商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业项目的定位与业态组合的规划
商业项目的定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：A、核心消费群：商圈半径2 公里范围内，约10 万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5 公里范围内，除核心消费群以外约20 万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
商业业态规划分析
商业业态规划分析商业业态规划分析是指在市场经济环境下，通过对市场需求的研究和评估，制定出适应市场发展的商业业态规划，以实现经济效益和社会效益的最大化。
本文将从市场需求、竞争环境、资源配置和可持续发展等方面对商业业态规划进行分析。
首先，商业业态规划的前提是对市场需求进行深入研究和评估。
只有了解市场的需求趋势、消费者的喜好和消费行为，才能确定出适合市场的商业业态。
因此，在规划阶段要对市场需求进行调研和分析，包括市场容量、市场分布、消费者行为等。
通过市场需求分析，可以确定出市场的潜在利润和发展前景。
例如，在一个消费电子产品市场，市场调研可能发现消费者对高性能、低价格的产品有较大需求，而对传统功能单一的产品需求较低。
因此，商业业态规划可以将重点放在开发高性能、低价格的产品，以满足消费者需求。
其次，商业业态规划需要考虑竞争环境。
市场的竞争程度对商业业态的选择和发展具有重要影响。
在竞争激烈的市场，如果一些商业业态已经饱和，那么进入该行业可能面临很大的竞争压力。
因此，在进行商业业态规划时，需要对竞争对手进行分析，包括其规模、市场占有率、产品特点等。
通过了解竞争对手的情况，可以选择适合自身优势的商业业态，并制定出相应的竞争策略。
例如，在一个餐饮市场，如果已有很多家中餐馆，那么可以选择开设一家特色西餐馆，以与竞争对手区别开来。
资源配置也是商业业态规划的重要考虑因素。
商业业态的发展需要充分利用各种资源，包括资金、人力资源、物流等。
在进行商业业态规划时，需要对现有资源进行评估和分析，确定其可投入的规模和适应的商业业态。
同时，还需要考虑如何获取新的资源，并如何合理配置各种资源以支持商业业态的发展。
例如，如果一些商业业态需要大量投资设备，但企业资金有限，可以选择合作或租赁的方式来获取所需资源。
最后，商业业态规划还需要考虑到可持续发展的因素。
商业业态的发展不能只看眼前的利益，还需要考虑到长远发展的可持续性。
因此，在进行商业业态规划时，需要考虑到环境保护、社会责任和员工福利等方面。
商业地产项目业态组合规划与策略要点分析
商业地产项⽬业态组合规划与策略要点分析⼤型商业项⽬由于体量⼤，其功能不仅仅要满⾜购物，还必须满⾜休闲、观光、⽂化、娱乐、餐饮等，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都有具体要求，需要专业⼈⼠通过商业规划对项⽬物业室内空间限定和功能划分进⾏规划。
01商业地产项⽬业态组合的两种⽅式商业地产项⽬业态的组合可以采取2种组合⽅式：横向组合和竖向组合1业态的横向组合业态的横向组合是指不同业态之间的组合。
⽐如，⾹港的购物中⼼和内陆⼤多数购物中⼼的业态布置是不同的。
它们并不是简单地以化妆品、男装或者⼥装按楼层来明确划分，⽽是在每⼀个楼层⾥既有服装珠宝，⼜将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。
⾹港⼜⼀城中庭空间2业态的纵向组合业态的纵向组合是指同⼀业态之间的互相组合。
⽐如，百货有⾼端时尚百货和普通百货进⾏组合等。
纵向组合是在每⼀个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从⽽增加了购物中⼼整体的丰富性、多样性和有机性。
上海久光百货02商业地产项⽬业态组合的五个策略商业地产项⽬业态组合，指的是开发商根据项⽬城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利⽤⾃⾝可整合的各种招商资源，为便于项⽬实现租售和项⽬⽇后成功运营⽽对项⽬各功能分区和各楼层业态所进⾏的规划。
业态组合定位必须在项⽬开发前期完成。
策略⼀：以整体定位为依据在项⽬主题定位和消费者定位确定之后，项⽬内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核⼼定位，形成项⽬鲜明主题。
策略⼆：确保五个'平衡'当项⽬整体定位确定之后，项⽬主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项⽬整体经济效益的最⼤化。
单纯强化购物的⽐例对消费者黏着性危害很⼤。
⼀般的⼤型购物中⼼，⼤都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于⼀体、多种复合业态的集合体。
这需要他们之间的组合具有⼀定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项⽬整体业态组合的最优化。
