2011年合肥房地产市场概况
对2011年合肥房地产市场分析判断
关于2011年房地产走势的几点判断经研究认为，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。
因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。
改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。
行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。
行业政策对房地产市场的影响（1）密集政策效力的持续时间：经研究认为，2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的。
从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控后各城市基本仅低迷1个月左右。
就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。
今年春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。
受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年依然会出现几个月的观望期。
（2）限购政策对房地产市场的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现，经研究发现，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。
限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。
此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。
（3）限贷政策对房地产市场的影响：国八条规定将二套房首付比例提升至六成。
经研究数据显示，假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的14.8%。
但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。
2011年合肥土地市场总结与分析
百瑞地产家居网数据研究中心：胡志强一、土地推出与公告5001000150020002500300035001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月117358587 532479295 186225 6 495 335 2244270.612183.81742.10 0.00 0.00330.92 753.66 188.18 415.17 217.68 304.563164.022011年1-12月土地公告2010年 2011年1、土地推出情况合肥土地市场全年公告出让土地85宗，面积8570.71亩（包含流标后重新挂牌上市地块，重新上市地块为6宗，面积694.66亩），与2010年同期公告出让地块面积6615.11亩相比，同比增加2055.60亩，增幅31.55%。
公告特点：•总结：这一年一些大型房企的身影让合肥土地拍卖增色不少。
“招保万金”中，保利顺利摘得政务区ZWQTB-033地块进驻合肥。
在8月的土地出让中，保利和万科还顺利通过现场竞价的方式摘得滨湖BHC-10地块和BHC-11地块。
虽然目前楼市销售虽进寒冬，土地成交一再低迷，但也不失为逆市投资的良机，尤其是一些优质地块，拿地竞争减弱，底价成交的价格趋于合理。
此时，那些节奏把握良好的房企赢得了在土地市场抄底抢地、进而长期获利的机会。
2011年各月公告土地与房产市场走势有着密切的联系，呈U 字型，2月和12月为公告土地最多月份，也是明星地块出现的月份。
元月的“国八条”和“限购令”的影响，政府在1月仅公布了270余亩土地；2月低价供应了2183亩地，包括世纪金源拿的北城世纪城地块就超千亩；3月合肥版“限购令” 房产调控新政的出台开始波及合肥房产市场，成交量急剧下降，政府准确把握市场信息和开发商心理，从3月开始减少土地公告量，4月5月甚至没有供应土地；一直延续到11月，合肥房地产市场一直处在低迷，开发商谋划拿地的情绪低落，基本都在收缩资金；政府为了完成土地全年供应计划，政府在12月更是公告了多达两千亩地块，合肥土地市场达到公告峰值。
安徽合肥市房地产市场现状及前景分析论文
