绿城中海精装修成本管理经验交流
中海、绿城精装修成本控制10大措施
中海、绿城精装修成本控制10大措施房地产企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竞争中具备优势。
要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。
本文总结了目前中海、绿城、金地等标杆房企在精装修成本方面的10个措施，值得行业参考及借鉴。
▌措施一：精准定位在项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位。
精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。
精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明细表。
中海的做法是将项目主产品线归类梳理出（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。
中海精装修项目绿城项目厨房典型配置表▌措施二：造价限额、材料用量限额在确定不同级别精装修成本造价后，成本部联合设计营销共同研讨，推出精装房标准测算模板，主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。
材料用量限额指标▌措施三：形成菜单式价格清单相关材料、做法、综合单价均形成菜单，形成菜单可以实现以下目的：方便设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。
万达某项目限额指标▌措施四：设计阶段控好流程设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。
因此，制定设计过程成本控制流程非常重要：1.根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。
（由营销策划部门、设计部门确定）。
2.按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。
干货 跟中海、绿城学精装成本,利能到100 170912
目前，精装修已经成为趋势了，房企之间的差距也已经越拉越大，万科、金地的精装修已经成为产品重要的溢价点。
中小房企要应对“赢家通吃”的局面，难度还是很大的。
艾佳生活CEO潘定国告诉明源君，同样是做精装修，大型房企能用装修来赚钱，精装单项毛利可以达到50-100%，但是对于中小房企而言，基本是不赚钱的。
赚钱的逻辑再简单不过，开源节流，增溢价、降成本。
从溢价层面来说，精装修的价格目前基本上跟房价挂钩，单独实现溢价的难度是比较高的，所以控成本就成了扩大利润空间的关键点。
其实精装修的成本主要就分为三块：一是材料成本，选什么材料性价比高，相同档次的材料哪一种效果更好，更能溢价；二是施工成本，施工工艺当中各个材料的用量，同样的材料，用得少当然成本就更低。
三是维护成本，也就是交付后质量问题用来维修和维护的成本。
而中小房企之所以不赚钱，就是因为在这三个方面的成本都很高。
要想提升精装修的盈利能力，有效的进行成本的管控，找到降低三大成本的管理抓手，是首先需要解决的问题……中小房企做精装修成本很高关键在于标准化程度不高对于中小房企来说，既没有规模优势，又缺乏精装修经验，三大成本往往都高居不下。
实际上，三大成本相互之间呈现的并不是叠加效果，而是乘数效果。
例如，材料单价和施工成本同时上升15%，总成本的增加不是30%，而是32.25%。
三个因素的乘数效应，带来的总成本增长是很吓人的。
1、材料成本，没有标准化优势和规模优势材料成本其实是分成两个部分的，一是材料的选择，二是材料的议价能力。
两者的核心其实都是标准化，标准化是降低成本的铁律。
材料选择方面，中小房企一般来说都没有形成自己的材料库。
之前明源君接触过的一个小房企，全套精装修方案照搬万科，通过反复的考察，针对各个部品都找到类似的材料，最终还原出来的效果却非常糟糕。
原因就在于万科的装修标准，重要的不在于每一个单一材料用什么，而在于背后的成本结构分配逻辑。
不明白这个，抄是抄不成一个万科的。
绿城精装修个常见问题及应对措施
精心整理明源地产研究院微信编辑整理精装修房的交付相对毛坯房难度要高很多，除了本身材质和施工工艺要求更细以外，业主对精装修房的关度注和期望值更高。
本文汇总了绿城在精装修工程中多年来总结的问题及应对措施，非常具有参考意义。
