憨城济南 不温不火,“笨”到深处皆幸福

憨城济南 不温不火,“笨”到深处皆幸福
憨城济南 不温不火,“笨”到深处皆幸福

憨城济南不温不火,“笨”到深处皆幸福

在浮躁的时代里,憨是一种稀缺的传统品质。只不过,对于一座城市而言,守住那份纯朴越来越难了。(文章来源:《中国周刊》)

济南本是默默无闻的。在新闻界算是个鸟都不拉屎的地方。

想想这些年,济南确实没啥事能引起全国轰动。要数就数段义和案了。

2007年7月9日下午,济南建设路上,一辆轿车被当街引爆,车中女人被炸得血肉横飞。案件很快真相大白:曾任济南市人大主任的段义和,实在受不了情妇的长期无理纠缠,一怒之下将其炸死。

该案算是地地道道的“爆炸性”新闻。情妇、贪官、血案,严重挑战了济南人的传统道德底线。济南的形象也就此一落千丈。有网友开始损济南,说济南人有了新“四项基本原则”:垃圾基本靠风刮,污水基本靠蒸发,下岗基本靠回家,情妇基本靠爆炸。

坊间也有一种“怜段派”,而且为数不少——段义和啊段义和,你还能更傻么,电影里那么多暗杀手段,你不会学么!况且济南有那么多废弃的山洞……甚至有人称段的手法“够爷们,玩阴的就不是咱济南人”……

这解读颇为滑稽,硬是把段义和案与济南的性格关联了起来。其实,这是一种牵强的自我辩解。在济南人眼中,这座城市本应磊落、耿直,而且本分、憨厚。

这种评价至少自元代就开始了,当时有本著述叫《遂间堂记》,称“济南人敦厚,阔达,多大节”。

有家小店这两年在济南火了起来,名叫“老憨猪蹄”。其经营之道是“憨厚做人、憨实做菜、憨诚待客、憨直处事”。店主巧妙地利用了“老韩”的谐音,取名“老憨”,一下子就融入了这座城市的主基调。

济南为何有憨的基调?那得先看这里的“风水”:城北是黄河,城南是泰山余脉,而泰山南侧,即孔子故里曲阜。

这几个地理元素可都是中国传统的代名词。于是,济南的性格,在“娘胎”里就注定了。你若理解孔儒传统文化对中国影响有多深,把它乘以二,那就是孔儒对济南的影响了。

孔儒讲究中庸。子曰,“中庸之为德也,其至矣乎!”是说中庸乃最高品德,取“适合”之意。而我们日常所讲的中庸,不过是中不溜儿的意思。

济南就是这样一座中不溜儿的二线城市。不高不矮,不胖不瘦,不俊不丑,不偏不倚,不温不火……从更广的地理方位看,偌大的华北平原上,唯有济南周边伴生着一小撮丘陵。那些矮矮的小山,一下子就把济南给“中和”了,致使济南身上既有北方的粗野,又有南方的灵性。

最大的灵性,就是泉了。这座泉城拥有趵突泉、黑虎泉、珍珠泉等七十二名泉。然后众泉汇流,形成了济南城中心的湖泊——大明湖。

最富有韵味的,是老济南“家家泉水,户户垂杨”的意境——那清洌的泉水就在巷子里,就在自家院子里,旧时有些人家掀开地砖就是泉眼。

这意境美到什么程度,有诗为证:“老屋苍苔半亩居,石梁浮动上游鱼。一池新绿芙蓉水,矮几花阴坐著书。”诗中说的是著名的芙蓉泉,深藏在经典老巷芙蓉街中。芙蓉街以及周边的若干老巷,组成了今天济南老城区的主体。

这或许会让你产生错觉,如此婉约的地方,主人怎能是粗犷的山东大汉?这个问题先按下不表。暂且看看史上最让人产生错觉的对济南的描述,恐怕非老舍莫属。他是这样写的:

先看《济南的冬天》:小山整把济南围了个圈儿,只有北边缺着点口儿。这一圈小山在冬天特别可爱,好像是把济南放在一个小摇篮里,它们安静不动地低声地说“你们放心吧,这儿准保暖和”。真的,济南的人们在冬天是面上含笑的。

再看《济南的秋天》:设若你的幻想中有个中古的老城,有睡着了的大城楼,有狭窄的古石路,有宽厚的石城墙,环城流着一道清溪,倒映着山影,岸上蹲着红袍绿裤的小妞儿。你的幻想中要是这么个境界,那便是个济南。

老舍的小短文带来了济南的美誉。济南人那是谢天谢地谢老舍。但捧得越高,摔得越惨。很多游客要么高呼上当——这,这,这,这就是老舍笔下诗意的济南?要么啧啧“称赞”——这,这,这,就这破城也能被老舍写得如此诗意,先生果然高明!

当然,老舍的文章成于上世纪初,那泉、山、湖的意境自然比如今更有味道。今天,我们已无法体会古今差别到底多大,但有一点从来没变——泉,始终是济南的生命。

济南媒体有一“怪”:很多报纸的头版,都会像天气预报一样标注每天的地下水位。水位之升降直接影响泉水的涨落,其中复杂的对应关系,即便普通市民也能说个八九不离十。

济南市政府的预警体系里也有一“怪”,叫泉水预警:当水位下降到一定程度时,各相关部门就要启动人工降雨、源头回灌等一系列保泉措施。

济南保泉,不只是保住那一股股清洌的泉水,更是要保住由清泉形成的“四面荷花三面柳,一城山色半城湖”的城市意境。

泉溪边的垂柳,泉湖中的荷花,就是济南的市树和市花。垂柳,被解读为生命力顽强,轻柔随意而不失坚韧;荷花则“出淤泥而不染,濯清涟而不妖”。这一树一花像极了济南人——坚毅,随遇而安,又充满来自泥土的质朴。

这就与这座城市的主人——山东大汉扯上了边。

山东大汉,有时就是憨厚的代名词。

听几句济南话就有这种感觉。音调发硬,即使披上普通话的音调,“济普”里仍有挥之不去的憨劲儿。

口音里面有性格。北京人说话透着皇城根下的大爷劲儿,有些音含在嘴里,懒得朝外吐,你听不懂活该。济南话则是老实巴脚的重音,还得配上大噪门,生怕自己不够实诚,得把老底儿全交给人家才行。

这是济南人的质朴。

如果你没到过济南,但可能听说过“济南交警”、“济南工行”,这都是前些年响当当的服务标兵。当然,你可以不喜欢大红大紫的宣传,不信任虚头八脑的说教,但我以一个

普通人(而且是山东人)的身份告诉你,济南人的服务的确热情。我爹妈在济南呆惯了,到了北京就常报怨服务不好,“公交车上问个站都要挨训”。

到了酒场上,那热情更是没得说。我曾见过一个姑娘给客人敬酒,拿着三两的玻璃杯喝白的,先向大家道歉,说以前只会放“二踢脚”(两口喝一杯),现在长进了,改放“炸地雷”(一口一杯),然后一下就干了。

不过,论酒量,山东人其实敌不过内蒙古和东北人,但作为孔孟之乡,山东喝酒的礼数却是最为讲究的。我看过一个落座图示,连五陪六陪五客六客的位置都是有规矩的。敬酒也是名目繁多,什么“礼仪之邦喝酒成双”,“感情深一口闷,感情浅舔一舔”,“客人喝酒就得醉,要不主人多惭愧”……估计你还没喝醉,这些花里胡哨的劝酒词儿就把你放倒了。

一般酒席都会有鱼。“头三尾四”,就是说鱼头冲着的喝仨,鱼尾冲着的喝四个。如果你头尾都不沾,可能正在庆幸呢,那主人又开始喊起来,“腹五背六”!这下完了,谁也逃不掉了。刚要休息,主人又把鱼眼献给你了,“高看一眼”,你不能不给面子吧。

这礼数一多,有时尴尬,有时好玩。相比之下,质朴济南的另一面——孝忠,就显得有些沉重了。

济南最大的孝文化是舜。传说“舜耕历山”,按济南人的说法,历山就是今天城南的千佛山。济南也有舜耕路、舜玉路等路名。传说,舜他爹妈和兄弟,都心术不正,多次害他,舜却毫不计较,对家人不离不弃。有人干脆认为,“济南的直与实,渊源就在舜身上”。

对家叫孝,对国则是“忠”。山东向中央交税多,那是名声在外的。《新闻联播》的报道中,贯彻这精神落实那指示时,一准儿有山东的表态或人物典型。

微博上有个段子:有外星人掉在中国,河南人大喜:复制一个去卖钱!四川人:三缺一,一起打麻将!广东人:洗干净,看看怎么吃!山东人:精心包装送中央!

