土地开发费用详细
土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本的组成土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。
在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。
在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。
征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。
拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。
此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的0.5%。
因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。
房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。
拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。
古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。
其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。
公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。
这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。
区域内公共配套设施建设费用包括市政管理用房建设费用、机动车停车场（库）、非机动车停车设施建设费用以及规划中其它须纳入土地一级开发成本的配套设施建设费用。
房地产开发土地费用
房地产开发土地费用第一部分：我国建设用地简述我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。
建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。
按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。
房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。
在我国，建设用地应使用国有土地：集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。
国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。
利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地所有权仍属国有。
一、通过行政划拨获取土地使用权根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。
行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。
二、通过市场机制获取土地使用权通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。
它包括出让和转让两种方式。
1、出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。
土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。
集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。
准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。
2、转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。
主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。
通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地开发费用有哪些
土地开发费用有哪些
土地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用。
土地开发费用究竟包含哪些？下文是我为大家整理的相关知识，欢迎大家阅读！
土地开发费用有哪些
1、基础设施配套费
对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。
“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。
“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
2、公共事业建设配套费用
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
3、小区开发配套费
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。
在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。
所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。
“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发
区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于
开发区内某一块地（宗地）来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。
这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。
土地开发成本明细表
砖混的0.6元/㎡；框架的0.9元/㎡；钢结构0.48元/㎡；钢混0.72元/㎡
28
工程档案保证金
1—2.3%
地下管线工程按造价的2.3%，其它工程按建安造价的1%，最高不超过12万最低不低于4000元，档案移交归档后全部归还。
危改优惠50%
29
招标服务费
0.02—0.11%
工程监理：按投资额0.02%。建安工程按中标价的0.11%，设计招标：按投资额的0.05%。以上费用招标方60%，中标方40%。建安设备：按投资额的0.02%。
段
18
建设工程规划执照费
按建安造价的0.8‰～1.5‰
住宅：砖砼600元/㎡ 框轻800元/㎡框架1000元/㎡；公建：砖砼700元/㎡ 框轻950元/㎡框架1200元/㎡；造价在：3000万元以上按0.8‰，3000万元以下按1.5‰；办理《建设用地规划许可证》时交40%，办理《建设工程规划许可证》时交齐。
50
有线电视
300元/户
(约2—4元/㎡)+(工程费3—4元/㎡）=（5—8元/㎡）
51
一户一表（开发项目）
7—10元/㎡
磁卡：5—10A618元/户 机械：5—20A608元/户
5—30A858元/户 5—30A653元/户
5—30A858元/户 5—40A684元/户
52
一户一表（个人申报）
新装 磁卡表 机械表
半包方式：1000亩以下2.5﹪，1000亩以上2﹪；
3
绘现状地形图
按幅收取（每幅为250*200㎡）
1：1000：每幅8000元，复制费50元/幅
危改按50﹪收取
4
界址点坐标图
约2～5元/㎡
土地一级开发费用标准
地税部门
征地管理费
凡办理各类建设项目而征用集体所有土地的单位和个人必须向土地管理部门缴纳征地管理费
土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上地下附着物和折迁补助费
耕1000亩其他2000亩以上0.7%；耕500—1000，其他1000—2000，按1.1％；耕100—500，其他200—1000按1.4％;耕100，其他200以下按1。8—2。1％,最高不超过2.8％
湖北省物价局湖北省财政厅《关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目及标准的通知》（鄂价费字〔1992〕130号)
《湖北省蔬菜基地建设保护法》（湖北省人民政府令1998年第146号）《湖北省人民政府关于进一步加强蔬菜产销工作的通知》（1996年1月16日)
财政部门
水利建设基金
非农业建设征用土地，向用地单位按亩征收一定数额的水利建设基金
《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(2006。11。9）
国土部门
新菜地开发基金
占用蔬菜地的建设项目
菜地占地面积*1。5＊征收标准
鄂价费字（1992)130号，武汉市0。7—1.5万元/亩，省辖市0。5—1万元，县级市县城关镇0.3-0。5万元.
