商铺投资技巧

商铺投资技巧:商铺的不同种类细分及特点商铺的定义

商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。

商铺的类型

商铺的围宽泛，形式多样，且商铺投资或经营均涉及到多种多样的商业活动。因此不同类型的商铺，其商业环境、投资特点、运营要素等，都会有显著的不同之处。我们在研究商铺的投资或经营时，需掌握各类型商铺的特点，因此，掌握商铺的分类很重要。

一按照开发形式进行分类

(1)、商业街商铺

商业街是指按照该条街道的自然条件布置的单层或多层商业房地产形式，商业街商铺是指沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位。商业街商铺的经营情况与整个商业街的经营状况紧密相关。

而商业街商铺还可细分，如按照经营商品的复合度可划分为：

A:专业商业街商铺:集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等。

特点：对投资者而言，商铺可享受开发商统一的市场宣传所带来的市场效果，市场经营成本较低;对开发商而言，规划设计的复杂程度降低，项目运营相对更简单。

不过，由于商铺的价值体现在两方面，第一是房地产价值升值，商铺的这类价值是与整个商业街的发展是一荣俱荣，一损俱损;第二是个体经营的商业价值，如自营的商业回报，出租的租金回报。由于专业商业街同类商家竞争严重，尤其是市场容量趋于饱和，往往有些经营不善的商铺其商业价值并不佳。投资者在选择此类商铺时，一定要充分考虑开发商的规划实力和整体区域情况以及铺面选址等要素(如作自营，还需考虑自身的经营实力)

B:复合商业街商铺：是最为常见的商业街商铺形式，遍布城市的每个角落，是城市商业活力的具体表现。整个商业街对各商铺经营商品的种类不加特定限制，如春熙路步行街、王府井商业街等。

特点：复合商业街的各个组合元素一般是未经过良好的规划，各个商铺的经营状况是由市场自发调节，因此市场上出现了各种商店的组合结构不合理，形成某种类型的商店过多，而另一类又供不应求的局面。一个相当成功的复合商业街，一般是经过几十年市场的长期锤炼，形成优质品牌和口碑。这种复合商业街对整个城市影响深远，如交通干线的布局、周围区域的城市化发展、城市主轴商业动线的形成、

各商圈的渗透融合等。当然，这种铺面绝对是金铺中的金铺了，不过成熟的商业街一般剩余体量不多且价格昂贵。投资者在选择此类商铺时，多为新兴的商业街，投资风险较大，但回报较高，需通过地区规划、开发商实力、经营理念、道路交通等状况判断其发展前景。

(2)旅游商铺

旅游商铺，可看做特殊的复合商业街商铺。它是将旅游与商业房产结合为一体，此类商铺主要位于旅游景区，以游客为主要的经营对象，在经营上一般体现为人流量相对集中，且消费需求旺盛的特点。

随着人们生活和消费品位的提升，旅游业发展极为迅速，具有良好的发展前景，以旅游服务为主要经营容的旅游商铺必然存在广阔的发展增值空间。

旅游商铺的优势：其所处的地理位置、环境有很大的卖点;对周边是否有社区、区域人口数量以及结构等没有过多限制;商铺辐射围从本区域人口到全市，乃至全国，围很广;同时其目标市场定位上的差异也使其在很大程度上避免了与市中心各类商铺进行激烈竞争，因此旅游商铺在商业地产中异军突起，逐渐成为新的投资热点。

旅游商铺的定位和传统商铺不同，主要从文化挖掘和游客行为特征的角度，进行特色化的定位。只有定位准确，才能使旅游商业地产开发成为一种旅游的吸引物，起到吸客、引客、滞客的作用，而不仅仅是

