房地产项目定价的方法
地产价格策略项目销售定价办法
地产价格策略项目销售定价办法1. 简介地产价格策略项目销售定价办法是指在地产项目销售过程中，为了实现最大化利润和市场份额，制定的具体销售定价策略和方法。
本文档详细介绍了地产价格策略项目销售定价办法的相关内容，包括定价原则、定价方法、市场调研、竞争对手分析等。
2. 定价原则在制定地产项目销售定价办法时，需要遵循以下定价原则：•合理性原则：销售价格应符合市场规律和客户需求，具有合理性和公平性。
•盈利性原则：销售价格应能够保障企业的盈利能力，确保项目的可持续发展。
•灵活性原则：销售价格应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和市场竞争情况进行调整。
3. 定价方法3.1 成本加成法成本加成法是一种常用的地产项目销售定价方法。
其基本原理是在产品成本的基础上添加一定的利润比例，作为销售价格。
具体步骤如下：1.确定项目的成本，包括土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
2.根据预期的利润目标，确定利润比例。
3.将成本乘以利润比例，得到销售价格。
3.2 市场定价法市场定价法是根据市场需求和客户支付意愿来确定销售价格的方法。
具体步骤如下：1.进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
2.根据调研结果，确定项目的竞争地位和差异化优势。
3.根据竞争地位和差异化优势，确定产品的定价范围。
4.结合客户支付意愿和市场的供需状况，确定最终的销售价格。
3.3 对手定价法对手定价法是通过分析竞争对手的销售定价来确定自身产品的销售价格的方法。
具体步骤如下：1.分析竞争对手的产品价格和市场份额。
2.分析竞争对手的产品特点和差异化优势。
3.根据竞争对手的定价策略，确定自身产品的相对价格水平。
4.根据自身产品的特点和差异化优势，调整销售价格。
4. 市场调研市场调研是制定地产项目销售定价办法的重要环节，主要包括以下内容：1.目标市场的分析：调查目标市场的人口、收入水平、消费习惯等基本情况，并分析市场需求。
2.竞争对手的分析：了解竞争对手的产品价格、市场份额、产品特点等，并分析其优势和劣势。
房地产项目定价方法讲解
1、折扣让价策略
折扣和让价都是以减少一部分价格来争取顾客的调价策略。 1.现金折扣策略 对按约定日期付款的顾客给予一定比例的折扣，鼓励提前偿还欠款，加速资金 周转。 例如“2/10净30天”，表示付款期限为30天，若顾客在10天内付清，给予 2%价格折扣。再如“一周现金购房，九折优惠”（国际豪庭案例分析），再 如”阶梯式付款优惠比列（京都府、滨江首府案例分析）”等等。
40
4.调价技巧
❖ 掌握好调价的频率和幅度 ❖ 调价初期可配以适当的折扣或优惠政策作为过渡 ❖ 高度保密 ❖ 最差的单元一定要开盘出去推出去
41
（二）高开低走定价策略
1.含义
在新开发的楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速占领市场获 取丰厚利润，然后降价销售，力求尽快将投资全部收回。
2.利弊分析
优势
36
任务5 房地产项目定价策略
一、定义： 定价策略，是指企业为了在目标市场上实现自己的定价目 标，所规定的定价指导思想和定价原则。
新开楼盘定价策略 低价开盘策略（开盘以低于市场行情的价格销售） 高价开盘策略（开盘以高于市场行情的价格销售） 中价开盘策略（开盘以市场行情的价格销售）
问：低价开盘的优点和缺点，适用的条件
解：P = FC/Q+VC =150000/3000+15 =65元
15
成本导向定价法 三.优缺点分析
计算方法简便易行 资料容易取得。
:优点
缺点： 卖方定价导向
忽视了市场需求、竞争和价格 水平的变化，有时候与定价目 标相脱节
建立在对销量主观预测的基础 上，从而降低了价格制定的科 学性
保证企业所耗费的全部成本得到补偿
具体实施：衡量同类产品的相对感受价值， 制定本企业产品价格。
房地产项目定价方法
表图。必要时，每套房都看看。例如：
海华居
在合并图表上可以一目了然，有必要时对层差进行修正。
2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。
例如：
海华居、创 展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
3、适当的同层单位差会表现在每个单位都开单， 老是不开单的要进行处理，特快的要调整。
11
海 华 居 南向高层
鸣翠谷
4、根据不同的层差，模拟不同的销售情况，进行方 案比较，选定方案，电脑试算中改变的最多。
5、高层顶层、多层低层带花园等的特殊单位应特殊 考虑。
6、恰当的层差表现为迅速突破，随后全面开花。
七、同层单位差
1、根据景观、朝向、（采光、通风，根据情况可以单列）、
遮挡、户型面积、户型设计等因素，分析每个户型，做
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范 围内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到 临界点会死得惨。
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项
目或可比项目，找到本项目的市场价格范围。
有的时候，我们会陷入盲目，会以主观的态度 影响对价格的分析。
六、层 差
1、关注最低层和最高层（除开顶层复式的标 准层）的总差距：
