房地产估价第七章

3）适用于新开发的土地的基本公式 新开发的土地包括填海造地、开山造地、征收集体土地并进行“三通一平”等基础设施 建设和场地平整后的土地，城市房屋拆迁并进行基础设施改造和场地平整后的土地等。 在这些情况下，成本法的基本公式为： 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润
1、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在完善的市场 经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商 (作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。 在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途 径不同而不同，可分为下列3种： 1) 通过市场购买取得，土地取得成本包括土地使用权购买价格(用市场 法、基准地价修正法、成本法取得)和买方应当缴纳的税费。 2) 通过征收集体土地取得，土地取得成本包括征地补偿安置费用，也 称征地补偿费用、相关税费和土地使用权出让金等费用。 3) 通过征收国有土地上的房屋取得（即通过城市房屋拆迁取得），土 地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出 让金等费用。
2）成本法适用的估价条件
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减 一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内 平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)， 二是该种商品本身可以大量重复生产。 房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就高，开发建设成本 低也不一定说明房地产的价格就低。 运用成本法要注意如下三个方面问题： 一是应采用客观成本而不是实际成本。可将房地产开发建设成本区分为实际 成本和客观成本。实际成本也称个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际 花费；客观成本也称正常成本，是指假设开发建设时大多数房地产开发商的正常 花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。 二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整。 三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。当房地产市场供大 于求时，应在客观成本的基础上调低评估价值；当求大于供时，应在客观成本的 基础上调高评估价值。 成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的 建筑工程、建筑材料、建筑设备、装饰装修以及工程造价等方面的专业知识。 说明：成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所 有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。
6、销售税费
销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经 开发完成的房地产应当由卖方（在此为房地产开发商)缴纳的 税费，可分为下列两类： 1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附 加(通常简称“两税一费”)； 2)其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。 说明：销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如 “两税一费” 一般为售价的5.5%。因此，在估价时销售税费 通常是按照开发完成后的房地产价值乘以这一比率来测算。
3、适用于旧的房地产的基本公式
成本法的典型估价对象是旧的房地产。 旧的房地产可分为旧的房地和旧的建筑物二种情况。 1）适用于旧的房地的基本公式 在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为： 旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧 或者 旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。 2）适用于旧的建筑物的基本公式 在旧的建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格-建筑物的折旧
4、成本法的操作步骤
1）弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料; 2）测算估价对象重新购建价格; 3）测算建筑物折旧;
4）求取估价对象积算价格。
二、房地产价格构成
以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设， 然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营 方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角 度，来划分房地产价格构成。 在这种情况下，房地产价格通常由7大项构成： 1、土地取得成本 2、开发成本 3、管理费用 4、销售费用 5、投资利息 6、销售税费 7、开发利润
2、开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施建设和房屋建设所需的 直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 在实际中主要包括下列几项： 1)勘察设计和前期工程费，包括市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、 环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、“三通一平”、以及临时用 房等开发项目前期所发生的费用。如果土地取得成本中包含了房屋拆除费或者场 地平整的熟地，则在此就没有或只有部分场地平整等费用。 2)建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工 程费用以及装饰装修工程费用等。 3)基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、通信、燃气、 热力、有线电视等设施的建设费用。 4)公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、 社区服务以及市政公用等非营业性设施的建设费用。 5)其他工程费，如工程监理费、竣工验收费等。 6) 开发期间的税费，包括有关税收和地方政府或其他有关部门收取的费用，如绿 化建设费、人防工程费等。
7、开发利润
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税 金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则 是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先 测算的，因此，运用成本法估价需要先测算出开发利润。 在估价中，估算开发利润应掌握下列几点： 1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称税前利润，即： 开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-销售 费用-投资利息-销售税费 2)开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润， 而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商期望 获得的利润。 3)开发利润通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相 应平均利润率来计算。 说明：从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种利润率 和与之相对应的计算基数来估算，所得出的结果都是相同的。 4）利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得 到的。
3、管理费用
管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营 活动所发生的各种费用，包括房地产开发商的人员工资及福 利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成 本之和的一定比例，例如5%。 说明：在估价时管理费用通常按照土地取得成本与开发成 本之和乘以这一比例来测算。
4、销售费用
销售费用也称销售成本，是指预售未来开发完成的商品 房或者销售已经开发完成的商品房所需的费用，包括广告费、 销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、 销售人员费用或者销售代理费等。 说明：销售费用通常是按照开发完成后的房地产价值的 一定比例来测算，例如为开发完成后的房地产价值的4%。
三、成本法的基本公式
1、成本法最基本的公式 2、适用于新开发的房地产的基本公式
3、适用于旧的房地产的基本公式
1、成本法最基本的公式
成本法最基本的公式为： 房地产价值＝重新购建价格-折旧 说明：上述公式可以根据以下两类估价对象而具体 化： ①新开发的房地产； ②旧的房地产。
2、适用于新开发的房地产的基本公式
5、投资利息
投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成 或者实现销售之前发生的所有费用应计算的利息，而不仅是 借款的利息和手续费。
说明：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用， 无论它们来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。因为 借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息， 即基于资金的机会成本的考虑。
第七章
成本法Βιβλιοθήκη 一、成本法概述1、成本法的含义 2、成本法的理论依据 3、成本法适用的估价对象和条件 4、成本法的操作步骤
1、成本法的含义
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然 后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 说明：1）重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状 况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价 对象的必要支出和应得利润。 2）折旧是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地 产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 3）成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基 础来求取房地产价值的方法。成本法也称为积算法，求得的价 值也称为积算价格。因此，成本法这个概念中的“成本”，并 不是通常意义上的成本，而是指价格。成本法的本质是以房地 产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。
3、成本法适用的估价对象和条件
1）成本法适用的估价对象 2）成本法适用的估价条件
1）成本法适用的估价对象
只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发 建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设 的房地产，都可以采用成本法估价。 说明：（1）成本法特别适用于那些很少发生交易、又没有经 济收益或没有潜在经济收益的房地产。 （2）在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通 常也是采用成本法估价。另外，成本法也适用于估价市场不 完善或狭小，市场上无法运用市场法估价的房地产。 （3）成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于 过于旧的建筑物的估价。
1）适用于新开发的房地的基本公式 在新开发的房地如新建商品房的情况下，成本法的基本公式为： 新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开 发利润
2）适用于新建成的建筑物的基本公式 新建成的建筑物价值为建筑物建设成本及与建设成本相应的管理费用、销售费用、投资 利息、销售税费和开发利润，不应包含土地取得成本、土地开发成本以及与土地取得成 本、土地开发成本相应的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。 因此，测算新建成的建筑物的基本公式为： 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利 润