简单的一种商业服务。投资者在抉择时，不能按照一般的商业街商铺特点来选择旅游商铺。

投资此类商铺，需注意以下几点：

1景区发展前景：一个成熟的知名度高的景区可以吸引很多慕名而来的游客，商铺价值较易衡量。而一些新兴的景区，商铺投资前景不明，可通过了解开发商的实力、经营理念、景区持续经营的能力、政府扶持力度、地区规划、道路交通等状况初步评判景区远景。另外须重视景区从新兴到成熟的时间过程，应对前期投入及初期还款压力等方面问题做好预应。

2具体选址要点：如同市商业街的选址，在同一条商业街上，不同的商铺因其位置、交通状况、商业定位等方面的不同价值也不同。投资旅游商铺的时候就要注重同一景区不同商铺的价值差别：对于成熟的景区我们可以轻松鉴别哪些地段的商铺人气较旺;而对于那些刚刚开始规划、新兴的景区，仔细考察、研究景区的相关景点设置、旅游路线等就尤为重要了。

3.淡旺季之分：旅游商铺和一般商铺相比，淡旺季效应极其明显。投资者在投资时需充分考虑旅游商铺在旅游淡季的时候就有空置、租金降低的可能，作好相应对策。

(3)购物中心商铺

购物中心是各种类型的商店按计划有机地组合在一起的零售性的商业地产，是具有良好规划的商店群的集合体，向消费者提供综合性服

务，通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

作为一种复合型的商业业态，购物中心按地址和规模又被细分为：(1)社区购物中心：是在城市的区域商业中心建立的,面积在5万平方米以的购物中心.

(2)市区购物中心：是在城市的商业中心建立的,面积在10万平方米以的购物中心.

(3)城郊购物中心：是在城市的郊区建立的,面积在10万平方米以上的购物中心.

购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，其规划设计程度高于商业街，一般来说，它会避免同类商店的恶性竞争，使各商店的经营利润最大化，其对各种商店的类型、数量和品牌档次都有限制性的规定。

购物中心商铺就是指各种类型购物中心里面的铺位。其商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几万平方米不等。一般综合性的购物中心规划有大型的主力店，如百货市场等、专业卖场等。这种主力店往往有一定的独立性，面积规模可达到1.5万-2万平方米;半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。购物中心项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运作。因此较适合出售给专门的投资机构。如果开发商面对个人投资者出售购物中心商铺时，

也会选择有效的操作方案(如出售产权商铺)，吸引个人投资者进来，以最大限度保证项目经营管理的整体性。

而对中小投资者而言，购物中心商铺的投资风险相对比较高，不过成功的项目所创造的价值升值也会比较大。投资者就必须考虑开发商和经营者的整体规划设计、商业管理等水平，以及竞争市场环境等问题，如果购买的是产权商铺，还须参照下文产权商铺投资要点。

(4)专业市场商铺

专业市场商铺:是指用于某类商品批发、零售、经营的商业楼宇里面的商铺。比如，图书交易市场、家具城、建材城等。专业市场的商品类型较为单一，商品的产品线窄而深，该类商品的品种十分齐全。

专业市场商铺的成功与否与整个市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力及市场经营的方式等因素密不可分。一般来说，该商铺风险与整个市场的风险密切相关。一个定位精准，经营良好的专业市场，每个商铺都可以享受开发商统一市场宣传和良好经营所带来的市场

效果。但若所选的专业市场缺乏市场竞争力，那么该商铺即使硬件、经营再好，也难达到商铺价值升值的目的。

选择投资专业市场商铺时，第一需要考虑的是这类型商品的市场容量是否满足专业市场开发的要求，一般来说，商品的类型越单一、越专业，其市场容量越小。另外一个是该市场与其他市场相比，在同类商品细分化的领域中，在经营规模、商品品种、选择性等方面，是否具有绝对的竞争优势?如某新兴的市场专门经营窗帘，而其附近就有几家大型的经营成熟的布艺专业市场，且窗帘制品在其中所占的比例不

