土地估价技术报告 - 改
土地估价技术报告(示范文档)
土地估价技术报告项目名称: 自然人***位于*****************一宗出让综合用地土地使用权抵押价格评估（估价对象位于九寨沟县）受托评估单位：***************土地估价技术报告编号：******技字（2012）第032号土地估价工作报告编号：******估字（2012）第032号提交估价报告日期：2012年4月28日关键词：自然人***********************************综合2012年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称自然人***位于*****************一宗出让综合用地使用权抵押价格评估。
二、委托估价方委托方：自然人***委托方地址：四川省*****************一组062号联系人：****联系电话：*****三、受托估价方受托机构：********************************机构地址：********************************资质等级：具备在全国范围内从事土地评估的资格资质注册号：**********有效期限：至2016年6月30日止法定代表人:*****联系人：********联系电话：**********传真：**********邮政编码：*****四、估价对象根据委托方提供的资料，估价对象为自然人***位于*****************一宗出让综合用地。
该宗地合法用途为综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为543.27平方米,本次评估面积543.27平方米。
估价对象基本情况详见表1。
表1 估价对象基本情况一览表“场平”指场地平整。
五、估价目的土地使用权抵押贷款。
为委托方及抵押权人提供估价对象客观、公正、合理的土地使用权价格参考。
六、估价依据本次评估依据以下资料进行分析和测算。
（一）国家及地方相关法律、法规1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《中华人民共和国担保法》；4、中发（1997）11号文《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》；5、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》;6、《城市房地产抵押管理办法》;（二）土地估价相关技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》；2、《土地估价报告规范格式》；（三）估价机构掌握的相关地价评估资料1、九寨沟县近期房地产市场交易资料；2、估价对象所在区域的区位条件资料;3、估价人员实地查勘记录；（四）委托方提供的相关评估资料1、土地评估委托书；2、***********《国有土地使用证》。
土地估价报告三篇
土地估价报告三篇篇一：土地估价报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期:关键词:（估价对象所在市、县）估价目的:XX房地产土地价格评估有限公司土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
1、不得出现两个估价目的；2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。
3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。
四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。
待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。
地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1待估宗地地价定义一览表实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文一、引言土地估价是指对土地的价值进行评估和确定的过程，是土地经营、出让、转让和抵押等过程中必不可少的环节。
土地的价值不仅受到自然因素的影响，还受到政策、市场和社会因素的综合影响。
本报告将结合实际情况，通过对土地的位置、用途、市场需求等因素的分析，运用先进的土地估价技术和方法，对目标土地的价值进行评估和确定，以期为土地相关交易提供客观的参考依据。
二、土地估价技术及方法1. 土地估价技术（1）GIS技术：地理信息系统（GIS）技术是一种能够将地理空间信息与非空间属性信息相结合的信息系统。