看看,人家都讲实惠,要么图钱,要么图乐,要么图吃,只有山东人憨成一根筋。

这憨过分了,就是笨。笨过分了,就成傻了。

济南笨,能笨到什么程度呢?

依稀记得在网上看过一个帖子,大意是说地上掉了一根针,不同地域的人会做出不同反应:江浙人能用机敏的耳朵听到针落地的一丝声响,然后用磁铁就地一滚,针就到手了,磁铁要是找不到也就罢了;山东人则听不到那丝声响,只会笨拙地蹲在地上四处去摸,不急不躁,不计较不埋怨,而且找不到是决不罢休的。

这种语境下的“山东人”、“山东大汉”,多半是指以济南为中心的鲁中、鲁南与鲁西,不包括胶东。从地域的名称就能看出来,人家叫“胶东”,偏偏不跟着叫什么“鲁东”。

济南的笨,最直观的反映,就是城市的“土”。

先往上看——在济南,让人晕眩的都市高楼少之又少,即使有几座楼像模像样,也顶多算是大号的火柴盒。

再往下看——脚下是真的土,尘土。风一刮,扬尘与塑料袋就自由飞翔了。曾有济南同事到北京出差,说“还是人家北京干净,与济南比简直天上地下啊”。后来,他去了美国,才知道真正的“天上”在哪里,原来北京才是“地下”,济南只能算“地下”的“地下”了。

山东人都知道,济南作为省城,其实就是个“大县城”。济南城市建设一直比较落后,尤其是前些年,市区道路修了补补了修,坑洼不绝。我骑着摩托就被颠翻过两回。而城外的高速路却很棒,于是有人说,若走高速去济南,睡着睡着突然被颠醒,就说明进城了。

文化也土。这里缺少浪漫的基因。休息日,就是收拾家务,买菜作饭洗衣拖地看孩子。平日下班就回家,然后作饭吃饭,然后看无聊的电视,再然后就洗洗睡了。这可真叫“过日子”。

十年前,济南曾新开通一趟K52路公交车,是现在很常见的一种新型大巴。当地一家媒体评选济南最浪漫的事,“乘坐K52谈恋爱”竟然入选。这座城市土到何等地步,这下你该清楚了吧?

当然,笨与土,也不见得都是缺点。有时,这也意味着慢,或者稀缺的传统。

比如,四平八稳的“火柴盒”虽多,但有一点很让人放心,绝不会冒出招骂的“大裤衩”和“毛秋裤”;比如毫无创意的“过日子”,其实正是中国正在消失的平实生活;比如城市建设,发展缓慢或许有助于留存城市记忆和传统文化。

2012年9月,我试着去找回济南老巷里的记忆。在芙蓉街一侧的起凤桥街,清灵灵的泉水汇成小溪,正汩汩地走街串巷。水底绿草茵茵,被泉水梳成了一缕缕小辫。街角有处腾蛟泉,两个老人正在泉边洗衣“拉呱儿”(聊天)。这场景,与我20年前初见的画面几无二致。

仿佛时光穿越了般。这水灵灵的济南,至今还在。竟然还在。

从起凤桥街再拐两个弯就到了王府池子。这个泉池大得像个泳池。街坊邻居们也确实拿它当泳池用,一帮老少爷们天天在此“野泳”,游累了就泡在泉池边拉呱儿,“你刚赛来(有意思),人家戴泳镜,你戴墨镜”、“你懂么(什么),这叫时髦”……

值得一提的是,这样的生活场景,处在济南城的正中心,相当于北京的王府井。此时,北京的胡同正在锐减,上海的石库门也正成片成片地消失。

自王府池子北行,可到达著名的曲水亭街,街边泉流淙淙,垂柳依依。一般旅游城市,像这种小街,早已是歌厅餐厅咖啡厅厅厅相连的“红灯区”了,曲水亭街却只有些许小店,仍是原住民的天堂。

笨笨的济南,慢慢的济南,没能快速商业化,这或许是清泉、老巷之大幸。老天保佑,济南要是成了丽江,老泉城人可就惨了。

不过,最近听到的消息是,曲水亭街和百花洲附近的老街区正在进行改造,将成为济南的“文化休闲旅游区”。我有一点小小的坏坏的想法——但愿这次改造“笨”一些,“慢”一些吧。

当下的中国,缺的不是“快”,而是“慢”。

当然,济南的慢与成都(微博)不同。成都是休闲的慢,享受的慢,主动的慢,济南则是保守的慢,笨拙的慢,被动的慢。

“因循守旧,安于现状,过度知足,心态出奇的好,落后了也不急,几脚踹不出个屁来!”山东大众报业集团的一个领导曾这样评价济南的保守。

正像柏杨描述中国人“我们的丑陋,来自我们不知道自己丑陋”,济南的平庸和保守,则来自不知道自己平庸和保守。

这一点,仍然能够找到历史和地理的基因。

山东号称齐鲁大地。粗略地划分,大致济南以东为齐,以西为鲁。齐文化与鲁文化截然不同,齐重商重利,而鲁重农重礼。这一文化差异影响至今。

鲁文化对于山东和济南的影响更深。因此“齐鲁”虽然“齐”在前,但山东省的简称却是“鲁”。所以说在商业上,济南从起跑线上就输了。

济南有什么知名企业?如果你不熟悉济南,这可是个难题。或许因为足球,你会说出鲁能。但青岛有什么?即使你不熟悉青岛,也会脱口而出:海尔、海信,还有青岛啤酒。

与济南概念相关的小鸭洗衣机、轻骑摩托、三联家电等已渐行渐远。

但很少有人知道,济南是中国近代史上第一个主动进行资本主义化的城市。1904年,济南城西自开商埠,商埠区街道以“经”和“纬”命名。至今济南仍沿用着从经一路至经十一路、从纬一路到纬十二路的街名。最典型的就是经十路,现在已经变成了济南的长安街,贯穿全城东西,长达几十公里。

那既然是“经”,为什么是东西走向呢?这就是济南一大怪——“经”“纬”方向与地球仪上恰恰相反。坊间流传这是韩复榘“文盲”所致。韩曾任国民党山东省主席,给济南留下了很多笑料。比如,他说“行人靠右走的规则着实不妥,都靠右走了,那左边留给谁呢?”“外国人都在北京的东交民巷建了大使馆,就缺我们中国的。中国人真是太软弱了!”“教育怎能如此穷酸?一堆人穿着裤衩抢一个篮球,像什么样子嘛,赶紧拨款买球,一人发他一个”……

几乎每个济南人都能讲几个韩复榘的段子。济南人本来就憨,没多少幽默细胞,于是,调侃韩复榘,就成了坊间乐趣。而且韩的段子非黄色非暴力,还带有山东大汉的纯朴和豪气,常年流行也就不足为奇了。

