2019年厦门鑫塔水尚二期开盘前阶段提案
2019金地季华路项目前期策略2轮报告75P
2. 商业部分：不一样的全街铺 ✓ 代言城市魅力的街区 ✓ 街铺最大化和最优化的解决方向
66-76㎡2室2厅2卫 89-118㎡3室2厅2卫
142㎡3房2厅2卫 121-180㎡4房2厅2卫
185㎡4房2厅3卫 251-257㎡4房2厅4卫
金地九珑壁 （洋房）
雅居乐花园 （洋房）
主要来自禅城 区，周边本地 的中高端改善 型客户
万科金域蓝湾
以南海客户为 主，部分禅城 和广州客户
需求敏感点
2. 刚需型住宅产品线市场，区域地段/板块置业黏性高，封闭型特征较明显，跨区置 业流动性弱于改善型住宅产品线；但竞争压力大、溢价能力存在难以打破的天花 板。验证办法
✓ 市场指标个盘消化表现验证 ✓ 市场指标个盘的客户结构验证 ✓ 目标客户定量及定性分析
目标客户研究。结论
从多维比较角度，看区域客户的置业观念及消费行为变化特征
本案客户地图初判 ——客户来源和可能导入的区域构成
主要客户流向来自周边及禅城区，可能导入禅城、南海等其他地区客户
千灯湖 板块
旧城板块
桂城东 板块
季华路板块
本案
城南 板块
亚艺 板块
东平新城板 块
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精准客户研究思路
区域板块间客户 特征研究
✓ 通过各板块市场的典 型特征对区域客户流 向作初步研判
板块典型项目 客户分析
✓ 根据板块内典型项目 客户分析，进行本案 客户修正和研究判断
2019金石东方至尊提报方案97p 共98页
5 4
6 3
2
1
2个空中热带花园： 4#楼的33层及5#楼33层设置空中热带花园 4个主题公园： 4#17层——阳光花园 5#17层——日本枯山水主题公园 6#33层——室内沙滩观海公园 6#17层——mini果岭练习场
其他景致建议
利用一层架空层，打造独树一帜的室内公园；增加社区绿化面积，增加邻里交流空间，提升社 区文化，其次通过室内公园外延的处理，使得社区环境与建筑融为一体 。
其他景致建议
打造西海岸最长樱花长廊，利用有序的樱花树阵，增加项目卖点的同时，隔阂高层与花园洋 房，增强其私密性。
尊—享受亚洲顶级尚品生活
社区强调社区人文环境营造 引入国际顶级物业顾问公司 提供亚洲顶级管家式服务
六重安防系统、 私属会所、私人健康顾问等尊贵服务。
引入国际知名物业顾问
设有商务中心和管家式物业增值服务 ①代理服务
景又适宜居住。
项目诊断
其他：
a、立面别树一帜，堪称“地标”。 B、“小居”-“豪宅”产品线丰富。 C、共享东方金石大厦客户资源。 D、拥有矿业企业客户资源。
项目诊断
A
周边众多高端滨海项目同期入市
B
本案的资源优势周边竞品都有
C
竞品三居比本案二居总价更低
D
竞品多为全国知名的开发商
保利
海岸 水城
国越
价格如何达到甚至超过保利？ 如何让客户选择我们的产品？
欧欧美美世世纪纪花花园园二二期期 主50体00完0㎡成三分之一
2高0层19年6月份
红红树树林林
土74地00平00整㎡
预 度假计式20酒19店年公底寓
相似地业态、相近的地理位置、较大的市场存量
竞品项目综述
从厦门国际会展中心二期工程实践谈特殊公建项目的工程监理
保 证 质 量 ．不 留遗 憾 。不 能 因 为时 间紧 ，就 降低 标 准 。 这 对 于 监 理 单 位 来说 ．提 出 了极 为严 峻 的 考验 ．当然 也 极 具
挑 战性 。
２ 厦 门 国际会 展 中心二 期 项 目概 况
２ １ 工 程 概 况 ．
本 工程 为会 展 中心 一 期 的 扩展 及 配 套 建 筑 ．建筑 上分 为
