资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点

收益法计算公式及应用举例

（三）计算公式

1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）

不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）

式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用

根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。

2.单独评估土地的价值L

（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）

（2）建筑物价值扣除法

（3）建筑物收益扣除法

3.单独评估建筑物的价值

建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）

建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r

（4-15）

2

【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。

（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。

（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。

（四）应用举例

1.不动产概况

评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。

评估对象

（1）位置状况。

评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。

（2）权益状况。

根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。评估基准日未设定他项权利。

（3）实物状况。

根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。

（4）基础设施状况。

评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。通路：东临永安路，南临永清大街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。

2.收益法测算过程

收益法选择报酬资本化法，是指预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

在本次实际估价中，根据估价对象的实际租约情况，在租约期限内按租约进行收益法测算，租约到期后以估价对象转售变现为假设前提。

其公式简化为

（1）潜在毛收入。

①租金期内潜在毛租金收入

待估不动产在价值时点时是出租状态，根据租赁合同规定的年租金，2015年6月22日至2016年6月20日租金为400.00万元，2016年6月21日至2016年12月20日租金为200.00万元，2016年12月21日至2017年12月20日租金为410.00万元，至2020年12月20日，每年递增10万元（见表4-5）。

表4-5

②押金利息收入

根据市场调查及结合估价人员的工作经验，商业用房出租押金一般为1～2个月，押金利息收入占房屋租金收入的比例很小，因此本次评估不予考虑。

③其他收入

估价对象现作为商业用房出租经营，除上述房地产出租收入和租赁押金收入外，无其他

收入。

④未来潜在毛收入

估价对象未来潜在毛收入：未来潜在毛租金收入＋押金利息收入＋其他收入。

（2）确定有效出租面积

根据产权持有单位签署的租赁合同，租金收入按房地产整体年租金计算，因此不存在有效出租面积。

（3）确定出租率

根据产权持有单位签署的租赁合同，为整体出租，故本次出租率按100%计算。

（4）确定有效毛收入

估价对象未来有效毛收入＝未来潜在毛收入×出租率

（5）未来运营费用的确定

根据目前不动产租赁市场的成本因素进行分析，主要包括运营费用、税金。

运营费用包括管理费用、维修费用、保险费用；

税金包括增值税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加、房产税等。

①管理费

管理费是指对出租房屋进行必要管理所需的费用：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员的劳务支出。根据估价机构调查和掌握的资料，管理费为不动产出租年租金收入的1.2%。则评估对象年管理费＝年有效毛收入×1.2%。

②维修费

维修费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。参考评估对象的实际状况，维修费按房屋重置价的1.5%计算。

评估对象主体结构为钢混结构，参照当地各类结构房屋重置价及耐用年限等标准，结合评估人员实地踏勘调查，确定评估对象的房屋重置价格。

具体计算过程如表4-6所示。

估价对象年维修费＝房屋重置价×1.5%

＝2176×7908.76×1.5%

＝258142.00（元/年）

③保险费

保险费是指房屋所有权人为避免自己的房产意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的0.2%。

估价对象年保险费＝房屋重置价×0.2%

＝2176×7908.76×0.2%

＝34419.00（元/年）

④年税费

按照综合征收率计征方式入库的税款包括增值税、房产税等。

年房产税：年有效租金收入×12%

增值税＝含税租赁收入÷（1＋5%）×5%

综上，估价对象年运营总费用如下：

年总运营费用＝管理费＋维修费＋保险费＋年税费

（6）确定未来净收益

估价对象未来净收益＝未来有效毛收入-未来经营费用

具体如表4-7所示。

【注意】（1）2016年6月21日至2016年12月20日只有半年时间（2）经营费用的数据存在错误，无法根据已知条件计算得出

修补教材计算条件近似得到经营费用的算法：

说明：1.管理费：教材为1.2%，我修改为2.2%。

2.维修费和保险费：2016年5月19日至2016年6月20日，近似按照1个月计算，因此维修费17209461.76*1.5%/12,保险费也一样。

3.维修费和保险费：2016年6月21日至2016年12月20日，应该按半年计算才合理，但是只有按照整年度计算才和教材基本一致。

（7）确定不动产的报酬率

报酬率可以按安全利率加风险调整值法确定。

报酬率＝安全利率＋风险调整值。

安全利率按中国人民银行2015年10月24日公布的一年期存款利率1.5%确定。

风险调整值可以视为投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率三者之和再减去投资带来的优惠率。

考虑目前不动产租赁的平均收益状况、评估对象的地理位置、评估对象的用途等因素，结合对评估对象所在区域不动产市场的调查了解，当前不动产政策变动较快，不动产投资存在一定的风险，综合分析商业用途不动产风险调整值在3%～5%之间。

本次评估风险调整值取其平均值4.5%，因此，报酬率＝1.5＋4.5%＝6%。

（8）期末转售收益确定

委托方签署的租赁合同期限为10年。租赁合同对评估对象前五年的租金价格约定比较明确，后五年的合同约定租金年增长幅度过高，与市场租金合理增长幅度差异较大，且合同中约定了解除租赁权的可能，由此后五年的合同存在不确定性，同时未来五年后租金收益很难

