土地估价相关知识资产评估内容
土地估价相关知识：资产评估内容
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致
B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%
C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定
D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%
2、在统计分析中，相关系数r的取值范围为。
A：一1
3、在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把__估算的价格当做建设用地价格的最低界限。
A．收益还原法
B．成本逼近法
C．市场比较法
D．剩余法
4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。
A：实行地价冻结
B：停止交易
C：提高交易税金比例
D：政府回收土地
E：时间因素
5、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。
A．国有企业破产
B．国有企业兼并国有企业
C．非国有企业兼并国有企业
D．外资企业兼并国有企业
6、市场交易资料整理中的土地费用不包括__。
A．管理费
B．修理费
C．折旧费
D．以直接归属土地负担部分为限的土地税
7、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题)
A：房地产开发预期总价格与总支出的差额
B：房地产开发的总收益
C：房地产的年租收入
D：房地产的建造总成本和总利润
E：合法性
8、有关级别基准地价、区片或区段基准地价的相互关系，最恰当的理解是__。A．包含与被包含的关系
B．概念上存在本质差别，相互问没有关系
C．基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系
D．不符合估价规程对统一基准地价称谓的规定
9、一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的__。
A．耕地
B．农用地
C．农用地和农村建设用地
D．农用地和宜农未利用地
10、我国土地价格是和收益的购买价格。【2008年考试真题】
A：土地价值
B：土地所有权
C：土地使用价值
D：土地权利
E：时间因素
11、下列不属于影响不动产经济供给的主要因素的是。
A：自然供给
B：社会需求
C：经济支持
D：计划和规划
E：合法性
12、某市2009年上半年，挂牌出让工业用地总面积35公顷，平均出让价格为900元／平方米．以上两项统计指标依次为．【2009年考试真题】
A：质量指标和数量指标
B：总量指标和相对指标
C：数量指标和质量指标
D：客观指标和主观指标
E：土地
13、下列不属于“水域及水利设施用地”的是__。
A．坑塘水面
B．沿海滩涂
C．沟渠
D．田坎
14、《物权法》中所规定的土地用益物权包括__。
A．土地承包经营权
B．建设用地使用权
C．抵押权
D．地役权
E．宅基地使用权
15、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=-土地开发费-利息-税金-利润。【2004年考试真题】
A：物业开发总价值
B：房地价格
C：熟地价格
D：房地总收益
E：时间因素
16、某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的对比较案例估价期日进行修正。【2009年考试真题】
A：全国综合地价指数
B：该市综合地价指数
C：全国写字楼地价指数
D：该市写字楼地价指数
E：时间因素
17、在下列城市规划中，可以作为城市开发建设及管理的直接依据的是。
A：详细规划
B：分区规划
C：总体规划
D：城镇体系规划
E：土地
18、将标准深度100英尺分为四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为37．5％、29．5％、20．7％、12．3％的路线法则是。
A：慎格尔法则
B：苏慕斯法则
C：霍夫曼法则
D：哈柏法则
E：时间因素
19、统计学是以客观现象的数量特征和__为其研究对象的。
A．数量规模
B．数量关系
C．数量对比
D．数量精确
20、根据我国《保险法》的有关规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为亿元人民币。
A：1
B：2
C：3
D：10
E：土地
21、在路线价估价法中，标准深度是指。
A：标准宗地的深度
B：道路对土地利用价值影响为零的深度
C：各宗地临街深度平均值
D：城市规划确定的道路红线深度
E：时间因素
22、在成本逼近法中，投资利润的正确计算公式为。
A：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率
B：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费+利息)×利润率
C：投资利润=(土地取得费+土地开发费)×投资回报率
D：投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×贷款利率
E：合法性
23、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将视为城市规划基本任务的出发点。A：贯彻区域是城市存在基础的思想
B：体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量
C：反映人与人的相互作用与交往
D：理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性
E：土地
24、在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为（）。
A．20
B．66．7
C．75
D．50
25、土地价格的高低取决于可以获取的高低。
A：价值
B：地租
C：成本
D：劳动产品
E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人只有，才能取得转让的合法权利。A：向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同
B：缴付土地出让金
C：办理土地出让登记手续
D：提出改变土地利用方式及理由
E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
2、所得课税是以__取得要素收入为税基的税收。
A．消费者
B．使用者
C．政府
D．纳税人
3、下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是__。
A．“鸟巢”场馆建设用地
B．国家大剧院建设用地
C．地方政协办公用地
D．上市公司办公用地
4、下列属于沉积岩主要特征的是。
A：沉积岩中常含古代生物遗迹，经石化作用即成化石
B：大部分沉积岩都是块状结晶的岩石
C：层理构造显著
D：主要由硅酸盐矿物组成，此外，还常含微量磁铁矿等副矿物
E：有的具有干裂、孔隙、结核等
5、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括。
A：基准地价表