某个城市或区域形象 ，因而在建筑设计 、用料 、施工 管理 等方面都 可能涉及最新高端 科学技术 的应用 ，具有科技前瞻 性的特点 。换言之 ．其造型、结构 、施工工艺等方面相 对复
杂或 创 新 ，具 有一 定 的技 术 难 度 。
厦 门国际会展 中心 二期 工程 ．是典型的公共设施建设项
！ 监理 工作
３ １ 空 前 的工 期 压 缩 带 来 的压 力 ． 工程 最 突 出 的特 点 是 工期 非 常 紧迫 。厦 门会展 中心 二 期 工 程是 厦 门市政 府 进 行 海 西跨 越 式 发展 的重 大 举措 ．是 每 年
一
支持 该 项 目的监 理 工作 。
（） ２ 在人力成本上不计代价 ，以优质服务 为最高 目标 。对 员工的后勤保障上给予优厚条件 。
中图分类号：Ｆ ０ 文献标识码 ：Ｂ 文章编号 ：１ ０ － １ ４（ ０ ）０ － ０ 卜０ ４ ７９ ０７４０ ２１ １ １０ １ ５
１ 大型 公 建项 目的特 点
大 型 公 建 项 目一 般 都 具 备 以 下几 个 共 性 特 点 ：政 治 性 ， 大 型公 建 项 目需 要 满 足 特定 的公 共 需 求 ．代 表 了政 府对 民众 或社 会 发 展 需 求 的 积极 响应 ，带 有 很 强 的 政 治 性 。许 多公 建 项 目涉 及 国 计 民 生 ，甚 至 涉及 国 际影 响 时 效 性 ．大型 公 建 项 目的政 治 性 ，赋 予 了 它特 定 的 时效 要 求 。 这 种要 求不 但 明 确 ，而 且 不 容 延期 ；强 制性 ． 由于 大 型 公 建项 目的政 治 性 要
上海浦东明天华城项目小二期开盘前推广策略执行计划
通过活动、人性化 关怀措施及老带新 奖励机智树立老客 户良好口碑，提高 介绍客户成交比例
【客户分类推广】
已购
客户分类推广
通过活动邀约、项目 进度的短信电话及时 沟通回笼维护意向客 户
意向未购
新客户
通过巡展、派单、短 信、电视、杂志、户 外等多渠道媒体展示 项目卖点，释放项目 销售节点信息及各种 营销活动吸引新客户 到现场
上海浦东明天华城项目小二期开盘 前推广策略执行计划
门贴
名片
VIP卡
信封
信纸
围墙
围墙效果
2010年 7月-9月蓄水期
上海浦东明天华城项目小二期开盘 前推广策略执行计划
[第二阶段] ：产品卖点深化/正式蓄水 [推广时间] ：2010年7月－9月（3个月） [推广目标] ：通过实景展示，释放产品卖点，深入打动客户，分阶段逐步推进 “BLOCK生活” ，塑造项目价值 [阶段策略] ：配合现场售楼处与实景样板区、样板房的公开，将真实的产品品 质传达给市场，并利用现场的实景平台，一系列性活动强化客户对项目的印象； [阶段重点工作] ：1、客户蓄水、排摸与锁定
国际优质生活 BLOCK规划理念
情调享受 出则繁华，入则宁静
上海浦东明天华城项目小二期开盘 前推广策略执行计划
版块优势
配套优势
两区合并 7+1战略部署 迪士尼落后 世博会召开 11号线在建 周康城市副中心
小上海步行街 周浦万达广场 教育资源丰富 交通设施完善 新型复合住区
【核心价值】
理念优势
景观优势
【阶段主题】
明天华城， 新浦东 城市BLOCK 湖畔生活
上海浦东明天华城项目小二期开盘 前推广策略执行计划
【阶段策略】
福建闽南(漳州)股份有限公司关于漳浦房地产项目提案(doc 26)
