平原县富民路琵琶湾公园沿街商业框架性定位855506623

平原县富民路琵琶湾公园沿街商业框架性定位报告（沟通稿）2009年6月30日一、产品分析琵琶湾公园沿街商业地块（简称地块），位于平原县中心范围，北接琵琶湾公园，南沿富民大街，西邻新华路，东至畜牧路。

区域范围内商业氛围已经形成。

该地块采用街区式商业规划布局，仿古会派建筑风格处理，容积率自0.55-0.8之间，建筑密度较低。

配合公园与城市道路人流的交织容易形成独特的休闲商业街区。

其SWOT分析矩阵如下：1、项目优势分析1.1项目位置较佳，靠近平原商业中心附近，有较大的商业辐射半径本项目位于平原城区中心区域，有较大的辐射半径，周边商业氛围已经形成，位置较好，区域人流量大，带动的有效消费人群将是对本项目商业的有效支持，特别是“公园经济”带来的契机。

1.2与琵琶湾公园融为一体的地理位置得天独厚，休闲人流量大本项目北侧直接通过“软过度”连通琵琶湾公园，此是城区唯一的公共休闲场所，是德州地区相对较大规模的城市公园，地理位置得天独厚。

项目东靠畜牧路，及其居住区，南临城市干道富民路，西侧则位于福民路与新华路交叉口的“金角”位置。

休闲景点带动的大量消费人群将是对本项目商业的有效支持。

而本项目的开业将重塑琵琶湾商业物业新形象。

充分利用得天独厚的休闲资源的极具性是本项目商业成功的一个关键因素。

1.3交通便利，到达本项目的交通路线较多且通畅通过调研可以看出，项目所在地交通条件便利，生活交通比较发达，线路密集且四通八达，连接了周边的众多主要区域，其中本地块南邻的富民大街可横跨东西。

连接的城区所有南北向道路，交通位置对于外埠自驾车前来的消费人群具有先入为主的优越性。

为辐射20公里半径的范围埋好伏笔。

1.4项目规模较大，便于进行布局丰富的商业功能以及全新的业态分布本项目总体量约为2万平米左右，为2层局部3层连体的商业门面。

体量大有利于充分进行合理业态规划，便于为消费者提供一站式的全方位服务。

并且项目建筑结构为框架价格，方面经营客群根据业态进行的划分组合。

对于销售面对的投资客户而言亦可以具备较多的面积组合，容易接受。

1.5政府开发背景与空前的复合型商业街区带有政府开发背景，兼顾了公园扩建及城市建设，项目利益点突出，值得信赖。

并且街区型的商业模式在平原下辖的乡镇绝无仅有，面对复合型（休闲、餐饮、购物、城市观光）特色商业街区，其辐射范围可最大化到20公里范围的乡镇。

2、项目劣势及对策2.1平原区域面积小，其中城区面积小较难探寻消费客群、投资客群、经营客群在商业地产方面，面对的客群有三类即投资购买客户、经营客户、消费者。

其中购买客户存在投资类与自购自营，经营客户普遍为租赁，消费者是以上经营基础。

对于本项目而言，消费客群可通过公园与原有商业起飞聚拢，但受人口基础与三产经济的落后影响，服务业、娱乐业、餐饮业、零售业招商将受到阻力，当经营预期不理想时，投资客户便较谨慎，销售容易不畅。

解决之道：解决招商是关键问题2.1.1 提出街区式休闲商业的产品概念2.1.2 实行招商与销售并行的双腿走策略2.1.3 寻找主力店，包括餐饮主力店、娱乐主力店、（次要）区域代表性零售业主力店2.1.4 政府造势引导商机2.2项目周边商业物业饱和，加之传统经营模式的束缚，项目招商大于销售阻力在区域内，通过数年积累，形成的传统上也生态不容易打破，新建商业建筑空间也带来“三客”的竞争分流。

加上我项目地块拟建形式的新潮，恐怕难以突围平原传统经营模式与思路，并不能保证与消费者的关系为迎合关系。

容易造成经营部良，混乱不含的商街局面。

解决之道：科学规划商业业态，开辟销售招商新径2.21重视业态划分与组合，讲究业态间互补效应，合理组织安排可形成商街生态，产生聚拢效应2.22适当进行招商优惠措施，先造“养商势”，让经营者看出经营商机租赁，制造良好的销售基础2.23销售主张：租铺有商，买铺送店，开辟平原乃至德州地区的商业销售新模式2.3两层局部三层连体，商业面积大，商业价值低的经营面积较多商业空间极其定位十分关键，通常开发商建设商业做两层与三层是出于价格与利润考虑，本项目结合土地指标作为2-3层商业未尝不可，但商业价值在2-3层就略微降低，根据业态，反映在零售业更为突出，餐饮、娱乐次之。

对于本项目而言，如若联系销售定会限制投资客总价承受的能力，对于招商与销售都产生消化不良。

解决之道：产品创新，开辟蒙太奇的产品组合方式2.31 尽可能丰富产品面积组合形式，我司提出产品蒙太奇的组合方法图例：在蒙太奇组合中，垂直两层连体适合小型餐饮、娱乐等业态；首层小面积上层大面积适合旅馆（宾馆）业态，大型娱乐（KTV、网吧、游艺）等，此类业态商业价值不收空间影响，并且需要一个相对完整的私闭空间；水平连体与但一层适合如快餐、超市、营业厅等业态，尤为一层小单元分割更适合普通零售；2.32 由于蒙太奇的存在，必须招商先行，在销售时，把投资客户与自购自营加以区分，引导购买适度面积组合3、项目机会分析3.1平原消费力增强，消费结构上升，新的消费热点正在产生平原是典型的县域城市，伴随着平原经济与城市形象的提升，具备地区性商业中心的地位，消费水平一方面来源于城区，另一方面来自周边。