差距特大时（ ＞4000元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从中低层开动。
差距特小时（ ＜1500元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从高层开动。
选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通 过层差的反复试算，可以达成。
4、电脑试算中改变的不多。
八、价目表
房地产定价的主要方法有哪些 其各自的特点是什么
房地产定价的主要方法有哪些其各自的特点是什么导读:本文介绍在房屋买房，房价的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
房地产定价是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法，虽然影响房地产产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑到房地产产品的成本和市场需求以及竞争情况。
房地产定价的主要方法有哪些１、成本定价法：价格一直是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动都是以此为的。
高价位能够提高房地产单位利润，但是也可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。
２、竞争价格定价法竞争价格定价法：从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素。
３、顾客感受定价法：这种方法的理论基础实际上是效用理论。
对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。
４、加权点数定价法：预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例。
５、旧房定价方法：旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。
其各自的特点是什么１、成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。
２、要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较、具有独特的设计等。
３、一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。
当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高。
４、楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。
房地产项目的定价方法研究
房地产市场定价方法房地产的定价方法有6种：市场比较法、户分析法、类比法、上限法、竞争定价法、BCG矩阵法1、市场比较法首先确定市场调查的范围和重点，然后对影响价格的各因素以及权重进行修正，再对每个重点调差项目进行调差，再对交易情况修正然后比较结果表——比准价格，综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价。
选定参照目标，权重很重要相同条件下，参照目标的权重关系如下：高档盘：同档次>同目标客户类型>同楼盘所在区域中低档盘：同楼盘所在区域>同档次>同目标客户类型适用范围：完全竞争市场，有同质替代产品例：市场比较法进行步骤（1）、筛选可比楼盘产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合（2）、确定权重根据与项目的竞争关系。
评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近（3）、打分的29项比准指标：区位类：区域印象/发展前景/周边环境/交通规划/生活便利性规划设计指标类：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/设备及智能化户型结构类：实用性/采光通风/赠送面积/户型创新景观及视野：景观内容/景观面宽品质展示类：建筑外观/园林效果/公共部分品质/物管形象/样板房效果/交楼标准展示项目品牌类：发展商品牌/专业阵容/前期推广形象（4）、比准价形成比较项目确定方法：定位或部分户型相近且质素相当的同期楼盘2、客户分析法分析客户构成分析置业目的客户价格取向分析确定均价投资者关注投资收益率。
因此对价格非常敏感，一旦价格超过预期时，便放弃购买；首置客户关注月供与租金比值关系，此类客户需要进行测算；当客户购买意向及价格意向非常清楚时，对客户意向的分析直接指导价格生成。
客户价格取向分析，分析客户构成，分析置业目的例：泰华俊庭边中低端自用客户（包括过渡性居住），因此他们较关注的是租金和投资回报率。
因此本区域内同类产品的租金颇具参照意义。
投资客户关注点：投资回报率按市场住宅投资回报率5%-8%之间计算，一般投资客户预期于10-15年内收回成本。
房地产项目定价策略
房地产项目定价策略在房地产市场中，定价策略是项目成功的关键因素之一。
一个合理的定价不仅能够确保项目的盈利能力，还能在激烈的竞争中吸引潜在买家，实现快速销售和资金回笼。
本文将深入探讨房地产项目定价的策略和影响因素。
一、影响房地产项目定价的因素1、成本因素房地产项目的成本是定价的基础。
这包括土地成本、建筑成本、融资成本、营销成本以及各种税费等。