安徽合肥市房地产市场现状及前景分析论文合肥市房地产现状及前景分析目录引言一、合肥市房地产发展现状1、房地产市场发展2、合肥市房价一路走高3、商品房总体上供小于求4、合肥各区域房价现状5、规模化开发主导市场6、卖方市场渐变买方市场7、五大因素推动房价上涨8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长二、合肥潜力购房消费者特征分析1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体4、不同收入消费者购房意向分布5、中高学历群体成为购房主力三、总结引言：2012年我国房地产市场遇到了强有力的挑战，笔者通过建筑相关文献调研发现，在调控政策的压力下，房地产市场发生了明显变化，过热的市场已经开始降温，过高的房价出现了缓涨，地王现象基本消失。
2012楼市的走向如何呢？眼下，房价下跌之声不绝于耳，无论是手握土地、手握房产、手握现金者，都无法用一个统一的说法来预测2012年。
但，每个人都对楼市有一个基本的判断，哪怕没有观点也就是观点。
希望本研究能够为合肥市房地产现状及前景提供参考和分析。
一、合肥市房地产发展现状1 、房地产市场发展2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。
新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。
促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。
2 、合肥市房价一路走高近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。
合肥市2011年国民经济和社会发展统计公报
2011年，面对国内外复杂多变的经济形势，合肥人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，牢牢把握科学发展主题和加快转变经济发展方式主线，紧紧围绕加快发展的各项目标任务，不断深化改革，优化结构，提升效益，改善民生，全市经济保持较快增长，社会事业取得新的突破，实现了“十二五”良好开局。
根据《国务院关于同意安徽省撤销地级巢湖市及部分行政区划调整的批复》（国函〔2011〕84号）精神，行政区划进行调整，新增庐江县和（县级）巢湖市，现辖四区五县（市），土地面积11430平方公里，建成区面积360平方公里。
一、综合初步核算，全年生产总值（GDP）3636.61亿元，按可比价格计算，比上年增长15.4%。
按常住人口计算人均生产总值达到48563元，按年均汇率折算为7519美元。
全市实现第一产业增加值208.2亿元，增长3.5%；第二产业增加值2002.2亿元，增长19.8%；第三产业增加值1426.2亿元，增长11.4%。
三次产业结构调整为5.7：55.1：39.2，其中工业增加值占GDP的比重为42.9%，比上年提高1.8个百分点。
2011年全市生产总值单位：亿元全年居民消费价格总水平上涨5.7%。
其中，食品类价格上涨12.9%，烟酒类、居住类价格均上涨5.4%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨5.2%，衣着类价格上涨2.7%，医疗保健和个人用品类价格上涨1.7%，娱乐教育文化用品及服务类价格上涨0.3%，交通和通信类价格下降0.4%。
工业生产者出厂价格上涨3.6%，工业生产者购进价格上涨7.8%，涨幅分别比上年上升1.2和1.1个百分点。
2011年居民消费价格比上年涨跌幅度单位：%年末在岗职工78.22万人，比上年增加3.95万人。
全年城镇新增就业13.92万人，下岗失业人员实现再就业3.69万人，城镇登记失业率为3.93%。
二、农业全年农作物种植面积75.12万公顷，比上年减少1.7%。
其中，粮食作物种植面积47.52万公顷，增长0.5%；棉花种植面积3.43万公顷，增长14.8%；蔬菜种植面积7.15万公顷，增长2.8%；瓜果种植面积2.28万公顷，增长8.9%；油料种植面积14.17万公顷，下降14.3%。
2011楼市回顾(一季度篇)
2011楼市回顾（一）范黧临近年终，回顾这一年的房地产市场，不禁感慨良多，在市场对政策松还是不松，房价降还是不降仍在争论之际，我觉得有必要先回顾一下2011年的房地产市场。
当然仅仅简单复述楼市的走势是很简单的，但也是很没意义的，更重要的是看看这一年市场兴衰幕后的原因究竟是什么。
由于篇幅较长，我将分几篇文章来叙述，大致会以季度为分界，当然也不局限于此。
一、疯狂的1月2011年，上海及全国的市场是从疯狂开始的。
1月，上海商品住宅成交量达到8359套，成交面积100万方，成交均价23947元/㎡，分别比10年同期上涨了62%、57%和14%。
如此高的成交量价，我们要从2010年3季度追溯。