不过,这些笑料多是民间编着乐的,就拿“经纬”路名来说,其实是借用了织布机的纵横概念。而且,韩也没那么“文盲”,据其后代称应算“一代儒将”。

开埠一事,算是济南商业史上的一朵奇葩。只是这奇葩昙花一现,没能改变济南商业的命运。就连培育出的老字号,比如瑞蚨祥,最终却红在了北京。如今,放眼济南的金街——最繁华的泉城路,这里曾经遍布济南老字号,现如今却成为万达、沃尔玛、百盛、香港恒隆地产等主宰的城市空间。

也有人将之解读为济南城市的包容。这多少有些胡扯。包容了别人,然后把自己变成别人,那只能叫可悲。但要说包容的性格,济南人确实是有的。

济南的包容根源于骨子里的谦逊。

济南人有个特殊的习惯,逢人叫“老师儿(shěnr)”。无论老少男女,开口叫“老师儿”准没错儿。不清楚这个习惯是何时因何养成的,但济南人一讲起来,就要说到“三人行,必有我师”的夫子名言。

不过,这称谓也容易引起误会。记得我十来岁时与爸妈初到济南,有人向我妈问路,“老师儿……”我妈尴尬地笑了,“你认错人了吧,我不是老师啊”。

《中国城市性格》一书曾把济南列为中国最具包容性的城市,原因是外地人在这里不会受到任何歧视和打压。的确,济南没有“本地人”“外地人”的概念区分,不像北京人有着深厚的皇城根意识,也不像上海人那样具有海派的孤傲。

俗话说“有容乃大”,但北京与上海却是大而不容;济南呢,则是容而不大。

济南的包容与广州也不同。广州的包容可以变现,成为城市活力。而济南则是憨得什么都包,来者不拒。照好听说就是把你包成一家人,照难听说,就是把你包成一团浆糊,连个性都给你糊住。所以,整个城市就平庸得一塌糊涂。

当然,包容带来了城市的温和色彩,由地域、身份等带来的阶层分裂感都不怎么强烈。

这与泉水的包容开放有些相似。前文提到的王府池子,没有做景区开发,更没收门票进行“保护”,而是向街坊开放随意玩耍。泉池西侧不远即是山东省政府,东侧即是省人大。官府与民间,在此形成强烈反差,但似乎又有一种莫名的融合。

值得一提的是,省人大大院,也是著名的珍珠泉泉群所在地。十年前,这处似乎应当戒备森严的大院宣布还泉于民,向市民开放(办公区除外),人大办公区域专门为此压缩了四分之三。

泉水不分高低贵贱。泉水的流动也串起了这座城市的高低贵贱。最终,来自官府大院的来自民宅小巷的来自公园景区的泉水融为一体,流进了大明湖。

还有个重要泉群叫黑虎泉,就在护城河边,这里更是始终对公众免费开放。如果渴了,你尽可以拿瓶子接泉水直饮。要是不放心水质,你就瞅瞅身边那排着队的大叔大婶大哥小妹,他们提着或方或圆或长或扁或塑料或铁皮的各式水桶水壶,或当场狂饮或回家作饭或烧水泡茶。有些附近的老街坊,甚至常年以此作为饮用水。

从一定程度上讲,济南的泉水,在本质是属于民众的。这是济南的本分——憨的最高境界。这也是我心中,济南泉水、济南城之最大的价值。

不过,价值越大,就越担心失去。在时代的挟裹下,中国的城市都在狂热地追求着同一种味道——铜臭。任何城市都难以独善其身。如果把它们比成“高铁”,那济南好歹也是列“特快”。一,相比而言,济南还算慢的,因为她有愚钝的天性。二,在中国快速行进的城市悲剧中,济南也未能免俗。

最能代表济南味道的泉流淙淙的老城区,近些年不断被蚕食。这里曾经有条著名的高都司巷。现在在百度地图上搜索的结果是——“抱歉”。

高都司巷始于明代,曾拥有济南最具特色的古院落建筑群。2002年,由于万达广场与沃尔玛项目所需,高都司巷在一片质疑声中开始了拆迁。

拆迁中发现了大量文物,竟然跨越了从春秋到明清数个时期。沉睡在地下几千年的老济南城,被大型挖掘机的轰鸣声惊醒了。考古人员兴奋地宣布,这是济南老城区历史上最大规模的考古项目,“济南人将拥有更完整的过去”。

然而,短短八天后,考古发掘被叫停。再之后,考古工地被夷平,再再之后,一片繁华商业区在高都司巷的躯体上崛起。

类似的痛,在济南还有很多———上世纪50年代,与北京的拆墙运动几乎同时,济南完整的古城墙消失了;到了“文革”,山西会馆、正觉寺等古迹遭劫;1992年,典型哥特式风格的济南老火车站被拆除,因为那是“殖民主义的象征”。

这座车站始建于1908年,曾经是济南的标志。车站的设计者是德国人赫尔曼?菲舍尔。据传他的儿子沃纳?菲舍尔还派人来中国提供免费维修保养,听说被拆后,他愤怒地发誓,今后再也不会来济南。

究竟是沃纳抛弃了济南,还是济南抛弃了沃纳?

2012年12月,沃纳的女儿西维亚却开启了一段济南寻根之旅。她与丈夫在济南举办了“菲舍尔与济南火车站”的历史图片展览。在接受媒体采访中,当西维亚听记者说到“JiNan”的发音时,她激动得哭了。

西维亚要寻的“根”——祖父建造的老火车站,以及那座原汁原味的济南城,已经不在了。她在临行前,带走了老车站附近的一罐“故土”。

西维亚的寻根引起了轰动,她触动了济南人那根敏感的神经,也给了这座城市一次反思的机会:济南的味道,济南的精神还能寻回么?济南的泉,济南的传统,济南的憨厚,会有那么一天,被无数个沃纳所抛弃么?

此时,两则新闻正刺激着我的神经:

2012年11月底,网上疯传一份由山东省林业厅副厅长单增德向情妇写的离婚承诺书,据称为甩掉“包袱”,单还曾动用警力非法拘禁情妇。山东省纪委已经初步核查情况属实,并已立案调查。网友立刻将此与五年前的段义和案相提并论,“难道济南成了情妇城”?

没过几天,济南市政府新启用的豪华办公楼“龙奥大厦”又被网上狂炒,并被冠以“全球仅次于五角大楼的政府大楼”。有网友冷嘲热讽,“济南被冷落的时间太久了,好不容易整出个热点,就原谅它吧”;有网友则质问,“那个本分的济南哪去了”……

济南本该是默默无闻的。

但现在,鸟也开始在此拉屎了。这,不是济南的错。

华润中心“万象城”规划运营案例

华润中心“万象城”规划运营案例 华润中心“万象城”规划运营案例 在零售业中,ShoppingMall是一种高级的商业业态形式,译成中文为“超级购物中心”。在西方国家,ShoppingMall与百货店和超市一样是一种常见的业态形式,属于一种新兴的复合型商业零售业态,具有规模庞大、功能齐全的特征,ShoppingMall集购物、休闲、娱乐、饮食于一体,是包括主力百货店、大卖场以及众多专卖店、娱乐中心、连锁店、餐厅在内的超级商业中心。 ShoppingMall发端于20世纪50年代的美国,现已成为西方国家的主流零售业态,销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。ShoppingMall进入中国时间不长,由于其本身需要投入巨大的资金和对经营有很高的要求,因此这一新兴的业态进入中国后出现了很多问题,一些地方出现一哄而上的局面,消费能力难以满足巨大的消费规模;某些超级购物中心项目则断裂于资金链条,出现资金漏洞,不得不中途搁浅或停建;还有一些超级购物中心即使勉强开业但却利用率很低,难以达到设计规模,造成了资源的巨大浪费。本期我们将关注华润集团的华润中心“万象城”项目的整体规划和运营模式,希望对国内方兴未艾的ShoppingMall市场带来新的思路。请看本期“华润中心‘万象城’规划运营模式案例”。 市场:

对区域购买力是一个真实的考验 ★ShoppingMall在中国市场的方兴未艾体现在各地纷纷上马超大型的购物中心,据了解北京、上海、广州、深圳、西安、青岛和武汉等城市都有不少已经建成、和正在规划中的ShoppingMall项目,例如已经建成的北京东方广场、上海正大广场、港汇中心、广州的天河城、深圳的中信城市广场等,正在建设当中的还包括深圳的华润中心“万象城”、北京的世纪金源时代购物中心、华贸中心购物广场、中关村国际商城、春天Mall和广州正佳广场等一大批超级购物中心。这些在建的ShoppingMall普遍的规模在50万平方米以上,有的甚至达到100万平方米,投资动辄几十亿元到上百亿元。 ★ShoppingMall在中国市场如何发展和规划,首先要看区域经济实力和商业环境,也就是说一个超大规模的购物中心的建设必须要充分考虑当地市场的消费能力和业态竞争状况,而且还要面对核心商圈的消费总量,因为它体现了核心商务圈的人口基数,也体现了核心商圈的消费能力,也包括了GDP的水准。例如在百货业发达的北京、上海,零售市场竞争已经非常激烈,仅仅两个城市建筑面积超过1万平方米的大型百货商场都超过了100家,政府已经明确不鼓励再建设大型的百货商场,而对于更大规模的ShoppingMall 而言,虽然其功能更多样化,业态形式更先进,但在这些几乎饱和的市场大规模建设无疑风险很大。 ★而深圳和广州则与北京、上海有很大的不同,这两个城市的消费能力

华夏幸福服务方案设计

西南财经大学Southwestern University of Finance and Economics 课程产品设计 论文题目:华夏幸福融资服务产品设计 课程名称:金融衍生工具 学生姓名:王雨晴 学号:219025100088 所在学院:金融学院 年级/专业:2019金融专硕 2019年12

华夏幸福融资服务产品设计 一、华夏幸福的基本分析 (一)华夏幸福业务分析 华夏幸福创立于1998年,在2002年转型以后主要负责综合性园区的开发、建设与运营。为借助资本市场的力量实现规模发展,2007年华夏幸福基业股份有限公司成立,并且在2011年成功上市。华夏幸福的商业模式包括开发模式和盈利模式。开发阶段,主要是与政府合作进行地产开发和园区建设。盈利模式上,华夏幸福涉及的面很广,不仅仅局限于开发用地,还包括基础设施建设、物业管理、综合服务和产业发展服务。不同于其他房地产企业仅专注于房地产开发,华夏幸福持续对产业新城进行升级,因地制宜为入驻地打造产业集群,拥有强大的招商平台。华夏幸福拥有全球最大的产业发展团队,覆盖从创新孵化、投资咨询、楼宇招租到产业集群招商的全业务链,在这个建设过程中,一方面发展了城市的产业,有助于华夏幸福的地产业务后续发展;另一方面,华夏幸福通过扶持产业的发展,可以获得产业壮大后带来的投资回报。 (二)所在行业分析 2019年12月16日,国家统计局发布商品住宅销售数据。数据表明一线城市房价环比增长趋势明显,二三线些许下降,房价走势总体平稳。长三角、粤港澳地区的住宅需求支撑度高,中部地区略显疲软。华夏幸福以京津冀区域为主,在珠三角、长三角、中原城市处于不断提升的状态。因而此次房地产行业的放缓对华夏幸福的高效经营影响不大,而且华夏幸福作为产业新城运营商,不断开发着新的商业模式,力求实现“规模+效益”的高质量发展。 (三)公司财务分析 房地产本质是现金流企业,风险的控制其实就是现金流控制。产业新城模式投入大、回报周期长。华夏幸福通过与地方政府签订PPP协议,获取整个区域的开发和运营权,进而在该区域进行楼盘项目、基础设施、公共设施、产业园和产业港,以及城市配套的建设。这样的模式工程量大,需要较长周期才能正常经营获利。这种模式在开发环节需大量投入资金,而资金都是要华夏幸福垫付的,这就直接导致华夏幸福的资金链是需要源源不断被补充的。 通过对华夏幸福的财务指标分析,可以看出华夏的总资产一直处在不断扩张的状态,相应地应收账款也是比较快速地上涨,但是存货的量比较平稳。这说明华夏幸福在商品住宅开发和销售上一直是处于经营良好的状态,但是在尾款的收取上存在资金的滞后问题,这主要是因为华夏幸福的合作方一般是政府机构,资金的收取上会存在一定的滞后,但是不会出现违约的情况。在融资方面,华夏幸福对融资的需求还是处于比较高的水平,资产的规模扩张毕竟离不开资金的大规

碧桂园凤凰城的广告投放策略策略

090124122 吴小亮 碧桂园凤凰城广告投放策略论文

碧桂园凤凰城的广告投放策略 2002年5月1日,仅仅一天时间,凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有,在全国房地产界也是头一次!那碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造出来的呢?——关键便在于其广告投放策略! 从传统的观点来分析,广告投放主要可以分为三个阶段:引入期,成长期,成熟期。但是碧桂园凤凰城却采取了另一种策略——封锁性投放策略,将引入期,成长期,成熟期这三个阶段合而为一,从而极大地加强了宣传力度并取得了显著的效果! 【封锁性投资策略: 如果你有100块,现在有两种花费方案,你可以一次性花掉全部的100块,你也可以分10次每次花10块,你会如何选择? 我们可以把类似的思维模式运用于广告的投放策略上,不同的媒介投放策略,必然会导致不同媒介排期,从而而会达到不同的效果! 前一种一次性花100块做法,我们的专业术语是“集中式投放策略”,即将广告安排在一个特定的时间段内集中发布;后一种分10次,甚至更细化为50次、100次的花费方式,我们称为“连续式投放策略”,即在一定时间内均匀地安排广告播出时间;还有就是夹在两种策略之间的猛打一阵,停一阵,再打一阵,我们姑且把它形容为“间歇式投放策略”。广告的媒体投放策略大致分为以上三种,当然,我们还可以对策略进行深度细化,找出更多不同策略,如可以对连续式和间歇式折衷创造出一种“脉冲式”。 在长期以来的广告媒介计划中,我们一般采用的是交互安排法,所谓交互安排法就是广告大量出现在某一段时间内,然后静止一段时间,再大量出现,广告就是这样走走停停,类似于“间歇式策略”。这是没有错的,企业的广告费用是有约束边界的,如同上面的“100块”限额,有限的费用无法担负长期的高频率的广告,采取“间歇式策略”可以产生不抵的到达率,也可以保持一定的暴露频次。 但是,我们注意到,我们现在处于一个传播过度、信息爆炸的时代。面对如此众多、又如此杂乱的信息,如何让自己的广告信息受到消费者注目,突破其大脑的壁垒,在其中占有一席之地呢? 从心理学角度看,人都有一定的心理阈值,而且心理阈值会随着不断的刺激而提高,例如,经常看暴力和残忍镜头的人容易提高其忍受暴力和残忍现象的心理阈值,当信息对我们冲击的强度和频率低于我们的心理阈值时,我们基本上不会感知到信息。如果你走在大街上,你不会注意姿色平庸的女子,就算她在你身边晃来晃去,但美女只要看到一眼你就可以记住,也就是说如果每次10元投入的产出是可能0,最后相加的结果也是0,在这种情况下,或许一下把100块一起花掉的效果会好的多,这也可以部分解释为什么在中国好广告斗不过那些