B：基准地价成果图件
C：基准地价因素修正系数表
D：基准地价评估方案
E：基准地价成果应用说明
6、在下列选项中，__是编制土地利用总体规划的主要依据。
A．土地价格水平
B．土地供需状况
C．国民经济和社会发展规划
D．上一级土地利用总体规划
E．土地质量特征
7、新企业所得税法规定实行的是法人税制，同时明确不适用本法。
A：有限责任公司
B：个人独资企业
C：合伙企业
D：股份公司
E：以上均不对
8、在房地产开发经营风险中，（）属于总体风险。
A．企业管理不善
B．财务坏账
C．人员变更
D．地震
9、在较大的建设项目中，设计概算的文件包括以及其他工程费用概算。
A：建设项目总概算
B：单项工程综合概算
C：单位工程概算
D：分部工程概算
E：分项工程概算
10、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用__。
A．征用土地
B．农村集体土地
C．乡镇集体土地
D．国有土地
11、关于运用市场比较法对不同用途土地进行估价应注意的事项，下列观点正确
的有。
A：因素修正幅度要与基准地价修正体系中各用途土地宗地价格修正幅度相同或相近
B：在确定修正幅度时，不同用途的地价影响因素、影响程度相同
C：工业用地道路通达度对地价影响程度大，公交便捷度对其地价的影响程度相对较小
D：商业用地最重要的修正因素是商服业的繁华程度
E：住宅用地对公共交通便捷度的要求比工业用地要低
12、根据《城镇土地定级规程》的规定，城镇土地定级分为__。
A．综合定级
B．分类定级
C．多项定级
D．多用途定级
E．单项定级
13、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发E2008]131号)规定，下列表述正确的是。
A：争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题B：中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准
C：将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税
D：个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税
E：取消城市房地产税
14、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，__有优先购买权。
A．省级人民政府
B．贫困地区政府
C．国家军事机构
D．市县人民政府
15、下列属于租赁建设用地使用权转让和抵押要件的是__。
A．按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成
B．已办理租赁建设用地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书
C．经国有土地所有者代表同意
D．租赁建设用地使用权，非随其地上物可以发生转让、抵押
E．租赁建设用地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押
16、常用的统计平均指标主要有。
A：算术平均数
B：几何平均数
C：方差
D：中位数
E：众数
17、关于土地使用权转让，下列说法正确的有。【2008年考试真题】
A：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地的，经有关部门批准后，可以转让土地使用权
B：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县级人民政府有优先购买权C：土地使用权转让经双方当事人同意可以不签订土地转让合同
D：无偿转让地上建筑物，其使用范围内的土地使用权可以不随之转让
E：土地使用权转让包括出售、交换和赠与
18、剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为__。
A．不动产的总价
B．预付总资本
C．建筑费专业费
D．房地产售价
19、土地登记以为单位进行。
A：土地使用者
B：土地所有者
C：宗地
D：地块
E：35％～50％
20、城镇土地的主要功能是__。
A．土地承载能力
B．城市集聚
C．提供活动场所
D．社区服务
E．提供社会增值
21、依据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，城乡规划包括等。
A：城镇体系规划
B：全国土地利用总体规划
C：城市土地利用总体规划
D：乡(镇)土地利用总体规划
E：35％～50％
22、房屋测量是为服务的。
A：房屋产权登记
B：房地产开发
C：房产交易
D：不动产税收
E：土地评价
23、甲公司与乙公司就甲享有所有权的位于A县县城的某大厦以及该大厦占用范围内的建设用地使用权达成了转让协议，甲、乙两公司应当。
A：签订书面房地产转让合同
B：向A县人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向A县土地管理部门申请土地使用权变更登记
C：向A县人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，并凭变更后的土地使用权证书向A县房地产管理部门申请房产所有权变更登记
D：该房地产转让给乙公司后，原土地使用权出让合同中载明的权利和义务随之转移到乙公司，由乙公司享有和承担
E：该房地产转让给乙公司后，原土地使用权出让合同中载明的权利和义务部分随之转移到乙公司，由乙公司享有和承担
24、剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括__。A．土地用途
B．建筑容积率
C．土地覆盖率
D．建筑物高度
25、根据土地利用总体规划，将土地用途分为。
A：耕地
B：农用地
C：建设用地
D：未利用土地
E：农田水利用地
资产评估知识点整理
第一章总论 本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。 1一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算 2资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性 3资产评估与会计计价的区别：发生的前提条件不同、目的不同、执行操作者不同。当然，资产评估与会计计价也是有联系的，二者相辅相成。 4资产的价值是由资产所具有的获利能力决定的。 5按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。 6有形资产是指那些具有实体形态的资产，包括机器设备、房屋建筑物、流动资产等。按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。 7不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。目前不可确指的资产只有商誉。 8价值类型制约资产评估方法的选择。主要价值类型有： 市场价值。 在用价值：在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值。 投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 9资产评估的假设： 继续使用假设 公开市场假设：公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。 