2010年4月17日出台的房产调控政策到了7、8月份逐渐被市场消化，不但成交量逐渐回升，前期打折促销的项目价格也逐渐回到甚至超过了调控前的水平，于是，9月29日，中央出台了第二轮调控政策。
第二轮调控的典型特征是限购。
按照当时的猜测，所有的一线城市和房价较高的二线城市几乎均难逃限购的结局。
市场的反应出乎当政者的意料，购房者（确切的说是高端购房者和投资者）对政策作出的反应不是观望，而是加速买入。
由于当时购房者对楼市的预期并没有改变，8月起的楼市复苏更让人们坚信调控对房价的遏制作用有限。
在限购势在必行的情况下，大家想到的首先是珍惜目前还能购房的有限时间，加速采购。
于是，从中央限购令出台到各地政策最终落地的这段时间内，各个可能限购的城市高端住宅成交量疯狂增长。
由于上海等部分城市限购令在国庆假期及时出台，市场并未出现过大的波动，但商品住宅均价也已从9月的21013元/㎡上涨到了10月的22262元/㎡，涨幅6%，类似的，杭州9月均价20344元/㎡，11月21513元/㎡，涨幅6%；深圳9月均价20037元/㎡，10月涨到21513元/㎡，涨幅7%。
然而一些政策出台较晚的城市均价出现了剧烈波动。
以11月4日限购方才落地的苏州为例，2010年9月，苏州商品住宅成交均价10470元/㎡，而2010年10月均价即达到11532元/㎡，环比涨幅达10%，豪宅相对较多的苏州工业园区显得更不淡定，均价从8月的11888元/㎡直涨到10月的13779元/㎡，涨幅16%，其中，10月单周均价甚至达到过17703元/㎡的高位。
2011年上半年房地产市场运行报告
2011年上半年房地产市场运行报告（市房地产管理局2011年7月21日）一、基本情况1、房地产投资。
统计部门数据显示，上半年全市房地产开发投资完成26.38亿元，居全省第15位，同比增长52.66%，居全省第5位，高出全省平均增幅23.25个百分点。
按我局有关单位调查，上半年市区房地产开发投资完成27亿元，同比增长54.29%。
2、商品房施工。
上半年市区商品房累计施工面积376.68万平方米，同比增长44.7%，其中住宅256.44万平方米，同比增长23.01%，非住宅120.24万平方米，同比增长131.54%。
商品房新开工面积163.92万平方米，同比增长51.95%，其中住宅111.4万平方米，同比增长23.19%，非住宅52.52万平方米，同比增长200.97%。
商品房竣工面积166.76万平方米，同比增长188.21%，其中住宅106.5万平方米，同比增长111，35%，非住宅60.26万平方米，同比增长706.69%。
3、商品房供应。
上半年市区批准预售商品房97.15万平方米，同比增长33.8%，其中住宅60.06万平方米，同比下降4.53%，非住宅37.09万平方米，同比增长282.37%。
批准预售住宅5169套，非住宅6508间。
4、商品房预销售。
上半年商品房预售合同备案面积51.67万平方米，同比下降6.14%，其中住宅面积41.49万平方米，同比下降18.07%，非住宅10.08万平方米，同比增长128.57%。
备案总套数5817套，其中住宅4050套，非住宅1767套。
5、二手房交易。
上半年市区二手房交易面积18.68万平方米，同比增长2.24%。
成交套数3258套。
6、商品房价格。
上半年新建商品房住宅均价4218元/平方米，同比上涨26.12%。
非住宅均价6168元/平方米，同比下降1.11%。
二手房住宅均价3907元/平方米，同比上涨30.06%。
7、房地产信贷。
上半年房地产开发企业贷款余额86791万元，比上年同期减少2339万元。
2011年房地产市场分析(1)
⑵、市场冷热不均，住宅整体下跌，刚需勉力支撑，商业（商铺、写字楼）疯 狂赶顶
2011年1-12月份，成都住宅成交量仅为2341万平米，整体下滑25.11%；别墅等高端住宅 同样大幅下降27%，城市高层豪宅新增销售率不足30%；唯有满足刚需的中小户型还能 勉强走量，70-90㎡区间户型占整个住宅的52.7%。另外，商铺和写字楼继续上演最后的 疯狂，商铺量虽跌，价依然很高；写字楼成交量一枝独秀，同比增长24%，但商铺和写 字楼存量房分别高达508万平米和329万平米，足可供未来32个月和22个月销售，供销比 分别高达1.65和1.79，比住宅压力还大，目前房价已经停止了上涨，一些开发商也在加 快出货和调价促销，赶顶的意味很浓，拐点也即将出现。
2012年度华邑· 阳光里项目住宅 销售计划 月度 套数 1月 4 2月 8 3月 50 4月 30 5月 30 6月 40 7月 40 8月 15 9月 20 10月 20 11月 20 12月 20 297 合计
量跌价稳
观望阶段
量升价稳
促销阶段
量价齐跌
降价阶段
量升价跌
局部回暖
量价齐升
全面回暖