商业房地产项目的业态组合
商业房地产项目的业态组合，指的开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。
业态组合定位必须在项目开发前期完成。
单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定现代的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；3、现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成"租售"矛盾；6、现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。
建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。
建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。
注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
关于商业大厦开发项目业态分析报告
关于商业大厦开发项目业态选取分析情况书目前，在房地产开发市场上，综合大楼常见的形态有：商业mall、写字楼、公寓和酒店四种的组合形式，我司计划新开发的季华路商业办公综合大楼项目开发选取业态应采取那种形式，是项目开发成功与否的关键。
为此：特聘请XXXX房产咨询公司，经过市场调查，以及半年多来的反复研究分析，制订出开发项目业态组合。
最终以选取最适合项目的业态：商业+办公大楼，以下是该公司对我司开发项目的几种业态进行的分析情况报告：一、项目公寓功能的取舍判断1.禅桂公寓供应分布图：●●●目前禅桂中心区区公寓产品以中档居住型公寓为主。
分布:禅桂近年公寓供应集中呈沿地铁分布特点。
供应:禅城公寓在售供应仅为九鼎国际，桂城暂时出现公寓供应断层。
产品:以中档居住型产品供应为主，缺乏高档纯酒店式管理公寓。
居住性公寓较多，商业性质公寓可挂牌使用，但目前一般商住使用混乱。
2.公寓产品现状分析区域重点项目性质公寓规模产品面积均价消化特点禅城环球国际商务公寓2万㎡85-167 ㎡10000元/㎡消化较慢，目前已销售8成慧港国际商务公寓 2.4万㎡30-65 ㎡8800元/㎡开卖当天销售8成，一个月售罄●●●公寓产品持续热销，但价格受市场影响波动大。
产品特点——项目规模主流供应在2-3万㎡，主流产品面积30-60㎡；价格特点——均价在10000元/㎡左右，但价格受市场影响波动大；消化特点——产品去货速度较快，特别是30-40 ㎡的小面积产品。
3.公寓产品未来供应分析●●禅桂地区公寓产品未来供应量巨大，同质化竞争激烈，销售面临巨大压力未来三年内，禅桂区域可预见的公寓体量至少60万㎡，估计将有更多项目放量供应，且同质化严重。
季华路公寓未来竞争供应主要集中在东段，虽然公寓产品有回收资金快的特点，但该商圈已可预见有上万套公寓将出售，本项将面临很大竞争销售压力。
4.公寓产品判断结论：（1）项目以写字楼为核心功能发展，公寓仅为辅助功能。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
商业业态分布分析
业态分布——商业地产的核心随着消费观念的成熟，追求高“性价比”成为现代人的主流消费观点。
连过去总是以豪华为卖点的酒店，亦不完全是奢侈代名词了。
“睡一个好觉、吃一份可口的早餐”是经济型酒店最本位的经营理念。
然而，随着行业竞争的加剧，经济型酒店的传统“经济外衣”开始被抛弃，市场后入者开始向星级靠拢。
经济型酒店青睐商务客如今市场上连锁酒店同质化现象严重，不同的经济型酒店，除了外墙的颜色不同外，客房内部装修风格、设施都很类似，都在强调卫生、服务。
随着越来越多的新连锁酒店建成，价格战、地段之争、人才大战开始升级。
不过，位于新北区怀德名园沿街商铺的“吾家吾庭商旅酒店”，却准备打破这样的“行规”。
该酒店紧邻中华恐龙园、恐龙园温泉谷和恐龙城大剧场旅游景点。
靠近沪宁高速公路，公交也极为便利。
与目前常州市场上大多数经济型酒店不同的是，吾家吾庭直接定位为商务型酒店，酒店标准与星级酒店差不多，而价格却与经济型酒店相当。
事实上，商务客人已成为经济型酒店的主要客源。
酒店增多了，客户群体相当，导致经济型酒店的竞争加剧。
有数据显示，近年以来，常州的经济型酒店数量增幅很快。
然而，业内人士称，尽管数量增长很快，但常州经济型酒店市场的竞争并不充分，其结构和定位的不足日益显现。
经济型酒店向星级酒店靠拢与传统的旅馆、招待所和豪华的高星级酒店不同，经济型酒店最大的特点就是“经济实惠”，提供的是“有限服务”，只能满足客人最基本的住宿需求。
早期的市场进入者，基本上都是沿袭这一经营理念——只有客房且布局简单，会议室、餐厅、娱乐中心等设施都被取消。
然而眼下，经济型酒店却开始悄悄变脸，内部设施不再简单了事，星级酒店有的，经济型酒店也力求完备。
像吾家吾庭商旅酒店设有客房84间，其中大床54间（2间带有麻将、棋牌桌、豪华大床房），标间30间和小型会议室，大型咖啡厅可同时容纳200人消费。
整个酒店由国内著名装潢公司苏州金螳螂精心规划设计，按照五星级标准。
