土地估价师书上易错试题及知识点
知识点：
单位换算
1平方公里=1*10^6平方米
1亿=1*10^8
1亩=666.67平方米
1公顷=10000平方米
估价原则：
最有效使用应当以预期收益原则（最佳利用方式）和变动原则（能持续多久）为基础.
另：最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础；
供需原则是以预期收益原则与下述的变动原则和竞争原则为基础的。同时。由于土地具有个别性，因此其替代性有限。
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用。
变动原则与预测原则密切相关。
合法原则是前提。
抵押、担保、税收、记账目的类，要根据保守原则，适当考虑市场成本。
1、土地估价的概念：土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级与其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评
定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
2011年4月12日：
1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布日期：1990年（国务院）；
2、总平面图要素：场地局域位置，内部与四周环境的反映，拟建道路等的位置以与主要建筑物与用地界线与相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称、出入口位置、层数与设计标高，指北针、比例、风玫瑰图；
4、一般因素：社会因素、行政因素、经济因素
（地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、
土地利用规划与计划、社会与国民经济发展规划等）区域因素：商服繁华度、交通条件、基础设施和公用服务设施配套状况、环境质量、城市规划、产业聚集度；
（区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施与基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制、和自然条件等）个别因素：地势、朝向、地质、土地污染状况、临街条件、土地形状、面积、土地使用限制、土地使用年限等（宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等）
区域因素也包含土地使用限制，不包含容积率；
5、选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年，有三个以上案例。
6、基准地价的基准日与报告评估基准日相差不应超过3年；
7、
8、土地估价报告的主要内容：封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果与其使用、附件；
土地估价技术报告的主要内容：封面、总述、估价对象描述与低价影响因素分析、土地估价过程、附件。
技术报告封面应有关键词，参照《城镇土地估价规程》2019年11月12日国家质量监督检验检疫总局
土地估价实务：
10、基础设施用地估价不适宜采用（）
A、收益还原法
B、市场比较法
C、剩余法
D、基准地价系数修正法
E、成本逼近法
答案：AC
5、采用收益还原法对设有租赁权的土地使用权估价，土地收益按土地剩余使用年限内最有效利用方式下得未来土地收益计算。
4、工业用地估价一般宜采用（）。
A、市场比较法
B、长期趋势法
C、基准地价系数修正法
D、成本逼近法
E、剩余法
答案：ACD
7、按规定，上市公司的土地资产处置方法有（）
A、企业以租赁方式取得土地使用权
B、企业依法以出让方式取得土地使用权
C、企业以置换方式取得土地使用权
D、国家作价入股
E、企业无偿取得土地使用权
答案：A、B、D
解析：根据国家有关规定，上市公司所有使用土地必须实行有偿使用方式，具体的使用方式有出让、租赁、国家作价出资（入股）和授权经营等。
8、评估协议出让土地使用权的再转让价格时应先评估国有土地的国家权益价格，国有土地的国家权益价格评估方法有（）A、倒算法 B、增值收益法 C、绝对地租收益法 D、实际收益法 E、级差地租收益法
答案：ABE
17、试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的（），进而确定最后的估价额。
A、相对重要性
B、可用程度
C、可靠性
D、合理性
E、一般性
答案：ABC
6、土地价格中不仅包括土地开发成本、全部或部分开发利润，
而且还包括（）
A、个别地租
B、平均地租
C、期望收益
D、级差地租
E、绝对地租
答案：D、E
4、机场、码头用地在收益还原法评估中不需考虑垄断地租修正。（√）
10、对划拨土地使用权评估时最常用的是基准地价系数修正法。
5、土地使用权转让市场是自由市场
3、对划拨土地使用权价值进行评估时，其取得成本和开发成本两项构成均应取社会平均成本
35、（）是指在保证农业用地的前提下，农用地转为建设用地的潜力。
A、增量土地潜力
B、结构潜力
C、闲置潜力
D、存量土地供应潜力
答案：A
1、以转让为目的的划拨土地使用权评估不应包括土地使用出让金。（√）
（由于转让时要补交，所以评估时应扣除评估值的40%得到估价结果）
2、以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中应包括土地使用权出让金。（×）
应扣除土地使用权出让金
10、在评估城市宗地毛地价时，地价中应包含拆迁补偿费用。（×）答案：错
毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。
生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地是指经过土地开发、具备基本建设条件的土地。
21、在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估。
答案：对
根据《土地估价报告规范格式(一般格式)》的基本内容
36、由于我国土地一级供给量由政府控制，不易引起竞争，因此对土地供给量的变化趋势研究主要通过地区经济发展状况和政策导向来判断。
答案：对
23、遵循合法原则，要求房地产估价应以估价对象（）为前提估价。
A、合法产权
B、合法使用
C、合法处分
D、合法交易
E、最佳使用
答案：ABC
35、土地估价报告的评价主要对报告的（）进行审核。
A、评价报告的内容是否全面
B、描述是否简洁准确
C、原则与方法的选择是否正确
D、计算是否准确、方法的运用是否准确
E、格式是否规范、是否逻辑清晰
答案：ABCDE
36、估价报告的合法性的内涵是指（）
A、严格按照我国现行法律和各种技术规范的要求行事
B、主体认定事实清楚
C、符合法定程序
D、证据确凿充分
E、估价过程符合公司规定程序
答案：ABCD
合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，
证据确凿充分，符合法定程序。
21、现场调查的目的有（）
A、核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符
B、观察土地实体特征
C、了解周边规划
D、现场体验周边环境
E、调查人文景观
答案：ABD
除ABD外还有4、最终目的是为各种影响因素的准确定位、估价技术参数的选择和估价方法的选用提供物证。
30、土地估价报告的作用主要有（）
A、履行土地估价委托合同
B、描述估价对象
C、记述估价过程
D、反映估价成果
E、存入档案
答案：ABCD
土地估价报告的作用主要有：
1、描述估价对象；
2、记述估价过程；
3、反映估价成果；
6、以协议方式出让国有土地使用权的出让金根据协议确定，不受限制。
（受到限制，不低于基准地价的70%）
10、下列不同估价方法适用目的的说法正确的是（）。
A、商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。
B、居住用地宜选用市场比较法、成本逼近法、收益还原法。
C、估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上
（不含两种）进行估价。
D、工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法。
E、评估新开发完成的居住用地最适宜的评估方法是成本逼进法、剩余法。
答案：A、D