价格小幅波动 保持坚挺态势 新政出台，市场观望 成交量急剧下跌
局部 降价 全面 降价
受促销刺激， 需求小幅释放 量首次触底
局部 促销
全面 促销
市场看空者 继续观望
价格触底
成交量快速回升 价格上涨
价格下降到部分客户 的预期成交量回暖
2.土地成交情况
土地成交规模：累计成交土地170宗，规模为12584亩，成交规模同比下降54.50%； 成交价格：主城区锦江区成交价格较高，因受调控政策影响较大，其他区域成交价普遍较低； 成交区域：主城区以高新区、成华区占绝对主力；郊县以新都、温江、双流、新津等地成交
3月份合肥房地产市场销售情况
3月份合肥房地产市场销售情况(一)全市总体销售情况截止到2011年3月31日，合肥市共有可售住宅类商品房39453套，可售面积412.53万㎡。
3份合肥市新增住宅类商品房11836套，3月份合肥市销售了住宅类商品房8268套，供销比达143.15%；3月份新增住宅类商品房130.75万㎡，全市住宅类商品房销售量为94.02万㎡，其供销比为139.07%。
3月份期间由于集资房项目的大量备案和一些新增项目的备案使得3月份的新增量出现了大幅度的上涨，而且销售量同时也出现了大幅度的上涨现象。
2011年3月份2011年2月份套数可售（套）39453 34407 新增（套） 11836 2362 销售量（套） 8268 5208 供销比（%） 143.15% 45.35% 面积可售（万㎡）412.53 360.05 新增（万㎡） 130.75 29.14 销售量（万㎡） 94.02 57.70 供销比（%）139.07%50.50%3月份全市住宅类商品房供销比及环比情况一览表3月份合肥市住宅类商品房供销状况变化图（套数）3月份合肥市住宅类商品房供销状况变化图（面积）3份合肥市住宅类商品房销售套数为8268套，销售面积为940249.98㎡。
在环比的变化中，销售套数环比上涨了3060套，涨幅达58.76%；销售面积环比上涨了363269.12㎡，涨幅达62.96%。
本月期间的销售量受到集资房项目大量备案和如万达广场高端项目备案的影响，全市的销售套数出现了大幅度的上涨，而销售面积的涨幅更高，相应的销售均价受集资房影响程度较高使得3月份的销售均价无论环比还是同比均呈基本持平的状态。
3月份期间的集资房备案量是合肥市目前为止单月集资房备案量最高的一月，3月份期间的集资房备案量占到了3月份总备案量的28%，对3月份的整体销售形势的影响程度很大。
套数（套）面积（㎡）均价（元/㎡）2011年3月份8268 940249.98 5811.392011年2月份5208 576980.86 5846.62环比变化情况58.76% 62.96% -0.60%2011年3月份8268 940249.98 5811.392010年3月份10394 978739.53 5778同比变化情况-20.45% -3.93% 0.58%2011年3月全市住宅销售情况环比及同比变化一览表合肥市住宅类商品房单月销售销售量走势图合肥市住宅类商品房单月销售销售均价走势图（二）区属销售情况分析1)区属供应情况2011年3月份的片区供销中，除了高新区的新增量为0和包河区的新增量是小于销售量的外，其他各区均呈供大于求的局面。
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2011年合肥房地产市场概况一、合肥市近5年经济发展及人口增长1、合肥市人口增长情况2、合肥市近5年生产总值（GDP）增长情况3、合肥市人均可支配收入情况4、合肥市三大产业发展情况5、合肥市全社会固定资产投资情况二、合肥规划三、合肥近5年房地产概况1、合肥近5年土地成交情况2、合肥近5年商品房成交情况四、政策1、全国政策2、安徽省内政策一、合肥市近5年经济发展及人口增长1、合肥市人口增长情况2006-2011年合肥全市人口数量增长示意图（单位：万人）（注：数据来源合肥市统计公报）214.37（注：数据来源合肥市统计公报）2006年全市年末户籍总人口为469.85万人；2007年全市年末户籍总人口为478.90万人，比上年增长9.05万人；2008年全市年末户籍总人口为486.74万人，比上年增长7.84万人；2009年全市年末户籍总人口为491.43万人，比上年增长4.69万人；2010年全市年末户籍总人口为494.95万人，比上年增长3.52万人；从近5年全市人口增长速度来看，预计2011年全市年末户籍总人口将突破500万人。
近5年合肥市区人口以每年几万的速度稳定增长中，预计2011年市区人口将突破220万人，刚需客户对未来商品房需求较大。