通过利用GIS技术，可以对土地的位置、周边环境、交通、市场需求等因素进行综合分析，为土地估价提供科学依据。
（2）遥感技术：遥感技术是指通过卫星、飞机等远距离的传感器获取地球表面特征信息的技术。
利用遥感技术，可以获取大范围的土地信息，为土地估价提供大数据支持。
（3）模型分析：运用经济、数学和统计学模型，对土地的经济、社会和市场因素进行分析和预测，以判断目标土地的价值。
2. 土地估价方法（1）比较法：根据市场上相似土地的成交价格和特征，对目标土地进行比较估价，确定目标土地的价值。
（2）收益法：通过对土地的潜在收益进行分析，包括土地的开发潜力、租金收益等，来确定土地的价值。
（3）成本法：根据土地的开发成本、复垦成本等来确定土地的价值，主要适用于农业用地和未开发地块。
三、土地估价步骤1. 数据搜集：收集目标土地的位置、面积、地形、土质、用途、周边环境、社会经济条件等相关信息。
2. 土地调查：实地调查目标土地的情况，包括地形地貌、土壤状况、植被分布、自然资源等因素。
3. 分析评估：通过土地估价技术和方法，对目标土地进行分析评估，确定其市场价值。
4. 报告编制：将分析结果整理成形成一份完整的土地估价报告，包括土地信息、估价依据、估价方法和结论等内容。
四、案例分析以某市某地块为例，该地块位于市中心区域，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
2024年土地估价师土地估价案例与报告资料土地估价技术报告
土地估价是指通过对土地及其相关要素进行定量分析和评估，确定土地的市场价格或价值的过程。
下面是一份关于土地估价的技术报告，包括案例研究和相关资料。
一、项目背景和目的本次土地估价案例研究的目的是对位于城市商业中心区的一块土地进行估价，并确定其市场价格。
该土地原为一座老旧的建筑物，拆除后作为商用土地用途待开发。
本次研究旨在为土地所有者提供一个准确、可靠的市场估价，以便拆除后的土地能够得到合理的开发和利用。
二、项目范围和数据采集本次估价研究涉及的土地面积为2000平方米，位于城市商业中心的黄金地段，周边商业设施齐全，交通便利。
为了进行估价分析，我们收集了以下数据：1.周边类似地块的估价数据：对周边已售或已租赁的商业土地进行市场价格调研，包括面积、用途、出租或售价、租金等信息。
2.土地市场调研：对该城市商业地块的市场需求、租金价格、市场前景等进行调查。
3.土地特征调查：对该土地的地理位置、周边环境、道路交通情况等进行实地调查，以确保所得数据准确。
三、估价方法和分析在本次土地估价中，我们采用了市场比较法、收益法和成本法等综合方法进行分析。
1.市场比较法：通过对周边类似地块的市场价格进行比较，得出该土地的市场价格参考。
2.收益法：该土地拆除后可用于商业开发，因此我们采用了收益法进行估价。
根据现有市场需求和位置优势，预测该土地商业开发后的租金收入，并以此为基础计算出土地的市场价格。
3.成本法：该土地原有建筑物需要拆除，所以我们还考虑了拆除成本和土地开发成本等因素。
综合以上三种方法的结果，并考虑其他因素（如市场需求和风险等），得出了土地的估价结果。
四、估价报告和建议根据我们的估价分析，该商业中心区的土地估价为X万元。
以下是我们的建议：1.开发建议：拆除原有建筑后，该土地适合开发商业用途。
可以考虑建造一座现代化商业大厦，以满足当地商业需求并获得长期租金收入。
2.风险提示：尽管该土地位于商业中心，但市场风险和竞争压力较大。
最新土地估价报告改错总结
最新土地估价报告改错总结一、格式方面的错误要点估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。
土地估价报告是土地估价机构提交客户的关于土地资产的法律文件，由摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用和附件四部件组成。
土地估价技术报告是供机构存档和报告确认的文件，由总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价和附件四部分组成。
格式中存在的问题主要问题如下：1. 报告的纸张规格、字体、设计等不符合要求。
2. 完全不按“估价报告规范格式”编写。
如只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果。
实例：某机构的估价报告完全没有按估价报告规范格式编写，而是根据自己业务工作习惯和客户的—般要求编写。
估价报告的各部分与规范格式无法对应。
特别是估价方法运用简单。
3. 部分不符合格式要求。
一是部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等；二是封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不—致；三是土地估价报告和土地估价技术报告的各部分内容缺损或不全面。