在确定售价时，必须确保能够覆盖所有成本，并实现一定的利润目标。
2、市场需求市场需求的强弱直接影响房价。
如果某个地区对住房的需求旺盛，而供应相对不足，开发商可以适当提高价格。
反之，如果市场需求疲软，供应过剩，价格则需要相应下调。
3、竞争状况周边楼盘的价格和竞争态势对项目定价有着重要影响。
如果竞争对手众多且价格具有竞争力，项目定价就需要谨慎考虑，以突出自身的优势和特色。
4、地理位置房产的地理位置至关重要。
位于市中心、交通便利、配套设施完善的地段，房价通常较高。
而偏远地区的房价则相对较低。
5、房屋品质房屋的建筑质量、户型设计、装修标准、小区环境等品质因素也会影响定价。
高品质的房产可以支撑更高的价格。
6、宏观经济环境经济形势、利率水平、通货膨胀等宏观因素都会对房地产市场产生影响，从而间接影响房价。
二、房地产项目定价的方法1、成本加成定价法这是一种较为简单的定价方法，即在成本的基础上加上一定的利润率来确定价格。
这种方法虽然能够保证项目的盈利，但可能无法充分反映市场需求和竞争状况。
2、市场比较定价法通过对周边类似楼盘的价格进行分析和比较，结合自身项目的特点和优势，来确定合理的价格。
这种方法更贴近市场实际情况，但需要对市场有深入的了解和准确的判断。
3、需求导向定价法根据市场对房屋的需求程度和消费者的购买能力来定价。
如果项目具有独特的卖点，能够满足特定消费群体的需求，价格可以适当提高。
4、价值定价法从购房者的角度出发，评估房屋为其带来的价值，并以此为依据确定价格。
这种方法注重房屋的性价比，能够更好地满足消费者的心理预期。
房地产项目定价方案
房地产项目定价方案1. 引言房地产项目的定价是房地产开发商制定销售价格的基础。
通过合理的定价方案，开发商可以确保项目的盈利性，吸引潜在买家，扩大销售规模。
本文档旨在提供一份详细的房地产项目定价方案，帮助开发商正确制定销售价格，从而提高项目的竞争力和市场份额。
2. 目标本定价方案的核心目标是实现以下几点：•提高盈利能力：通过合理的定价策略，确保项目的销售价格能够覆盖成本并获得可观的利润。
•吸引潜在买家：根据项目的定位和目标群体，制定相应的定价策略，吸引到潜在买家。
•稳定市场份额：与竞争对手进行对比和分析，制定具有竞争力的销售价格，稳定和扩大市场份额。
3. 定价策略3.1. 成本法成本法是一种常用的定价策略，它基于项目的成本信息来确定销售价格。
通过计算项目的开发成本、土地成本、建筑材料成本、劳动力成本等，然后在此基础上加上适当的利润，得出最终的销售价格。
3.2. 市场法市场法是一种基于市场需求和竞争情况的定价策略。
通过对市场上类似项目的销售价格进行调研和分析，了解市场需求和价格趋势，然后根据项目的特点、地理位置以及优势等因素，制定相应的销售价格。
3.3. 价值法价值法是一种通过房地产项目的使用价值来确定销售价格的定价策略。
通过对目标群体的需求和购买力进行调研，了解他们对项目的使用价值评估和认可程度，然后根据市场价值和项目的唯一卖点，制定相应的销售价格。
4. 定价要素在确定房地产项目的销售价格时，需要考虑以下要素：4.1. 土地成本土地成本是房地产项目定价的重要组成部分。
开发商需要根据土地的位置、面积、限制性条件等因素，确定土地成本，并将其纳入销售价格计算中。
4.2. 开发成本开发成本包括建筑材料、劳动力、设计费用、施工费用等。
开发商需要详细计算各项开发成本，并在销售价格中予以考虑。
4.3. 市场需求市场需求是定价的重要指标之一。
开发商需要调研目标群体的需求，了解他们对房地产项目的需求程度和购买力，根据市场需求情况来制定销售价格。
房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例
房地产定价方法-房地产定价策略-房地产定价技巧-房地产定价案例一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势1、金山板块及其他同类物业竞争对比表项目名称规划总规模面积X围主力面积平均价格交房时间工程进度卖点抗性金山碧水三期B区 17—7F 31万M2 78---256 106--128 1833 2004年底主体三层社区规模大配套齐价格低位置较偏香江明珠二期 16—7F 186亩 86—280 160--280 2700 2004-01 封顶紧临南江滨公园，户型独特紧挨大桥噪音较大金山明珠 15—7F4—9F 65亩 110—244 125--158 **** ****-12-31 单体落成户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星 6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F 71亩 68—268 90--127 1985电梯：2077 2004-05 外墙装修户型多样价格相对较低建筑密度大，配套少金山 5—15F5—11F 57亩 55—240 120--130 **** ****年底桩基完成楼间距大空中花园面积大，3米层高价格人相对较高金山佳园 9—9、11 7万M2 100—154 100--120 2350 2004年底地面二层设观景电梯，入户空中花园。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个差不多价格或浮动范畴的方法。尽管阻碍产品价格的因素专门多，然而企业在制定价格时要紧是考虑产品的成本、市场需求和竞争情形。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格那么提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要阻碍的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、 成本导向定价