目前从城区商业布局来看消费形式呈现多元化，服饰、高档用品、文化娱乐、教育、交通通讯等方面的比重明显加大，对于新型业态市场需求旺盛，消费人群接收新事物能力强，购物更多地体现出从生存型演变为发展型和享受型的消费趋向，新一轮的消费热点正在到来。

3.2城区休闲别无他求的好地段，占据稀缺资源琵琶湾公园占地500亩，是平原消闲集聚效应最强悍的城市核心休闲区，伴随着街区商业建设，更大范围的提升了休闲区的共赢性、互补性。

对人流的集聚带动性不断提升。

3.3传统业态发展稳步，新型业态较少，存在一定市场空白德州地区商业发展就全国商业发展现状而言，在同级城市之中，发展状况较为落后，平原更是起步较晚，目前平原集餐饮、娱乐、购物于一体的综合性大型购物中心，为消费者提供的“一站式服务”的商业物业较为缺乏，中式北方菜系餐饮及KTV、电玩等传统娱乐业态较为普遍，而休闲餐饮等新型业态相对较少，还存在相当的市场空白。

另外，街区商业不单单是乏味的购物，更是一种休闲的漫步，更贴近于济南的“泉乐坊”芙蓉街等。

4、项目威胁及对策4.1周边商业建筑带来的竞争，分流了购买可群，日后存在分流消费者的隐患在任何地区，商业同也太间的重叠率越高，其经营也就容易不温不火。

在我项目周边的街道已经拥有了大规模的商业经营空间，从招商和销售来讲容易分流客户与经营者，制造价格战，对于经营来讲也容易分流消费者。

解决之道：做综合体，做商业航空母舰4.1.1作为商业来讲若在根本拉开差异还是靠建筑形态与规划布局整合的人流方向，在我项目可通过业态划分与组合的分布吸引人流靠拢并不流失4.1.2制造商业航母的规模感，航母不是一艘大船，而是功能完备的综合体，我项目应该具有商业多重性二、项目定位1、商业模式角度公园经济带动下的休闲商业街区Shoping Park2、城市发展角度带有辐射性的城市核心商圈，最具集聚效应的城市名片City Card3、消费者角度休闲、购物的时尚空间Fashion Space4、从投资客角度最具价值和保障性的房地产投资产品Investment Protection5、从经营客群角度最具商机的经营场所Business Opportunities从不同的角度必须做到100%迎合才能满足多角度的需求，从而实现认可，在我们的项目当中消费角度的定位尤为关键，直接决定了经营者的经营状况，从而影响到投资客户的购买。

在市场中我们的综合定位是：平原首座：体验式商业街区--------------------------------------------------------------------------------------------------三、业态划分与组合商业业态：商业业态的构成、比例、分布是商业街设计的核心。

处理好商业、餐饮、娱乐等业态的档次和相互关系决定了商业街日后的发展趋势。

一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。

餐饮还要尽量靠近景观最优区域。

竖向划分尽量不用在商业的店铺划分上。

为此我们针对本项目提出独到的业态互补性划分方案。

业态分区：西区：一般消费档次越高、休闲氛围越浓的商业街餐饮、娱乐的比重越高，有时甚至会超过50%。

本着餐饮要尽量靠近景观及交通便利区域的原则我们规划项目靠近新华路的拐角亦项目西主入口位置规划为餐饮业态集中区；其中接近公园的与C地块交汇的地带建议作为休闲餐饮业态；D地块与F地块沿富民大街，建议规划业态为金融、通信等营业厅结合一定比例的超市、百货、服装来迎合交丰富的沿街展示面；C地块建议规划小比例的休闲娱乐业态，E地块靠近公园大门，建议特色餐饮。

业态规划理由：项目拐角设置酒店等餐饮物业可配合其较广的形象展示面，带动餐饮消费，为娱乐休闲带来人气，主要针对工作日傍晚以后的休闲迎合商机，如：三五朋友请客人吃饭，饭后可以去打台球，也可以去咖啡吧闲聊。

其中类似咖啡吧、酒吧、娱乐等业态不收展示面与交通组织影响。

东区：设置东区西头即公园入口处为零售业态，配比冷饮、照相、文化工艺品等销售业态，满足休闲旅游消费需求；G、H地块建议规划休闲餐饮、特色餐饮混合区，贯通J地块的零售业态，形成业态集聚；在J地块东连接L地块规划为商业零售业态，如：服装、精品、专卖店等业态，适应周边日常的消费；I与K地块相对闭塞，对零售与服务、餐饮等吸引不大，规划为休闲娱乐业态。

四、项目形象定位与营销推广1、案名建议：琵琶湾商街：直白的说明地理位置，将街与公园融为一体玲珑街：琵琶优雅的音律向来是玲珑落玉来形容，同时玲珑又是精致典雅的诠释游龙街：有湾则有龙，予以商业龙头2、主题推广语：招商：平原首席体验式休闲商业街区销售：铂金地段，财富龙头3、项目形象包装：4 项目营销推广。