万象城购物卡消费指南

Themixc万象城 购物卡消费指南 INRODUCTION\ 购卡须知NoticeOfCardPurchase 1、购卡地点:象城7楼万象会团购中心 2、购卡时间:周日~周四:10:00-21:30 周五~周六:10:00-22:00 3、卡面面额:万象提货卡/万象消费服务卡为固定卡面面额 4、万象提货卡仅可开具商品销售类普通发票,万象消费服务卡仅可开具服务类发票。 5、万象提货卡/万象消费服务卡开票期限:自购卡之日起30天内。 6、单位一次性购卡金额达5000(含)以上的,通过银行转账方式购买,并提供相关证件(营业执照副本/税务登记证 /组织机构代码证复印件其中任一项),个人购卡金额达万元(含)以上的,不得使用现金。 7、购卡时请出示有效身份证件,进行实名登记。 8、万象提货卡/万象消费服务卡购卡当天即可使用,使用支票或转账方式的,需查实款项到账后方可使用。 10、万象提货卡/万象消费服务卡一经售出,恕不退换。如因卡片折损无法正常使用,请于上述购卡时间至万象城7楼万象会团购中心处理。 11、请勿通过万象城内指定售卡地点以外的任何渠道购卡,以免造成损失。 12、顾客服务:郑州万象城团购中心为客户配备专业的销售团队,提供一对一即时咨询服务。 使用须知NoticeOfUse 1、万象提货卡仅限于郑州万象城指定零售类店铺使用,万象消费服务卡仅限于郑州万象城指定餐 饮、服务类店铺以及冰纷万象滑冰场使用,由于店铺调整、变更等原因,万象提货卡/万象消费服务卡可使用的店铺范围可能有所增减(店铺范围以万象会团购中心现场公示为准) 2、万象提货卡/万象消费服务卡不充值、不计息、不兑现、不退换。 3、购卡时已向购卡人出具发票,使用本卡时不再重复开具发票。 4、万象提货卡/万象消费服务卡可多张卡同时使用进行购物或消费,请在购物或消费前出示此卡。 5、万象提货卡/万象消费服务卡没有任何积分,也不累计积分,购物或消费时可与万象会会员卡 同时使用进行积分累计。 6、万象提货卡/万象消费服务卡,用完将收回并注销。 7、更多使用规则请咨询万象城服务台或致电购卡专线0377------- 8、万象提货卡/万象消费服务卡自购卡日起,永久有效。 9、华润万象城保留最终解释权。 预约购卡CardPurchaseAppointment 当天预约购卡10万元,可享受送卡上门服务,请致电购卡专线预约(固定假期除外) 购卡专线:0377- 周日-周四:10:00-21:00,周五-周六:10:00-22:00 提货卡店铺范围 —— —— —— —— 华润万象城,中国购物中心行业的领跑者,倡导国际化的消费理念,彰显时尚品味与优雅格调,引领全新的生活方式与消费潮流。在这个22万多平方米的时尚殿堂,国际品牌、顶尖时尚耀眼夺目,休闲娱乐、文化生活异彩纷呈,中西美食、特色餐饮交相辉映。 前沿魅力,和谐体验,尽在华润万象城。 营业时间周日-周四10:00-21:30

完整版华夏幸福基业模式简析

华夏幸福基业模式简析 一、华夏幸福基业简介 (一)基本情况 华夏幸福基业股份有限公司(以下简称"华夏幸福基业"),成立于1998年,于2011年9月在A股借壳上市。早期致力于河北省内的城市住宅开发,2002年开 始运营固安工业园区后,逐渐向工业园区域运营开发商转型,一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念,坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链,在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态,成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商,全力打造产业新城三条产品线,目前已形成"园区+地产"的独特运营模式。在环渤海地区成功运营固安工业园区、大厂潮白河工业区、怀来京北生态新区(河北张家口)、苏家屯区域、香河区域、无锡工业园区等。 (二)业绩情况 2014年度销售目标为500亿,截止2014年上半年,实现销售额共计242.13 亿元,同比增长52.20%,截止2014年6月30日确认营业收入实现营业收入113.82亿元,比上年同期增长29.58%;实现营业利润36.48亿元,同比增长 56.21%;实现归属于母公司所有者的净利润23.01亿元,同比增长30.06%。 表1:华夏幸福基业各年度主要财务指标:

二、华夏幸福基业模式 (—)业务模式 1、业务结构 华夏幸福基业业务包括房地产开发和园区经营与开发两大块,借壳完成后,华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际上的业务平台。京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务。京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务,作为河北固安工业区、大厂潮白河工业园区和怀来京北生态新区三个园区开发与经营的业务平台,对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务(招商引资服务) 、物业管理、厂房 建设租赁等。

碧桂园凤凰城的定位之道

碧桂园凤凰城的定位之道 2002年5月1日,仅仅一天时间,凤凰城销售额就达到7.5亿。这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有,在全国的房产界也是头一次! 那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢? 凤凰城神话 “五一”节,似乎是专门为凤凰城而设置的! 广园东碧桂园凤凰城,碧桂园集团的第九个也是面积(1.2万亩)最大的楼盘,离广州市中心30公里,坐车30分钟时间,在“五一”正式向外发售。铺天盖地的广告,望不到尾的候车人群,广园东路的塞车长龙,像买白菜一样下单的购房者,用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛,只能呼其为“神话”。

据碧桂园营销中心负责人说,仅“五一”一天,碧桂园凤凰城接待客户就达3?5万人之多。碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市10个点设免费看楼车,但前来看楼和买楼的人数量实在太多,远超出运载能力,每次各站点都有市民滞留。笔者于“5.1”节后的第二个星期天(5月19日)在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点,看到排队人数还在200人左右,最后我们等了一个小时(我们来了之后,发了5辆车)才坐上车。下午3点我们返回时,在那里排队的人数依旧!可以这样说,整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。据了解,除了乘坐看楼车前来看楼的人外,“五一”这天,碧桂园凤凰城还来了5000多辆自驾车。由于车辆太多,在5月1日上午11时,广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段,车辆挤成一团,造成半小时左右的塞车现象。 最后的销售数字更是惊人,据碧桂园5月2日上午的统计,凤凰城首日售出独立别墅260套,联排别墅120套,洋房600套,销量金额达7.5亿。同日,销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。 凤凰城的节日,对房地产的不少同行来讲是灰色的,而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。在“五一”前,也有不少

华夏幸福投资分析报告(修订版)

华夏幸福投资分析报告

引言 在A股的各指标排行中,华夏幸福盈利能力较强,净资产收益率为29.54%。相对价格较低,市净率为4.14倍,市盈率为16.20,营业利润率为33.03%,净利润率为22.49%,净利润同比增长率为35.22%,营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列,K线为小阳线。 一、公司分析 (一)公司介绍 表 1 华夏幸福基本信息 华夏幸福,全称华夏幸福基业股份有限公司,股票代码600340,注册地为河北省固安县,房地产开发企业,主营业务为房地产开发与销售和区域开发,经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资;房地产中介服务;提供施工设备服务;企业管理咨询;生物医药研发、科技技术推广、服务。① ①百度百科,华夏幸福基业股份有限公司

(二)行业地位 华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位, 2016年总收5068581.70万元,在同业中位于第五,总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元,净资产收益率为33.39%,为同业第一。资产收益率4.52%,为同业第四。销售毛利率为28.98%,同业第一。营业利润率为16.38%,为同业第四。综上所述,华夏幸福的市场地位处于行业前列。 表 2 华夏幸福市场综合排名 (三)产品竞争力 华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块,园区住宅配套,即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务,即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈,对入园企业提供相应服务,协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约,垄断片区一级开发,进行土地整理与配套设施建设,政府通过税收和买地赚取收益,并支付公司一级开发的成本;其二是代政府招商引资发展产业,并未园区提供服务;其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地;其四,通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力,所以为其持续高增长奠定了基础。① ①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》