清算（清偿）假设 10资产评估的原则 包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 资产评估的工作原则：、独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则 资产评估的经济原则：贡献原则、替代原则、预期原则 11资产评估基础日一般的基准时点是日。 第二章资产评估的基本方法 要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。 第一节市场法 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。 市场法应用的前提条件： 需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场； 被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。 运用市场法评估资产优缺点 市场法的优缺点： 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法。其优点表现在：能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受。 市场法的缺点表现在：需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。通常适应于商业用房、通用设备等资产的评估。 第二节成本法 成本法及其适用的前提条件 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 成本法运用的形式及其各项指标的估算： 1、基本公式可表述为： 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 2、运用成本法评估资产的步骤： ①确定被评估资产，并估算重置成本； ②确定被评估资产的使用年限； ③估算被评估资产的损耗或贬值； ④计算确定被评估资产的价值。 （一）重置成本的估算 复原重置成本与更新重置成本的异同。 1、重置核算法 2、物价指数法 3、功能价值法 4、规模经济效益指数法 （1）重置核算法 是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。 重置成本=直接成本+间接成本 （2）物价指数法 物价指数法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为： 资产重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或者为： 资产重置成本=资产历史成本×（1±物价变动指数） （3）功能价值法 也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本×被评估资产年产量/参照物年产量 4、规模经济效益指数法 （二）实体性贬值及其估算 是指资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值率估算的三种方法：观察法、使用年限法、修复费用法 （三）功能性贬值及估算
资产评估各章知识点
第一章总论 第一节资产评估的含义 一、资产评估的概念（对资产进行估价） 资产评估是指通过对资产某一时点（评估基准日）价值的估算。 资产评估是指由专门的机构和人员，根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估的六大要素：主体客体特定目的程序价值类型和方法。评估的主体是指评估由谁来承担。评估的客体是指资产评估的对象（指特定的资产）。 二、资产评估的特点（细看各自包含内容，选择） （一）现实性 现实性是指以评估基准期（日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 资产评估的现实性表现在以下三个方面：1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当前资产状况。2、以现实状况为基础反映未来。3、现实性强调客观存在。 （二）市场性：资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。（资产评估价可能高于或低于交易价） （三）预测性：资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。 （四）公正性：公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。 公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。 （五）咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。 三、资产评估与会计计价的区别 （一）发生的前提条件不同 会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。 （二）目的不同 会计学中的资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观地反映资产的实际价值量。资产评估则是就资产论权益。 （三）执行操作者不同： 资产计价是由本企业的财会人员来完成的。资产评估工作除需要有资产评估学、财务会计知识以外，还需要具有工程技术、经济法律等多方面的知识才能完成。 资产评估与会计计价也是有联系的：①会计计价有时需要以资产评估价值为依据。②价值单位相同，均以货币计量。 第二节资产评估的对象 一、资产的含义 资产评估的对象，是指被评估的资产，即资产评估的客体。 在《国际评估准则》和美国的《专业评估实务统一准则》（USPAP）中，并没有直接给出资产评估中资产的定义，但却明确地指出了作为资产评估对象的资产与会计学中的资产存在的差异性。 （一）资产是一种权利 （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配（产权归属明确） 例如有关定理、公式等市社会共有财富，无从判断其价值。 二、资产的分类 （一）按资产存在形式分类：有形资产和无形资产 （二）按资产是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产 单项资产是指单台、单件的资产。 整体资产是指有一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。（一般指企业） （三）按资产能否独立存在分类：可确指的资产和不可确指的资产 可确指的资产是指能够独立存在的资产，前面所列示的有形资产和无形资产，除商誉以外都是可确指的资产。 不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉。 （四）按资产的流动性分类：短期资产和长期资产 第三节资产评估的价值类型 一、资产评估的特定目的 资产评估的特定目的是指被评估资产即将发生的经济行为。 1. 资产转让。 2. 企业兼并。 3. 企业出售。 4. 企业联营。 5. 股份经营。 6. 中外合资、合作。 7. 企业清算。 8. 抵押。 9. 担保。10. 企业租赁。11. 债务重组。 