戴德梁行：大中华区写字楼供应_需求核心趋势
“五大行”年中展望——仲量联行：全球房地产市场步入复苏轨道
份以来， 中国政府已将银行存款准备金率上调ＴＩ０ Ｏ个基本点，
４ 中旬又推 出了 ） ｑ 一系列针对房地产行业的调控措施 。 初步 迹象 显示 ， 些调控 措施现 已开始奏 效。比如 ， 这 采 购经理指数已从４ 月份 的５ ．降至５ ５７ 月份 的５ ．， ３９ 为今年二月份
大超过全球３７ 的预测平均增长率。 ． ％ 在亚太地区部分国家中， 强劲的经济增长正导致通胀压力
的加大。 例如， 目前中国的Ｃ Ｉ Ｐ通胀率已经超过了政府此前制定 的３ 的２ １年全年预期， ００ 而印度的批发物价总通胀率也已超过
政失衡的各项举措 ， 从主权债务的角度看这一点是值得肯定
３［ ６盗 咖 眦
］
Ｔ１％ 亚太区部分国家的央行已开始上调银行利率 ， ０。 预计近期 会有更多国家的央行采取 加息措施。 例如， 自去年１月份以来， ０ 澳大利亚央行 已将银 行利率上调Ｔ１ ０ 基点， ５个 而印度的银 行 利率在近几个月来也上调 了５ 个基本点。与此同时， Ｏ 自今年１ 月 有一个再投资期， 在此期间， 经理 人可以对此前已经偿还和清
象。 美国， 在 经济稳步好转 ， 资本市场流 动性不 断增加 ， 市场 交易量也继续上升。 在亚太地区， 经济发展前景可能好于世界 其它地区， 但存在利率进一步上涨的忧虑。在欧 洲， 尽管交易
量相对强劲 ， 但经济紧缩政 策可能会使 市场信，Ｓ 活动受到 ＵＤ
标， “ 如 伦敦银行间同业拆借利率”（ＩＯ ） “ Ｌ Ｒ 和 泰德利差” Ｂ 近
此外， 部分 国家的政府和央行可能将采 取措施应 对普遍
的通胀和 资产价格泡沫 的问题。随着房地 产市场 开始逐 步复
苏 或接近市场底部 ， 面对这 种错 综复 杂的宏观 经济环境 ， 政
世邦魏理仕：二季度中国市场概览
寓租赁市场成 交活跃 ， 空置率也出现下降， 平均租金则较上季
度上涨 了１ ％ 达 到每月每平方米９ ．元。受严格 的调控 政策 ． ， ５ ０８
影响 ， 高档公寓销售市场的供应量和成 交量双 双回落， 但是销 售价格仍然快速上涨。本季度 －￣ Ｔ ＂ ９售价较上季上涨 ７１．％ 达 － ０１ ，
到每平方米４ ０ ２ ８ ０元。
中西部地区
尽管四月份出台了 “ 新政” 中西部有四个城市的高档住宅 ，
售价仍然呈现一致的上涨 ， 成交量明显下滑。 但 租赁活动和租 金均呈现上升势头。四地的优质 写字楼 市场均 出现售价 的上 涨。 成都 和重庆 由于新增供应出现了空置率的上升和平均租金 的下滑。 而在西安和武汉 ， 金随着空置率 的下降而小幅上升。 优质零售物业市场各地 表现有所不同但没有出现显着的变化 ， 个别的租金和空置率 的变化主要是 受新增供 应的影响。 物流
质零售物业市场 中， 受需求上升因素影响， 北京、 大连和 天津 租 金上扬， 而青岛和沈 阳零售物业租 金则下降。 流设 施方 物 面， 北京、 岛、天津和 沈 阳 青
录得上涨 ， 大连持平。
３ ５０ ． ．． ．． ．．．． ．． ．．． ．． ．．． ．．。 ． ．．． ．．． ．．
世 邦魏 理仕 ：
二季度 中国市场概览
华北地 区
２ １年第二季度 ， ００ 华北优质物业市场整体 表现各异 。写
字 楼市场中， 北京、大连、 青岛和沈阳租金上涨 ， 而天津则由
缩， 但售价 继续 攀升。 物流物业板块相对较 为稳定 ， 四个城市 的租金报价仅有小幅振 动。
于新项目落成给 市场带来压 力租金 轻微下滑。 高档住宅市场
０
房地产咨询五大行简介
JLL的office不错，CB的咨询很好，Colliers的PMD和investment，Savills的retail，DTZ不想说了。
先说谁呢，就从戴德梁行开始吧，排名不分先后阿。
DTZ是老牌子了，在、等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高，三、四十万的单子也接，竞标的比较多。
对于戴德梁行部，我感觉最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国围大规模地扩，原先划定的势力围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在的咨询部大约有30人，主要管华东、周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的，而且是一批批阶段性的，比方说我当时离职的时候，就看到有一些工作了2、3年具备了一定职务的员工流向开发商，开发商是戴德梁行员工的一个重要流向。
不过这也算是通病，五大行的流动率都挺高的。
