城市更新促产业地产升级 深圳创新开发模式典范
借鉴广州、深圳“产城融合”经验_推动武汉创新驱动发展
SHENG QING YU ZHAN LUE212023年第11期·总第699期
借鉴广州、深圳“产城融合”经验
推动武汉创新驱动发展
李军银 隋 鹏至 2022年底，粤港澳大湾区经济总量已近13万亿元人民币，成为全国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。广州是中国城市规划和治理的样板，旧城“微改造”成为新时代城市有机更新的标杆。深圳作为改革开放的最前沿， 40多年来凭借着敢闯、敢试、敢为人先、埋头苦干的特区精神，创造了工业化和城市化的奇迹。广州之美，美在精致精细；深圳之特，特在科技创新。两座城市是武汉实现高质量发展的重要参照系，深入学习广州、深圳以城聚产、以产聚人、以人兴城、产城人融合发展的成功经验，可以为武汉市通过“产城融合”实施创新驱动发展提供借鉴。一、广州、深圳“产城融合”发展模式的 主要内容1.以城市环境聚集产业和人才要素过去，广州和深圳主要依靠投资和出口推动经济增长，而当前，要实施创新驱动发展，就必须创造出适宜产业和人才发展的制度环境和生态环境，这样才能汇聚越来越多的创新要素。广州和深圳正在积极推进的城市更新工作,都是以产业和人才为核心,不断加大产业和人才的聚集效应。其中，广州在新一轮城市更新中以更大力度配置医疗、教育、养老、文化等公共服务资源，打造住宅区配套公共建筑供应的“广州标准”。而深圳在城市更新中推行去房地产化模式，增加保障性住房供应,重视城市功能的完善,通过降低城市生活成本和提升城市服务水平来为城市留住人才,促进产业发展。2.把产业作为城市建设和更新的内核当前，广州和深圳都进入到存量挖潜的城市更新阶段，并且把产业更新作为城市更新的核心。2022年，广州专门出台了《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》 （以下简称《指引》） ,将广州市划定为三个管理圈层，明确不同圈层城市更新单元产业建设量占产居总建设量的比例要求,其中第一圈层 50%以上，第二圈层 30%以上，该《指引》为产业建设量在产居总建设量中的占比划出了“底线”。该《指引》 的出台旨在加强中心城区和重点功能片区的产业用地保障，增加产业空间供给，促进城市高质量发展。早在 2018年，深圳就出台了《深圳市工业区块线管理办法》，规定全市工业区块线总量不应少于 270平方公里,这一政策的出台旨在强化为制造业提供空间保障,支持实体经济发展。为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、新型产业等转型升级，2021年，深圳又提出了“工改M0”规划引导区概念，即在工业用地中增加新型产业用地（M0），其意为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地，旨在打造宜研、宜产、宜居的空间，实现“产城融合”。深圳的这一做法体现了以产业空间的更新实现城市空间结构优化的新思路，有力促进了产城融合。同时，深圳计划从 2023年起连续 5年，每年新建 2000万平方米产业园。城市更新的核心抓
深圳工改案例
深圳工改案例摘要：一、引言二、深圳工改的背景与意义三、深圳工改的具体措施1.推动传统产业转型升级2.培育新兴产业3.加强科技创新4.优化空间布局四、深圳工改取得的成果1.经济增长方式的转变2.产业结构优化3.创新驱动发展4.城市品质提升五、深圳工改的经验与启示六、结语正文：【引言】深圳，作为中国改革开放的前沿，一直扮演着创新引领者的角色。
本文将探讨深圳工业改造升级的案例，分析其背后的原因及意义，以期为其他城市的产业转型升级提供借鉴。
【深圳工改的背景与意义】随着中国经济进入新常态，传统的经济增长模式已不再适应发展需求。
深圳市政府审时度势，提出工业改造升级的战略，以实现经济可持续发展。
这一战略旨在推动产业结构优化、提升城市品质、实现创新驱动发展。
【深圳工改的具体措施】为了实现工改目标，深圳市政府采取了一系列具体措施。
首先，推动传统产业转型升级，通过技术创新、绿色制造等手段，提高传统产业的附加值。
其次，培育新兴产业，重点发展新一代信息技术、生物、新能源等战略性新兴产业。
第三，加强科技创新，建设创新型城市，提升原始创新能力。
最后，优化空间布局，推进城市更新，提高土地利用效率。