二、资产评估价值的含义：作为资产评估的结果，不仅是评估工作的目标，而且资产评估价值的真实性和科学性，是衡量评估工作质量的重要标志 （一）、资产评估价值的含义理解 (1) 资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据 (2) 该价值与《资本论》中所称价值不是同一概念 (3) 资产评估价值与会计记录的价值也有很大的差别 （二）、资产评估价值的特点 (1)时效性，资产评估价值反映的是特定时点的价值(2) 目的性，相同资产在同一时期，同一空间，因评估目的不同而适用于不同的价值类型，具有不同的价值；同样的相同资产对于不同所有者（占有者）也会表现出不同的价值 (3) 咨询性，资产评估价值只是为委托者提供的参考意见，是买卖的底价，最后的成交价由买卖双方确定 (4) 估计性，资产评估价值是基于客观事实，凭借评估机构及操作人员的经验和专业知识，对资产价值进行系统分析和逻辑判断，从而根据资产的功能和评估目的对资产在某一时间内的价值作出合理的结论 三、资产评估的价值类型 （一）价值类型的作用 1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 2、价值类型制约资产评估方法的选择。国际上通行的评估方法有：市场法、成本法和收益法。 3、明确评估价值类型，可以更清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。会计计价与企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的 （二）价值类型的类别：含义指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。资产评估价值作为评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数的共同影响 1、市场价值。（1）公开和公平的市场条件。（2）当事人是理性的。（3）市场价值是价值估计数额。主要还有在用价值、投资价值、持续经营价值、清算价格、保险价值、课税价值等。（非市场价值） 2、在用价值。在用价值是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值，并不考虑该资产的最佳用途或资产变现所能实现的价值量。 3、投资价值：投资价值是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 特点：①与投资者投资目的相联系；②主观性强；③难与市场价值保持一致。 4、持续经营价值。（企业作为整体的价值）：持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。 5、清算价格。（被扭曲的市场价值） 清算价格是指在非公开市场上限制拍卖的价格。一般低于现行市场价格。 清算价格一般取决于下列几个因素：（1）资产的通用性。资产越通用，价格越高。 （2）清算时间的限制。清算时间越长，清算价格越高。 6、保险价值。 7、课税价值。 （三）价值类型的决定因素 1、评估的特定目的（经济行为）； 2、市场条件； 3、资产功能及其状态。 第四节资产评估的假设 一、继续使用假设（在用续用、转用续用、移地续用） 继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 确认继续使用的资产时，必须充分考虑以下条件： 1、资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益； 2、资产尚有显著的剩余使用寿命； 3、资产所有权明确，并保持完好； 4、资产从经济上、法律上是否允许转作他用； 5、充分地考虑了资产的使用功能。 二、公开市场假设 公开市场假设是指假定在市场上交易或拟在市场上交易的资产、资产交易双方彼此地位平等，彼此双方都能获得足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 三、清算（清偿）假设 清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。 在继续使用假设前提下要求资产评估的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。 第五节资产评估的原则 资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。 一、资产评估的工作原则 （一）独立性原则：要求在资产评估的过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立第三者立场。（二）客观性原则：指评估结果应以充分的事实为依据。（三）科学性原则：在评估过程当中必须根据评估的特定目的选择使用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使评估结果科学合理。（四）专业性原则：要求提供评估服务的机构必须是符合条件的专业技术机构。 二、资产评估的经济原则（技术性原则） （一）贡献原则：贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于他对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。 （二）替代原则：替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求量最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。 （三）预期原则：预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。 被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对他的评估又是一个量。 第六节资产评估的程序 一、资产评估程序的定义 资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 狭义的资产评估程序是从资产评估机构和人员接受委托开始，到向委托人或相关当事人提交资产评估报告书结束。 广义的资产评估程序是从承接资产评估业务前的明确资产评估业务基本事项开始，到资产评估工作档案归档结束。 1、明确资产评估业务基本事项； 2、签订资产评估业务约定书； 3、编制资产评估计划； 4、资产勘察与现场调查； 5、收集资产评估资料； 6、评定估算； 7、编制和提交资产评估报告书； 8、资产评估工作档案归档。