世邦理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了的总经理出来开公司。
世邦的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目，差不多1500多万吧。
不过这个水平也不算高，现在国一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
CBRE、JLL、DTZ的住宅、商业、区域等业务都能做，其中高力偏办公、商业方面，这方面较强。
吴江商办市场调研报告
个案信息
特征概括
租金、售价与 租赁情况
客群特征
发展趋势分析
苏州市场借鉴
近年：现状
区域分布
区域特征 配套综合
分析
小结
未来展望
5
1.1、板块格局分布（图示）
➢一直以来，吴江写字楼主要分布在城中心和运东； ➢最近城南板块的写字楼开始起步发展；写字楼市场被重新认识，写字楼品 质开始提升。
6
1.2、写字楼板块分布具体情况
客户研究
房地产、生产制造、金融、现代 服务业、贸易类客户是目前苏州写 字楼客户的主体。 苏州各个区域写字楼客户有着明 显的行业特征，现代服务及IT类企 业多聚集在老城区，工业园区域内 的房地产类企业比重较大。 苏州写字楼客户目前以苏州本地 及苏州以外的内资客户为主，外资 客户所占比重较小，在15%以内 工业园区内欧美客户比重相对较 高 房地产、政府机构/社会团体及苏 州本地客户相对占用面积较大，而 生产制造、现代服务、贸易类客户 及外资客户占用面积较小相对较小
12
1. 城中心板块 ① 在租项目 伟业大厦
物业 名称
通鼎 国际 大厦
伟业 大厦
租金费用 （元/平米.月）
33
36
原始售价 （元/平米）
5000
4200
面积范围 (平米)
120-150
42-91
出租率
物业管理费 (元/平米·月)
90%
/
95%
3
配套
/ 两部电梯 无中央空调
总建面积 (平米) /
25000
吴江商办市场调研报告
1
报
告
一、吴江写字楼市场分析
架
二、吴江商铺市场分析
构
十年磨一剑——戴德梁行深圳十周年历程回顾
十年磨一剑——戴德梁行深圳十周年历程回顾
江河
【期刊名称】《中外房地产导报》
【年(卷),期】2003(000)008
【总页数】2页(P43-44)
【作者】江河
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F276
【相关文献】
1.戴德梁行:2015年第二季度北京房地产市场回顾 [J], 冯京津;
2.戴德梁行:2015年第二季度北京房地产市场回顾 [J], 冯京津
3.戴德梁行(深圳)物业管理商业模式 [J], 程家龙
4.戴德梁行：中国写字楼市场2012年回顾与展望 [J],
5.坚守行业必有回报——访戴德梁行大中华区副总戴、华南及华西区董事总经理程家龙 [J], 郑少如
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DTZ戴德梁行2019年第二xx场透视
DTZ 戴德梁行2019年第二xx 场透视概览宏观经济作为南中国进展的门户，不管从经济、政治、对外贸易、旅游以及文化等方面，广州都呈现出一个繁荣进展的活力大都市。
经济持续快速增长，GDP 季度增长率保持在10%以上的水平，产业竞争力明显增强。
第二季度，广州各经济指标的增长势头并没有减弱。
其中，广州工业产值和零售业销售总额增速较快。
外资企业投资热潮保持强劲。
另外，2017亚运会的马上到来，给广州经济进展和文化水平提高、城市形象的提升带来利好条件。
资料来源:广州市统计局房地产市场 2007年1-5月，广州市十区新建商品房交易登记44,910宗，交易登记面积457.24万平方米，交易登记金额363.72亿元，同比分别增长-4.3%、-9.1%和13.9%本季度5-6月期间，央行上调存款储备金和基准利率，这是近10年我国首次同时宣布上调存款预备金率和存款利率。
加息再次给购房者带来压力，同时也抑制部分房地产消费行为。
值得关注的是，亚运村的建设给广州房地产市场深刻的妨碍，给予开发商开发投资的信心，为广州楼市的良性进展创造更好的条件。
图一：2007年1-5月一手商品房各用途批准预售面积占比图图二：2007年1-5月一手商品房各用途交易登记面积占比图资料来源：广州市国土资源和房屋管理局商9%其住80%图三：2007年1-5月二手房各用途交易登记面积占比图表二：房地产相关指标*指2007年一月至五月数据资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋治理局土地市场第二季度，广州市土地市场成交活跃。
政府推出大量工业用地及商业、金融业用地。
本季度广州首次公开出让工业用地，而且限定工业地块的使用功能和行业，科学城的商业金融地块那么限制租售对象。