【深圳工改取得的成果】经过多年的努力，深圳工改取得了显著成果。
一是经济增长方式的转变，实现了由要素驱动向创新驱动的转变。
二是产业结构优化，新兴产业成为经济增长的重要引擎。
三是创新驱动发展，深圳已成为全球创新资源的重要聚集地。
四是城市品质提升，城市环境、交通、公共服务等得到全面改善。
【深圳工改的经验与启示】深圳工改的成功经验为其他城市提供了借鉴。
首先，政府要发挥引导作用，制定合理的产业政策。
其次，要坚持创新驱动，提高科技创新能力。
最后，要注重绿色发展，实现经济与环境的双赢。
【结语】总之，深圳工业改造升级的案例表明，只有紧跟时代发展潮流，不断进行改革创新，才能实现城市的可持续发展。
从“工改工”到“工业上楼”——园区工业地产的深圳样本与园区更新的路径安排
从“工改工”到“工业上楼”——园区工业地产的深圳样本与园区更新的路径安排“工业上楼”的深圳样本随着城市化进程加快，城市空间和产业升级之间的矛盾日益凸显。
如何实现城市功能与产业发展的协调融合，是深圳以及粤港澳大湾区推动经济高质量发展的重要关注领域。
“工业上楼”作为城市空间拓展和集约利用的新兴方式，已经成为产业空间升级的新趋势。
深圳始终坚持制造业立市，今年更是提出培育壮大“20+8”产业集群规划，“工业上楼”在推动城市工业从土地开发向产业开发的转变过程中起到了不可替代的作用。
所谓“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，是一种将生产设备和生产过程迁移到高层厂房的新型产业空间载体。
严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。
为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。
但不同于传统模式下工业企业在单层厂房的生产加工，“工业上楼”可以初步理解为建造了多层的厂房，并且能满足企业的生产和制造活动，因而，国内的一些多层厂房（超过两层，有楼梯、电梯及吊装设施）便满足了相对应的需求，可被称之为“工业上楼”的1.0版本。
而后，多层厂房在国内不断普及，对于“工业上楼”便有了更明确的说法，逐渐发展成为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式（泛指高度超过24米，或楼层数量在六层及以上的高层厂房），我们将其称之为“工业上楼”的2.0版本。
近年来，不少房企纷纷涉足“工业上楼”打造。
比如今年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。
“工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化导读：城市土地集约利用是当前的热门话题，处于快速化城市过程中的深圳，以实际行动探索出一条新路。
他们把城市可持续再开发与土地集约利用的更新模式分为综合整治、功能转换和拆除重建三类，并以相关立法为前提，构建城市更新实施、多元激励、公众参与及利益共享等机制，为国内其他城市的土地集约利用提供了有益的借鉴。
关键词：城市更新；立法；土地利用一、前言——以深圳为例我国处于快速城市化阶段，城市人口的急剧膨胀，使得城市土地资源需求日益紧张。
长期以来，我国土地资源利用存在着各种粗放低效利用的问题，包括城市呈“摊大饼”式无序外延扩张、土地利用总体配置混乱、土地利用结构不合理、城市用地比例失调、已用地建设强度偏低等，这些问题使土地利用浪费严重、城市环境日益恶化、土地经济效益产出低下、土地利用潜力没有得到完全发挥。
此外，由于城市土地管理和土地市场不规范，投资过热、开发不合理等各种问题也较突出。
而我国土地资源稀缺的现状使得快速城市化地区，开始面临城市存量可建设用地匮乏，城市扩展与土地开发“无米以炊”的困境，亟需通过对城市用地的再开发实现土地经济产出的优化与升级。
探讨以城市二次开发为目标的城市更新背景下，城市已建设用地的可持续再开发和土地集约再利用模式，对于指导我国未来城市化健康发展，引导城市整体质量提高，促进城市产业结构调整和增长方式转型具有重要的理论和现实意义。
从土地利用成效角度出发，城市土地集约利用包括三个层面的涵义：一是提高土地利用与产出率，获得土地产出的最大化；二是优化土地布局和结构，协调各类用地之间的关系，促进城市健康发展；三是土地利用效益的综合化，体现经济、社会和生态环境效应的统一就城市发展综合效益的宏观层次而言，城市土地集约利用要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等；而中微观层次则更加强调城市用地功能和结构的合理性以及单块土地的投入产出效益。