一、产品设计类问题汇总1. （1（22.（1a.b.3.5A 、2D a.b.c.消毒碗柜不宜放在燃气炉正下方。
d.微波炉和消毒碗柜不宜和燃气炉同侧。
4.橱柜排水方案设计问题某户型厨房洗菜盆和排水管距离太远，无法排水。
总结和思考：（1）现场解决方案:利用室外雨水管进行排水,增加成本。
（2）厨房洗菜盆位置应当尽量设计在排水管旁,避免成本增加。
5.厨房台面收口问题（1）厨房台面和厨房门套之间冲突，台面收口问题无法解决总结和思考：户型设计阶段，应考虑厨房设计尺寸，避免厨房台面和厨房门之间冲突。
（2）厨房台面凸出墙体，台面石材台面及挡水板无法收口，影响观感。
总结和思考：a.方案设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
6.厨房内插座预留位置不合理问题（1a.b.c.（2a.b.7.3B、600a.b.8.总结和思考：户型设计阶要注意整体布局的关系，特别关注活动部品（户内门、收纳门、淋浴门、冰箱门、升降晾衣架、入户门与电梯门等）以及活动部品与固定部品的相互位置关系。
避免出现干扰，或寻找最佳解决方案。
6.卫生间移门与灯具开关冲突问题卫生间推拉门打开后盖住顶面灯具开关总结和思考：a.户型设计阶段通过设计手段规避此类问题的发生。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
7.卫生间开关插座位置预留问题卫生间洗面台盆两边都预留插座，且插座安装高度与浴霸开关高度不统一。
总结和思考：a.方案设计通过设计手段规避此类问题的发生。
b.样板房确认过程中，发现并规避此类型问题。
c.在不影响使用功能的前途下，尽可能考虑视觉美观：调整插座与开关在同一高度。
8.卧室空调位置预留问题a.b.9.a.b.c.10.a.b.11.厨房和卫生间墙砖选用问题厨房和卫生间砖需用博德BT-925的地砖，使用标号325水泥，铺贴完成后一个月发生整体剥落现象。
精装修成本控制详解
照片、联系单、领用签字单等； 六、班组人工费的控制 1、人工费在50前需签定合同并包死，由班组共同承担风
险，由此加强班组自身的管理。 2、合理按排工作，帮助班组去控制人工费，不能东一棒
2、保修时间的明确为竣工后几年内，不是以说以开发 商与小业签定合同的保修时间，而且要明确保修的 内容，最好是有详细的说明，哪些在保修内，哪些 不在修内（需要整理），因为精装房后期维修的成 本非常之大，就像是我们是卖出的产品一样，要有 详细的质保说明；
3、在合同中要注明环境污染检测责任，因为精装房中 很多材料是甲供或者是甲方指定，为了避免小业主 收房后不必要的纠纷，一般检测是交给甲方处理，
（1）镜子基层采用玻镁板代替木工板； （2）软包布分格控制损耗； （3）吊顶立板尽可能采用轻钢龙骨，可合理利用零料龙骨，
也有利于质量控制； 2、针对确定方案进行全员交底，针对精装采用水平施工， 人员较多，如果不全员交底就会达不到统一的目的； 3、在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整 改，加强首检制度的执行。 4、对于影响到质量的做法一定不能省，减少后期的维修实 际上也是成本的控制，如吊顶转角加固、凹槽做法等；
随着社会的发展，竞争是越来越激烈，成本控制 这项工作也会越来越重要，特别是内部成本的控制， 每个项目部都有自已的心得，在这里谈的不到位的地 方请多提宝贵意见。
谢谢大家！
2、 对于统一做法子项采取集中加工，由安装工人领用半 成品到现场安装，如门套木工板基层、窗帘盒木工板基层、 吊顶造型、墙纸、墙地砖等，主要注意现场场地的选定、 班组的配合； 3、针对一些比例小、比较零碎、损耗大的零星辅材，建 议采取双包的形式来控制损耗，这同时也是为减轻项目部、 仓管的压力，例如吊顶面自攻螺丝、油漆腻子、夹板基层 枪钉、水泥黄砂、墙纸基层采用双包等； 4、针对一些因为施工会造成很大浪费的主材，建议采取 双包施工，例如石材、石膏线、玻璃。
中海地产精装修工程管理办法
中海地产精装修工程管理办法第一章总则第一条为提高项目精装修精标准化管理水平，规范精装修管理工作，特制定本管理办法。
第二条本管理办法合用于中海发展在内地全额投资、控股项目或者由中海发展负责工程管理的房地产住宅开辟项目室内精装修工程。
第三条地区项目工程团队为精装修管理工作的实施主体，负责实施、协调项目现场所有精装修管理工作。
设计管理部精装修设计师在销售样板、工序样板、交付样板施工期间，应常驻现场，与项目精装修工程师共同参与管理。
第四条监理单位、查验单位都是重要的第三方管理单位。