另外，土地供应要紧集中于开发区科学城和永和开发区。
今年上半年，随着中心城区土地供应的减少，开发商积极进行土地储备，土地竞投更加激烈。
位于珠江新城的Ⅱ-3商务办公用地，除本地开发商外，境外企业也纷纷加入竞投，最终创下楼面地价新高，以8,568元/平方米的楼面地价成交。
写字楼市场调研报告范本
xxxx/写字楼市场调研报告2006年上半年北京各商圈新项目及CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见）市场回顾2006年1-5月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个2006年的市场都将产生较大的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。
供应量CBD和长安街商圈供应量近10个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。
金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于2006年第一季度正式供应市场，新增办公面积近17.4万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为11.6万平方米，虽较2005年第四季度有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继续提升，达到一八.3%。
长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近17.4万平方米的办公面积。
北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT产业如火如荼，景象万千。
但现在IT产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。
近两年约一五0万平米的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。
朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。
需求北京写字楼投资市场在1-5月份表现尤为活跃。
在经过了对北京市场的谨慎考察之后，一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。
它们购买的物业主要集中于位于核心地段，具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。
例如，2006年一季度，亚洲国际金融投资有限公司以约2.7亿美元的价格购置华普中心总面积为一三万平方米的两幢写字楼；日本基金Re-plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积12.38万平方米的办公楼，据业界保守估计，成交价格在28亿元人民币以上。
市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的巨大潜力再次得以凸显。
此外，2006年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼；中国移动集团以3.65亿元签下海兴大厦28000平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地区的名人广场购买了近24000平方米的办公面积。
22946571_专访IWG_中国区总裁胡懋：回归商业本质是灵活办公行业的破局之道
WISE MAN 大方之家李珍 本刊记者去年WeWork 遭遇IPO 滑铁卢，今年优客工场又“流血”上市，估值缩水。
灵活办公行业两大独角兽的希望破灭，疫情当前又遇“资本寒冬”，灵活办公行业未来该如何破局？近日，《中国房地产金融》专访了全球著名的灵活办公企业IWG 中国区总裁胡懋，他从灵活办公行业当下面临的困境中，提出灵活办公行业应该回归商业的本质。
胡懋认为，疫情对于办公行业提出了非常大的挑战。
后疫情时代是一场“持久战”，无论是对灵活办公企业还是企业租户，都需要面对环境变化提出应对之策，让 “危”转化为 “机”。
短期是“危”长期是“机”新冠疫情为社会经济发展带来巨大挑战，办公楼市场空置率高涨，人们开启居家办公、远程办公，随着国内新冠疫情得到有效控制，全国各地开始了复工进程，但是疫情以及经济下行影响，办公出租率呈现下滑趋势。
戴德梁行研究报告显示，二季度甲级写字楼录得净吸纳量11.62万平方米，空置率下降至20.9%（核心区14.2%，非核心区31.9%）。