【加强蔬菜产销通知：大城市，长期保留区,6万；严格控制征用、占用区,5万；控制征用、占用区,3万。中等城市,分别按每亩4万、3万、2万元的标准征收。县（市）郊区，1至2万.】未执行
武汉：东西湖汉阳洪山江岸江汉硚口青山武昌4级
黄石（黄石港西塞山）襄樊市（襄城区樊城区)6级
荆州（沙市荆州)宜昌(西陵伍家岗点军猇亭）7级
十堰(茅箭张湾)8级
鄂州鄂城区潜江市仙桃市武汉江夏区为9级
土地开发成本及出让价格测算方案
土地开发成本及出让价格测算方案Introduction土地开发成本及出让价格是一项非常重要的任务，可以影响到整个城市的发展和经济繁荣。
因此，我们需要制定一种成本测算方案，以便能够更加准确地开发土地并确定出让价格。
计算公式首先，我们需要测算开发土地的成本。
在这一过程中，需要考虑到多项因素，如土地购置费、基础设施建设费、施工费用、地下管道改造费等。
具体的计算公式为：开发土地成本=土地购置费+基础设施建设费+施工费用+地下管道改造费其中，土地购置费是指政府从土地所有者手中购买土地时支付的费用；基础设施建设费是指为了使土地能够适合开发，需要修建的道路、桥梁、排水系统等设施的费用；施工费用是指在土地上开工建设时，需要支付的人工费、材料费等费用；地下管道改造费是指建设过程中需要修建的排水管道等费用。
测算过程接下来，我们需要根据实际情况进行测算。
具体步骤如下：第一步：测算土地购置费。
这一步需要考虑到土地的位置、规模、产权等因素。
如果土地所在地区房价较高，则土地购置费也就会相对较高。
第二步：测算基础设施建设费。
这一步需要考虑到所需设施的种类和规模。
基础设施建设费一般占总成本的10%到20%左右。
第三步：测算施工费用。
这一步需要考虑到土地开发方式及建设工程所需用到的材料、人工费用等因素。
如果土地本身地势较为平坦，施工费用也就会相对较低。
第四步：测算地下管道改造费。
这一步需要考虑到现有的地下设施和建设工程的需要，以及现有管线的条件等因素。
地下管道改造费的金额一般占基础设施建设费的10%到20%左右。
以上是测算土地开发成本的主要步骤。
得出的数据可以帮助我们更好地制定土地出让价格。
出让价格计算公式土地出让价格的计算公式为：出让价格=土地开发成本÷出让面积×溢价率其中，溢价率是指政府在决定土地出让价格时的一个加成比例。
具体的溢价率可以根据土地所在地区、周边房价、土地用途等因素来确定，一般在20%至50%左右。
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土地开发费
(一)土地开发费的概念
土地开发费理论上把它作为土地资本来看待，土地开发部门所进行的最起码的土地开发工程和投入资金应视为土地资产；城市的配套设施、市政服务和费用也应考虑放进土地开发总成本。
(二)土地开发费的内容
获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。
1．基础设施配套费。
对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。
“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。
“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
2．公共事业建设配套费用。
这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。
3．小区开发配套费。
同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。
在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。
所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况。
一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。
“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块地(宗地)来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。
这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。
在实践中确定土地开发程度，主要应注意如下两方面问题：
(1)应准确区分宗地内和宗地外的开发程度
对于一般地区来说，由于有关土地开发设施不是由专门的开发商进行开发建设的，因此，许多开发设施并没有真正建设到宗地红线，有的可能距离几十米，有的距离几千米、十几千米、甚至几十千米，在这种情况下，一般企业要进行生产和建设，通常由企业自行将这部分没有到达宗地红线的设施建设到红线及红线内。
在这种情况下，一般可以根据投资主体的不同区分宗地内外的设施状况，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应届定于宗地内。
(2)宗地红线内外的开发程度不一致
由于在土地估价中设定土地开发程度应区分宗地红线内外，因此经常出现宗地红线内外开发程度不一致的现象，尤其是独立工业(矿)区。
通常有以下几种情况：
A、红线外开发程度比红线内低：这种情况主要是由于有的设施是企业自建，如供水设施为企业自建的水井，而宗地所处区域又没有供水设施，这就宗地内有供水，而宗地外无供水；
B、红线外开发程度比红线内高：这主要是宗地所处区域(红线外)有各种设施，但该宗地内没有用，如煤矿的矸石山。
其红线外可能有通讯、供水设施，但矸石山不用，内部也没建设；
C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的，如某位于北方城市市中心区的大酒店，该酒店为了满足经营的需要，其供暖设施是企业自建的，而该宗地所处区域也有市政供暖设施，可是红线内外不搭界，在这种情况下，按照客观估价的原则，应确定宗地红线内外均有该设施。
确定了土地开发程度后，应根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。
尚需要注意的是土地开发费用的分摊问题。
如道路不是只让某个项目使用，其他行业可能也会受益，绿地、公园是周围的单位和个人共同受益，因此要根据实际受益程度作必须的费用分摊。
分摊的基本原理为：应分摊费用＝受益程度×设施总费用。
利息
(一)利息的概念
利息是资金的时间价值。
依据《城镇土地估价规程》GB／T18508—2001，确定土地开发利息是按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息。
土地开发周期超过一年，利息按复利计算。
注：开发利润不能计算利息。
(二)利息计息方式
土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资金投入期)的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。
另外，如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的，由于基础设施配套费一般在需在土地开发前一次性支付，因此，这一部分开发费的计息期也应是整个开发期。
土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定；利息率可选用评估期日的银行贷款利息率。