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例 （三）计算公式 1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B） 不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10） 式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用 根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。 2.单独评估土地的价值L （1）由土地收益评估土地价值（空地出租） （2）建筑物价值扣除法 （3）建筑物收益扣除法 3.单独评估建筑物的价值 建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14） 建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r （4-15） 2 【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。 （3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。 （四）应用举例 1.不动产概况 评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。 评估对象 （1）位置状况。 评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。 （2）权益状况。 根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。评估基准日未设定他项权利。 （3）实物状况。 根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。 （4）基础设施状况。 评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。通路：东临永安路，南临永清大街；通电：接市政供电管网；通讯：接市政通讯网络；通上水：接市政供水管网；通下水：雨污分流排水，接地下市政管网；通热力：接市政供暖。 2.收益法测算过程 收益法选择报酬资本化法，是指预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。
中国资产评估准则内容
中国资产评估准则内容 中国资产评估准则是指在中国境内进行资产评估时所遵循的规范和标准。资产评估是指对各类资产的价值进行评估和鉴定的过程，包括房地产、机械设备、土地、知识产权等各类资产。按照中国资产评估准则，进行的资产评估应遵循以下原则和要求： 1. 客观性原则：资产评估应基于客观的数据和信息，评估师应遵循事实的真实性和准确性，不得夸大或低估资产的价值。 2. 独立性原则：资产评估应由独立的第三方评估机构或评估师进行，评估师应保持独立、公正的态度，不受任何利益干扰。 3. 专业性原则：资产评估应由具备相应专业资质和经验的评估师进行，评估师应熟悉相关的法律、规定和行业标准，具备较强的专业知识和技能。 4. 统一性原则：资产评估应按照统一的评估方法和标准进行，评估师应遵循中国国家标准和相关行业标准，确保评估结果的可比性和一致性。 5. 安全性原则：资产评估应保护评估对象的商业秘密和个人隐私，评估师应妥善保管评估数据和信息，防止泄漏和滥用。 根据中国资产评估准则，资产评估的过程包括以下几个步骤：
1. 信息收集：评估师应收集评估对象的相关信息和数据，包括资产的基本情况、产权状况、市场状况等。 2. 评估方法选择：评估师应根据评估对象的不同特点和目的选择合适的评估方法，如市场比较法、收益法、成本法等。 3. 数据分析：评估师应对收集到的数据进行分析和处理，确定评估对象的价值范围和变动趋势。 4. 评估结果确认：评估师应根据分析结果确定评估对象的价值，并编制评估报告，明确评估结果的范围和不确定性。 5. 报告发布：评估师应将评估报告提交给委托方，并保留相关的评估数据和信息备查。 除了上述基本要求和步骤，中国资产评估准则还对不同类型的资产评估进行了具体规定和要求。例如，在房地产评估中，应考虑土地使用权、建筑物的结构和状况、市场需求和供应等因素；在机械设备评估中，应考虑设备的技术性能、使用年限和维护情况等因素。 中国资产评估准则是保证资产评估工作科学、规范和公正进行的重要依据，它确保了评估结果的准确性和可靠性，为资产交易、融资和决策提供了重要参考。评估师和评估机构应严格遵守这些准则，提高自身的专业水平和服务质量，为社会经济发展做出积极贡献。
土地估价相关知识：资产评估内容
土地估价相关知识：资产评估内容 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致 B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0% C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定 D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0% 2、在统计分析中，相关系数r的取值范围为。 A：一1 3、在国内外估价实践中，许多地方工业用地的价格往往是按照土地征用和开发成本计算的，因而可以把__估算的价格当做建设用地价格的最低界限。 A．收益还原法 B．成本逼近法 C．市场比较法 D．剩余法 4、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为。 A：实行地价冻结 B：停止交易 C：提高交易税金比例 D：政府回收土地 E：时间因素 5、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。 A．国有企业破产 B．国有企业兼并国有企业 C．非国有企业兼并国有企业 D．外资企业兼并国有企业 6、市场交易资料整理中的土地费用不包括__。 A．管理费 B．修理费 C．折旧费 D．以直接归属土地负担部分为限的土地税 7、剩余法是根据来估算土地价格的一种估价方法．(2000年真题) A：房地产开发预期总价格与总支出的差额
常用土地价值评估方法
常用土地价值评估方法 一、土地估值概念 土地估价就是依据土地估价的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 二、常用土地价值评估方法 （1）市场比较法 基本原理： 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。 适用范围： 主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 测算公式： PD= PBxAxBxDxE 式中: PD--待估宗地价格; PB--比较案例价格; A- - 待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数 B-- -待估宗地估价期日地价掇数/比较案例宗地交易日期搦数 D--待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数
E--待估宗地个别因素条件报数/比较案例宗地个别因素条件报数 操作步骤 1.广泛搜集宗地交易实例: 2.选取比较实例(一般2-3个为宜) ; 3.建立价恪可比基础; 4.进行交易情况修正; 5.进行交易日期修正; 6.进行区域因素修正; 7.进行个别因素修正: 8.求出比准价格。 （2）收益还原法 基本原理： 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的地还原利率还原,以此估算带估土地价格的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以-定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买-块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。 适用范围： 只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。 不适用于没有收益的不动产估价。 测算公式： Pa/[1-1/(1+r)m] 式中: P——有限年期土地收益价格: a——年土地纯收益: r——土地还原利率;