在我国土地有偿使用制度建立的初期，学者对土地集约利用的研究主要集中在农村土地利用以及土地平整等方面，随着我国城市工业化进程的加快，有关各种工业园区规划的土地利用成为城市土地集约利用的主要问题，包括对工业用地的集约利用评估以及工业园区土地集约利用规划等。
城市更新 案例
城市更新案例摘要：一、城市更新的概念与意义二、城市更新的案例分析1.案例一：北京市某老旧小区改造2.案例二：上海市某历史文化街区保护与更新3.案例三：深圳市某城中村改造三、城市更新面临的挑战与对策四、城市更新对我国城市发展的重要性正文：一、城市更新的概念与意义城市更新，是指在城市规划和建设过程中，对城市既有区域进行综合整治、改造和提升的一种城市发展方式。
城市更新旨在优化城市空间结构，提高城市功能品质，促进城市可持续发展。
城市更新对于解决城市病、提升城市居民生活水平具有重要意义。
二、城市更新的案例分析1.案例一：北京市某老旧小区改造北京市某老旧小区建于上世纪80 年代，由于年久失修，小区内基础设施老化，居民生活受到影响。
为了改善居民生活环境，政府部门对该小区进行了改造。
改造内容包括：楼体加固、加装电梯、改造供水供电设施等。
改造后的小区焕然一新，居民生活质量得到显著提升。
2.案例二：上海市某历史文化街区保护与更新上海市某历史文化街区具有丰富的历史建筑和文化资源。
为了保护历史文化遗产，同时提升街区居民生活品质，政府部门采取了保护与更新相结合的方式。
一方面，对历史建筑进行修缮保护，另一方面，改善街区基础设施，提升居民生活水平。
改造后的街区既保留了历史文化底蕴，又焕发出新的活力。
3.案例三：深圳市某城中村改造深圳市某城中村由于人口密集、基础设施落后，存在严重的安全隐患。
为了保障居民生命安全，政府部门决定对该城中村进行改造。
改造内容包括：拆除违章建筑、改善基础设施、提供公共服务设施等。
改造后的城中村面貌一新，居民生活得到显著改善。
三、城市更新面临的挑战与对策城市更新面临的挑战包括：资金投入大、利益协调难、保护与发展的平衡等。
为了应对这些挑战，政府部门可以采取以下对策：加大资金投入，引导社会资本参与；加强利益协调，保障各方合法权益；坚持保护与发展相结合，实现城市更新的可持续发展。
四、城市更新对我国城市发展的重要性城市更新对我国城市发展具有重要意义。
深圳高新区北区产业升级改造实施方案-城市更新
深圳高新区北区产业升级改造实施方案（修订征求意见稿）为加快推进深圳高新区北区产业优化升级，拓展高新技术产业发展空间，建设产业更高端、资源更集聚、空间更广阔、交通更便利、环境更优美的世界一流高科技园区，根据《深圳经济特区国家自主创新示范区条例》、《深圳经济特区高新技术产业园区条例》、《深圳市城市更新办法》及市政府关于深圳高新区优化升级工作要求，制定如下实施方案：一、实施背景（一）高新区北区是指北环大道以北、南海大道以东、广深高速以南、沙河西路以西围合的区域，总面积2.58平方公里。
20多年来，高新区北区为推动我市高新区和高新技术产业发展作出了重要贡献，但也面临以下发展瓶颈和突出矛盾：1、产业结构层次不高。
农副产品、食品加工，玻璃、塑胶制造，化工生产等低端传统产业用地占高新区北区产业用地的四分之一，且半数以上企业处于停产、半停产状态。
2、产业空间布局不优。
产业用地平均容积率仅为1.98，大部分早期建设的工业厂房低矮陈旧，无法满足新型总部企业办公、研发需要，也不能适应创新创业活动需求。
3、公共技术支撑不强。
实验室、工程中心、技术中心、检测机构等公共技术服务平台数量少，使用效率低。
4、公共配套设施不全。
教育、文化、医疗卫生、公园、员工宿舍等公共服务设施亟待完善，餐饮、购物、休闲等商业服务设施严重不足。
5、交通承载能力不足。
北向道路阻断，内部循环不畅，拥堵节点较多，公共交通运力严重不足，目前尚无建成地铁站点，难以满足片区工作、居住人员出行需求。
（二）为给产业战略升级提供空间支撑，南山区政府提出加快推进高新北整体更新，助力南山区成为国际科技、产业创新中心核心区、世界级创新型滨海中心城区。
在市政府的指导下，2016年8月31日，南山区政府与深投控公司签订了《高新区北区升级改造战略合作框架协议》，确定深投控公司为统筹主体，同时提出“政府主导、统一规划、产业升级、投控统筹”的整体思路。