福建闽南〔漳州〕经济开展股份有限公司关于漳浦房地产工程提案厦门鑫佳源房地产代理2005年6月8日目录前言......................................................2-3 第一局部：漳州漳浦县现状分析 (4)第二局部：工程分析.......................................4-5 第三局部：工程SWOT分析..............................5-10 第四局部：产品策略.......................................10-11 第五局部：营销策略.......................................11-16 第六局部：广告宣传策略.................................16-20 第七局部：销售管理策略.................................21-23 第八局部：企业品牌建设 (24)结束语 (25)前言在漳浦县房地产处于区域性竞争日益剧烈的今天，如何更有效的传达出本工程的知名度，短时间内抢占有效的市场份额，成为唤醒购置热情的热销楼盘，是营销推广中的一个关键的环节。
本筹划案将通过对市场的综合研究和细分，充分挖掘产品的特质，对产品力作到位的解构定位，使潜在客户群转变本钱工程的目标客户群，再以专业的营销手段，牵动和累积其他领域的投资者。
近来，漳浦县房地产市场呈现出一派欣欣向荣的景象，住宅与商铺齐头并进，投资规模不断放大，价格稳步持续上扬。
房产市场随着周边工业区租房的需求保持稳健势态，大大激发了购置者的热情。
纵观漳浦县的竞争，已经从产品同质化时代进入更深层的产品规划竞争时代，直接以投资为工程口号的工程层出不穷，但是目前投资户型已到达供过于求的状态。
“购置者为什么购置我们的房子而不购置其它的房子〞，这背后的原因是什么？应该说答案是方方面面的，是综合因素的，但最主要的因素仍取决于终端消费者对产品的需求。
综合体项目开发设计管理过程中社会效益与经济效益的整合——海峡交流中心二期B地块设计管理的体会
是希望带动周边 ， 实现城市配套功能而建设 的项 目。该项 目
位于厦 门会展北 片区 ， 依托厦 门国际会展 中心 ， 以高起站 点 ， 打造精 品 ，提 出突出功能性和复合型 ， 将 片区打造成为未来 最具商务活力 的金融之城 ， 最富文化气息的时 尚都会 。
０ 引言
随着 中国城市化进 程的不断加快 、 大型综合 体项 目如雨 后春笋般 涌现 。在现代 化科学技术的推动下 ， 项 目逐渐呈现 规模庞大 、 功 能齐全 、 技术复杂 、 参建单位 繁多等特点 。同时 ，
《 髫 精％ ￥ ０ 。 计单位及顾 问团队无法 给出一个 明确的答 案该如何互动 ， 如
停车场供贸洽会使用 。其次 ， 将本地块 内的商业 、 办公、 剧 院
・
ｌ ９・
圈 １ 总 平 面 圈
２ 实施 策略 中如何 更好 地应 用
设计一开始 ， 探讨这 片区域需要什么 ， 缺乏什么内容 ， 项
目的功能该如何组合 ？如何提供 配套 ， 如何为将来 的其 它项
目实施提供参照？常规文化建筑扎堆的做法存在什么样的问 题 。最终采取以下策略 ： 首先将 ４ 万ｍ 的基地与 隔路相邻的 另三块商业办公用地一并考 虑 ， 地下部分跨越市政路 统一开
何共享 ？正 因为这样 ， 对业主设计管理人员就提 出更 高的要 求， 发挥设 计管理 人员 的优 势 ， 充当政府相关 部 门沟通 的联 络员 ， 同时协同整合设计院 、 设计 顾问等相关单位 ， 更 好地把 握好项 目的定位及 功能的组合 。
地产89个楼盘案名及创意说明
1、唐南·香榭1、以“唐南”二字开头，旨在与南星地产以往地产项目“唐南大厦”进行衔接，从而形成系列项目。
进而演绎南星地产在业界的品牌效应。