资产评估报告都包括些内容(全)
资产评估报告都包括些内容(全) 资产评估报告都包括些内容(全) 一、引言 资产评估报告是对特定资产进行评估和估值的重要文件，为相关利益相关者提供关于资产价值的详细信息。本文将详细介绍资产评估报告中常见的内容。 二、资产基本信息 资产评估报告通常以对被评估资产的基本信息为开端。这包括资产的名称、位置、面积、用途等。在这一部分，报告还会列出资产的所有者和管理方的相关信息，并对报告的编制机构进行介绍。 三、评估目的和范围 评估目的是明确资产评估报告编制的目标，包括为谁编制报告以及使用报告的目的。范围则规定了评估报告所涵盖的内容和要求。例如，是否对资产的全部价值进行评估还是只对其中的某些方面进行评估。 四、评估方法和假设 在这一部分，报告将介绍所采用的评估方法和依据。常见的评估方法包括市场比较法、收益法和成本法等。报告还会明确评估过程中所使用的假设，如市场环境、租金收益率等。 五、市场分析 对被评估资产所在市场的分析是资产评估报告中的关键内容之一。报告将对市场的供需情况、竞争状况、发展趋势等进行调查和分析。此外，报告还会对相邻地区的市场情况进行比较，以更好地评估被评估资产的市场地位。 六、资产特征和状况
资产特征和状况描述是资产评估报告的重要组成部分。报告将详细介绍被评估资产的结构、建筑质量、功能性等特征。此外，报告还会对资产的使用状况、装修情况以及维护情况进行描述和评估。 七、收入评估 在评估收入时，报告将考虑多种因素，如租金收入、销售收入和其他收入来源。报告将详细说明资产的租金水平、租金调整机制、租客信用等情况，并进行收入现值评估。 八、成本评估 对于新建资产或进行改造的资产，评估报告会进行成本评估。报告将详细说明建设或改造所需的物料和人工成本，并考虑到工期和风险等因素，估计资产的建造或改造成本。 九、价值评估和估价 在所有信息收集和分析之后，资产评估报告将明确评估结果，即资产的价值。在此基础上，报告可能还会提供不同评估方法得出的估价范围，以及对估价结果的风险和可靠性评估。 十、结论和建议 评估报告的结论部分将总结整个报告，并给出对于评估结果的分析和意见。此外，报告可能还会提出针对资产管理方或所有者的建议，包括如何改善资产价值、增加收入等方面。 十一、附录 报告的附录部分将提供评估中所用到的各种数据、图表和其他信息的详细输出。这包括市场调研数据、资产特征图纸、租金合同等。 综上所述，资产评估报告的内容涵盖了资产的基本信息、评估目的和范围、评估方法和假设、市场分析、资产特征和状况、收入评估、成本评估、价值评估和估价、结论和建议等方
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础 一、引言 土地估价是指对土地进行评估、估算其市场价值的过程。在房地产开发、土地交易、土地征收等活动中，土地估价起着重要的作用。本文将介绍土地估价的实务与基础知识，以帮助读者了解土地估价的基本概念、方法和步骤。 二、土地估价的基本概念 1. 土地估价是指通过对土地的各项要素进行分析、评估，并运用估价方法，确定土地的市场价值。土地估价的结果可以作为决策、交易和法律依据。 2. 土地估价的市场价值是指在一定时间内，以现金交易的方式，愿意购买的合理价格。市场价值受供需关系、地理位置、土地利用规划等因素的影响。 三、土地估价的方法 1. 比较法：比较法是指通过对类似土地的交易价格进行比较，得出土地价值的方法。该方法适用于市场活跃、类似土地较多的情况。 2. 收益法：收益法是指通过预测土地未来的收益情况，计算出土地的现值。该方法适用于土地用途明确、收益稳定的情况。 3. 成本法：成本法是指通过计算重建或替代土地所需的成本，并考
虑土地磨损和附属设施的价值，得出土地价值的方法。该方法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。 四、土地估价的步骤 1. 数据收集：收集土地所在地区的市场交易数据、土地规划、土地利用状况等相关信息。 2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括比较分析、收益分析和成本分析，以确定适用的估价方法。 3. 估价模型构建：根据选择的估价方法，构建相应的估价模型。比如，比较法可以建立价格指数模型，收益法可以建立现金流量模型。 4. 估价计算：根据估价模型，运用相应的计算方法，对土地进行估价计算。比如，比较法可以通过价格指数和交易价格，计算出土地的市场价值。 5. 估价报告编制：将估价计算结果整理成估价报告，报告应包括土地的基本信息、估价方法、估价过程和结果等内容。 五、土地估价的注意事项 1. 数据的准确性：估价结果的准确性依赖于收集到的数据的准确性和完整性，因此数据的收集应尽可能全面、详细。 2. 估价方法的选择：不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根
房地产评估土地评估资产评估收费标准
房地产评估土地评估资产评估收费标准 房地产评估、土地评估和资产评估是房地产行业中非常重要的环节，它们为房 地产交易、土地利用和资产管理提供了重要的参考依据。为了确保评估工作的公正、客观和透明，制定和执行合理的收费标准是非常必要的。本文将详细介绍房地产评估、土地评估和资产评估的收费标准。 一、房地产评估收费标准 房地产评估是对房地产价值进行客观、科学、全面评定的过程。根据评估对象 的不同，房地产评估可以分为住宅、商业、工业等不同类型。收费标准应根据评估对象的规模、复杂程度、地理位置等因素进行综合考虑。一般而言，房地产评估的收费标准可以按照以下方式进行计算： 1. 标准收费：根据评估对象的面积、建筑结构、年限等因素，制定一套标准收 费标准，以确保评估费用的公平性和合理性。 2. 百分比收费：根据评估对象的市场价值确定一定比例的收费标准。一般情况下，房地产评估的收费比例在0.5%至2%之间，具体比例根据评估对象的类型和市场条件进行调整。 3. 协商收费：对于一些特殊的评估项目，如历史建筑、文化遗产等，可以根据 具体情况进行协商收费。协商收费需要评估师和委托方共同商定，并在合同中明确约定。 二、土地评估收费标准 土地评估是对土地使用价值进行评估的过程，主要包括土地开发潜力、土地用 途和土地市场价值等方面的评估。土地评估的收费标准应根据评估对象的用途、规模、地理位置等因素进行综合考虑。一般而言，土地评估的收费标准可以按照以下方式进行计算：
1. 标准收费：根据评估对象的面积、土地用途、地理位置等因素，制定一套标 准收费标准，以确保评估费用的公平性和合理性。 2. 百分比收费：根据评估对象的市场价值确定一定比例的收费标准。一般情况下，土地评估的收费比例在0.2%至1%之间，具体比例根据评估对象的类型和市场条件进行调整。 3. 协商收费：对于一些特殊的评估项目，如土地整理、土地复垦等，可以根据 具体情况进行协商收费。协商收费需要评估师和委托方共同商定，并在合同中明确约定。 三、资产评估收费标准 资产评估是对企业资产价值进行评估的过程，主要包括固定资产、无形资产和 财务资产等方面的评估。资产评估的收费标准应根据评估对象的规模、复杂程度、行业特点等因素进行综合考虑。一般而言，资产评估的收费标准可以按照以下方式进行计算： 1. 标准收费：根据评估对象的规模、行业特点等因素，制定一套标准收费标准，以确保评估费用的公平性和合理性。 2. 百分比收费：根据评估对象的市场价值确定一定比例的收费标准。一般情况下，资产评估的收费比例在0.2%至1%之间，具体比例根据评估对象的类型和市场条件进行调整。 3. 协商收费：对于一些特殊的评估项目，如艺术品、知识产权等，可以根据具 体情况进行协商收费。协商收费需要评估师和委托方共同商定，并在合同中明确约定。 总结： 房地产评估、土地评估和资产评估的收费标准应根据评估对象的不同类型、规模、复杂程度、地理位置、市场条件等因素进行综合考虑。收费标准可以采用标准