南山区政府负责对高新区北区进行统一规划、制定园区产业升级政策，深投控公司作为高新区北区的整体运营商，代表南山区政府统筹实施具体工作。
深圳城市更新调研
深圳城市更新-—房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。
2009年，在广东省提出大力推动“三旧"改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》,实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越,城市更新随之全面启动。
几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快,在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用(一）深圳城市更新情况1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。
具有以下情形之一包括；(1)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施； （4)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。
2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境"和“社区综合复兴”.深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造”的路径.在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。
综合整治类城市更新:包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。
功能改变类城市更新：改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构.拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。
深圳城更新项目创新型产业用房配建规定
第二篇城市更新操作流程深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定第一条为促进我市产业转型升级，推进特区一体化，增加创新型产业用房供应，根据《深圳市城市更新办法》《深圳市创新型产业用房管理办法》等有关规定，制定本规定。
第二条拆除重建类城市更新项目升级改造为新型产业用地功能的，其创新型产业用房配建适用本规定。
第三条创新型产业用房的配建比例为12%，配建比例是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例。
本条第二款和市政府另有规定的除外。
城市更新项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，根据高新区行政管理机构确定的开发模式，其配建创新型产业用房的比例按照以下标准确定：权利主体为高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为10%；权利主体为非高新技术企业，其与高新技术企业合作开发的产业升级改造项目，配建比例为12%；权利主体为非高新技术企业，自行开发的产业升级改造项目，配建比例为25%。
第四条城市更新项目配建的创新型产业用房应集中布局，由项目实施主体在项目实施过程中一并建设。
项目分期建设的，创新型产业用房原则上应布局在首期。
第五条城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后由政府回购的，产权归政府所有，免缴地价。
回购方式、价格、使用和租售按照《深圳市创新型产业用房管理办法》的规定执行。
建成后政府不回购的，产权归项目实施主体所有，需按照《深圳市创新型产业用房管理办法》规定的对象、价格和方式进行使用和租售。
地价按《深圳市城市更新办法实施细则》第五十七条研发用地的基准地价标准的50%计收。
第六条须配建创新型产业用房的城市更新项目，项目实施主体应按有关规定与创新型产业用房管理主体签订创新型产业用房监管协议，载明创新型产业用房的建设标准、产权归属、产业准入、租售管理等内容；明确回购主体、回购价格、交付方式、交付时间及相关违约责任等内容。