居住用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。对于新开发完成的居住用地可以选用成本逼进法。18、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有（）
A、确定征地片区综合地价
B、用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格
C、银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格
D、土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格
E、土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格
答案：BDE
3、某公司拟与市政府签订土地租赁协议，租赁宗地A用于仓储货物，租期自2010年11月1日至2040年10月31日，现已约定租金为10元/m2，经调查，客观市场租金是13元/m2，出让土地还原率是5%。若3年后，即2013年11月1日将该宗地承租使用权转让，则此时点承租土地使用权价格的计算公式
V=a/r[1—1/（1+r）n]
（2）n=( )
A 17，
B 27 ，C37， D47，
答案A
承租使用权最多是二十年，所以是十七年
依据<合同法>规定,租赁合同的租赁期限不得超过20年,租期超过20年的,超出部分无效。
12、以下不属于办公用地特点是（）。
A、收益性强
B、市场较活跃
C、附属设施较多
D、集中分布在城区人流量大的区域
答案：D
3、一定条件下，（）是影响地价的主要方面。
B、供给
C、需求
答案：B
1、估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无
形收益。（）
答案：对
2、某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路、绿化等基础、
公用设施占地1.5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。
现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原利率为7%。回答以下问题：
若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为（）元/平方米。
A、400
B、500
C、650
D、714
400*（1+25%）
若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地平均单价为（）元/平方米。
A、350
B、500
C、650
D、714
500*5/（5-1.5）
Y宗地出让土地的总价为（）万元。
A、350
B、647
C、690
D、714
714*（1-1/（1+7%）^50）
答案：B、D、C
3、某一房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/平方米，成
新率为70%，房地产净收益为每平方米140元，土地还原利率为6%，建筑物还原利率为8%，则该房地产价格为（）元/平方米。
A、1700
B、2000
C、2100
D、2400
建筑物收益=1000*0.7*0.08=56
土地收益=140-56=84
土地价格=84/0.06=1400
房地产价格=1400+700=2100
4、有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地
还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。
A、30
B、40
C、50
D、60
答案：C
设土地价格为X，建筑物价格为Y
则：X+Y=100
100*0.07=0.06X+0.08Y
可解
收益法
1、收益还原法是以地租理论和生产要素分配理论为理论依据。
2、土地租赁中总费用的计算
1）土地税2）管理费年租金额3% 3）维护费
3、房地出租中总费用
1）、管理费a、依管理面积平均计算；b、依租金的一定比例计算年租金的2%~5%
2）、维修费建筑物重置价的1.5%~2%
3）、保险费房屋重置价或现值乘以保险费率（1.5%~2%）4）、税金,X<120元，12%房产税，X.>120元，加上5%营业税，附加城建税0.35%，教育税附加0.05%等
5）、房屋折旧费
4、一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2~3个百分点。
承租土地使用权所选用还原率一般比出让土地使用权还原率
高1个百分点左右。
市场法
概念：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以与个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。
（1）类似土地，是指其所在地区的区域特性以与其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。
（2）比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。
（3）标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范与比较标准作用的若干宗
地。
（4）估价期日，是指估价结果对应的日期。
（5）交易情况修正，是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成比较案例的交易价格偏差，将其成交价格修正为正常市
场价格。
（6）区域因素，是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水
平产生影响的因素。
报酬率：报酬率=投资回报/所投入的资本
累加法报酬率=无风险报酬率+投资风险报酬率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
资本化率=年收益/价格
成本逼近法
土地取得费：
1、征用农村集体土地时土地取得费就是征地费用，包括：土地取得费+相关税费
1）土地取得费：征用耕地的补偿费，前3年平均产值的6-10倍；
征用耕地的安置补偿费，每人为~的4-6倍；每公顷最
高不得超过~15倍；
若经省级人民政府批准，土地补偿费和安置补助费得
总和不得超过~的30倍。
2）相关税费：A、占用耕地时的耕地占用税
B、占用耕地时的耕地开垦费
C、占用菜地的新菜地开发建设基金
D、征地管理费
E、政府规定的其他有关税费
2、城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算
1）拆除房屋与构筑物的补偿费应根据当地拆迁补偿的标准
2）相关税费
A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；
B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费：1、基础设施配套费；2、公共事业建设配套费用；
3、小区开发配套费
投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×投资回报率
注：无利息
开发利润的计算基数和相应的利润主要有4种
1）直接成本利润率=开发利润/土地取得成本+开发成本
2）投资利润率=开发利润//土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
3）成本利润率=开发利润//土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息
4）销售利润率=开发利润//土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润即：开发利润/开发完成后的房地产价值
土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率
待估宗地价格=（土地取得费与税费+土地开发费+利息+利润）×年期修正系数+出让金×年期修正系数
可出让土地的平均单价=土地总平均单价×总土地面积/可出让的土地面积
剩余法
土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息
1、生地的价格
（1）、生地上建成房屋
生地价格=开发完成后的房地产价格—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费
（2）、生地开发成熟地
生地价格=开发完成后的熟地价格—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费
