2012_郑州_郑州鸿宝置业鸿宝园林项目定位报告
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郑州市园林局_企业报告(业主版)
（3）其他土木工程建筑（3）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1 TOP2 TOP3
郑州市第三苗圃灾后重建项目中 标结果公告
河南省永业建筑工 程有限公司
郑州市中原西路生态廊道改造提 升项目中标结果公告
郑州唐通建设工程 有限公司
郑州市文化公园改造提升项目中 标结果公告
郑州领创建设工程 有限公司
1.4.1 重点项目
（1）环境治理业（5）
重点项目
项目名称
TOP1 装载铲车
本报告于 2023 年 09 月 01 日 生成
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
河南省育林机械装 备有限公司
321.5
2023-04-27
3/18
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP2 TOP3 TOP4 TOP5
郑州博耀科技有限 公司
0.5
TOP3
郑州市园林局电子卖场直接订购 成交公告
河南省博思创伟电 子科技有限公司
0.3
TOP4
郑州市园林局密码保密柜项目商 城采购成交公告
河南省君临电子有 限公司
0.2
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2022-09-22 2023-07-07 2023-07-11 2022-09-21
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年郑州市园林局的项目规模主要分布于小于 10 万区间，占项目总数的 45.0%。500 万以上大额 项目 5 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 09 月 01 日 生成
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
某项目整体发展战略及定位报告
地块
可建设 用地
容积率
建面
A 277472 5
1387360
A` 120000 1.5
180000
B 292000 3.5
1022000
C 150351 3
451053
D 508280 2.5
1270700
E 925019 1.2
1110022
合计 2273122 —— 5421135
从指标情况看，项目总占地3.3 平方公里，按照前期与政府沟通 的各地块容积率下限计算，总建 面达543万方，合计容积率1.91 左右（考虑A\B地块容积率待 定）。
市
➢为X提升城市价值；
价
➢有利于构建和谐社会。
值
区域产业
开发主体
➢为X休闲度假区增添活力；
➢完善产业链，增加税收；
➢完善区域公建配套；
➢提升整体生态产业的品牌知名度和 区域价值。
➢提升开放主体的品牌形象； ➢开发主体盈利点。
6
五、本项目的成功打造，将促进X区域形成完整的旅游产业链， 增加城市旅游收入，提高X经济水平
项目属性界定
9
从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发 展核心枢纽，属于外界进入X的门户
项目所在城南新区位于X主 城区与经开区的中心位置；
且项目位于凯麻一体化发 展的中心枢纽位置，是政府 主导的新兴热点区域。
从交通条件看，项目为X连 通外界的核心通枢纽，是外 界进入X的门户，多条线路 联通内外，两条主轴与市区 紧密相连。
X 镇远
古城
雷公山自
然保护区
西江千
剑河百里 户苗寨
20
阔叶林
开发背景
市场发展 阶段
房地产项目发展战略与定位报告共92页文档
房地产项目发展战略与定位 报告
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪ห้องสมุดไป่ตู้
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
92
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪ห้องสมุดไป่ตู้
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
92
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
某地产项目前期定位报告
路漫漫其悠远
顺德客户对购买别墅有情结，自住和投资需求两旺。
区 项目名 位称
产品
价格
销售情况分析
大 良
海骏达 ·康格
斯
独栋
8000
很大数量甚至开盘前 就已内部消化
无样板房，有模型／
大 兰乔圣 良菲
联排
7500 楼书／广告展示 12000 一期推出产品开盘当
客户视角：
天全部售罄