监管协议相关内容载入土地使用权出让合同中。
区域整体开发模式下的“站城人产”一体化开发实践——以深圳地铁22号线城市设计为例
包开发为主，地块与地块、交通与地块之间联系薄弱，随着城市发展而出现土地割裂、交通不便、资源分散等问题，不利于市民生活。
除此以外，传统模式还存在着对自然、文化、产业等方面考虑不足的问题。
区域整体开发提供了新的地铁交通开发模式，采用主体合作方式，系统开发城市区域，使解决要素割裂问题成为可能[2]。
地铁交通是适应东亚地区高密度城市下市民出行的主要公交方式，探讨以地铁交通为核心的一体化开发模式，对整合各类城市要素、打造更宜居的城市空间具有现实意义。
深圳作为改革开放前沿和中国特色社会主义先行示范区，对地铁等枢纽为中心的一体化开发做出了诸多尝试，并形成了初步实践成果，但一体化水平仍有待提升[3]。
深圳地铁22号线（下文简称“22号线”）为“港深莞城市中轴提升战略”大背景下新增的轨道快线和湾区创新走廊（见图1），线路全长约35 km，南起福田保税区，北接东莞塘厦，地铁交通与各片区一体化开发需求大[4]。
在22号线全线城市设计项目实践的契机下，方案针对全线站点及周边城市地块，提出“站城人产”一体化开发理念，力求实现从交通到城市到体验的多维一体开发。
1 22号线区域整体开发模式、设计理念与策略1.1 22号线区域整体开发模式依托TOD 城市更新机遇展开区域整体开发实践，包括梳理全线周边地块上位产业规划，推动地铁站空间落位，进行车站景观文化艺术策划，着手各站点所在片区的城市设计与车站建筑概念设计。
统一考虑城市产业规划、片区城市设计、车站上盖及地下空间概念设计、文化艺术景观设计。
摘要 深圳地铁22号线是在“港深莞城市中轴提升战略”大背景下创立的轨道快线。
沿线城市更新及TOD 的一体化开发需求大，针对传统地铁交通一体化程度不足的问题，方案以多式联运、景观交融和文脉共生为设计策略，尝试对站、城、人、产各领域进行整合。
统筹全线站点，从交通组织到产业规划、从城市设计到建筑空间，以区域整体开发模式，实践“站城人产”一体化的高整合度新理念。
城市更新一二三级联动模式研究
城市更新一二三级联动模式研究摘要：城市更新成为中国新型城镇化发展的蓝海，成为房地产行业转型的主战场，受到地方政府和各类投资主体广泛关注，有必要对其投资模式进行深入研究。
本文在系统梳理城市更新三大特点和现有三种模式基础上，提出一二三级联动的城市更新创新模式，并结合实际项目操作经验，从四个维度给出具体操作性建议，希望能够为城市更新业务贡献新的思路。
关键词：城市更新、一二三级联动、资源整合随着我国新型城镇化快速推进，城市发展由增量扩张时代迈入存量更新时代，中央连续多年将城市更新写入政府工作报告，地方政府纷纷将城市更新作为城建发力重点，企业积极投身城市更新蓝海。
一、城市更新特点及现有模式城市更新是指特定主体（多为地方政府发起）对于无法满足生产、生活需要的城市建成区进行拆除重建或综合改造活动，城市更新的目的是为了价值提升和功能再造。
1.城市更新特点城市更新特殊性决定了其具有政策主导性强、开发周期长和需要跨领域资源整合三大特点。
（1）政策主导性强国家宏观政策对城市更新项目影响重大，如2021年住建部出台的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》直接明确了项目征拆比、拆建比和就地安置率等核心指标上下限。
城市更新过程中还不可避免的涉及土地、房屋征收、规划、融资、安置补偿等多方面专项政策，土地政策直接关系项目运作模式和更新成本，房屋征收和安置补偿政策对项目推进进度影响重大，规划用地性质和指标将引导项目定位方向和功能业态，融资政策则直接关系到项目成本高低和启动可行性。
（2）开发周期长城市更新项目普遍开发周期较长，前期计划申报阶段往往就需要3年时间，征拆、建设、产业导入和后期运营等各环节同样需要较长周期才能完成。
因此，与传统房地产开发短平快相比，城市更新项目属于长周期、重投资项目。
相应的投资回收周期也长，不再是投资、建设、销售，再复制高周转的房地产商业逻辑，必须用长线思维获取改造、运营长期收益。
（3）需要跨领域资源整合城市更新涉及领域较多，既包括前期的项目申报、征拆安置，中间的基础设施建设、公建配套建设，还包括后期产业升级和城市运营。