2、毛地的价格
（1）、毛地上建成房屋
毛地价格=开发完成后的房地产价格—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—土地开发利润—买方购买毛地应负担的税费
（2）、毛地开发成熟地
毛地价格=熟地价格—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费
3、熟地的价格
熟地价格=开发完成后的房地产价格—由孰地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售税费—开发利润—买方购买孰地应负担的税费
土地价格的计算
地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润
路线价法
（适用于城市的）
1）、适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；
2）、要求有较多的交易实例，且土地市场要规范；
3）、能快速评估多宗土地的价格；
4）、估价结果的精度与路线价与其修正体系密切相关。
错题（未解决）：
一、土地估价实务
11、由于估价目的不同，价格类型也会存在差异。在下列情况中，（）的价格类型是相同的。
A、国有土地使用权租赁与集体土地使用权转让
（租赁价格）（买卖价格）
B、征收有关土地税费与土地司法鉴定
（课税价格）
C、城镇标定地价与城镇级别基准地价监测点地价、评估农用地综合片区价
D、国有土地使用权作价入股与清产核资
（买卖价格）（清算价格）
14、下面哪项（）不是土地估价时应提供的权属资料。
A、国有土地使用证
B、国有土地出让合同
C、规划许可证
D、建设用地批文
答案：C
感觉与实际中不符
16、从总平面图可以了解到（）
A、道路设施
B、各层次的构造
C、建筑高度
D、地产等级
答案：B
11、土地估价报告的使用方向有哪几种（）
A、价值依据
B、诉讼证据
C、记账依据
D、价格依据
E、抵押依据
答案：ABC
12、常见的土地估价目的有（）
A、上市
B、抵押
C、转让
D、租赁
E、买卖
答案：ABCD
13、在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（）与宗地使用的特殊规定。
A、法定最高使用年限
B、批准使用年限
C、已使用年限
D、剩余使用年限
E、租赁年限
答案：BC 觉得应为BD
20、现场调查的内容包括（）
A、地产基本项目
B、土地实体状况
C、周边环境状况
D、土地使用者
E、交通状况
答案：ABC
42、在我国增加城市建设用地供给的方法有：（）
A、加快存量土地入市
B、提高容积率
C、减少住宅用地比例
D、增加基础设施用地
E、放开农村集体建设用地流转
答案：ABDE
45、在我国，影响土地供给的因素主要有（）等。
A、国家和城市发展战略
B、土地制度
C、住房制度
D、城市规划
E、房地产价格和需求量的变化
答案：ABCDE
4、城市房屋拆迁补偿的土地价格评估属于划拨土地使用权价格评估。（√）
2、（）是土地价格最充分完全的市场体现。
A、挂牌价格
B、拍卖价格
C、招标价格
D、协议价格
答案：B
6、土地使用权抵押评估的真正目的是（）
A、确定贷款额度
B、了解标的物 C降低风险 D、防止受骗答案：C
11、农地综合片区价属于（）
A、课税价格
B、公示价格
C、买卖价格
D、租赁价格
答案：B
公示价格是一种价格类型？
15、具有投资开发或再开发潜力的商业用地的估价最常选用（）作为其中的一种估价方法。
收益还原法而不是剩余法？
2、国有土地使用权出让价格评估应把握的原则有（）
A、土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准
B、评估时不应包括土地使用出让金
C、采用多种方法评估
D、估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
E、搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性
答案：A、D、E
5、划拨土地使用权可依法进行（）
A、抵押
B、出租
C、经营活动
D、继承
E、赠与
答案：A、B
9、在评估抵押房地产价格时需注意（）
A、估价基准日的设定
B、根据土地未来利用与处置债务清偿难易程度确定价格
C、对划拨和集体土地，可以基础地价、土地开发费等作为抵押价格
D、抵押双方意愿
E、区别不同土地的权利关系
2014年土地估价师相关知识第三章会计知识试题第一套
2014年土地估价师相关知识第三章会计知识试题第一套 判断题 1.“资产=负债+所有者权益”这个平衡公式是企业资金运动的动态表现。() 2.会计处理的方法应始终保持前后一致，不得变更，这是会计核算的一贯性原则。() 转网 3.由于有了会计期间，才产生了责权发生制和收付实现制。() 4.企业的会计核算应以权责发生制为基础，即企业对收入和费用的确认应以现金的实际收支为标准。() 5.企业预期的债务，应当作为负债处理。() 6.企业当期支出中，若把资本性支出误记为收益性支出，会造成当期利润不适当的降低。网 7.在会计实务中，对短期投资作出判断应以1年内变现为标准。() 8.“材料成本差异”用于核算企业购入材料的成本差异。期末借方金额表示材料实际成本大于计划成本的差异，贷方余额表示材料实际成本小于计划成本的差异。() 9.长期股权投资取得时的成本，是指取得长期股权投资时支付的全部价款或放弃非现金资产的公允价值，不包括为取得长期股权投资所发生的评估、审计等费用。() 10.企业收到被投资单位分来的股利，不进行账务处理，但应在备查簿中登记。() 11.不存在实物形态是识别无形资产的惟一标准。() 12.盘盈的存货按照同类存货的实际成本或市价计价。() 13.无论企业收到的应收票据是否带息，均应按其到期值入账。() 14.在确定存货数量时，凡是存放在企业的一切货物均应作为企业的存货。() 15.固定资产计提折旧时，当月增加的固定资产，当月不提折旧，当月减少或停用的固定资产，当月照提折旧。() 转贴于： 16.企业对其使用的所有固定资产均拥有所有权。() 17.企业接受投资转入固定资产，投出单位的账面原值为80000元，双方确认价为60000元。接受投资固定资产的原值应按80000元入账。()
广东省2015年土地估价师《管理法规》：土地复垦规定试题
广东省2015年土地估价师《管理法规》：土地复垦规定试 题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在影响土地价格的诸因素中，宗地临街状况属于影响地价的（）。 A.自然因素 B.经济因素 C.区域因素 D.个别因素 2、路线价估价法是依据路线价，再配合__和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。 A．宽度修正表 B．宽深比修正表 C．容积率修正表 D．深度指数表 3、某宗土地采用三种估价方法得出的估价结果分别为820元／平方米、850元／平方米和900元／平方米，若赋予的权重分别为0．5、0．3和0．2，则该宗地的最终评估价格为元／平方米。 A：820 B：845 C：850 D：857 E：时间因素 4、在进行地籍调查时，勘丈绘制宗地草图应在时完成。【2004年考试真题】A：准备工作 B：权属调查 C：地籍测量 D：面积量测 E：调节消费结构 5、下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是__。 A．军队干休所用地 B．国家机关用地 C．孤儿院用地 D．学校经营性用地 6、根据《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》规定，下列关于C县土地主管部门确定采取招标方式出让建设用地使用权中标人的做法，正确的是__。A．A房地产开发公司所投标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定A房地产开发公司为中标人 B．Z地产开发公司能够部分满足招标文件中规定的各项综合评价标准，因此确定Z地产开发公司为中标人