成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其差不多思路是：在定价时，第一考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价要紧由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
〔一〕、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，确实是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。那个地点所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例运算的，适应上将这种比例称为〝几成〞，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的运算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X〔1+加成率〕 加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例运算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%那么该楼盘每平方米售价：2000X〔1+15%〕=2300〔元〕 这种方法的优点是运算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业能够简化定价工作，也不必经常依据需求情形而作调整。在市场环境诸因素差不多稳固的情形下，采纳这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而能够保证企业经营的正常进行。
〔二〕目标收益定价法 这种方法又称目标利润定价法，或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，按照目标收益率的高低运算售价的方法。其运算的步骤如下： 1、确定目标收益率。目标收益率可表现为投资收益率、成本利润率、销售利润率、资金利润率等多种不同的形式。 2、确定目标利润。由于目标收益率的表现形式的多种性，目标利润的运算也不同，其运算公式有： 目标利润=总投资额x目标投资利润率 目标利润=总成本x目标成本利润率 目标利润=销售收入x目标销售利润率 目标利润=资金平均占用额x目标资金利润率 3、运算售价售价=〔总成本+目标利润〕/估量销售量 例如：某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估量以后在市场上可实现销售16万平方米，其总开发成本为4亿元，企业的目标收益率为成本利润率的15%，问该小区的售价为多少？ 解：目标利润=总成本x成本利润率 = 4 x 15% = 0.6〔亿元〕 每平方米售价=〔总成本+目标利润〕/估量销售量 =〔4=0.6〕/160000 =2875〔元〕 因此，该企业的定价应为每平方米2875元 目标收益率定价法的优点是能够保证企业既定目标利润的实现。这种方法一样适合用于在市场上具有一定阻碍力的企业，市场占有率较高或具有垄断性质的企业。
〔三〕、售价加成定价法 这是一种以产品的最后销售为基数，按销售价的一定百分率运算加成率，最后得出产品售价。运算公式为： 单位产品售价=单位产品总成本/〔1—加成率〕 列如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率20%，那么该楼盘的售价为： 售价=2500/〔1—20%〕=3125〔元〕 这种定价方法的优点关于销售者来说，容易运算出商品销售的毛利率；而关于消费者来说，在售价相同的情形下，用这种方法运算出来的加成率较低，更容易同意。 以上几种成本定价方法的共同点是：均以产品成本为制定价格的基础，在成本的基础上加一定的利润来定价。所不同的是它们对利润的确定方法略有差异。尽管较容易运算，但它们存在共同的缺点，即没有考虑市场需求和市场竞争情形。 二、需求导向定价 所谓需求导向定价是指以需求为中心，依据买方对产品价值的明白得和需求强度来定价，而非依据卖方的成本定价。其要紧方法是明白得值定法和区分需求定价法。
〔一〕明白得值定价法 明白得值也称〝感受价值〞或〝认识价值〞，是消费者关于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式以及服务质量的评估。明白得值定价法的差不多指导思想是认为决定商品价格的关键因素是消费者对商品价值的认识水平，而非卖方的成本。房地产企业在运用明白得值定价法定价时，企业第一要估量和测量在营销组合中的非价格因素变量在消费者心目中建立起来的认识价值，然后按消费者的可同意程度来确定楼盘的售价，由于明白得值定价法能够与现代产品定位思路专门好地结合起来，成为市场经济条件下的一种全新的定价方法，因此为越来越多的企业所同意。其步骤是〔1〕、确定顾客的认识价值；〔2〕、依照确定的认识价值，决定商品的初始价格；〔3〕、推测商品的销售量；〔4〕、推测目标成本，〔5〕、决策。 明白得值定价法的关键是准确地把握消费者对商品价值的认知程度。对自身产品价值估量过高的卖主，会令他们的产品定价过高；而对自身产品的消费者认识价值估量过低的企业，定的价格就可能低于他们能够达到的价值。