2、合肥市近5年生产总值（GDP ）增长情况2006-2010年合肥市生产总值及增幅500100015002000250030002006年2007年2008年2009年2010年16.81717.217.417.617.81818.218.418.618.8（注：数据来源合肥市统计公报）2006年全市成产总值为1121.29亿元，比上年增长17.9%； 2007年全市成产总值为1401.55亿元，比上年增长18.7%； 2008年全市成产总值为1776.86亿元，比上年增长17.7%； 2009年全市成产总值为2102.13亿元，比上年增长17.8%； 2010年全市成产总值为2702.5亿元，比上年增长17.5%；2011年前三季度全市生产总值达到2446.9亿元，同比增长16.2%，近5年全市生产总值以超过17%的速度快速增长，经济发展速度较快，预计2011年全市生产总值将突破3000亿元。
3. 合肥市人均可支配收入情况2006-2010年城镇居民人均可支配收入及增幅5000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年510152025（注：数据来源合肥市统计公报）2006-2010年农民人均纯收入及增幅100020003000400050006000700080002006年2007年2008年2009年2010年510152025（注：数据来源合肥市统计公报）自2006年以来，城镇居民和农民人均可支配收入逐年增加，增长幅度都在 10%以上，预计2011年城镇居民人均可支配收入将破20000元大关，农民人均纯收入将超8000元，对商品房的购买力正在逐年增加。
4、合肥市三大产业发展情况2006-2010年合肥市三大产业增加值（单位：亿元）200400600800100012002006年2007年2008年2009年2010年20040060080010001200140016002006-2010年合肥市三大产业增长率（单位：%）51015202530354045502006年2007年2008年2009年2010年（注：数据来源合肥市统计公报）在三大产业发展中，第二产业和第三产业增加值相当，第一产业近5年增加值基本持平。
近5年三大产业的年增长率基本持平，处于稳定的发展当中，三大产业贡献幅度较大，服务业的发展趋向成熟。
5、合肥市全社会固定资产投资情况2006-2010年合肥市固定资产投资与增长示意图5001000150020002500300035002006年2007年2008年2009年2010年10203040506070（注：数据来源合肥市统计公报）2006-2010年合肥市房地产投资与增长示意图1002003004005006007008009002006年2007年2008年2009年2010年5101520253035404550（注：数据来源合肥市统计公报）自2006年来固定资产投资总额持续增长，增长幅度超过了GDP 的增幅，这表明两者对城市经济的作用比较明显；对于合肥这种二、三线城市来说，房地产业是是拉动当地经济发展的重要产业之一，从近5年的投资额上看，政府对房地产业的支持力度较大。
二、合肥规划总体规划主要内容简介：一、市域城镇体系规划1、人口与用地规模（1）市域总人口与城镇化水平近期2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%；远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74%。
（2）中心城区城市人口规模近期2010年，中心城区城市人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人。
（3）中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。
2、城镇空间结构规划城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。
形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。
城镇等级规模结构：市域城镇体系将形成四级结构，包括：（1）一级城镇：合肥市域中心城市，人口规模360万人；（2）二级城镇：店埠、上派、水湖、双墩、撮镇等5个城镇，人口规模为10—35万人；（3）三级城镇：主要是各重点镇，包括桥头集、三河、梁园、长临河、高刘、岗集、下塘、小庙、山南、紫蓬等10个城镇，人口规模为2—10万人；（4）四级城镇：一般建制镇共16个，人口规模小于2万人。
3、市域综合交通规划（1）市域铁路系统规划形成六条线（北淮南线、南淮南线、西西宁线、东西宁线、合九线、沪汉蓉铁路），衔接七个方向（淮南、蚌埠、南京、芜湖、九江、西安、武汉），具有以合肥东站为编解系统，以合肥高铁站、合肥站、合肥西站为客运系统和以合肥北站为货运系统的枢纽格局。