C．M房地产开发公司能够满足招标文件的实质性要求且价格最高，因此确定M房地产开发公司为中标人 D．Q房地产开发公司能够满是招标文件的实质性要求且价格最低，因此确定Q 房地产开发公司为中标人 E．w房地产开发公司不能满足招标文件的实质性要求。但价格最低，因此确定Q房地产开发公司为中标人 7、地价指数等于。 A：前一年地价／当年地价 B：报告期地价／基期地价×100 C：报告期地价／基准地价 D：前一年地价／当年地价×10 E：时间因素 8、根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与及产品与服务的种类密切相关。 A：中心的规模与人口分布密度 B：居民收入水平和人口分布密度 C：中心地规模和居民收入水平 D：中心地规模、居民收入水平和人口分布密度 E：时间因素 9、契据登记制是指对于土地权利变更的行为，只要当事人意见一致，订立契据即生效力，它具有__的特点。 A．动态登记 B．登记的土地在法律上具有公信力 C．登记机关对权利的变更要作实质性的审查 D．强制性 10、下列因素不是影响地价的区域因素。 A：土地级别 B：对外交通 C：区域公共设施条件 D：国民经济发展水平 E：时间因素 11、在下列因素中，是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。【2007年考试真题】 A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：其他因素 E：时间因素 12、房地产项目的质量控制特点，包括__。 A．全面性 B．及时性 C．阶段性 D．分散性 E．主动性
2012土地估价师考试基础与法规精选习题
2012年土地估价师管理基础与法规精选练习及答案解析 一、单选题： 1、不属于现场调查的方法（）。 A.观察 B.电话调查 C.询问 D.测量 标准答案：B 解析：现场调查的方法主要有：1.观察；2.询问；3.测量；4.核对。 2、估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有（）。 A.土地的面积、形状、地势 B.土地的使用年限 C.建筑物的权属、他项权利 D.土地的性质、权属、来源 标准答案：A 解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。 3、估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有（）。 A.土地的位置、四至 B.土地的开发程度、地质水文状况 C.地上建筑物的面积、结构 D.土地的性质、权属、来源 标准答案：D 解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。 4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（）。 A.平均数 B.中位数 C.众数 D.总和 标准答案：C 解析：标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。 5、评估公共建筑、公共设施用地，一般应首选（）。 A.市场比较法 B.收益还原法 C.成本逼近法 D.剩余法 标准答案：C 解析：成本逼近法对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。 6、预期收益原则可以在（）中得以运用。 A.成本逼近法
B.市场比较法 C.成本法和剩余法 D.剩余法和收益还原法 标准答案：D 解析：剩余法和收益还原法，都应用了到了总收益。根据了商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。 7、下列（）情况适合选择路线价估价法。 A.成片开发的土地 B.城市全域 C.市场规范且交易实例较多的区域 D.大面积工业地 标准答案：C 解析：根据路线价估价法要求的第二条，需要较多的交易实例，且土地市场要规范。 二、多选题： 1、现场调查的内容包括（）。 A.地产基本项目 B.土地实体状况 C.周边环境状况 D.土地使用者 E.交通状况 标准答案：A，B，C 解析：根据现场调查的内容知道。 2、现场调查的资料有（）。 A.现场勘察记录 B.影响资料 C.草图 D.问卷 E.土地使用权证 标准答案：A，B，C，D 解析：根据现场调查的资料，还包括相关资料，但是没有E.土地使用权证。 3、现场勘察结果记录的作用有（）。 A.现场勘察工作的重要环节 B.估价技术线路选择工作的重要依据 C.估价因素修正工作的重要依据 D.培养估价人员土地估价现场调查的能力 E.形成估价假设工作的重要依据 标准答案：A，B，C，E 解析：现场勘察结果记录是现场勘察工作的重要环节，是估价技术线路选择、估价因素修正、形成估价假设等工作的重要依据。 4、现场调查的目的有（）。 A.核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符 B.观察土地实体特征 C.了解周边规划
土地估价师复习六要点
土地估价师复习六要点 (一)围绕大纲，多看有关辅导资料 制定学习和复习计划。在学习之初，我们应当根据自己的工作情况，事先制订一份切实可行、周密细致的学习时间计划表，并严格执行。建议应试者先从宏观上把握每一遍复习所需的时间，再从微观上细分到每一章、每一周、每一天的任务，切忌不按计划进行，否则，复习计划就是一纸空文。 要重视考试大纲。考试大纲是土地估价师考试命题的依据，也是帮助应试者对课程进行自学及助学的依据，也是我们参加土地估价师考试的每位同志进一步加强学习的“阶梯”，我们一定要仔细地进行阅读，在通读有关资料、强化训练、升华知识后，还可以回过头来再看一遍，做到充分吃透考试大纲精神，必能起到事半功倍的良好效果。 要多多涉猎有关资料。在熟悉考试大纲的前提下，由于土地估价师没有统一教材。应试者一定要根据大纲提出的要求，多涉猎有关资料，全面理解和掌握大纲要求，并使其融会贯通，提高分析问题和解决问题的能力。土地估价师《土地管理基础与法规》考试命题渐呈点散、面宽、灵活的趋势，这就要求应考人员须全面系统掌握大纲要求内容。从这个意义上说，“多涉猎有关资料，”是知识准备、积累的载体，同时知识准备还是心理准备的前提和基础。对知识全面、系统地掌握，是应对土地估价师《土地管理基础与法规》最强有力的武器，所谓“艺高人胆大”，有扎实的知识功底做后盾，再艰难的考试也会泰然处之。 (二)要注重大纲和教材的新增内容和变化内容以及最新土地政策及法规的学习 根据近年来考试规律及特点，凡是当年的新增知识点和变化知识点、最新土地政策及法规，均是当年的重要考点。因此要特别注意的是，变化较大法规内容，依然是今年的必考点和易考点。 (三)结合考试框架，多做练习 练习就是实战练兵，练习就是巩固已了解的知识。因此一定要多做练习，也就是做到全面复习、重点练习。我们参加土地估价师考试的同志，基本上都是在职，平时比较忙，都是接近考试的时候集中进行复习，尽管如此，我们的目的是通过考试，所以必须多做练习，我们考试共四种题型，对每种题型都要有意识地进行训练。通过模拟练习进行自我测试，一方面可以发现自己掌握知识的漏洞，另一方面也可以熟悉试题的套路。 (四)围绕大纲，加强知识汇总，提升知识水平 经过熟悉考试大纲、通读辅导资料，我们可以采取前后左右、上下结合的办法，将考试大纲要求的重要之处简化、总结为便于记忆的条条纲纲，实现本门课程知识的升华。但是由于每个人的学习、记忆方法不同，做法也不必强求一致，这项工作要在考前的半个月完成。 (五)做好冲刺，强化知识点记忆巩固 在关键的最后半个月中，要抽出时间，集中精力，专门记忆教材勾画出的重点以及自己
2023年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试题
2023年土地估价师《估价理论与方法》：地租理论考试试 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、剩余法估价中所采纳的全部不动产总价、租金和成本数据都是 A.依据过去的数据水平确定现在的数据 B.依据实际发生的数据水平确定 C.依据统计的数据水平确定 D.依据当前的数据水平确定将来的数据 2、设立股份有限公司公开发行股票，应当向国务院证券监制管理机构报送募股申请和文件，这些文件包括 A.公司章程 B.财政报表 C,发起人协议 D.招股说明书 E.股市行情 3、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__O A.10% B.20% C.30% D.40% 4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干看法》（国发[2023]24号）规定，新建廉租住房套型建筑面积限制在_平方米以内，主要在经济适用住房以及一般商品住房小区中配建。 A.50 B.55 C.60 D.65 5、依据《国务院关于深化改革严格土地管理的确定》和国土资源部《关于开展制订征地统卜年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》（国土资发[2023]144号）等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指（）。 A.同一个农夫集体都采纳同一个征地区片价 B.同一区片内不同项目征地都采纳同一标准进行补偿 C.同一个征地项目都采纳同一标准补偿 D.同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一样 6、估价的基本领项不包括_。 A∙估价目的