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城市更新促产业地产升级 深创新开发
模式典范
[导读]2012年12月8日，腾讯房产在住交会现场举办了以“产业地产发展
模式探索”为主题论坛活动，资深产业人士沈柱灿先生与戴德梁行华南区商业部
主管、董事严其发就此展开深入探讨。
腾讯房产讯 （编辑 蒋小芳）2012年12月8日，腾讯房产在住交会现场举
办了以“产业地产发展模式探索”为主题论坛活动，资深产业人士沈柱灿先生与
戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发就此展开深入探讨。
在房地产的大概念中，相比于住宅和商业地产，产业地产是一个比较新鲜、
“未被重视”的房地产派系。它作为是工业地产的前身，随着世界制造业向中国
转移，区域招商引资力度的不断加大，各类开发区、工业园区不断出现，持续拉
动了对工业地产的需求。因此“工业地产的升级与换代”逐渐被提上日程。
而同时各地政府为了发展本地工业，对工业地产的投资开发给予了包括土地
供应、信贷政策、税收等方面的优惠。工业地产依托其租期长、收益稳定、投资
回报逐年递增的优点，吸引了国内外众多投资基金和工业地产开发商的关注。这
些因素共同作用使得工业地产迅速成为投资热点，但如何升级及寻求好的开发模
式却是专家与开发商共同关注的焦点。
对此，腾讯房产沙龙论坛“产业地产”的两位嘉宾戴德梁行华南区商业部主
管、董事严其发与深产业人士沈柱灿先生就自己自己多年来对产业地产的研究成
果做出精彩分享。
天安数码城产业地产鼻祖 城市更新促深产业升级
对于产业有多年研究的资深人士沈柱灿先生介绍到：天安数码城作为中国第
一个产业地产的运营类型，与蛇口港的建设和产业地产密切相关，由最初的加工
类型慢慢发展到有一些产业的聚集，再到后来的在贸易类型相对比较发达，进而
在产业周边进行一些配套。这种做法在我们天安数码城现在的一些发展模式来看，
应该讲它就是一个产业中的雏形。所以我们觉得这种模式确实可以称之为产业地
产在中国的鼻祖。他将产业地产做出详细分类：
第一类是属于一二级联动。一级市场是国家把控，一二级联动即当土地要进
行开发建设并且吸引企业时，政府可能反应不过来，就会引入相对成熟的企业，
尤其是工业地产或产业地产比较有建树的企业来进行整体开发，简单概括，政府
供地、政府供政策、政府供一系列的优惠，产业园区建起来以后再做运营。
第二类是属于专业市场类型的，相当于政府有这个需求，希望能够规范化市
场的发展，这个时候政府会需要一两家相对来讲比较成熟的、在专业领域做得比
较大的、比较上规模的企业来进行专业化运营，这个时候例如华南城等等这一类
的企业，他们就会把专业化的市场进行聚集，相当于帮政府把散户聚到一起。
第三类是除了把散户聚到一起，肯定也有把一些大头堆到一起，那自然就联
想到总部经济，总部经济也是产业经济里面相对来讲比较突出的一块，它主要是
以建总部楼为主，然后根据国家给予的一些优惠政策，或者是本身他在建设过程
中已经跟一部分的比较大的龙头企业比如中石化、中石油跟中关村的关系，这个
应该是比较贴切的，他们就在建设的过程中就能够比较好地融入这些龙头企业，
形成一种总部概念，进而把更多的企业的总部挪到一起，形成一种总部聚合，这
种是第三类模式，就是总部产业经济。
第四类就是什么都没有，像天安数码城，或者是类似天安数码城、联东优谷
之类的，得靠自己的运营，靠经济模式去拿地，第二他还得靠自己的经济模式去
招商，第三他还得为自己的这片土地去负责，他需要去扩张他周边的配套。跟商
业综合体有点类似，也叫产业综合体。
论坛交谈中沈柱灿还表示：目前中国大体上的这四种产业类型，目前在南方
起步比较早，如招商地产蛇口港由加工基地，慢慢形成可能有涵盖贸易或者有外
来旅游性质的综合的类型。再到后来他建了酒店，再到后来建了公寓类型的小住
宅。提升湾区价值，建造比较容易被接受的豪宅，导致一种产业综合体的雏形。
有了这样的雏形和这样的大的契机，深圳是改革开放的前沿，很多类似的产业也
就发展起来，将一整片地全部以产业类型的模式联合。深圳作为样板城市得到复
制，直至启动很多城市更新，华为科技园是个成功的例子。一下开发多个城市更
新的项目，这个是大家有目共睹的。
产业地产生产周期长 限价升值大
另外，沈柱灿先生介绍到产业地产是限价的，升值相对普通住宅升值潜力大：
‘我在这里告诉大家一个秘密：因为政府对产业地产是有一定限价的，这个限价