（2）市域公路系统市域对外公路主要由国道、省道和高速公路组成，形成“一环十射”的对外公路网络骨架。
在市域内规划形成“双墩—元疃—桥头集—长临河，丰乐—柿树岗—山南—官亭—高刘—吴山”的市级公路环路，促进市域各经济区及各旅游区之间的横向交通联系。
（3）航空港在肥西县高刘镇建设合肥新桥国际机场，机场飞行区等级为4E，搬迁骆岗机场。
（4）水运及港口在南淝河下游段规划集装箱码头。
在店埠河合裕路南侧和派河合安高速路西侧规划综合货运港。
在巢湖沿岸规划建设旅游客运码头。
在滨湖新区规划设立一处水上搜救中心。
（5）物流园区规划合肥市物流基础设施采用“物流园区、物流中心和货运站”分层次总体布局，建成“4园区、4中心”。
建设东部、西南部、北部和西部（空港）四大物流园区；设立工业、建材、农业、高科技物流中心；搭建基础设施、信息网络、商贸物流三大平台。
二、中心城区总体规划1、城市规划区范围本次规划的城市规划区范围为合肥市域范围，总面积7029.48平方公里。
中心城区包括合肥现状市区、肥西县南岗镇、桃花镇和烟墩乡，面积约898.5平方公里（含巢湖水域）。
2、城市性质合肥是安徽省省会，全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和区域性交通枢纽，长江中下游重要的中心城市之一。
3、城市主要职能（1）安徽省政治、经济、文化中心。
（2）全国重要的科研教育基地。
（3）现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。
（4）区域性交通枢纽。
（5）区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。
4、空间发展策略与空间形态规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。
老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。
城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸展，形成星形的空间形态。
5、城市分区规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。
老城区：环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。
东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。
北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。
西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口控制在48万左右。
南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。
建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。
经开区： 312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。
高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。
滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。
6、工业用地规划重点发展“五个工业组团”。
1)西部工业组团：以高新技术产业开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区等为主体，重点发展高新技术及相关产业。
2)西南部工业组团：以经济技术开发区、桃花工业园区、包河工业园区为主体，重点发展先进制造业和技术含量较高的相关产业。
3)北部工业组团：发展庐阳工业园区，重点发展现代印刷、电力设备、建材、食品和农副产品加工等产业，加强与长丰县双凤经济开发区相协调。
4)东北工业组团：以瑶海经济开发区为主体，重点发展物流、服装、电缆、建材及相关配套产业。
5)东部工业组团：发展肥东经济开发区（龙岗），重点发展家用电器及配套、化工、冶金、轻纺、食品及农副产品加工等产业。
7、公共设施用地规划中心城区规划2个市级中心和6个城市分区中心。
市级中心位于老城区和滨湖新区。
规划公共设施总用地5940.78公顷，占城市建设用地16.52%，人均16.50平方米。
主要位于市级中心和分区中心内。
8、中心城区交通规划（1）中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。