林地资产评估
林地资产评估 林地资产评估是指对林地的价值进行评估，主要包括林地的土地价值和林木的价值。林地是指具有相对稳定的植被和土壤特征的地表，主要是指具有一定规模的森林、林地和草地等。林地资产评估对于合理利用林地资源、保护生态环境、推动森林可持续发展具有重要意义。 评估林地资产主要从以下几个方面进行： 首先，评估土地价值。土地价值是指土地在市场上的交易价格，是评估林地资产价值的基础。评估土地价值的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。市场比较法是通过比较相似土地的交易价格来确定土地的市场价值；收益法是根据土地的利用效益来估算土地的市场价格；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定土地的市场价值。 其次，评估林木价值。林木作为林地资产的主要组成部分，对于林地资产价值的评估具有重要作用。评估林木价值主要考虑林木的数量、品种、质量和市场价格等因素。评估林木价值的方法主要包括完全估计法、部分估计法和外推法等。完全估计法是通过逐株估价来确定林木的价值；部分估计法是通过对一部分林木进行估价，然后进行外推来确定林木的总价值；外推法是通过抽样估算的方法来确定林木的总价值。 最后，综合评估。综合评估是指将土地价值和林木价值进行综合，得出林地资产的总价值。综合评估的方法主要包括市场比较法、净收益法和成本法。市场比较法是通过比较市场上相似
林地的交易价格来确定林地的总价值；净收益法是根据林地利用的经济效益来估算林地的总价值；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定林地的总价值。 林地资产评估的目的是为了合理利用和保护林地资源，推动林业的可持续发展。评估结果可以为决策者提供科学依据，提高资源利用效率，促进森林产业的发展。同时，评估过程中还需要考虑生态环境保护和森林生态系统的可持续发展，确保评估结果的科学性和可靠性。
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源资产评估 五、林地资源资产评估 （一）林地资源资产评估 1. 林地费用价法 （1）含义 也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。 （2）适用范围 林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。 （3）林地费用由三种费用构成 ①购买林地及其他为取得林地所需的费用。 ②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。 ③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。 购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。 该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良 而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。 4）计算公式 2. 市场成交价比较法
（1）基本原理 评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。 2）简单算术平均法计算公式 式中，E—评估值； G i —参照案例的单位面积林地交易价格； S —拟评估林地面积； K i —林地质量调整系数； K bi —物价指数调整系数； N —参照交易案例个数。 （3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。 ①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。 ②地利等级差异修正系数 地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以木材市场价倒算法求算取得）的比值来计算。 ③其他因子的修正值 很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标 3. 林地期望价法 （1）基本原理与假设 林地期望价法以实现永续利用为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始进行计算，将无穷多个轮伐期的净收益全部折为现值累加求和作为拟评估林地资产评估
资产评估工作内容
资产评估工作内容 资产评估是一项重要的工作，它涉及到许多方面，包括资产的种类、评估方法、评估对象等。下面将分层次地介绍资产评估的工作内容。 一、资产评估的概念和意义 资产评估是指对某个或某些特定的资产进行价值鉴定和评估，以确定其在市场上的价格或价值。它是一个非常重要的工作，因为它可以帮助人们更好地了解自己所拥有的财产，并为未来做出更明智的决策。 二、资产评估的种类 1.不动产评估 不动产评估是指对房屋、土地等不动产进行价值鉴定和评估。这种类型的资产往往具有较长时间内稳定性强、投资风险小等特点。 2.动产评估 动产评估是指对机器设备、车辆、存货等动态变化较大，且价格波动较大的物品进行价值鉴定和评估。这种类型的资产往往具有短期内价
格波动大、投资风险高等特点。 3.知识产权评估 知识产权评估是指对专利、商标、著作权等知识产权进行价值鉴定和 评估。这种类型的资产往往具有高度的技术含量和市场竞争力，具有 较高的投资价值。 三、资产评估的方法 1.市场比较法 市场比较法是指通过对同类或相似物品在市场上的交易价格进行比较，来确定资产的价值。 2.收益法 收益法是指通过分析资产所能带来的未来现金流量，并将其折现至现在，来确定资产的价值。 3.成本法 成本法是指通过计算资产重建或再生产所需的成本，来确定资产的价
值。 四、资产评估对象 1.个人 个人可以通过对自己拥有的财产进行评估，来了解自己财富状况，并为未来做出更明智的决策。 2.企业 企业可以通过对自己拥有的各种资产进行评估，了解自己财务状况，并为未来做出更明智的经营决策。 3.政府机构 政府机构可以通过对公共设施、土地等公共资源进行评估，了解公共资源利用情况，并为未来规划和决策提供依据。 五、资产评估的流程 1.确定评估目的和范围
房地产估价基本知识点归纳
房地产估价基本知识点归纳 1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三者的综合体。 2.房地产的特征：①不可移动；②独一无二；③寿命长久；④供给有限；⑤价值量大；⑥难以变现；⑦用途多样；⑧相互影响；⑨易受限制；⑩保值增值。 3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 影响房地产变现能力的因素主要有：①该宗房地产的通用性；②该房地产的独立使用性；③该房地产的价值大小；④该房地产的可分割转让性；⑤该房地产的开发程度；⑥该房地产的区位；⑦该类房地产的市场状况。 4.依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国的土地按照利用现状采用一级、二级两个层次的分类体系，共分为12个一级类、57个二级类。 其中一级类土地，包括耕地、园地、林地、草地、商服用地、公开仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地。 建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获取国有土地使用权。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、
