不动产错误登记临时性救济措施论文

论不动产错误登记的临时性救济措施摘要：不动产登记是不动产物权的表彰形式，是确认不动产物权归属最重要的依据。

正确的不动产登记对于保护权利人和第三人、维持正常的交易秩序发挥着积极作用，然而，如果不动产登记发生错误，则会给当事人造成损失，甚至直接影响到不动产物权的归属，于此情形，不动产错误登记民事救济制度就成为不动产登记制度中不可缺失的一环。

本文将结合我国不动产登记现状，明确界定我国的错误登记内容，并完善不动产错误登记的救济途径。

关键词：错误登记救济措施异议登记
何为不动产错误登记？各国法律规定与学者们的观点各有不同。

总有的来说，主要有广义说、狭义说及折衷说三种观点：广义说认为，错误登记是指登记的权利在实际中并不存在或者和实际状况不符的情形。

狭义说认为，错误登记是指基于有效的登记原因而为的登记，因登记错误或者遗漏所致的登记簿上的内容与登记原因证明文件所记载的内容不符。

折衷说认为，登记错误不仅包括因登记事项与登记原因证明文件所写内容不符的情形，还包括无法律原因或依无效的法律行为而完成的登记。

不动产错误登记的救济措施有很多种，其中包括临时性救济措施、恢复性救济措施、补偿性救济措施等，本文将就临时性救济措施制度及其完善展开分析论述。

1 异议登记的界定
所谓异议登记，就是指真正权利人、利害关系人对不动产物权
登记提出异议，并在不动产登记簿上加以记载的制度。

登记具有公信力，善意第三人可以基于对登记簿上的记载取得相应的不动产物权，但由于种种原因登记的权利并不一定完全符合事实的状态，因此需要更正登记制度保护真正权利人的利益，然而，为了防止登记机构的行政权过分干预私权的领域，进行更正登记的程序一般都比较复杂，且当事人之间的争议也无法立刻解决。

异议登记制度就是为了解决这一过渡期间的问题而设立的。

异议登记制度的价值就在于很好地平衡了真正权利人和善意第三人之间的利益冲突。

2 异议登记的启动
2.1 我国现行异议登记的启动模式及完善。

在我国，异议登记的启动方式只有经利害关系人的申请一种方式。

采用单一的依申请的异议登记启动方式，不利于我国异议登记制度的价值实现。

在登记机构发现登记错误时，为避免自己承担的责任，依我国现行法律的规定，只能进行更正登记，但更正登记需要经过一定时间，登记权利人有可能处分其不动产，如果异议登记只采取依申请一种方式，那么此时登记机构将没有任何措施挽回自己本应避免的损失。

笔者认为，我国的异议登记制度的启动方式应当有三种：一是当事人申请启动；二是依法院的嘱托启动；三是登记机构依职权启动。

其中，当事人申请启动的异议登记是异议登记启动的主要模式。

对于依法院的嘱托启动的情形，由于我国没有假处分的规定，因此而产生一个新的异议登记裁定，这种做法也并不合适，而我国诉讼程序中的财产保全制度已经基本涵盖了这一内容，无须新创设
一项制度。

因此，笔者认为，根据我国现有的诉讼制度，登记机构可以依照法院所作出的财产保全裁定进行异议登记。

对于登记机构依职权办理异议登记的情形，我国应当允许登记机构在特定情形下依职权异议登记，并将其限制在以下情形：第一，登记机构有权依职权进行更正登记，在更正之前，错误的登记可能会造成不必要的损失时；第二，可对有轻微瑕疵的在先申请的更正登记进行异议登记。

2.2 异议登记启动具体问题分析
2.2.1 异议登记申请人的资格。

异议登记的申请人资格应当与前文所述的更正登记的申请人相同，即包括应当登记却没有被登记的真正物权人、因登记的权利义务内容不适当地扩大或缩小而受有损害的物权人、因物权变动的原因（债权行为）无效或可撤销而丧失物权的真正物权人、物权变动违反法律规定，依法享有撤销权的债权人以及依照法律的规定可以提出异议登记的其他人。