因此，为了建立起市场的认识价值，进行市场调查是必不可少的。曾在上海房产界闻名一时的〝某花苑客户开价销售〞确实是明白得值定价法运用的典范之一。 某实业集团公司与某区建设进展总公司开发的某花苑，坐落于上海市区，占地面积13265平方米，由一栋30层商住楼和3栋30层住宅楼组成。该楼盘于1994年12月底开工，1995年4月开始预售。当时上海的房地产市场销售状况低迷，为了更好地销售楼盘，开发商通过精心策划，推出〝客户开价〞销售活动。 该活动的具体操作方式是：开发商拿出3—7层共30套房源，在确定其底价为每平方米5900元后，顾客能够以高于此价的任何价格报价，不另加层次和朝向费用。该活动推出后，赶忙在社会上引起了一个〝客户开价〞热潮，仅仅半个多月时刻，参与报价的客户就达63名。报价高的前12名客户按报价购买了该花苑的商品房，而其余客户在认识到该花苑的优良品质后，情愿出比〝客户开价〞更高的价格购买更好的楼层。从1995年8月31日至1995年底，该花苑共售出102套住宅，占第一期推出楼盘的70%，取得了庞大的经济效益和社会效益。该活动使购房者感受到了买房由自己定价的全新体验，为上海房地产更合理定价提供了一条新思路。
〔二〕区分需求定价法 区分需求定价法又称差别定价法，是指某一产品可依照不同需求强度、不同购买力，不同购买地点和不同购买时刻等因素，采取不同的售价。列如消费者在商店的小卖部喝一杯咖啡和吃一块点心要付10元，在一个小餐厅那么要付12元，而在大旅店的咖啡厅就要付14元，假如要送到旅店的房间内食用那么要付20元。价格一级比一级高并非产品的成本所决定的，而是附加服务和环境气氛为产品增加了价值。同样，关于房地产来说，同一种标准、同一种规格、同一种外部环境的商品房，能够依照楼层数的相应变化而使销售价相应变化。区分需求定价法的要紧形式有：以消费群体的差异为基础的差别定价，以数量差异为基础的差别定价，以产品外观、式样、花色等差异为基础的差别定价，以地域差异或时刻差异为基础的差别定价等。
三、竞争导向定价 竞争导向定价是企业为了应对市场竞争的需要而采取的专门定价方法。它是以竞争者的价格为基础，依照竞争双方的力量等情形，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润，扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。关于房地产企业而言，当本企业所开发的项目在市场上有较多的竞争者时，适宜采纳竞争导向定价确定楼盘售价，以促进销售，尽快收回投资，减少风险。竞争导向定价有随行就市定价法，追随领导者企业定价法两种。 〔一〕随行就市定价法 随行就市定价法确实是企业使自己的商品价格跟上同行的平均水平。一样来说，在基于产品成本推测比较困难，竞争对手不确定，以及企业期望得到一种公平的酬劳和不愿打乱市场现有正常次序的情形下，这种定价方法较为行之有效。在竞争猛烈而产品弹性较小或供需差不多平稳的市场上，这是一种比较稳妥的定价方法，在房地产业应用比较普遍。因为在竞争的现代市场条件下，销售同样商品房的各个房地产企业在定价时实际上没有选择的余地，只能按现行市场价格来定价。假设价格定得太高，其商品房将难以售出，而价格定得过低，一方面企业自己的目标利润难以实现，另一方面会促使其他房地产企业降价，从而引发价格战。因此，这种定价方法比较受一些中、小房地产企业的欢迎。 〔二〕追随领导者企业定价 使用这种定价方法的房地产企业一样拥有较为丰富的后备资料，为了应对或幸免竞争，或为了稳固市场以利其长期经营，往往以同行中对市场阻碍最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘量化定价法 针对许多楼盘均倾向于定性描述的现状，我们尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清晰描述。 我们总共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业治理、建筑质量、交通、都市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装饰、环保、进展商信誉、付款方式、户型设计、销售情形、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。 1、18个定级因素。 表1-1 定级因素、指标与分值
定级因素 指 标 分 值
位置 A、距离在片区中心区的远近；B、商业为临街或背街；C、写字楼为临街或背街；D、住宅为距所在片区中心区的远近 A.最差〔远〕1；B.专门差〔远〕2；C.一样3；D.专门好〔近〕4；E.最好〔近〕5
价格 A、百元以上为等级划分基础；B、商铺、写字楼、豪宅、一般住宅等级依次减少；C价格是否有优势 A.最高1；B.专门高2；C.一样3；D.专门低4；E.最低5 配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 A.最不完善1；B.不完善2；C.一样3；D.专门完善4；E.最完善5
物业治理 A、保安；B、清洁卫生；C、机电；D、绿化率及养护状况；E、物业治理费〔元/月〕；F、是否人车分流；G、物业治理商资质 A.最差1；B.专门差2；C.一样3；D.专门好4；E.最好5 建筑质量 A、是否漏水；B、门窗封闭情形；C、内墙；D、地板、E、排水管道 A.最差1；B.专门差2；C.一样3；D.专门好4；E.最好5
交通 A、大中小巴士路线数量；B、距工交站远近；C、站点数量；D、大中A.最少〔远〕1；B.专门少〔远〕2；C.一样3；D.专门多〔近〕4；E.最多〔近〕5