2、唐：〈名〉朝代名，中国有名的盛世时代，都址在今陕西西安。
南：①〈名〉方位，与“北”相对。
②南星房地产公司之---- 南“唐南”意喻位置置于古长安即今西安城南。
“唐南”源自南星地产之“唐南中学”，引喻其具备独特的教育渊源，作为“唐南”系列“唐南中学、唐南大厦、唐南香榭”为南星地产创造的西高新三大品牌。
香：<形> 气味的芬芳如：鸟语花香香溢四里榭：<名> 建在水边的木屋如：水榭舞榭歌台楼台水榭“香榭”指格调高雅，名士与雅宦居住的处所。
取义“香榭丽舍”之“香榭”，隐寓富贵、雍容之意，并与中国传统建筑之亭台水榭相符合，以示东西合壁。
“唐南香榭”：西高新上品阔宅，名仕府邸，西北社区教育缘起之地,容纳品质生活的高尚领地。
3、徽标设计力求古朴、典雅与高贵。
标型为一传统古玉，《说文解字》称玉为“石之美者也”，古时候，玉为王亲贵族在出行或起居时为表明身份地位而使用。
该标志颜色暗绿，为上品佳玉。
在此寓意为：世袭珍品、名仕之居。
2、唐人街商业步行街唐人街商业步行街项目占地50亩，总建筑面积14万平方米，其中商业面积8万平方米，写字楼、商住2万平方米，住宅4万平方米。
本项目分为A、B、C、D四个组团，广场两处，A座前2300㎡休闲广场与中心4000㎡水景广场遥相呼应，十字形步行街和空中连廊连通，成为整个西大街独有的景观。
各组团功能区分各不相同，地下一层全部贯通，至地上四层为高档商业经营场所，步行街以休闲、娱乐为主；四组团功能区分各有特色，又互相衔接贯通，室内室外、地上地下、大小铺面相得益彰，使整个项目成为集旅游、文化、商贸、休闲、娱乐为一体的大型商业地产，是古都西安商界的一颗璀璨明星。
3、曲江春晓苑位于曲江新区雁南五路曲江水厂东侧，占据曲江旅游居住区中心位置，东有寒窑、欧洲城、中伟俱乐部、万亩生态林；西邻曲江水厂；南有少陵塬；北有千亩南湖和世界娱乐园，距大雁塔、芙蓉园仅五分钟车程，距千亩南湖约460余米。
西安`某地产曲江项目提案
三、四类客群的共同点，追求高性价 比、物超所值的产品
处于新兴板块非典型性资源占有的前提下，项目 能够吸引现有曲江一期客群中的第三、四类客群
客户类型
一类客户
二类客户
三类客户
四类客户
区域来源
全市范围内
全市范围内
以城南和高新区为主 以城东、城南、高新为主
年龄层次
35-50
由于主要靠公共交通出行，对生活配套有高要求 对项目品牌、社区规模比较看重
“你们项目位置相对来说有点远，周边的配套不是很齐全，交通目前不是很便利，目 前来说，周边的都没有建成的小区。我买中铁就是他很便宜交通相对方便，旁边小区也 很多，最重要这个房子很便宜。我工作在曲江，曲江房子太贵，就这个项目还适合我。 ”
城西项目 关键点：新区域、综合体、竞争小
曲江项目
竞争激烈项目—量变引发质变 关键点：待发展、品牌集中、竞争激烈
项目时代背景：文化向实体的转变
曲江二期是陕西省西安市曲江新区国家文化产业示范区战略发展的第二次腾飞，曲江二 期占地一万余亩，雄踞陕西西安南郊曲江新区东南方位。项目包括曲江创意谷、杜陵遗址 核心保护区、杜陵遗址公园、关中风情园、博物馆群等项目。 即曲江正从传统的旅游文化板块向产业经济升级。
83194.00 3.5
291257 12000 2440
住宅面积（㎡）
274837
户型 79㎡ 97㎡ 108㎡ 121㎡ 123㎡ 153㎡ 合计
户数 384 1172 411 79 298 256 2600
住宅产品配比 户数比 面积 14.8% 30336 45.1% 113684 15.8% 44388 3.0% 9559 11.5% 36654 9.8% 39168 100% 273789