小，那么就要分析该市场是否能具备绝对的竞争优势?还是只是该区域市场的一个补充，那么不同市场商铺的价值就不能同日而语。

另外，专业市场商铺的经营管理形式多样，投资者在投资此类商铺时一定要注意整个市场的经营管理形式。比如常见的有由经营商统一经营管理的，或者出租经营，或者接受业主委托统一经营管理的方式。哪种形式才是最适合的?怎样才能提高议价保证业主权益?投资者需根据每个专业市场不同的情况做出判断。(5)社区商铺社区商铺指位于住宅社区的商铺，其经营对象主要是某个特定住宅社区的居民。而各大专院校外的商铺也可看成是社区商铺。社区商铺作为与人们的生活密切相关的商业房地产形式，其市场极为成熟，具有消费资源稳定，商铺价值稳定的特点，因此受到稳健型投资者的青眯。不过目前市场上出现了社区商业面积过度配量的现象，导致部分区域的社区商铺价值贬值。因此投资者需对开发商的整体定位规划和周边区域的市场容量做出正确的判断。

社区商铺按照经营的商品类别可划分为：

A零售型社区商铺

以零售实物商品为主的商铺，如便利店、大小超市、书摊等。这是作为一种最基础的社区商铺，市场容量稳定。一般来说开发商不会对社区商业的业态做出统一的规划，因此这种商铺的竞争较为无序，尤其是一些大型社区，由于该类商铺所经营的多为同质化严重商品，

其商铺的个性化经营极其重要，所以投资者对商铺的选址须慎重考虑，才能在自营或出租中获得较大的利润保证。

B服务型社区商铺

以提供有偿服务为主的社区商铺，如美容美发店、健身中心等，

随着人们生活水平的提高，服务型社区商铺在整个社区商铺所占的比例越来越多。不仅如此，由于服务性商铺多需为顾客提供长期的稳定的服务，因此他们对商铺的要求较高，而且也往往改租为买。此类商铺因业态不同，对物业要求也不同，如排污、供配电等。因此投资者除了选址外，还须考虑商铺各种条件，尽可能同时满足多种业态需求，利于出租。

(6)、裙楼商铺

裙楼是指在主楼周围具有附属性质的楼房，与高层建筑紧密连接

组成一个整体的多、低层建筑。裙楼商铺就是裙楼里用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

一般来说，裙楼商业是用来优先弥补物业自身配套和周边配套的

空缺或不足，提升整个项目的附加值，着眼于服务主楼客户的层面，对主楼本身的依赖性较强。而一些规模较大的裙楼，其整体定位、包装以及商业规划相当成功，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户围已经超越了主楼住户，而是通过其市场运作将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。

裙楼商铺的规模相对较小，但投资风险相对并不高。由于多数开发商在前期定位时，无论从档次、经营、业态上都力求与主楼本身相匹配，因此裙楼的规划设计并不亚于专门的商业项目。另外一些商务区裙楼商业依托主楼项目，或类似于购物中心般打造出主力店，如引驻大型百货公司等，使该裙楼商铺有潜力成为区域商业中心，再加上依托主楼客源稳定，风险进一步降低，因此裙楼商铺较适合个人投资者投资。

而投资者在做出抉择时，要首先确定整个项目的定位档次、地理位置、整体功能结构、商业布局以及区位条件等，确定投资哪个项目。还要考虑哪些商铺从外部、部具有最好的"可视性"，选择较好的楼层，以客流量等为考虑参数，进行深入挑选

(7)、交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。该类商铺根据与交通设施布位的不同，具有不同的特点和投资要点。

交通设施部商铺：如地铁站部商铺。此类商铺依附交通设施最为明显，首先其规划设计就是为了保证功能配套的完整性，将该商铺布置在客流主要活动空间的周边、沿途，与该交通设施的客流量正相关，投资收益主要考虑该商铺的租金收益，价值升值空间有限。投资者投资时需着重考虑该交通设施未来的发展前景，并根据人流动向精心选址。