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一、购物中心体量大小的决定
当前做法
经济技术指标+经验判断
关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积=土地面积×建筑密度×（2层～4层）+15000㎡
举例：
某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体 量为50×666.67×50%×（2～4）+15000㎡，由此计算出商业的体量应该 为48333㎡～81667㎡。
楼层 负一楼 一楼 二楼 商业面积（㎡） 15000 20000 20000 零售面积（㎡） 12000 19000 13000 餐饮娱乐面积（㎡） 3000 1000 7000
三楼
20000
75000
1000
45000
19000
30000
理论一
人口密度
从商业发展的历程来看，尤其是百货公司快速发展的时期，零售商业主 要集中在人口密集的中心城区，因此，参照“三机理论，即（餐饮娱乐是发 动机、生活配套是催化剂、零售是提款机）”，结合我们在上一个章节中讲 到的人口数决定商业体量的理论相结合，从而试图寻找出人口、商业体量与 业态配比之间的数学关系。
50%:50%
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
通过数据分析，我们可以看出，通过计算出的业态比例与实际的业态比例， 也可以与这几个购物中心实际的经营业绩相联系起来。
小结：
我们通过人口及消费力，从而引申出的两个概念业态比例人口取值
系数S和业态比例消费力取值系数C，以此来进行业态比例的预估。
同样，我们以此计算出来的业态比例只是为我们实际的操作设定了 一个相对合理的参考取值区间，有利于我们提升工作效率，实际的业态 比例还需要结合建筑规划布局。
城市 发达国家 上海 无锡 青岛 宁波 人均商业面积 1.2 2.16 1 1.2 1.1
消费力
核心商圈消费者的消费力强弱
关键因素：根据区域人均可支配收入，计算核心商圈内居民的可支配收入总额。 估算方法：城市人均可支配收入×核心商圈消费者人数 计算公式： 项目商业面积=居民的可支配收入总额×10%÷6000万元/万㎡
注：上述业态比例中零售面积包含大卖场面积。
从以上数据验证来看，苏州印象城与无锡万达广场都比较接近真实 数据，常州万达广场似乎与合理比例存在一定的偏差。
理论二
恩格尔系数
恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额 的比重。，可以说恩格尔系数越大，该地区就越是欠发达，参考值：40%-50% 为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富裕。 从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地 区零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购 物中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描 述这样一种联系。
举例：
某项目核心商圈上一年度，人均可支配收入总额为36亿元，那么适合该项 目的商业体量为：300000÷6000万元/万㎡×10%，由此计算出该商业体量应该 为6万㎡
消费力
理论依据
我们在统计人均可支配收入时，如无法直接取得数据可大致估算为人均GDP的30%左右。
人均可支配收入包含了居民储蓄、购房、买车、学习、就医等生活方方面面的支出， 另外，年龄结构、消费习惯也是重大的影响因素。因此，实际在购物中心的消费仅为 其中的一小部分，就区域型购物中心而言，按照10%来预估是比较合理的数据。
当前做法
理论依据
从物业的价值的大小关系来看，一般而言，四层以上的商铺实现销售的可 能性很小，建安成本又比较高、售价却比较低。可以说，四楼以上商业的变现 能力非常差，远不如塔楼（写字楼或者公寓），因此，商业裙楼做足四层商业 是一个常规上限值。
当前做法
分析
我们当前的做法实际是完全站在了开发商的角度，更加重视对于现金流和 现金利润，这种做法实际是比较危险的，这些是造成了大量区域型购物中心经 营不起来的原因，也就是出发点、立足点就是有问题的。 实际在购物中心的定位上，应该以经营定位为核心，从而来确立购物中心 的商业体量、业态配比、业种组合、品牌组合„„ 我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化， 做出这样一种尝试。
依据二：区域内现有竞争对手情况
在项目的商圈辐射范围内，如果存在竞争力较强的竞争对手，那么我们项目操盘的 风险会随之增大，对于应保守估计商业体量需求。
商业体量的时间换空间：项目开发周期
按照项目正常的开发进度，一般要2-3年才能达到开业状态，这个时间
段内，如果周边有在建在售住宅楼盘，可以根据这些项目的开发进度，做 一定量的新入住人口预估，以修正我们通过人口数对项目体需要一个有效的判断标准，我们将实际商 业体量与通过消费力计算出的理论商业体量的比例B/A，作为业态比例消费力 取值系数C，即：C=B/A 。