碧桂园凤凰城8#楼2#塔吊附着方案

碧桂园凤凰城8#楼 QTZ63A (5013)型塔吊 安装附墙(顶升)施工 专 项 方 案 编制人: 审核人: 审批人: 编制单位:广东业豪机械制造有限公司 编制时间:年月日

目录 一:工程概况:...................................................... 3...二:编制依据:...................................................... 3...三:塔吊附着位置确定................................................ 4... 四、安装拉杆及技术要求:............................................ 6... 五、顶升加节步骤.................................................... 7... 六、顶升过程的注意事项: (10) 七、附着式塔式起重机附墙之间的距离及悬出段相关参数 (11) 八、组织机构(人员及职责): (12) 九:塔吊附着计算 (13)

:工程概况: 工程说明:凤凰城E9E10地块8楼及C2型地下车库(部分)工程;工程建设地点:增城新塘镇岗丰村;属于框剪结构;地上26层;地下1层;建筑高度:83.2m;标准层层高:3m ;总建筑面积:62687平方米;总工期:540天。 本工程由增城碧桂园物业发展有限公司投资建设,广东博意建筑设计院有限公司设计,地质勘察,广州建达建设监理有限公司监理,湖南拓展建设工程有限公司组织施工;由谭若翔担任项目经理,李俊东担任技术负责人。 该项目交通便利,集住宅、商业、教育为一体,配套设施齐全,为一大型高尚商住小区项目。此次施工组织编制针对8#楼1#,2#塔吊进行。 因8#楼1#,2#负责垂直运输的塔吊的使用高度超过了自由高度,必须进行附墙顶升。为了顺利顶升附着塔吊,保证设备及人身安全,特制定本附着顶升方案。 二:编制依据: 塔吊使用说明书 塔吊安全技术操作规程施工现场平面布置塔式起重机的安装位置及平面布置 《塔式起重机设计规范》(GB/T13752-1992) 《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)

华夏幸福

发展历程 1998年7月,华夏房地产开发有限公司正式成立。 1998年10月,“华夏花园”开盘销售,由此开启华夏地产项目事业领域; 1999年8月,华夏物业管理有限公司正式成立。 2002年6月,固安工业园区奠基成立,开启产业新城事业领域。2006年3月,固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。2007年5月,大厂潮白河工业区正式签约。 2007年12月,华夏幸福基业股份有限公司成立,完成股份制转型。2011年8月29日,华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市,股票简称华夏幸福(股票代码:600340)。 2011年12月,华夏幸福与沈阳市苏家屯区人民政府签订整体合作开发建设经营委托区域协议书,建设沈水生态科技创新城。 2012年6月,华夏幸福与江苏无锡市南长区进行合作,整体开发无锡(南长)国家传感信息中心项目,打造无锡城市产业综合体。2012年8月,华夏幸福开发首个在京项目,倾力打造丰台产业商务综合体。 2012年12月,华夏幸福整体销售额破200亿元。 2012年12月,与中国航天科技集团公司达成战略合作框架协议,联合打造固安航天科技城。 2013年4月,接受嘉善县人民政府的授权,负责嘉善县委托区域的开发建设管理工作,建设嘉善高铁新城。 2013年9月,华夏幸福与霸州市签订整体合作开发建设经营区域合作协议。 2013年10月,华夏幸福与永清县签订整体合作开发建设经营区域合作协议。 2013年12月,华夏幸福香河县签订整体合作开发建设区域合作协议。2013年12月,华夏幸福业绩持续增长,整体销售额达到374亿元,同比2012年增长77%。 2014年3月,华夏幸福在美国硅谷设立高科技孵化器,以全球最前沿的科技力量推动中国产业升级。

碧桂园凤凰城七期翰林湾 六大卖点解析(1)

碧桂园凤凰城七期翰林湾六大卖点解析: 一、紧靠学校,翰林人家 翰林湾过S122快速路即为碧桂园IB国际学校,属凤凰城距离学校最近的苑区,最大化方便接送孩子上下学;同时七期翰林湾北侧为凤凰城双学区配套的另一所社区中英文学校,前后双学校,书香门第,翰林府邸,教育资源得天独厚。 二、社区商业,应有尽有 七期翰林湾沿街商业与六期相互呼应,形成超大沿街商业,与六期连接处道路拐角处计划引进大型社区超市,满足日常生活所需,同时沿S122沿线商铺将全面招商,覆盖餐饮、水果店、洗衣店、洗车店等多种服务业态,而且翰林湾沿街商业对面即为IB国际学校,繁华程度将成为众苑区之首。 三、超美园林,风景怡人 翰林湾景观沿袭凤凰城整体亚热带园林风情,中央水景连接整个苑区,并与穿城而过活水系连接,保障苑区水系干净,清爽。同时苑区栽植名贵树种,绿地覆盖率高达到47%。 四、社区巴士,畅通无忧 翰林湾距离凤凰城闹市区适中,出则繁华,入则宁静。较一期酒店位置,翰林湾在进出人员方面更加单纯,不嘈杂,均为入住业主,且较多为IB国际学校教师及学生家长,素质普遍较高,更享高端舒适生活,且翰林湾与欢乐城间均有社区通勤巴士连接,起点即在七期翰林湾,至酒店、欢乐城仅需3-5分钟,社区内通行,畅通无阻。 五、便捷交通,自成一体 S6轻轨目前正在规划建设中,并在凤凰城对面停靠站点为黄梅站,按照规划就在七期翰林湾对面,直线距离不超过1000米届时,翰林湾将是整个凤凰城距离轻轨站最近的苑区。 六、非凡之作,匠心独具 从整体苑区规划上来看,翰林湾采用围合式布局,整体封闭,所有进出车辆均在外围,全地下停车场,进出口设置全自动取卡器,方便快捷,安全称心。在楼栋布局方便,采取全南向错落分布,超大楼间距,最大项目保证每栋楼的采光和通风。 在户型设计方面,由全球顶级团队倾心设计,全面升级优化凤凰城连续5年热销的472t 传奇户型,面积段92/125/133平米,也是长期热销的三房套型,每户均享有超大南向阳台,户型方正,南北通透(边户)。

碧桂园凤凰城案例研究

目录 01、项目区位与规模 (1) 1.1区位与规模 ............................................................. 错误!未定义书签。 1.2自然环境与交通 (1) 1.3市场大势与城市战略规划 ..................................... 错误!未定义书签。 02、企业发展与市场策略 (3) 2.1让利于客 (3) 2.2换位思考 (3) 2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3) 03、项目定位 (4) 3.1目标客户群定位 (4) 3.2产品与市场定位 (4) 04、规划设计 (6) 4.1“别墅城市”概念 ................................................... 错误!未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7) 4.5产品类型 ................................................................. 错误!未定义书签。 05、社区配套 (8) 5.1“新生活型”配套模式 (10) 5.2区域生活会所 (10) 5.3配套开发时序 (10) 06、营销推广 (12) 6.1掌握价格筹码 (15) 6.2展现品牌服务的魅力 (15) 6.3银行按揭引入竞争机制,实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。 07、碧桂园模式 (12) 7.1发展路径 (15) 7.2生地生黄金 (15) 7.3拓展之殇 .................................................................. 错误!未定义书签。