精装修管理中的监理公司根据项目竣工形态，可以是有资质的监理公司，也可以是外聘第三方精装修管理公司，甚至也可以两者共存。
用好第三方管理单位是精装修管理的重要工作。
第二章精装修管理体系及职责第一条架构第二条职责一、总部工程管理部总部工程管理部主要负责精装修管理制度建立，明确集团各级职能部门管理动作及管理工作内容；制定质量、进度、安全管理目标；建立并完善第三方评估体系，对各地区精装修项目进行评估，并将评估成绩应用于精装修单位及地区工程线相关责任人的考核工作。
区域运营管理部主要负责精装修管理制度落地；针对区域特点制定精装修管理标准化做法；针对区域特点制定精装修质量通病防治措施；过程巡检，提高区域精装修施工质量及管理水平。
(一)工程管理部职责1、负责建立和完善地区精装修管理流程、制度与标准，并监督、检查各项目的落实情况，组织精装修管理人员培训及人员调配；2、参预设计方案的讨论，对图纸设计进度进行跟踪，对精装修施工图深化设计进行审核；3、参加精装修施工单位、供货单位考察，参预对合作单位进行履约评价；4、参加图纸会审、设计交底及材料和部品的选样、定样工作；5、建立巡检制度，对项目精装修质量、进度、安全进行监督管理。
监督各项目的精装修隐蔽工程验收，参加施工样板验收并提出验收意见；6、负责指导、配合对重大质量事故或者重大客户投诉的处理工作。
(二)项目工程团队职责1、参加精装修单位考察工作，并对入围单位的专业能力、管理能力负责；2、参加各类设计样板、施工样板、工序样板评审、验收工作；3、负责精装修施工全过程质量、进度、安全管理工作；4、参加招标阶段对投标单位的约谈、答疑工作，负责技术标评标工作；5、参加精装修各阶段图纸会审工作，并根据现场实际情况提出图纸修改、优化意见；6、负责编制招标技术要求及技术规范；7、负责审核施工组织计划，并提出修改意见；8、招标前负责编制精装修总进度计划、物料供货计划，精装修4单位进场后，负责审核精装修单位上报的总进度计划、物料供货计划，协调各供货单位、配合单位按计划实施；9、负责组织各相关单位按进度要求完成工作面移交；10、负责现场施工技术交底工作；11、负责现场样板封存管理；12、负责组织所有材料进场验收工作，并按要求组织完成相关材料抽样送检工作；13、负责组织内部查验工作，并组织施工单位按要求完成整改、销项工作；14、负责现场材料加工管理；15、负责现场安全文明施工管理；16、参预监理单位招标工作。
从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理范文
从中海地产成本管理谈房地产行业成本管理范文背景房地产行业是一个充满激烈竞争的行业，市场需求巨大，同时也伴随着高成本的风险。
因此，对于房地产企业而言，成本管理是确保企业长期生存的重要保障。
本文将以中海地产的成本管理为案例，探讨房地产行业的成本管理范文，为读者提供指导和启示。
中海地产的成本管理实践作为中国房地产业的领先企业之一，中海地产一直致力于成本控制和管理的实践。
以下是中海地产在成本管理方面的一些实践：提高资金使用效率作为一家房地产开发企业，资金是企业发展和运营的关键要素之一。
中海地产通过精细化的成本管理，提高了资金使用效率，降低了财务成本和财务风险。
具体措施包括：•优化资金流：中海地产建立了资金管理中心，运用项目管理和投资组合理论，对资金流进行优化和调整，提高了公司整体的资本效率。
•实施资金集中管理：中海地产建立了资金集中管理机制，将公司的所有资金收入和支出都集中到一个账户中，并使用现代化的财务管理系统对资金进行管理，提高了公司资金的可控性和精准度。
降低物业管理成本物业管理是房地产开发企业不可避免的成本之一，中海地产通过创新的管理方式和方法，有效地优化了物业管理成本和服务，提高了公司的客户满意度。
具体措施包括：•推行科技化物业管理：中海地产使用物联网、云计算、大数据等科技手段，实现了智能化、数字化、信息化的物业管理，提高了物业管理的效率和质量。
•进行精细化管理：中海地产实施了精细化管理，对物业管理、维修等环节进行精确的预算和控制，避免了资源的浪费和冗余。
优化开发流程在房地产开发过程中，开发流程是影响成本的关键因素之一。
中海地产通过优化开发流程，使得开发周期和成本得到有效地控制。
具体措施包括：•强调前期规划：中海地产始终坚持“规划优于开发，设计优于施工”的理念，重视前期规划和设计，避免了无意义的工程和施工，减少了人力和物力成本。
•推行集团化建设：中海地产推行集团化建设，将资源进行共享和集成，协同各部门的工作，优化项目的开发周期和成本。