交通设施外部商铺：如地铁出口处附近商铺，通常由不同的开发商开发，缺乏统一的规划设计;但该类商铺不仅可以享受到因交通设施服务乘客的规模升级而提升的租金收益，还可享受因交通设施周边房地产的发展而带来的商铺价值升值空间。投资者除需考虑部商铺所具备的要点外，还要结合整个区域的房地产规划考虑铺面升值前景。

二按照销售形式进行分类

按照开发商的销售形式，我们可将商铺分为产权式商铺和独立商铺两种。

(1)、独立商铺

独立商铺：商铺所有者对商铺具有占有、使用、收益、处分四种积极权能。其优势是业主对商铺拥有完整的法律权限，相比产权式商铺而言，规避了一些纠纷。缺点在于投资门槛高，处于散户经营的状态，其收益中的商业价值视个体经营好坏而浮动，市场风险较大。(2)、产权式商铺

产权式商铺：即所有权与经营权分离的一种房地产商铺产品形式。主要表现为商铺业主出于投资目的，商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。据资料统计,国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

另外，产权式商铺还有一种形式是“虚拟产权式商铺”：指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，划分为多个区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售

模式。由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，产权成为了“虚拟”的收益权属。

产权式商铺优势：产权式商铺的特点是面积小、总价低，再加上开发商或第三方所承诺的多年投资回报保证，降低了市场经营风险。如虚拟产权式商铺，通过铺位的划分有效地控制了铺位总价，有些项目甚至将部分返租直接减扣首付款，降低了投资门槛。商铺将经营管理权限统一到经营商，经营商依靠对商业定位的考虑，系统进行招商，安排特定商家进入特定区域，从而实现商业楼盘整体规划，整合资源，专业经营，保障收益，帮众多业主尤其是实力较弱的投资者规避了经营风险。

缺点：目前，产权式商铺在国的发展还处于较为无序的状态，风险极大。

产权式商铺形式存在先天结构性的缺陷，由于其所有权与经营权分离，存在多个主体，多重法律关系;投资年限过长，存在着很大的不确定性。一些负责任的、实力强的开发商可以兑现承诺，而一些实力薄弱或纯粹以短期行为为目的的开发商则极易给商业物业开发带

来投资风险和经营风险。如果承租的商家若经营不良，导致经营商可能无法兑现业主的承诺回报，也会造成风险。若干年后产权是否发生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这种权利等等，都成为直接影响投资者利益的现实问题。另外，产权式商铺常用的“返租销售”的经营模式还可能涉嫌非法集资和欺诈。

而虚拟产权式商铺除了以上风险外，会发生商家经营的铺位与销

售分割的铺位不相吻合的情况，甚至有些业主的铺面成为主力商店的过道。一些投资者仅考虑多年投资回报，对商铺本身属性并不关心，使得购买的铺位和商家经营的铺位不吻合。这种情况即使包租期间未出现问题，也会影响后期的租赁或者出售等。

投资要点：选择产权式商铺，投资者除了关心地段与价格，还应

该格外关注开发商的背景和经营管理公司的实力。产权式商铺的价值有两部分，一是房地产本身的价值，二是商业价值。房地产的价值浮动不大，但商业价值却因项目的风格、经营者的能力不同而有所不同。这就要求投资者必须客观分析交通、区位、人流量等外部环境因素，还要考虑商铺的开发商、经营商等各方面的资质和水平，尽量选择成熟的经营团队。另外，需考虑包租期满后，分散的业主如何统一与主力店商家谈判续租?若主力商家退出后该商场如何再经营，投资的价

值如何体现等等。这时，最好成立业主委员会，来统筹安排商场的租赁权及经营权，全面、公平地保障所有业主的收益。

而虚拟产权式商铺除了考虑上述因素以外，最好选择大型商家整

体承租后再分割销售的项目，且其考虑了分摊面积和消防通道，经营的铺位与销售分割的铺位相吻合，可保证即使主力商户将来退出商场，通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商，合适的位置仍可保证投资者的收益。