业态比例取值表
消费力取值系数C 1.0﹤C≤1.2 1.2﹤C≤1.4 1.4﹤C≤1.6 1.6﹤C 零售：餐饮娱乐 55%:45% 50%:50% 45%:55% 40%:60% 消费力取值系数C 0.8≤C≤1.0 0.6≤C﹤0.8 C﹤0.6 零售：餐饮娱乐 60%:40% 65%:35% 70%:30%
举例：
某项目根据初步调研划定周边3公里范围为项目核心商圈，核心商圈 内人口数10万人，那么商业地量为0.5㎡/人× 10万，商业体量应该为5万 ㎡左右。
人口
理论依据
对于购物中心来说，体量太小很难起到规模效应，容易被竞争对手打 倒，体量太大则很难聚集人气，存在较大的经营风险。从下表数据可以看 出对于二、三线城市当前商业发展而言人均商业体量1㎡/人左右是个上限 值，而且这个数据还包含社区底商等非购物中心的商业形态，另外，城市 核心商圈经过多年的发展形成了巨大的吸客能力，对区域型购物中心起到 了很强的客群分流作用，因此区域型购物中心根据人口确定商业体量时， 比较合理的做法是按照0.5㎡/人左右来进行预估。
城市 无锡 苏州
人均GDP 10.8 万元 10 万元
人均可支配收入 3.12 万元 2.95 万元
注：以上数据为2011年统计数据，单位：万元
取值标准 商业体量取值判断依据
依据一：人均社会零售品总额 ÷GDP
我们基于同一城市消费习惯基本一致的前提假设，通过对区域内社会零售品总额与
GDP的比值来判断该区域是消费外逃还是消费输入，情况如何。 消费外逃型说明该区域商业不发达，具有较大空间，消费输入型说明该区域商业现 状较好，竞争比较激烈。
二、区域型购物中心的业态配比
消费力
1、购物中心的业态分类：
第一类：大卖场 第二类：零售 第三类：餐饮 第四类：娱乐
当前做法
建筑形态对业态配比的影响
按照常规，零售商铺的租金价值较好，因此，我们在建筑形态规划时， 一般都会将一楼、二楼的绝大部分面积都设计为零售业态。另外，由于我们 希望实现地面可多的零售商铺，我们往往会将大卖场“摁”到负一楼。以上 两个因素以及决定了我们的区域型购物中心里，对零售业态比例的要求会比 较高，从建筑形态上来说一般都会高于50%：50% 举例来说，按下表所示，整体商业裙楼规划三层，单层20000平米，那么， 零售：餐饮娱乐≈60%：40%
理论一
分析
我们在第一章数据分析过程中，需要一个有效的判断标准，我们将实际商 业体量与通过人口计算出的理论商业体量的比例B/A，作为业态比例人口取值 系数S，即：S=B/A 。
业态比例取值表
取值系数B/A 1.0﹤S≤1.15 1.15﹤S≤1.3 1.3﹤S≤1.45 1.45﹤S 零售：餐饮娱乐 55%:45% 50%:50% 45%:55% 40%:60% 取值系数B/A 0.85≤S≤1.0 0.7≤S﹤0.85 S﹤0.7 零售：餐饮娱乐 60%:40% 65%:35% 70%:30%
目可能面临较大的风险。
消费力 小结：
人口及消费力水平这两个因素对区域型购物中心商业体量的影响都 比较大，应该综合来考虑，根据这两个因素计算出的商业体量大小实际 是为我们设定了一个合理的取值区间，取中间的平均数为区域型购物中 心商业体量的理想值。 另外，作为区域型购物中心，对于商业体量的大小还需要从经济技 术指标来进行衡量，通过理论计算出的合理的商业体量的区间内根据地 块的大小及建筑密度的情况来合理的进行楼层数量的排布。 题外话：作为区域型购物中心有效扩大自身商圈的辐射范围是一个 十分重大的课题，是经营推广的着力点。如：大卖场的班车效应。
理论一
验证
项目名称 苏州印象城 无锡万达广场 常州万达广场 理论计算商业体量A 7.5 万㎡ 10 万㎡ 10 万㎡ 实际商业体量B 7.5 万㎡ 11.3 万㎡ 11.5 万㎡ 零售：餐饮娱乐 64%:36% 58%:42% 70%:30% 计算出的比例
60%:40% 55%:45% 55%:45%
商业体量决定因素
人 口
消费力
区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈 内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更 科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关 系。
人口
核心商圈内的消费者人数
关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目 计算公式： 项目商业面积=0.5㎡/人×核心商圈内消费者人数
另外，商圈内人均可支配收入也在稳步增长，一般而言可以根据10%左 右的年增长率进行预估，以此来修正我们根据消费力预估的商业体量。 作为销售型购物中心在项目操盘时，项目的商业体量大小应该结合项 目基础经济技术指标，使项目的现金流比较充裕，但是，体量取值的上限 一般不应超过加入了预估值之后计算出来的商业体量的上限值，否则，项
消费力 分析
项目名称 苏州印象城 理论计算商业体量A 15.5 万㎡ 实际商业体量B 7.5 万㎡ 零售：餐饮娱乐 64%:36% C值 计算出的比例