准确预测，故本次评估按照以价值时点起持有五年后将其转售的方式进行评估。

通过市场调查了解，估价对象类似不动产现行价格水平在10000.00～12000.00元/平方米之间，同时考虑到当地类似不动产历史价格水平变动趋势、现行的宏观经济环境等因素，预计估价对象五年后转售收入约为12000.00元/平方米。转售成本包括转让人负担的销售费用、销售税费等，由于交易费用通常为买方承担，本次转售成本不予考虑。故五年后转售收益价格为12000.00元/平方米。

（9）确定期末报酬率。预测五年后期末报酬率为6.00%。

（10）运用公式确定收益价格：

【说明】（1）报酬资本化法每年的折现率应该不同，但是本题最终确定的折现率是固定的6%。（2）本题折现涉及到非整数年的折现问题，从2017年12月20日的数据才是整数年，开始的2个数据折现年限不到1年。

房地分估模式下的土地评估

三、成本法

（一）概述

1.基本思路

成本法的评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新建造被估不动产所需要的成本为依据评估不动产价值的一种方法，即以重置或重建可以产生同等效用的不动产所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估不动产价值。

2.适用范围

（1）一般适用

房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。

（2）成本法在土地评估中应用范围受到一定限制

土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的

增加并不一定会增加它的使用价值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定限制。

不动产开发成本高，并不意味着不动产价值就必定高；不动产开发成本低，也不意味着不动产价值就必定低。

（3）不动产评估使用成本法的主要评估对象

对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的不动产评估比较适用。

3.前提条件

价值等于“成本加平均利润”是在较长时期内平均来看的，并且需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进出市场），

二是该种商品本身可以大量重复生产。

成本法评估时，要求被评估不动产具备以下前提条件：

（1）被评估不动产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态，被评估不动产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新房地产具有可比性。

（2）被评估不动产应当具备可利用的历史资料。

现时不动产与历史资料要具有相同性或可比性。

（3）不动产建造过程中的工程量是可以计量的，且该类不动产可以重复“生产”。

（4）随着时间的推移，不动产具有一定损耗特性。

4.路径选择及计算公式

（1）不动产合估路径或不动产分估路径的选择

应当根据评估对象状况和土地市场状况，选择不动产合估路径或不动产分估路径。

商业、住宅类在建不动产多采用不动产合估。

工业类不动产多采用不动产分估；

（2）当选择房地合估路径时

不动产价值

＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

（4-16）

（3）当选择房地分估路径时

分别测算土地重置成本、建筑物的重置成本

不动产价值

＝土地使用权价格＋房屋建筑物价值（4-17）

5.评估步骤

运用成本法评估价值，一般经过下列程序步骤：

（1）搜集有关土地取得成本的资料；

（2）搜集有关不动产开发的成本、税费、利润等资料；

（3）估算不动产重置成本；

（4）估算折旧；

（5）估算土地增值收益；

（6）求取积算价格。

在选择房地合估或者房地分估的情况下，上述步骤应根据具体情况有所调整。

（二）房地分估模式下的土地评估（成本逼近法）

成本逼近法基本公式：

土地使用权价格＝土地取得费用＋土地开发费用＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益

（4-18）

【说明】房地分估模式下的土地使用权的评估方法包括市场法、收益法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

1.计算土地取得费用

土地取得费用是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：

（1）国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用

【说明】其他土地的土地补偿费和安置补助费，由各省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍（特殊情况经国务院批准外）。

（2）取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用

是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。

2.计算土地开发费用

（1）土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算

①按照待估宗地的条件、估价目的和实际已开发程度，确定待估宗地的开发程度。

②属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。

（2）根据估价目的和投资主体不同，确定是否计入宗地红线内各类开发费用

①宗地红线外的土地开发费为达到设定开发程度所需投入的各项开发费用。

②宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费。

3.计算利息

（1）土地取得费利息

以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期

（2）土地开发费利息

如果土地开发费是逐步投入的，以整个土地开发费（或资金投入）为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。这里应该包含整个销售期的。

（3）开发期计息期确定

①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入。

②期初一次性投入：全期计息

③均匀投入：计息期为开发期的一半

④分段均匀投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：计息期为投入当年时间按照一半计算，附加剩余占用期间。

【说明】不管自有资金还是借入资金，都要计算利息；利息的计算采用复利，而不是单利。

4.计算利润和税费

（1）利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。

（2）利润率计算的基数

可以是土地取得费用和土地开发费用，也可以是开发后土地的地价

（3）税费

土地取得和开发过程中所必须支付的税赋和费用。

5.确定土地增值

土地增加依据土地所在区域内，因土地用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。

6.确定土地使用权价格

【说明】计算出的土地使用权价格，在经过年期修正和其他因素修正后，最终得出土地使