B.估价对象 C∙估价时点 D.估价原则 7、《协议出让国有土地运用权规定》规定，国有土地运用权出让安排经批准后，_部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 A.市、县人民政府国有资源行收主管部门 B.市、县人民政府 C.省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门 D.国土资源部 8、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是.【2023年考试真题】 A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也须要缴纳耕地占用税 B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地运用税 C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税 D：中外合资企业和外资企业不须要缴纳城市维护建设税 E：土地 9、_是指建立建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。 A.农用地 B.建设用地 C.未利用地 D.已利用地 10、在下列凶素中，_是确定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要缘由。 A.一般因素 B.区域因素 C.个别因素 D.其他因素 11、企业“预付账款”科目期末若有借方余额，则反映OO A.已预付的全部货款 B.退回多付的货款 C.已结转的预付款 D.尚未结转的预付款 12、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地的商服活动。 A：全部 B：1/2 C：1/3 D：1/6 E：时间因素 13、土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方肯定数目的款项.这笔款项被称为最为准确。（2023年考题） A：土地评估价格
2022年土地估价师理论与方法土地价格的类型试题
土地估价师理论与措施：土地价格类型试题 一、单项选择题（共24 题，每题备选项中，只有1 个事最符合题意） 1、某宗地土地面积30 000 ，其中代征地10 000 ，规划容积率为2．7，建筑限高18 m，规划容许用途为住宅用地。该宗地最有也许开发建筑面积、建筑密度分别为。 A：8．4万平方米，46．7％ B：5．4万平方米，30％ C：4．4万平方米，67％ D：5．4万平方米，45％ E：土地 2、采用剩余法评估土地价格时，一般不计算利息项目是。【考试真题】A：待估宗地价格 B：管理费用 C：销售税费 D：购地税费 E：时间原因 3、有限责任企业形式土地估价机构必须具有土地估价师资格。 A：股东 B：投资人 C：法定代表人
D：董事 E：时间原因 4、目前我国经济合用房和廉租房项目用地获取方式认为主．【考试真题】 A：行政划拨 B：招标出让 C：拍卖出让 D：挂牌出让 E：土地 5、建设项目施工和地质勘察需要临时占用耕地，土地使用者应当自临时用地期满之日起__内恢复种植条件。 A．1年 B．2年 C．3年 D．4年 6、__是导致特殊地段土地价格高重要原因。 A．绝对地租 B．级差地租 C．垄断地租 D．建筑地段地租 7、下列有关土地运用总体规划与农业规划关系，表述错误是__。A．农业区划是对农业生产空间分布一种科学分类，是实现农业合
理布局和制定农业规划手段和根据 B．土地运用总体规划成果是农业区划基础之一 C．土地运用总体规划需要深入在土地上贯彻农业资源合理运用与布局 D．土地运用总体规划对农业用地规模与布局又有指导和控制作用8、在上题结论基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地租金原则为4万元/年，市场租金原则为6万元/年。通过这些信息，若要针对其他目进行估价测算，则下列结论对是__。 A．土地使用权出让，宗地地价92万元 B．土地使用权作价入股，宗地地价92万元 C．标定地价评估，宗地地价106万元 D．土地使用权转让，宗地地价101万元 9、下列不属于单元划分措施是。 A：多种原因鉴定法 B：均质地区法 C：网格法 D：叠置法 E：合法性 10、是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定租金。 A：经济地租 B：商业地租
2023年土地估价师土地估价实务试题及答案
2023年土地估价师《土地估价实务》试题及答案单项选择题 1.既属于一般原因、区域原因，又属于个别原因旳是(B)。 A.环境原因 B.宗地基础设施条件 C.都市规划限制 D.土地使用年限 2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。 A.d=2s/1 B.d=s/2 C.d=s/1 D.d=2s1 3.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分旳价格，采用(C)估算土地价格。 A.收益还原法 B.市场比较法 C.剩余法 D.成本迫近法
4.预期收益原则可以在(D)估价措施中得以应用。 A.成本法和剩余法 B.剩余法 C.模型估价法 D.剩余法和收益还原法 5.在土地分等中，与土地质量呈负有关关系旳因子有(B )。 A.区域人口密度 B.区域农业人口人均耕地 C.城镇商业活动强度 D.城镇非农产业产出效果 6.决定都市土地运用价值旳重要原因是(D)。 A.经济发展状况 B.交通状况及通达度 C.人口密度 D.区位 7.城镇土地分等旳对象是(C)。 A.城镇建成区和近郊区范围旳所有土地及城镇附近旳独立工矿等用地
B.土地运用总体规划确定旳城镇建设用地范围内旳所有土地 C.都市市区、建制镇镇区土地 D.城镇建成区和近郊区范围旳土地 8.对权重确定旳措施中旳原因成对比较法描述不对旳旳是(B)。 A.将原因两两之间都进行比较 B.某一原因权重有也许是零 C.为使成果更精确，可结合特尔斐测定法 D.可在原因集合中设置一虚拟目旳 9.在城镇土地定级中，某市级商服中心旳市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同步又受另一区级中心旳区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元旳商服繁华度作用分值为(C)。 A.33 B.45 C.48 D.78 10.已知某因子与土地质量等呈负有关，其指标值为80，已知该
土地估价报告易错知识点考前归纳
20XX年土地估价报告易错知识点考前归纳1 第一部分总述 一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方： 四、估价对象： 包括： 1、土地使用者 2、土地位置 3、宗地数 4、面积 5、用途 6、权利状况 7、年限 可能会出现的错误：漏项、描述不规范 五、估价目的： 包括： 1、为什么评估 2、谁委托评估的 3、应用方向 可能会出现的错误：缺少应用方向。 六、估价依据： 包含： 1、法律、法规、政策文件依据