中海各项成本占比与管控措施..
中海成本控制的具体办法及经验
前期 费用 管理
前期费用（约占中海项目总成本的2-3%左右），主要指设计
费、报建费、勘察测绘费以及科研费用，其中成本控制的重 点设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费
标准）。对于设计费用责任部门为设计管理部，主要从以下
几个方面进行控制：
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售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。 营销成本管理的责任部门为营销策划部，主要措施为以下几点： ①建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。 随着公司项目增加,营销中的广告及推广手法增多,广告随机性 加强广告费用的不可测因素也随之增多,建立完善的广告及市场 点击添加文本点 推广计划以及费用预算制度,是必不可少的。上述制度的要点在 击添加文本 于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性,一方面确保 在宏观上实现控制项目的广 告及市场推广费用,另一方面紧紧 抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措 施。
二、中海成本控制的具体办法及经验
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中海成本控制的具体办法及经验
土地 成本 管理
土地成本(约占中海项目总成本的30-35%左右),主要指土地获得阶 段形成的种类费用支出,包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、
土地契税等。在房地产整个开发过程中,土地一旦到手, 其成本即基
本确定,直至项目开发完成,该成本一般也不会有较大变化。因此控 制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报 点击添加文本点 击添加文本 价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，中海地产在土地成 本控制方面主要采取以下针对性策略：
中海成本控制的具体办法及经验
土地 成本 管理
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
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另外，通过多种手段从程序上把设计选材的不良后果降低到最低水平。比如： 尽量使用性能稳定、工艺成熟、缺陷较少的材料来进行施工；优先选用国产优质、 低价的材料来代替进口材料；卫生间、厨房间尽可能多地使用各类地砖；慎用或少 用地板、进口石材，壁纸花纹避免使用横纹理造成完工感观缺陷等。
材料用量限额指标
四、菜单式价格清单的建立
相关材料、做法、综合单价均形成菜单，形成菜单可以实现以下目的：方便 设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准 快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。
万达某项目限额指标
五、合理选择精装主材
设计决定精装修成本的关键一点还有各种高档关乎设计效果材料的合理选择，避 免出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况，并在精装样 板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维。
绿城、中海精装修成本管理经验交流
2017年4月
一、中海精装项目标准参考
二、绿城项目某厨房典型配置表
三、材料造价、用量限额分析及应用
在确定不同级别精装修成本造价后，成本部联合设计营销共同研讨，推出精装 房标准测算模板，主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单， 最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。
中海中高档品牌的工程中使用品牌
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