综合用地价格资产评估方法
综合用地价格资产评估方法 综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合 算法两种方式解决。 合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普 通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比方立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土 地面积小，各用途分摊的土地面积根本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一 宗综合用地，出让年限统一定为50年。 例2 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平 方米，规划建立十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000 平方米;地上三层为商场，建筑面积3000平方米;四至十层为住宅， 建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900 元平方米，居住用地基准地价为600 元/平方米，仓储用地基准地价参照工业 用地，为400 元/平方米。计算过程如下： 计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例 总建筑面积=1000+3000+7000=11000 (平方米);容积率=11000 /2000=5.5 ; R 仓储=1000/11000 =0.091 ;R 商业=3000/11000 =0.273 ;R 居住=7000/11000 =0.636 计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数 假设仓储、居住用地的土地复原利率为8 %，商业用地土地复 原利率为10%。 K 仓储=1 K 商业={1-[1/(1 +10%)50]}/{1-[1/(1 +10%)40]}=1.014
K 居住={1-[1/(1 +8 %)50]}/{1-[1/(1 +8 %)70]}=0.983 计算综合用地的地价 假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，当容积率大于3 时，仓储用地不考虑容积率修正;商业用地容积率修正系 数为2 ;居住用地容积率修正系数为1.6. 综合地价=400 ×1 ×1 ×0.091 +900 ×1.01388312×2 ×0.273 +600×0.98317624×1.6 ×0.636 =1134.91 (元/平方米) 分算法适用于宗地地块面积较大，用途区清楚显且包含普通居住用地的情况。 具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。 例1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2(二类居住和二 类商业用地)，容积率≤1.5，建筑层数≤12 ，建筑高度≤36，绿地率≥35%。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900 元/平方米，居住用地基准地价600 元/平方米。计算过程如下： 计算商业用地和居住用地的分摊面积 根据最有效使用原那么，估价设定该宗地规划容积率为1.5. 总建筑面积=20000 ×1.5 =30000 (平方米) 商业用地分摊土地面积=(4500/30000 )×20000 =3000(平方米) 居住用地分摊土地面积=[ (30000-4500)/30000]×20000 =17000 (平方米)
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法
土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法 一、评估方法 A. 资产 根据资产评估准则的有关规定，资产评估的基本方法有市场法、收益法、成本法，市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法，市场法的适用条件为：①存在着三个及三个以上具有可比性的参照物；②价值影响因素明确，并且可以量化。收益法是通过估算被评估资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法，收益法的适用条件为：①资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；②未来收益可以正确预测。成本法即是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额为被评估资产评估值的一种方法。成本法也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。 根据上述评估方法定义及适用条件，委托方的资产拟土地征收涉及的资产及损失，目前在市场上很难找到具有可比性的参照物，据此不适用市场法；其土地征收资产所带来的效益与企业的经营收入之间很难分割，更不可能有稳定的比例关系，据此不适用收益法。依据本次评估特定目的和继续使用的基本假设，以及评估对象的特征和价值类型，本次资产评估主要采用成本法，成本法评估结果可以较好地反映了资产持续使用的价值，成本法其基本计算公式为： 评估值=重置价值-实体性陈旧贬值-经济性陈旧贬值-功能性陈旧贬值或，评估值=重置价值×成新率 各类资产的评估方法简述如下： 1、关于设备类资产的评估 评估值=重置全价×成新率 （1）重置全价的确定 ①国产机器设备和电子设备：以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部2013 年出版的《中国机电产品报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网上查价。 电子设备主要根据网上寻价，同时根据电子设备的市场动态、下浮情况分析、计算得来。对于已停产、市场上无相同新商品出售的设备，采用二手市场价评估。 运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价值，确定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费。 安装费率的确定：根据设备的精度要求、安装的难易程度，确定一个适当的比例；不需安装设备不考虑安装费。 对价值较高的设备，根据其合理的安装调试周期（月份），按照中国人民银行公布的贷款利息率，计入资金成本。 运用公式： 重置全价=现行市场参考单价×(1+运安调试费率)+资金成本