房地产成本核算与成本控制措施

房地产成本核算与成本控制措施

发表时间：2018-05-23T10:27:09.563Z 来源：《基层建设》2018年第6期作者：王红霞

[导读] 摘要：随着我国经济的发展，我国房地产开发政策以及规章制度的不断完善，房地产行业的发展进入到了理性化以及规范化时代，在这样的情况下，如何做好房地产成本的核算与控制，对房地产的发展影响重大。

河北省武安市瑞泰房地产开发有限公司河北武安 056300

摘要：随着我国经济的发展，我国房地产开发政策以及规章制度的不断完善，房地产行业的发展进入到了理性化以及规范化时代，在这样的情况下，如何做好房地产成本的核算与控制，对房地产的发展影响重大。本文首先对目前房地产成本核算存在问题进行了概述，详细探讨了加强房地产成本核算与成本控制的措施，旨在促使房地产行业能够长久的发展。

关键词：房地产；成本核算；成本控制；问题；措施

近几年来我国逐渐走向国际化，在与世界发达国家接轨的同时，我国国内很多房地产企业也面临着巨大的冲击和激烈的竞争。房地产市场运作不规范，同时也暴露了一系列问题，房地产企业的利润远远不如以前。如今想在市场竞争下脱颖而出，就必须找出问题、分析问题、解决问题，稳定的发展。

1 目前房地产成本核算存在问题

1.1成本核算对象不明确。房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象，是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象，这些在会计准则中并未明确。

1.2成本费用的归集和分配方法不明确。根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中；属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。可如何对间接开发成本进行归集和分配，间接开发成本归集何处，按什么标准来分配，没有给予明确的解决方法。

1.3任意虚增建安成本。有些房地产内控制度较为健全，财务核算比较规范，经营管理比较到位，很少有张冠李戴随意调剂成本现象，各项目间收入、成本费用和利润数字相对真实、可靠。在此情况下，房地产反映的当期应纳所得税额随之水涨船高。但是为了压缩利润额和应考核指标，部分房地产企业往往在建安成本上下工夫，一般在年末突击虚列并结算工程成本。

1.4成本核算周期不明确。产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。

2 加强房地产成本核算与成本控制的措施

2.1合理设立成本项目

房地产企业应当合理划分成本项目，从而客观反映项目的成本结构，也有利于探讨控制成本的措施。现行房地产企业会计制度明确规定，开发成本是一级成本核算科目，房地产企业需要在这一科目之下，根据自身经营特点以及管理要求，来进一步选择成本项目，同时据此落实明细核算。在确定成本项目的过程中，房地产企业的成本项目要避免太多，对那些发生次数比较少甚至是单笔费用，需要尽可能加以合并。例如各种配套的费用开支，可以考虑设置专门的配套费用科目加以核算。对于那些金额较大同时持续发生的费用，则需要设立单独的科目核算，例如土地费用以及土建费用等，如果属于发包合同还需要根据合同要求来做好明细核算，从而随时了解施工进度以及付款情况，为房地产企业的竣工决算提供依据。

2.2加强间接费用核算

房地产企业间接费用内容主要有财务费用、管理费用以及销售费用。根据现行的房地产企业会计制度相关规定，这些费用都需要当作期间费用，计入当期的损益。不过这样一来就无法满足配比性的原则。例如项目贷款利息以及前期销售的费用，数额较大并且受益的对象非常明确，在受益对象销售前将其列入到损益类的科目加以核算，就会形成相应的虚假财务成果，无法真实反映房地产企业的经营状况。所以对那些受益对象非常明确销售费用以及贷款利息费用需要当作资本性的支出加以核算，前者在递延资产这一科目下设置明细专户核算，后者则列入到开发成本并当作成本项目的重要组成部分。

2.3完善项目竣工决算

房地产成本核算的目的是计算开发总成以及销售面积的成本，从而结出经营的利润。不过目前房地产企业普遍存在的问题是重视工程决算但是忽视项目的决算。这是由于工程决算施工结束后进行，有着明确的时间性，同时涉及工程款支付而难以拖拉。项目决算往往因为各方面的原因而遥遥无期，例如小区的个别配套难以完成，计划当中的公建设施无法落实，这些都影响项目开发完全的进度，从而影响到房地产项目的决算。

2.4完善成本控制体制

房地产企业必须构建完整的成本管理机制来应对资金成本运作中的各种风险和挑战，同时也能在很大程度上减少运作成本。成本管理机制应该包括成本预算管理、资金流向管理、成本核算等方面。对于单一项目来说，项目组负责成本预算管理，企业委托独立部门完成成本监督和核算工作；对于大型项目来说，项目本身工程量大，需要不同部分协作完成，企业可采用职能部门运作机制，即成立统一管理部门，负责项目资金成本的监督核算工作。

对于资金成本监督和成本核算等环节，房地产开发商需要派遣不同成本核算人员深入建设一线，负责监督查阅资金成本用途和资金流量，同时在第一时间完成固定对象的成本核算工作，这样能够极大的提高工作效率，同时能够保证成本资金的使用效率，避免出现资金滥用和流失的不良现象。

3 结束语

综上所述，房地产成本核算与成本控制措施的研究对房地产行业的发展具有重要的作用。因此，必须进一步加强房地产成本核算与成本控制的措施，这样才能使房地产行业能够长久的发展。