碧桂园凤凰城案例研究

目录 01、项目区位与规模......................................... 错误!未定义书签。1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。 1.2自然环境与交通 ........................................................ 错误!未定义书签。 1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。 02、企业发展与市场策略 ................................. 错误!未定义书签。2.1让利于客 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.2换位思考 .................................................................... 错误!未定义书签。 2.3顺应市场的品牌及产品升级 .................................... 错误!未定义书签。 03、项目定位 .................................................... 错误!未定义书签。3.1目标客户群定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 3.2产品与市场定位 ........................................................ 错误!未定义书签。 04、规划设计 .................................................... 错误!未定义书签。4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。 4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 ................................ 错误!未定义书签。 4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。 05、社区配套 .................................................... 错误!未定义书签。5.1“新生活型”配套模式.............................................. 错误!未定义书签。 5.2区域生活会所............................................................ 错误!未定义书签。 5.3配套开发时序............................................................ 错误!未定义书签。 06、营销推广 .................................................... 错误!未定义书签。6.1掌握价格筹码 ............................................................. 错误!未定义书签。 6.2展现品牌服务的魅力 ................................................. 错误!未定义书签。 6.3银行按揭引入竞争机制,实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。 07、碧桂园模式 ................................................ 错误!未定义书签。7.1发展路径 ..................................................................... 错误!未定义书签。 7.2生地生黄金 ................................................................. 错误!未定义书签。 7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。

广州碧桂园凤凰城

广州碧桂园凤凰城 基本信息 物业类别别墅、别墅,洋房项目特色品牌地产,特色别墅,花园洋房 建筑类别联排双拼装修状况毛坯,精装修 [装修相册][建材卖场] 环线位置所属商圈新塘 容积率 2.00 绿化率75% 开盘时间2014年9月1日观城美墅加推交房时间2015年4月30日星荟二期交楼 物业费 2.30元/平方米·月物业公司增城碧桂园物业管理有限公司 开发商碧桂园物业发展有限公司 预售许可证20120224 [预售许可证详情] 售楼地址增城市广园东快速路(广园路、广深高速新塘出口) 物业地址增城广园东快速路(广园路、广深高速新塘出口) 交通状况大型交通中心:每天发车超300班次,快捷往返天河、黄埔、开发区、新机场及深圳、香港等[更多] 碧桂园凤凰城房价均价12000元/平方米 历史价格

记录时间最高价均价最低价价格描述 2014-11-06 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡;“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡;超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-10-20 30000元/平方米12000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡;“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡;超豪别墅“钻石郡”毛坯均价30000元/平。 2014-09-19 26000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观

城美墅”毛坯10000元/㎡;“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修11000元/㎡;超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-12 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡;“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡;超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-09-02 26000元/平方米10000元/平方米10000元/平方米碧桂园凤凰城复式“观城美墅”毛坯10000元/㎡;“星荟”2期尾货约50㎡洋房带精装修12000元/㎡;超豪别墅“钻石郡”毛坯均价26000元/平。 2014-08-19 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同,2万抵9折;钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-08-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同,2万抵9折;钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-22 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城“星 荟”50㎡的一房一厅带精装修均价12000元/㎡单合同,2万抵9折;钻石郡384-477㎡别墅毛坯均价30000元/平 2014-07-11 30000元/平方米12000元/平方米碧桂园凤凰城星荟2

碧桂园凤凰城园林说辞(待修改)

碧桂园凤凰城园林说辞(待定) 项目园林设计所展现的是一个以人为本的设计理念,运用个性化的手法,勾勒出现代化的景观风貌,来彰显现代都市人的性格特征,在满足都市人高效、快节奏的生活状态同时,为久居钢筋混凝土建筑的都市人找回一个可以呼吸新鲜空气的乐园,可以接触自然景观的乐园,可以缓解压力、净化心灵的乐园。 在园林设计方面我们聘请了重庆天开园林景观工程有限公司作方案设计及工程承建,力求使设计方案最大程度的完美呈现。该公司曾成功为万科、龙湖、碧桂园等多个品牌、多个高端项目进行景观设计,以精致化的景观塑造赢得客户和业内的一致认可,是“别墅景观营造”的标杆企业。 整个园林设计灵感来源于欧式园林的代表国家法国、西班牙与英国,在设计手法上采用欧洲造园手法,营造大气、自然、浪漫、格调的欧式园林住宅区。用西班牙式花园流畅的线条和缤纷的色彩,打破建筑布局的规整和呆板,时尚前卫,注重体验。多种功能的融合,将西班牙与古典建筑风格完美结合,使其成为适合放松身心适合长期居住的社区。 依托整个建筑规划,项目内部景观设计为五个组团,分别是:.主入口景观区、中心景观区、住宅及商业街景观区、会所景观区、板房景观区。 主入口景观区包括景观广场、入口logo墙,门口两侧分别栽种6棵银杏树,营造豪门尊贵感,全部选取胸径均达到30公分以上的成树。此外,社区内栽种有多种乔木、灌木,同纬度全冠移植成年珍贵树种,使业主不用等待漫长的成长期就能拥有美丽的私家园林。另外,还栽种有美国红枫、日本樱花、薰衣草等多种珍贵苗木,色彩层次丰富,给您一种置身桃源,非在鲁地的园林体验。 中心景观区通过树阵、花带、阳光草坪、健康步道等形成特色的自然生态通道,力求为业主在繁忙城市中创造一种悠闲生活。会所前设计有下沉式广场,门口叠水喷泉和中央水景构成欧式园林的特色水景。 会所景观区规划多处水系,儿童游泳池和成人泳池阶梯状分布,既可与孩子游乐互动又可畅享自由空间,愉悦身心。大型人工湖边沿用木栈桥做连接,保证安全又突出格调,周边用草坪、花丛、地被植物打造自然生态堤岸。特色休闲亭、烧烤台、社区游乐广场、园林小品,无处不雕琢,户户皆景观。 住宅与商业街用水系和园林隔开,规划儿童活动区、健身区、休闲广场,通过植草、花池、灌木、乔木构成多层立体绿化视觉,并看似随意地摆放木椅增加景观的参与度、体验感,同时保证了靠近商业街的业主生活私密性,出择繁华,入则宁静。

碧桂园凤凰城半山顶级豪宅即将上市精编版

碧桂园凤凰城半山顶级豪宅即将上市 公司内部编号:(GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

碧桂园凤凰城半山顶级豪宅即将上市 时间: 2010-09-21 来源: 广州日报作者: 王荔珏 凤凰城“钻石墅”外立面手工细致。 凤凰城“钻石墅”采用名贵的石 料。 凤凰城已成为东部标杆性大盘。 全石材“钻石墅”创广州豪宅新标杆 7年前,碧桂园凤凰城在广州首开“尊豪美墅”先河,在连绵雄峻的半山之上,缔造了一批坐山观城的经典独栋名作。当时该批产品一推出,便引发市场的强烈关注,“半山尊豪美墅”迅速走红。7年后,凤凰城将再次震撼推出一批传世级半山豪宅——“钻石墅”。据介绍,这批新品同样是位于半山之上的顶级系豪宅,目前正在接受意向登记。 文/图:记者王荔珏 “钻石墅”来源 筑于凤凰山?倚翠览天下 在凤凰城已极为成熟的大背景下,“钻石墅”推出的意义更显得高于过往的所有产品。这期承载着众多重要意义的别墅新品,无论在产品规划、设计、营销包装等各个方面都极受重视,其中仅在命名及VI创作上就经过了长时期的探讨和反复修改。 据介绍,此期产品之所以命名为“钻石墅”,一方面象征其具有钻石般尊崇的品位与品质,是能够经得起时间考验的优质产品,随着时间的推移,积淀深厚