并不是只限定你的产业地产、只限定你的商业地产，同时也限定了你的住宅地产，
所以我们可以去龙岗走一下，发现天安数码城在龙岗的园区里头有很多的住宅配
套，周边可能卖一万六、一万七、一万八，但是天安数码城一直是卖一万二，怎
么回事儿？因为限价。我们姑且不去讨论这个政策合不合理、这个调控对于开发
商是什么样的影响，我们从普罗大众的关系到民生的普通受众来讲，房价如果老
是在一万二，那我买了有信心，至少它不跌，同时还有可能涨，如果哪天政策放
松了，因为周边的房价已经比较高了，人家卖一万八，这里卖一万二，确实可以
考虑。这是一个比较实在的例子，属于这种类型的还比较多，比如重庆的，大家
就比较清楚了，无论是谁当政，但至少政策的背后决定了房价它本身的稳定性，
相对来讲还比较高，与其他城市相比较而言，它可能这种洼地的性质，就刚才咱
们提到的普通的相对于周边价值好像还不是特别对称的现象还比较突出。这个时
候作为产业地产的配套住宅，它确实拥有不一般的魅力’。
但同时他给购房者提出实际性的建议：“产业地产的存在许多不足、欠缺，
这其中包括几个方面，第一是产业地产它需要一个漫长的生产周期，也就是说随
着它的开发周期比较长，慢慢地经过了若干年后它才有可能成熟起来，它往往的
选址都是在一些城乡结合部，甚至完全在城郊，这个时候只有当城市极度饱和的
情况下才有可能引导消费者到城市周边，或者完全是城郊的甚至农村的区域去置
业，有点冒险，毕竟你买房子是买来住的不是其他用途，所以你要居住的话，肯
定要考虑是否更加有利于你的工作、是否能够给你的生活品质带来一定提升，要
不然我在城区里租房子和在城郊买房子有什么区别呢？在这个前提下，第一是它
需要一个比较长的周期，才有可能兑现这个房产的价值。虽然它的总价或者是绝
对值比较低，但是它的价值相对来讲也不会特别的高。就是在初期的时候。当然
随着它慢慢成熟起来，或许你要买到的机率也就比较低了，虽然它的价格不高，
但是你买到他的机会会相对减少。”
产城融合是新趋势 深圳创新开发模式典范
而戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发提出自己的观点：产业园区很多
配套的住宅、商业在早期开发工业区的时候很少，但其实也正是因为早期那种开
发的模式是对园区的发展奠定基础，人们工作生活碰到的问题促使卡发商去尝试
不同的开发模式。从而促使产业园“产城融合”，比如天安就是一个产业综合体，
但其实它这个产业综合体慢慢地扩大、扩展，对周边的扩展越来越大的时候，它
会慢慢形成一个产业新城的区域，这个区域可能早期它的发展是由产业来主导，
或者有一些特定的产业作为启蒙去开发，这个其实从一个开发的模式来讲，这种
产城融合的模式目前无论是从政府的角度，他也是希望在现在的园区开发并不是
给一块工业用地就全部做产业。
“可能30%拿来做配套的住宅。其实从政府规划的角度来看，目前我们很多新
城，尤其是产业园区开发的时候他在周边也会有意识地配套一些纯粹的我们叫做
商品房或者真正意义上的住宅的开发，这样的话产跟城就共同去发展，对这个区
域来讲会带来比较大的好处。因为我们现在在深圳做了一个比较有影响力的项目
叫低碳城，在龙岗的坪地，这个项目因为低碳，就像我刚才说的工业区，东城到
西城，能耗、在交通方面都是非常大的损耗。我们刚才说的产城融合，就是在规
划的角度虽然不是真正的专业，但是有一个慢生活的规划理念。”戴德梁行华南
区商业部主管、董事严其发如介绍说。
他认为，园区规划的好坏，取决于项目本身的元素是否做得比较到位，他还
举出例子：如在5分钟或者是10分钟就可以实现步行可以上班，再远一点可以
骑自行车，早期可能我们把自行车提倡得很厉害，但其实在深圳以及国内很多地
方也在慢慢倡导这样一个生活和工作的方式，其实这也是我们做产城融合的发展。
甚至在很多尤其是大的城市，比如你刚才说的亦庄。尤其是产业高规划的话，一
定要考虑除了产业之外，他怎么去做更好的配套，这个配套包括住宅、包括商业、
包括金融、包括其他很多方方面面跟工作、跟生活密切相关的支撑系统去把整个
园区做到无论是项目，还有生态的、设备的完整。这在目前在政府、在开发商来
讲，这方面的关注度和意识越来越明显。比如我们刚才说的低碳城的项目，它起
头的时候是中国和荷兰合作的低碳的主导，但是慢慢的因为高度越来越高，目前
是除了荷兰，还有日本等其他国家的参与，或者有一些开发的理念在，这种类型
的园区，因为它现在规模比较大，所以你一定要在整个城市的角度去规划。