新增供应方面，上半年共有4个项目竣工入市，办公规模共计19.19万平方米。
租金方面，市场不确定性导致租金持续下行，二季度核心商圈录得租金286.4元/平方米/月，环比下降3.7%；新兴商圈录得租金197.9元/平方米/月，环比下降2.1%。
对于受疫情影响业务收缩的企业来讲，成本更低、租赁方式更为灵活的办公模式，似乎开始凸显优势。
“疫情的来袭，对灵活办公行业带来很大冲击，也给大家一个警醒。
企业意识到需要具备一定的灵活度和伸缩度，才能抵御未来不确定性带来的风险。
虽然疫情短期内会产生一定的负面影响，但长期来看，灵活办公行业的结构性需求在不断增加。
”胡懋表示。
“疫情期间IWG 集团也遇到了客户退租和租金延迟支付的现象，但同时也带来一些新的机会，一些大机构为了抵抗未来的不确定性，会缩减企业的办公面积，增加一部分灵活办公空间。
”胡懋说，企业对于灵活办公的模式，接受度也越来越高，目前IWG 整体业务已经恢复到疫情前85%左右。
第一太平戴维斯：二季度北京物业市场概述
第二季度对写字楼 的需求保持稳定。 净吸纳量环比增加
１ ． ， 到１ ４ ０ 平方 米。 ０５ 达 ％ ５， ０ ５
近几年 吸弓了开发商的高度 关注 。 ０ ９ ， ｌ ２０ 年 超过４ ％ ０的
供 应位 于Ｃ Ｄ Ｂ 区域 。这些 激增 的供应 远 远 大于市场 吸 存量 的需求 ， 致了空置 率猛 增。尽管上半 年Ｃ Ｄ 导 Ｂ 的空星 降 低 了４ 个百分点 ， 空置面积 仍 然 占北京 总空 置存量 其
上 涨 了１ ＿％ ６３ 。
北京住宅销 售市场
政 府在４ 月份 颁布的 旨在 抑制住宅销售市场过 热的政 策
使得市场交易大幅下降。
尽管住宅整体 销售市场成交 量持 续缩减 ， 月份 的１ ０ 由４ ５
北 京零售市场
２ １ 年前五个月 ， 京社 会 消 费品零 售总额 同 比上升 ００ 北
１ ．％ 人 民币２ ０ １， 。 ５ 至 ８ ， ５Ｚ ４ ＇元
万平方米减 少至６ 月份 的５ 万平方米， 售价 在四、 ０ 但 五月份仍 攀升了３５ 。 ．岩 而 第二季度 甲级公寓和 高端 别墅 的成 交 量分 别增 加了
４２ 和 ８ ． ， 价 环 比分 别 上涨 ６２ ｛ ５２ 。 ． ％ ０ ％售 ４ ．％ ｎ ．％
国有企业及跨 国公司继续显示出对北 京甲级写字楼市场
的兴趣。
质量写字楼 需求的增 长导致了 这一结果。
４ ｆ 篚Ｅ ＭＴ０７ ２ ｖ０￡ １ Ｌ Ｎ２０ Ｐ ．
］
租金
第二季度甲级写字楼 租金增长了４３ ， ．％ 平均租
‘ 二 ‘第
下降， 业主已 经减少 在市场Ｔ谷时 了 氐 期提供的 优惠
扩租和新的租赁交易， 国公司对优 质甲级写字 楼面积 杀 跨
某烂尾楼策划案
第一章．办公楼市场分析一．办公楼及其发展空间办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。
建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。
随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。
经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。
也有人给出了新的名字——写字楼。
独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。
C BD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。
高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。
这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。
因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。
二．办公楼的环境这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。
写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。
这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。
但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。
目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。
对“两空一绿”有很高的要求。
“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。