2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定 3、委托方提供资料 4、评估人员调查收集的资料 可能出现的错误：1)缺少《城市土地估价规程》(1998年考题) ;2)评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。 七、地价定义： 包含：1、基准日;2、土地用途(设定、实际);3、开发程度(设定、实际);4、土地使用年期(设定、实际);5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。 价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度;②评估宗地外围目前的土地开发程度;③估价期日设定土地开发程度必要时列表说明)，设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述);⑤最后进行地价定义。 之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。 可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。 1)未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况; 2)未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符; 3)使用年限有计算不准，选取不当情况; 4)价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”); 5)漏掉基准日、年限等。 八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。 可能会出现的错误：1)写成一个时间段;2)缺少日、月。 九、估价日期：是评估报告的起止时间。 可能会出现的错误：1)只有起点，无截止点或相反;2)漏写某项，如：1998年10月—1 1月12日;3)写为一个时间点。 十、估价结果：
土地估价师考试：2022实务基础真题模拟及答案(3)
土地估价师考试：2022实务基础真题模拟及 答案(3) 1、现需要测算城市中A、B、C三点的繁华影响度分值，A点位于城市中心，B点距市中心5km，C点距市中心10km，已知三地块只受单中心影响，市级功能影响的作用分为10，半径为20km，区级功能影响的作用分为6，半径为8km，街级功能影响的作用分为3，半径为2km，则A、B、C三地的繁华度影响分各为（）。（单选题） A. 19，16，10 B. 19，19，16 C. 10，6，3 D. 16，6，3 试题答案：A 2、农用地定级的方法是（）。（多选题） A. 因素法 B. 修正法 C. 标准法 D. 样地法 E. 网格法 试题答案：A,B,D 3、权重值的大小与因素对土地质量的影响为（）。（单选题） A. 正比 B. 反比 C. 无关 D. 相互影响 试题答案：A
4、按《土地利用现状分类》末级地类划分图斑，其中（）及特殊用地外围闭合界线形成的地块为一图斑。（多选题） A. 梯田 B. 坡耕地 C. 村庄用地 D. 风景名胜 E. 建制镇用地 试题答案：C,D,E 5、土地权属争议的处理是一项（）很强的工作。（多选题） A. 法律性 B. 困难性 C. 政策性 D. 争议性 E. 复杂性 试题答案：A,C,E 6、面积量算应遵循分级量算，按比例平差，逐级汇总的原则，各量算面积之和与控制面积之间的误差称闭合差，容许的误差范围是小于（）。（单选题） A. 1/50 B. 1/100 C. 1/150 D. 1/200 试题答案：D 7、权重值的大小与因素对土地质量的影响为（）。（单选题） A. 正比 B. 反比
土地估价师案例分析商业用地估价方法选择与应用试题
土地估价师案例分析商业用地估价方法选择与应用试题
土地估价师案例分析：商业用地估价方法选择与应用试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、财务会计信息的内容不包括__。 A．有关企业财务状况的信息 B．有关企业经营成果的信息 C．有关企业现金流量的信息 D．有关企业管理方式的信息 2、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【考试真题】 A：办公经费和业务招待费 B：研究费用 C：对外销售产品时提供的产品质量保证 D：用于购买工程用物资的500万元银行存款 E：土地 3、当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入。 A：增加 B：减少 C：不变 D：不确定 E：土地 4、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表．现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为元／平方米．【考试真题】 A： B：-5 C：-6 D：-11 E：时间因素 5、建筑物重置价格乘以成新度等于。 A：建筑物折旧价格 B：建筑物价格 C：建筑物年折旧额 D：建筑物净残值 E：时间因素 6、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。 A：900 B：1000
C：1100 D： E：时间因素 7、商品经济产生和发展的基础是__。 A．畜牧业发展 B．农业发展 C．社会分工 D．商业发展 8、住宅用地影响因素不包括__。 A．城市规划限制 B．住宅区的位置 C．基础设施完善度 D．公用设施完善度 9、现金流量表是以为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。 A：货币资金 B：流动资产 C：现金和现金等价物 D：库存现金 E：土地 10、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是，到估价资料归档结束。 A：拟订估价作业计划 B：确定估价基本事项 C：收集资料 D：实地踏勘 E：时间因素 11、某临街店铺占地面积300平方米，建筑物面积600平方米，建筑物重置成本为1200元／平方米，耐用年限50年，已使用，残值为0．每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10％，维修费为房屋重置价的2％，保险费率为1．5‰，房产税为房屋原值的70％的1．2％，则房地产年房地纯收益为万元。【考试真题】 A：23．69 B：50．43 C：51．87 D：51．96 E：时间因素 12、下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是。 A：城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系 B：土地等反映城镇之间土地质量的地域差异 C：土地级反映城镇之间土地区位条件和利用效益的差异 D：土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级 E：合法性 13、《国土资源听证规定》规定，当事人应当在告知后__个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证；放弃听证的，应当书面记载。
2016年下半年四川土地估价师复习：耕地保护措施试题
2016年下半年四川省土地估价师复习：耕地保护措施试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、耕地占用税的特点包括__。 A.具有行为税的特点 B.征税对象为国有土地 C.征税对象为个体用户 D.具有税收用途补偿性的特点 E.实行一次性征收 2、评估商业用地和工业用地价格，区域因素的选择主要差异是。 A：商业用地商业繁华程度、工业用地工业区域成熟度 B：商业用地区域在城镇中的位置、工业用地基础设施状况 C：商业用地商业繁华程度、工业用地基础设施状况 D：商业用地区域在城镇中的位置、工业用地工业区域成熟度 E：合法性 3、某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元／亩，土地开发费为2亿元/k近，为均匀投入.当地贷款年利率为12%,开发期为2年.开发商要求的投资回报率为15％，工业用地出让的土地增值收益率为10％，则开发利润为元/m2。 A：32 B：48 C：96 D：126 E：时间因素 4、采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的求取。 A：宗地内外开发投入的费用总和 B：宗地内外受益分摊的开发费用总和 C：宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费 D：宗地外受益分摊的开发费用 E：时间因素 5、是导致特殊地段土地价格高的主要原因。 A：级差地租 B：绝对地租 C：垄断地租 D：矿山地租 E：时间因素 6、按土地价格使用目的，地价可分为：买卖价格、租赁价格和。