2.2.2 依申请启动异议登记的条件。

异议登记申请人应当提供异议具备合理性的初步证据。

否则，毫无依据地肆意主张异议登记会导致对此项权利的滥用。

此外，对于异议登记是否需要登记名义人的同意这一问题，笔者认为，考虑到我国的异议登记制定是在登记簿记载的权利人不同意更正登记时采取的一种临时救济措施，因此不应当同更正登记一样需要登记簿记载的权利人的同意，否则异议登记的存在价值将会减小。

2.2.3 依职权启动异议登记的条件与限制。

同更正登记一样，应当对登记机构依职权进行异议登记的情形严格限制，以防止登记机构滥用行政权干涉私权。

如前文所述，登记机构依职权进行异议登记的情形为两种，一是在其依职权办理更正登记过程中进行的异议登记；二是在更正登记有轻微瑕疵可限期弥补时的异议登记。

对于第一种情形，登记机构异议登记必须是在已经启动了更正登记之后，且异议登记必须通知权利人和利害关系人；对于第二种情形，更正登记的“轻微瑕疵”应当界定为不涉及实体权利，只包含明显的形式上的书写瑕疵。

3 关于异议登记效力的立法及完善
我国《物权法》第19条第2款并未明确规定异议登记的效力，这无疑是一个遗憾。

关于异议登记的效力，我国有两种不同观点：一是权利处分禁止说，认为异议登记之后，原登记名义权利人不能再处分其物权。

二是权利处分待定说，认为异议登记后，原登记名义人仍可以继续处分，我国物权法草案二、三采此说。

权利处分禁止说表面上保护了真正权利人的利益，但实质上对真正权利人的保护并不周全，它同时也限制了真正权利人的处分权。

异议登记只是阻断了登记的公信力，本身并没有公信力，异议登记申请人也只是有可能是真正权利人，如果异议登记不正确，真正的权利人是登记名义人，而此时对登记的不动产权利处分的限制反而损害了真正权利人的利益。

并且，异议登记已经向之后的受让人表明该不动产的权利状态，如果受让人仍然坚持进行交易，自然
考虑了其利益的得失，即使异议登记成立，该项处分无效，对于受让人来说，也不是不可预测的风险。

因此，笔者认为，在日后的不动产登记立法中，应当明确规定异议登记的效力，并应当采用权利处分待定说，即异议登记以后，登记名义人仍可以处分其不动产，登记机构也应当继续办理登记，但是对于异议登记后，与异议登记相抵触的处分，在异议登记成立时不产生效力。

4 异议登记的失效及损害赔偿
我国《物权法》第19条第2款仅规定了异议登记的一种失效原因，即异议登记期间经过，申请人不起诉的，异议登记失效。

笔者认为，异议登记的失效不只有这一种原因，明确异议登记的各种失效原因，可以避免法律漏洞的产生。

为防止恶意申请异议登记的情形，我国《物权法》第19条第2款规定了异议登记的损害赔偿：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

”该条只规定了异议登记不当时，权利人可以向申请人请求损害赔偿，而未规定向登记机构请求损害赔偿的情形。

有学者认为，结合《物权法》第21条的规定，在因登记机构的原因造成错误异议登记时，权利人也可向登记机构请求损害赔偿。

笔者认为不妥，不动产登记机构对错误登记造成的损失进行赔偿是因为登记具有公信力，因为登记公信力而对真正权利人造成了一定程度的损害，而异议登记本身并没有公信力，且异议登记不同于更正登记的地方在于它可以在短时间内完成登记，避免登记名义人的恶意处分。

相应的，登记机构对异议登记的审查也是很简单的，前文已述登记机
构仅仅审查主体是否适格，是否有异议具备合理性的初步证据，而不要求申请人证明自己已经受到现实的损害。

因此，在异议登记不当的情形下，要求登记机构承担责任无疑加重了登记机构进行异议登记时的负担，不利于异议登记制度价值的发挥。

参考文献：
[1]尹传奇.物权法异议登记制度研究[d].华中师范大学.2008.第14页.
[2]陈华彬.物权法研究[m].香港:金桥文化出版有限公司,2001年版.，第258页.。