“以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看”
买的客户以容桂本地的企业主为核心
，由于其价格较低，吸引了不少的大良及 其他区域的投资客；
路漫漫其悠远
市场 受到政策影响，未来市场的供应的别墅类 趋势 型以联排为主，有少量的类独立别墅；
区位 大良 大良 大良 大良新城 勒流 北滘 北滘 北滘 龙江 容桂 容桂
项目名称 海骏达·康格斯
金润花园 凯丽山庄 水悦城邦 兆辉项目 碧桂蓝城 海琴水岸 君兰高尔夫 佛奥棕榈园 东逸湾 美的项目
园林很重要，而且水对项目必不可缺
访谈客户中，100%肯定关注：
“水”，而且一定是“活水”
普通客户观点： 曾先生 某广告公司老板 现居于大良 “这里哪个项目没有水？当然罗，水也不一样，最差的那种就是个池塘。好一点 也要有个喷泉吧，最好的别墅就该是在水边上的，多少广告在说——水岸生活 ，这很现实的。”
某地产项目前期定位报 告
路漫漫其悠远 2020/4/4
容桂滨江东， 顺德的江岸城邦；
路漫漫其悠远
初步判断：
•在顺德别墅长期热销的市场状况下，充分利用江景资源 ，本地块适合采用别墅+高层的产品组合方式； •考虑到别墅市场与高层市场差异性较大，将分别对两种 物业的定位进行论述；
某地产项目二期定位报告
180 160 140 120 100 80
1 15
2
9
17 7
5 10 11
4
13
18
8
3
6 14 12
16
独立别墅区 7000-12000 300-500平米
TH别墅区 4500-8000 240-350平米
多层、小高产品区 3500-5500 100-200平米
1 比华利山双拼 2 比华利山联排
项目定位决策模型
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
项目属性——城市豪宅，景观资源突出
规划：位于长沙城市规划格局“一主二次四组团”中 的主城区 交通：三面临城市主干道，可进入性强，道路城市感 强 配套：紧邻月湖公园，临近规划中的洪山公园和世界 之窗、海底世界 其他配套：麦德龙超市、163医院、湖南国际会展中心
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
市场关键词1：多核化发展
多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡
第一阶段：单核心扩张
长沙05年以前的发展方式 是典型的单核心发展模式 ，五一广场是城市唯一的 核心区，承载整个城市的 核心功能
市中心板块 城东板块
5500-8000 4800-5000
麓南板块
4500-4800
省府板块
4500-5000
专业人士访谈：
整个长沙不大，没有一个相对突出的板块， 也没有一个所谓的富人区高端板块，目前呈 现各大板块百家争鸣的局面，容易受到政府 政策的影响，致使各大板块个盘表现明显， 一个指标盘带动整个区域的发展。
1 15
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5 10 11
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独立别墅区 7000-12000 300-500平米
TH别墅区 4500-8000 240-350平米
多层、小高产品区 3500-5500 100-200平米
1 比华利山双拼 2 比华利山联排
项目定位决策模型
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
项目属性——城市豪宅，景观资源突出
规划：位于长沙城市规划格局“一主二次四组团”中 的主城区 交通：三面临城市主干道，可进入性强，道路城市感 强 配套：紧邻月湖公园，临近规划中的洪山公园和世界 之窗、海底世界 其他配套：麦德龙超市、163医院、湖南国际会展中心
项目发展空间
限制条件
Q2:市场环境
取势
Q3:项目条件 Q4:竞争及客户
Q1:业主目标
优术
案例研究
明道 项目定位
市场关键词1：多核化发展
多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡
第一阶段：单核心扩张
长沙05年以前的发展方式 是典型的单核心发展模式 ，五一广场是城市唯一的 核心区，承载整个城市的 核心功能
市中心板块 城东板块
5500-8000 4800-5000
麓南板块
4500-4800
省府板块
4500-5000
专业人士访谈：
整个长沙不大，没有一个相对突出的板块， 也没有一个所谓的富人区高端板块，目前呈 现各大板块百家争鸣的局面，容易受到政府 政策的影响，致使各大板块个盘表现明显， 一个指标盘带动整个区域的发展。
新郑项目定位报告定共49页PPT
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
新郑项目定位报告定
6
、
露
凝
无游氛源自，天高风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