A：抵押价格 B：使用权价格 C：申报地价 D：评估价格 E：时间因素 7、价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%〜25%）,可 采用作为待估宗地的最终结果。 A：加权平均 B：众数 C：简单算术平均值 D：中位数 E：国家实行土地估价师资格认证制度 8、采用市场比较法评估求得的土地价格，称为。 A：积算价格 B：比准价格 C：交易价格 D：参考价格 E：时间因素 9、根据《农用地估价规程》，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（）。 A.级差收益测算法 B.样点地价平均法 C.定级指数模型法 D.标准田法 E.样地法 10、H公司所使用的一宗国有出让土地，其土地使用权出让合同约定的使用年限到期的时间是2004年11月25日，出于经营的需要，H公司拟继续使用该宗地，根据法律规定，H公司应当至迟于—申请续期。 A.2003年5月24日 B.2004年8月24日 C.2004年5月24日 D.2003 年11 月24 日 11、资产评估中的无风险利率一般采用．【2002年考试真题】 A：政府发行的债券利率 B：银行利率 C：企业发行的债券 D：资金的市场利率 E：土地 12、下列属于《土地管理法》确立的基本制度的是__。 A.国家实行土地登记制度 B.国家实行土地无偿无限期使用制度 C.国家实行保护耕地的制度 D.国家实行基本农田保护制度 E.国家实行房地产价格评估制度
2014年土地估价师考试复习计划
2014年土地估价师考试总体复习计划 根据各位同事上报的2014年度考试计划，我公司共有12人要参加2014年土地估价师考试，其中报考土地管理基础与法规科目的共11人次，报考土地估价理论与方法的共8人次，报考土地估价实务基础的8人次，报考土地估价案例与报告的8人次，报考土地估价相关知识的8人次。 土地估价师考试每年举行一次，在9月份的第二个周末，考试科目共5科，分别为土地管理基础与法规、土地估价理论与方法、土地估价实务基础、地估价案例与报告、土地估价相关知识。考试成绩为3年滚动制。土地估价师考试与资产评估师考试、房地产估价师考试、拍卖师考试不同之处是无指定的考试教材，仅有一个考试大纲，考生需要自行选择相应的考试书籍进行复习备考。 根据以上情况及以往参加土地估价师考试的经验，制定2014年度土地估价师考试的复习计划： 1.分组 考虑土地估价师考试各科目之间考点的差异、各科目的考试难易程度及各报考人员考试的侧重点不同，因此对2014年土地估价师考试按照各考试科目分别制定对应的复习计划。 分组情况如下：
2.选择复习材料 土地估价师考试无指定的考试教材，根据考试大纲的基本内容，选择相应的复习书籍、习题集很重要。根据前些年考试经验，建议选择华中科技大学出版社的《全国土地估价师资格考试辅导与练习》、《全国土地估价师资格考试考点采分》及广东经济出版社的《全国土地估价师资格考试复习指南》上、下册。以上资料能够较好的与考试大纲相对应，便于复习相应考点。 3.复习进度计划 各小组组长与组员沟通交流后，制定出相应复习进度计划。报公司管理部门备案。公司管理部门会不定期进行抽查并监督。复习计划制定后，无特殊情况，应严格按照该计划进行复习。（详细内容见各组长编制的相关科目复习计划）。 4.定期组织经验交流及讨论 各项目组组长应定期组织全体组员进行学习经验交流，对相关知识点、考点进行必要的讨论，对学习中遇到的难题进行答疑。建议每二周进行一次。 5.阶段性习题测试及考前模拟考试 根据已制定的复习进度计划，应定期进行阶段性习题测试，并对
2023年土地估价师土地管理基础考试试题
土地估价师:土地管理基础(6）考试试题 一、单项选择题（共２5题,每题2分，每题旳备选项中,只有1个事最符合题意) 1、我国企业会计实务中旳货币资金是指。 A:现金 B:现金和银行存款 C:库存现金和有价证券 Ｄ：库存现金、银行存款和其他货币资金 E:土地 2、级差地租I是指由于所发明旳超额利润所转化旳地租。 A:运用肥沃土地 B：运用位置很好旳土地 C:追加投资 D:运用肥沃程度和位置很好旳土地 E:时间原因 3、近期建设规划必须具有旳强制性内容包括__。 A.提出近期都市环境综合治理措施 B．确定都市近期建设重点和发展规模 Ｃ．根据都市近期建设重点和发展规模,确定都市近期发展区域 D.根据都市近期建设重点,提出对历史文化名城、历史文化保护区、风景名胜区等对应旳保护措施
E.对规划年限内旳都市建设用地总量、空间分布和实行时序等进行详细安排 4、根据区位经济分析和区位地租理论而构成旳“杜能圈”中旳第四圈为。 A：林业区 B：草田轮作区 Ｃ：谷物轮作区 D:自由农作区 E:合法性 5、承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包旳耕地和草地需要合适调整旳．必须经本集体经济组织组员旳村民会议__以上组员或者三分之二以上村民代表旳同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门同意。 A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一 ６、现场勘察时,估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证旳出让工业用地建设状况如下:临街建有一栋七层综合楼,其中地上二层出租给某百货企业做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后有三栋单层生产车间为甲自用．在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做旳下列分析中对旳旳是。 A：遵照客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估
2023年注册土地估价师案例与报告试题及答案
2023年注册土地估价师《案例与汇报》试题及答案单项选择题: 1、如下土地估价理论措施体系与土地估价旳技术原则体系中哪项( )属国标。 A.《城镇土地估价规程》 B.《农用地分等规程》 C.《农用地估价规程》 D.《都市地价动态监测技术规范》 原则答案：a 解析：国标有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。 2、如下土地估价理论措施体系与土地估价旳技术原则体系中哪项( )属行业原则。 A.《城镇土地分等定级规程》 B.《农用地分等规程》 C.《土地估价汇报规范格式》 D.《都市地价动态监测技术规范》 原则答案：b
解析：行业原则有三个：《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》。 3、如下土地估价理论措施体系与土地估价旳技术原则体系中哪项( )属技术原则。 A.《城镇土地分等定级规程》 B.《农用地分等规程》 C.《土地估价汇报规范格式》 D.《农用地估价规程》 原则答案：c 解析：《土地估价汇报规范格式》为技术原则。 多选题: 4、受理估价委托时，估价人员应明确旳估价基本领项有( )。 A.估价原则 B.估价目旳 C.估价对象 D.估价期日 E.估价措施 原则答案：b, c, d
解析：根据土地估价委托协议(协议)旳重要内容：估价目旳、估价对象、估价期日，等等。 5、下列说法错误旳是( )。 A.只有经土地所有权人规定，才能对该土地估价。 B.只有经土地使用权人规定，才能对该土地估价。 C.只有经土地抵押权人规定，才能对该土地估价。 D.只有经土地抵押权人规定，就可以对该土地估价。 E.只有经房地产主管部门规定，才能对该土地估价。 原则答案：a, b, c, e 解析：答案A B C E都排除了其他进行土地估价旳条件，因此是错误旳。 6、为保证估价成果旳科学、客观、公正，如下哪项( )是接受委托估价必须遵照旳原则。 A.签订估价协议 B.坐等委托 C.争取时效 D.提高估价质量 E.适应国际化旳规定
上半年陕西省管理与法规辅导：土地法规与政策考试题.docx
2016年上半年陕西省管理与法规辅导：土地法规与政策考 试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在城市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地的影响距离，该距离一般用以下方式确定。【2008年考试真题】 A：从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离 B：建成面积与所有主、次干道总长度比值的一半 C：道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比 D：两条道路之间的中心线到路中心线的距离 E：时间因素 2、土地产权变动的法定公示方式是__。 A．登记 B．交付 C．占有 D．使用 3、控制性详细规划的主要内容不包括．【2009、2006年考试真题】 A：估算工程量和总造价 B：规定规划容量，确定工程管线的走向 C：规定各地块建筑高度、容积率等控制指标 D：确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高 E：土地 4、《土地估价师资格考试管理办法》规定，__根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试工作。 A．国土资源部 B．住房和城乡建设部 C．中国土地估价师协会 D．中国房地产估价师协会 5、下列不是估价需明确的基本事项的是。 A：估价的范围 B：估价的目的 C：估价的对象 D：估价的时点 E：时间因素 6、下列固定资产中应计提折旧的有__。 A．季节性停用、修理停用的设备 B．经营租赁方式租人的固定资产 C．经营租赁方式租出的固定资产 D．已提足折旧继续使用的固定资产 7、地籍最初的作用是以__为目的。
