一般要分成方案设计、计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系基础形式、初步设计在方案设计的基础上，等方面的设计要求。应提出设计标准、设计图纸、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、施工图设计是初步设计基础上的更详个部分。4主要设备与材料表、工程概算书并要绘制完布置和主要施工方法；细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通方案然后持方案设计报审表、委托有规划设计资格的单位完成方案设计，知书，确认符合规划要报经城市规划行政管理部门审查，设计及其说明书等有关资料，求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设确认其符合规城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审

查，计。精品文档．

精品文档城市规划行政管理部门在对工建设单位就可以进行施工图设计。划设计要点后，程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征土地管理部开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。地及拆迁安置的工作。进行场地范围的门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

也是征地及拆迁安置后最重筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，（六）要的工作如取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。再开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。我国房地产开发商的融确定合理的融资方案。目前，通过各种融资方案的选择，而房地产开发是风险极大的商业活动，资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷一旦投资失败，将牵连银行体系。款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。是选择合适的承包商和监理单位的（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，有效方法房通过招标，工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。质量以确保工程投资不超过预算、地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，房地产开发商还需在确定了工程承包商后，符合设计要求、工期达到预期目标。要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步国家规定必须由城市规为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，并到建设行政主管部门领取建设工验线，划行政管理部门在施工现场进行放线、主要的项目工作就交由监才可以破土动工。在招聘监理单位之后，程开发证后，必要开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，理单位进行，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的时解聘监理单位。项目施工完成后，综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

就可以考虑进行所开发的房地在开发项目即将完工之际，房地产项目的开发商，开发商就可如果开发商符合政府主管部门的预售条件，产项目的市场营销工作。房地产市场营销包以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。取得销售房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，当然，许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。第一部分，房地产开发公司的准备工作委托有资质的房地产开发公司应办理好土地出让手续，在报行政机关审批之前，应附有详细的规划设计参数和效勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书, 果图，并落实足够的开发资金。

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精品文档第二部分，行政审批部分房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个法规、规章，根据我国当前法律、）初步设计及施）规划总图审查及确定规划设计条件；31）选址定点；2阶段：6）建设工程竣工综合验收备案。）规划报建图审查；5）施工报建；工图审查；4

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。1 、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

2 、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

3 、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

4 、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

5 、规划部门办理项目选址意见书。6

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：、人防办进行人防工程建设布局审查。1 、国土资源局办理土地预审。2、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、3 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。3 、人防办对初步设计的人防设计进行审查。4 、国土资源局进行用地预审。5、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容6 进行审查。、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。7、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审8 查委托通知单。、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报9 告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：、公安消防支队进行消防设计审查。1 2、人防办进行人防设施审查。、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范3 围进行审查。、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有4 关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：精品文档．

精品文档1、建设单位办理施工报建登记。招标类工程通过招标确定施工队伍，建设方对工程进行发包，确定施工队伍。2、非招标类工程直接发包。、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 3 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（1 ）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（2）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的3（％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。25 、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；2 、工程施工合同；3、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日4并应当附商品房预售总平面图、交付使用后的物业管理等内容，期、预售总面积、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。1、建筑工程质量监督站2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。、规划部门、市

政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、3规章的有关规定对相关按照法律、法规、园林局以及其他需要参加验收的部门，《建设专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发工程规划许可证》（正本）。、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程4 项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

房地产项目权属初始登记阶段第三部分

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。、开发商应提交材料：2 ）申请书；（1

2）企业营业执照；（

）用地证明文件或者土地使用权证；（3

）建设用地规划许可证；（4精品文档．

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）建设工程规划许可证；（5 ）施工许可证；（6 ）房屋竣工验收资料（7

8）房屋测绘成果；（

）根据有关规定应当提交的其他文件。（9

会有不同各地根据实际情况，以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，天内。所需要天，一般在7的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15更何况相对于房地所以就不再明细列表，的费用，由于相当部分属于地方收费，.产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计

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