1
0
、
倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
新郑项目定位报告定
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、
露
凝
无游氛源自，天高风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
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吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散
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倚
南
窗
以
寄
傲
，
审
容
膝
之
易
安
。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
2013年11月12日郑州高新区科学大道项目市场定位报告简析
PART1.高新区宏观市场
1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判
“郑上新区”新鲜出炉，划定西区发展框架
在今年郑州市十三届人大六次会议上，郑州市确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局。其中，“三区”是指：东部、西部、南部三个 新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团，并将西部新区暂定为“郑上新区”，新的郑西新区行政区域规划范围包括中原 区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。
科学大道
1号线 二期预计2019年通车
科学大道站
B12的开通方便了高新区与 市区的联系
3号线
科学大道
2019年底西三环快速化工程完成 时速或达80公里，由北到南只需10分钟
PART1.高新区宏观市场
高新区是一个产业集聚区，区域较为独立，商业配套较为匮乏，缺乏人气； 但高新区已经由产业集聚域向以高新产业、科研教育产业为支撑，大力发展房地产及商贸物 流的新型城市转型； 高新区近几年将引进实力强劲的几家电子科技企业，进一步带动区域经济发展； 高新区大力提升城市交通，进一步加强与市区的连接，促进城区发展。
PART1.高新区宏观市场
1.3 高新区规划解读
西四环
科学大道北，西四 环西以居住为主
科学大道
行政 商务 中心
科学大道北，西四环东以科 研教育为主，少量住宅
科学大道南以高新产业为主
PART1.高新区宏观市场
1.3 高新区规划解读
郑州市副中心
次要功能发展带
莲花街-瑞达路
主要功能发展带 公共服务发展带
金融、酒店配套
休闲配套
➢高新区休闲配套丰富，拥有省级生态园区项 目西流湖，生态环境资源丰富；此外建有高新 区文化体育中心；另外郑州市美术馆也建在高 新区。
郑州金恒基置业城市综合体项目定位报告
区域产业
本项目所在区域位于多个产业组团的围合之中，6公里 范围内分布有5个产业组团，产业力量雄厚
项目的区域产业带分布： 白沙产业带： 以科技教育、高新技术产业为主、 布局职业教育、商务服务房地产业 等。 刘集产业带： 该区域产业带主要以高新技术产业 、文化旅游服务业为主，布局商务 服务、科技研发、文艺娱乐、房地 产等。 九龙产业带： 以先进制造业、物流产业为主，布 局物流服务、流通加工、汽车零部 件及汽车制造等。 官渡产业带： 该组团重点布局科技研发、现代制 造业、农产品加工业、现代商贸和 文化旅游服务业务 汴西产业带： 以空分产业、旅游服务业为主，布 局汽车制造、机械加工、视频制造 和农产品、食品专业物流等。
03
City
中牟城市背景
城市印象
城市概况：中牟位于省会郑州与历史名都开封之间，距 郑州35公里，到2011年常驻人口约83.78万人。
西距郑州市35公里
东距开封市70公里
中牟位于河南省中部，隶属郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，总面积1416.6平方公 里，常驻人口83.87万人，辖11镇6乡。 2011年，全县生产总值完成371亿元，同比增长13%。城镇化率37.9%。 地方财政总收入19.5亿，同比增长35.4%，位居全省第9位，同比增长34.3%。 城镇居民人均可支配收入14450元，农民人均纯收入8190元，分别增长10%。
城市印象
经济指标
地块分析
属性界定 1.区域地位：项目位于郑州与中牟、开封 城市发展轴线及三大片区叠加区域，同时 是中牟县新区核心行政区，
2. 产业丰富：本区域拥有多个经济产业组 团，经济发展动力强劲；
3.交通状况：项目周边四纵四横的交通网 络，提供了便利的交通环境； 4. 配套设施：项目周边区域内的行政配套 较为完善，商业设施匮乏； 5. 规模优势：本项目的大体量商业及办公 产品，绝对领导中牟片区；