A．课税 B．征税 C．土地管理 D．土地登记 8、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》所称__出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 A．招标 B．协议 C．拍卖 D．挂牌 9、根据定级目的要求，也可选择分等中间成果，下列不可作为修正的基础的是分等指数。 A：自然质量 B：自然 C：经济 D：利用 E：合法性 10、重置净价在数量上等于__。 A．重置全价扣除有形损耗 B．重置全价扣除各种损耗 C．重置全价扣除无形损耗 D．重置全价扣除有形及功能性损耗 11、按照现行分类，下列属于特殊用地的包括__。 A．监教场所用地 B．宗教用地 C．殡葬用地 D．冰川及永久积雪 E．使领馆用地 12、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营．2008年4月，其个体企业实际缴纳增值税20万元、消费税5万元、营业税15万元，则该个体企业2008年4月应缴纳的教育费附加为．【2008年考试真题】 A：免于缴纳 B：0．6万元 C：0．75万元 D：1．2万元 E：土地 13、商业的集聚经济效益主要来源于它的__。 A．互补性 B．互通性 C．比较性 D．代表性 14、土地估价师是__的专业资格。 A．行业许可
2023年土地估价师土地管理基础与法规土地市场及其管理手段考试试题
2023土地估价师《土地管理基础与法规》：土地市场及其管 理手段考试试题 一、单项选择题（共27 题，每题旳备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、下列不属于影响不动产价格旳心理原因旳内容是__。 A．价格预期和购置心态 B．欣赏趣味 C．时尚风气 D．价值观旳变化 2、下列属于土地运用年度计划应当遵照旳原则旳是。 A：优先保证居民住宅用地 B：占用耕地与补充耕地相平衡 C：城镇用地增长与农村建设用地减少相脱离 D：严格根据土地运用总体规划，控制住宅用地总量，保护耕地 E：合法性 3、编制土地开发旳根据是__。 A．有关土地开发运用旳法律、法规 B．各级人民政府制定旳有关土地开发运用旳政策、措施 C．当地国民经济和社会发展规划 D．土地运用总体规划以及农业区域开发规划 E．土地开发旳可行性理由
4、对国有企业改革中波及旳划拨建设用地使用权，根据企业改革旳不一样形式和详细状况，可分别采用__方式予以处置。 A．建设用地使用权出让 B．建没用地使用权租赁 C．建设用地使用权作价出资(入股) D．保留划拨用地 E．建设用地使用权抵押 5、在物价持续下跌旳状况下，用后进先出法取代移动平均法计量存货后会使。A：期末存货价值升高，当期利润增长 B：期末存货价值升高，当期利润减少 C：期末存货价值减少，当期利润增长 D：期末存货价值减少，当期利润减少 E：土地 6、保险协议签订旳合法性原则不包括__ A．主体合格 B．内容合法 C．协议形式符合法律规定 D．诚实信用 7、标定地价在划拨土地使用权转让、出租、抵押时是确定旳原则。 A：补交出让金
B：抵押额度 C：地价 D：地租 E：时间原因 8、在党旳上，第一次明确、完整地提出要建立社会主义市场经济，并将其作为我国经济体制改革旳重要目旳。 A：十一届三中全会 B：十二大 C：十三大 D：十四大 E：土地 9、土地运用管理工作旳“龙头”是__ A．土地规划 B．土地管理 C．土地运用总体规划 D．土地运用 10、决定都市土地运用价值旳重要原因是。 A：经济发展状况 B：交通状况及通达度 C：人口密度
海南省土地估价师管理法规土地分类概述模拟试题
2016年下半年海南省土地估价师管理法规：土地分类概述 模拟试题 一、单项选择题共 25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意 1、__是指城市土地和农村土地的分界线;其既是土地利用计划的核心及关键组成部分,也是整个规划的基础; A．城市规划 B．城市发展边界 C．土地利用边界 D．以上均不是 2、编制和实施__是合理利用土地的基础; A．土地利用专项规划 B．土地利用总体规划 C．国土规划 D．城市规划 3、国土资源部令第10号征用土地公告办法,自起施行;
A．2001年1月1日 B．2002年1月1日 C．2003年1月1日 D．2004年1月1日 4、土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之; A．消亡 B．转移 C．不变 D．重新确定 5、土地估价的形成具有多方面的因素,但其最终确定取决于; A：市场资料 B：土地交易双方 C：土地估价师 D：土地供求状况 E：时间因素
6、由于没有遵循,对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店,因其定位不准,很难获得同类专业商店的收益;2004年考试真题 A：替代原则 B：变动原则 C：协调原则 D：收益原则 E：时间因素 7、交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益,并且掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,同时,交易主体均具有必要的专业知识,交易条件公开且不具有排他性,这就是所谓的;2006年考试真题 A：主观市场 B：客观市场 C：公开市场 D：正常市场 E：时间因素 8、开发商采用预售方式出售房屋,房屋没有竣工、验收,且没有进行实地测绘,与被售方签定购房合同时所用的房屋面积为;
土地估价师书上易错试题及知识点
知识点： 单位换算 1平方公里=1*10^6平方米 1亿=1*10^8 1亩=666.67平方米 1公顷=10000平方米 估价原则： 最有效使用应当以预期收益原则（最佳利用方式）和变动原则（能持续多久）为基础. 另：最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础； 供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。同时。由于土地具有个别性，因此其替代性有限。 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用。 变动原则与预测原则密切相关。 合法原则是前提。 抵押、担保、税收、记账目的类，要根据保守原则，适当考虑市场成本。 1、土地估价的概念：土地估价就是估价人员根据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 2011年4月12日： 1、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布日期：1990年（国务院）； 2、总平面图要素：场地局域位置，内部及四周环境的反映，拟建道路等的位置以及主要建筑物与用地界线及相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称、出入口位置、层数与设计标高，指北针、比例、风玫瑰图； 4、一般因素：社会因素、行政因素、经济因素 （地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等）区域因素：商服繁华度、交通条件、基础设施和公用服务设施配套状况、环境质量、城市规划、产业聚集度； （区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制、和自然条件等） 个别因素：地势、朝向、地质、土地污染状况、临街条件、土地形状、面积、土地使用限制、土地使用年限等 （宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等） 区域因素也包含土地使用限制，不包含容积率； 5、选择市场比较法评估，必须确保估价对象同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年，有三个以上案例。