的人文底蕴和历史的厚重感。另一方面,“钻石墅”也是金字塔顶尖人士成功的见证,不仅是他们传承给子孙后代宝贵的物质财产,更是他们拼搏、奋斗理念、家道家风的重要载体。 凤凰山当属凤凰城龙脉所在,亦是陈家林自然保护区内最美丽的一段山脉,凤凰山终年蓊郁苍翠,以“雄伟险峻、泉洞清幽、花木奇异、四季景秀”的自然美享誉东广州。凤凰城开发8年以来,也仅仅只有当年红极一时的“凤凰台”顶级美墅群才能“尊享”筑于凤凰山之上的荣耀。此次,凤凰城再次开辟凤凰山这一绝佳宝地,在茂林叠翠的半山上潜心筑墅,力图缔造出一批传世级建筑经典。 与凤凰山自然景色的完美融合,外面的喧嚣全然和这里无关,幢幢豪宅沿着山体层层向上,保证户户推窗见景,永无遮挡。钻石墅充分利用原有山体、地形地貌及周边自然环境,将园林融于湖水、山林之中,使得整个山脉翠林和建筑浑然一体,最大限度尊重自然,让自然全情展现。 “在自然中永恒传承”是设计者在规划钻石墅时的规划思想核心。让大气厚重的美墅分布于绿色山体之中,气质天成。“让你的房间里面装满绿色和山风”,在设计师的眼中,这块稀缺的凤凰山坡地,是一块难得的宝玉,只有精心雕琢,才能无愧于世人的期望,因此在数易其稿之后,才形成现在的规划方案。“户户依据山势叠层而上,在不破坏原生自然景观的尺度上开发建设,如此开放设计是与自然空间对话的最佳方式。主人居于此,凭窗俯览全城,一定能感受到那种君临天下的气势。”一位设计师如此说。 采用顶级石材外立面?施工如雕琢钻石 在“钻石墅”区内,记者见到了传说中的“全石材外立面”。据建筑设计师介绍,为了凸显高贵厚重的质感,原材料是采自于东南地区的顶级霞红石材,该

我在华夏幸福的500天

我在华夏幸福的500天 500天对于一家普通地产公司来说,可能平淡无奇,没有多少故事可讲,可偏偏我们不是普通公司,这500多天白驹过隙的日子,我们从充满潜力欣欣向荣的新城市公司,变成了退守三线城市的星星之火,从大家济济一堂变得纷纷择木而栖。 这些故事我一直都想写而不敢写,因为觉得一位成熟的职业人士应该是用犀利的眼神洞察局势,了然于心,无需多言。然而当我得闲看完了《我在碧桂园的1000天》,太多华夏的感触也涌上我的心头,我想说的东西甚至呼之即出。CFO吴建斌加入碧桂园之初就想着写一本书,酝酿了三年才写完,看来写写文章也不是什么不务正业的事。那么也请允许我,以一位菜鸟的角度写写华夏幸福住宅公司在华南区域开拓疆土失利的故事,我想它或多或少也是这个白银时代背景下,一些地产公司的缩影。我一直知道,大公司其实和散户是一样的,只不过他们是更大的散户,看不透形势,猜不准节奏一样会血亏。 01 招兵买马 16年对于华夏幸福来说是一个大年。伴随环京房价暴涨,它是一匹黑马,一下冲到了前十。我就是这一年12月加入了华夏,去的是华南刚刚成立的新公司,在广州。华夏主要分产业事业部和传统住宅板块,我去的是后者。具体他们两者复杂的关系后面会详细提到。 华南新公司人员配置很高,总经理和副总的职级比其他分公司要高出一截,是住宅集团配置最高的公司。之所以会有这样高的人员部署,可能是因为上层非常看好华南这一大块蛋糕,为日后遍地开花做准备。事实上那时候很多家地产巨头都盯上了华南区域,旭辉,龙湖,新城,融创,虎视眈眈。16年的社会大背景是深圳北京上海房价相继暴涨,相对而言,广州成为了一线城市中的价格洼地,即将迎来一轮补涨,而且那时候华南的土地市场日趋公开,透明,没有什么政商勾结的现象,也给了外部地产公司和本土公司分庭伉礼的机会。 华夏招人速度很快,也不惜血本。一般公司开拓新区域都会派老员工,而对于华夏来说,快速的扩张已经使其无人可派,除了人力部派人来协助了几个月,财务部属于集团直管外,其余管理班子全部为空降。不过换个角度来说,就算华夏能从北京或者河北调老员工过来,他们对华南的市场也是了解甚少,华北的经验在华南可能会水土不服。 初创伊始,一切都是新的。憧憬和冲劲是公司的主基调。我清晰记得我入职当天,我们的副总——一位行业内极具声望的大咖,激情洋溢地对我们说,他最看好的就是华夏幸福无法复制的商业模式,和政府签3p协议,建产业新城及各项配套,产城联动,导入人口,建配套住宅虽然利润率不高,但是因为政府会给土地费返还,住宅开发挣的是这个土地费返还的钱。这个模式是其他公司一时学不来的,因为华夏早在十年前就已经深耕固安,领先了市场十年。今天的固安就是我们未来的华南,广州公司未来也会发展成一个区域公司,未来的你们可能就是每个区域的职能负责人。副总指着他的办公桌说,这是他坐过的

沈阳碧桂园凤凰城房地产描述

沈阳碧桂园凤凰城房地产描述 凤凰城诞生于2002年,是深受沈阳市民喜爱的楼盘,也是一座成熟运营了9年的都市缤纷大城。凤凰城发展商碧桂园集团创始于1991年,是“中国驰名商标”企业,2007年4月在香港联交社主板挂牌上市,现已成为国内最大的综合性房地产开发企业之一。凤凰城是碧桂园集团开发史上的重要里程。下面介绍沈阳碧桂园凤凰城房地产具体内容: 一、项目概况 1、土地登记状况 1.1待估宗地的历史改革:根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同,沈阳碧桂园房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权,出让终止日期为2058年7月19日。 1.2宗地位置:沈阳市苏家屯区湖西丁香街216号。 1.3宗地用途:土地登记用途为住宅用地。 1.4宗地面积:土地登记总面积为2800亩,分两期开发,首期开发面积为1146亩。 1.5宗地土地级别:待估宗地地处沈阳市市区二级地土地定级估价范围内。 1.6宗地占地面积:666670平方米,建筑面积:1420000平方米。 1.7登记时间:2002年7月1日 2、土地权利状况 2.1土地所有权:在估价期日2002年7月15日,待估宗地所有权属国家所有。 2.2土地使用权:国有土地使用证编号为沈房预售第08182号,产权年限50年。 2.3土地他项权利:在估价期日2002年7月15日,待估宗地未进行出租、作价入股等, 且未设定其他他项权利。 3、土地利用状况 3.1土地利用现状:待估宗地内正在进行基础工程建设,根据沈阳市发展计划委员会、沈阳市建设委员会文件,经土地估价师现场查验,待估宗地规划用途为住宅用地,与登记用途一致,宗地内正在进行基础工程建设,根据委托方提供情况,住宅建筑面积为1420000平方米。 3.2土地利用变迁:待估宗地内原为居住区,现拟重新进行开发建设。 二、影响地价的因素说明 1、一般因素 1.1地理位置:沈阳,辽宁省省会,中国15个副省级城市之一,中国七大区域中心城 市之一,中国特大城市,沈阳位于北纬41.8度、东经123.4度,面积12948平方公里,人口810万人。 1.2自然环境:沈阳以平原为主,山地丘陵集中在东南部,辽河、浑河等途径境内。属 于温带季风气候,年平均气温6.2~9.7℃。 1.3交通条件:沈阳是东北地区最大的铁路枢纽,京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多 条铁路干线交汇于此。沈阳境内公路网络非常密集,101、102、202、304国道在此交汇。 1.4城市性质:沈阳,作为辽宁省省会,是全省的政治、文化、经济中心,沈阳正从传 统的老工业基地向现代化城市迈进。沈阳要经济与社会、环境和谐发展。 1.5城市建设与土地利用状况 根据《沈阳市城市总体规划》,城市化进程将进一步加快,功能分区逐步明确,主城区以内涵发展为主,重点发展第三产业,强化金融、贸易、信息中心职能,外围城镇重点发展第二产业,加速基础设施配套建设。

相关文档
最新文档