实例：某机构报告无封面，估价报告与估价技术报告编号不对应，估价对象界定中格式与规范格式不符，没有土地估价机构资质等。
二、土地估价报告错误要点第一部分摘要摘要是就项目名称、委托方、估价基准日、价格结果等方面所作的简明扼要说明，同时明确估价机构及估价人员，以明确法律责任。
摘要中存在的主题如下：1. 缺摘要。
2. 缺少估价师签字或只有1名估价师签字、缺少估价师证书号及机构公章，或不是估价师本人签字。
无估价机构负责人签字案例：某机构其报告摘要没有估价师签字、项目名称不全、没有机构盖章。
3. 缺少估价基准日或有错误，缺少估价日期或与评估实际相矛盾。
4. 估价结果要求说明总地价、单位面积地价和有楼的楼面地价，并附大写金额。
部分报告没有楼面地价或大写金额。
当估价结果和估价机构分落两页纸时，估价结果页大多没有盖公章。
5. 估价目的不明确。
个别报告在企业合资、入股、抵押、清资等估价目的上不明确，以致影响价格类型和比较案例修正。
土地估价技术报告
土地估价技术报告项目名称：项目名称1受托估价单位：受托估价单位2_1委托估价单位：委托估价单位1土地估价报告编号：土地估价报告编号1土地估价技术报告编号：土地估价技术报告编号1估价日期：估价日期S1至估价日期E1土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称项目名称2二、委托估价方单位名称：委托方单位名称1单位地址：委托方单位地址1法定代表人：委托方法定代表人1联系人：委托方联系人1联系电话：委托方联系电话1三、受托估价方受托方单位1四、估价目的估价目的1五、估价依据1．《中华人民共和国土地管理法》；2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；3．《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）；4．《土地估价报告规范格式》（GB/T 18508-2001）；5．《关于印发城区土地级别、基准地价和出让金、租金标准的通知》（沈规国土发[2002]285号）；6．委托方《营业执照》复印件；7．《国有土地使用权转让合同》复印件；8．受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获得的资料等；六、估价基准日估价基准日1七、估价日期估价日期S2至估价日期E2八、价格定义本次土地价格评估结果为待估宗地在估价期日2时，实际用途均为实际用途1，实际开发程度为：宗地内实际宗地内开发程度1(实际宗地内开发程度详细1)，宗地外实际宗地外开发程度1(实际宗地外开发程度详细1)时，本次所估地价内涵为：1、地价估价期日设定基准日为估价期日3；2、土地使用权年限此次地价设定的土地使用权年限为土地使用权年限1；3、土地用途设定用途为设定用途14、土地开发程度设定土地开发程度：宗地内为设定宗地内开发程度1(设定宗地内开发程度详细1)，宗地外为设定宗地外开发程度1(设定宗地外开发程度详细1)。
5、土地权属性质土地权属性质1九、需要特殊说明的事项1.本项评估的假设条件：本项估价的主要假设条件有：土地用途——设定用途2土地使用年限——土地使用年限2宗地内开发程度——设定宗地内开发程度2(设定宗地内开发程度详细2)市政基础设施开发状况——设定宗地外开发程度2(设定宗地外开发程度详细2)估价期日——估价期日4估价目的——估价目的22.估价结果和估价报告的使用：（1）、本报告评估结果仅为估价目的3，不作为其它评估目的的使用。
土地估价技术报告
土地估价技术报告一、引言土地作为一种重要的资源，其价值评估对于土地的开发利用、交易转让等方面具有重要的指导意义。
土地估价技术是通过对土地的自然、社会经济等要素进行全面分析和综合评估，以确定土地的市场价值。
本文将详细介绍土地估价技术报告的编写方法和具体步骤。
二、分析土地的自然要素土地估价技术报告的第一步是对土地的自然要素进行详细分析。
这包括土地的位置、面积、地貌特征、气候条件、土壤质量等。
通过对这些要素的综合评估，可以初步了解土地对于农业、旅游、工业等领域的适用性和开发潜力。
三、考察土地的社会和经济要素除了土地的自然要素，社会和经济要素也是影响土地价值的重要因素。
土地估价技术报告的第二步是对土地的周边环境进行调查和研究。
这包括交通便利程度、教育资源、医疗设施、商业配套等。
同时，还需考察土地所属的地区的经济发展情况、产业结构、政策支持等，并与相关数据进行对比分析，以进一步评估土地的价值。
四、评估土地的市场价值土地估价技术报告的第三步是根据前两步的分析结果，综合运用市场调查和统计数据，通过合理的估价模型对土地的市场价值进行评估。
估价的方法有很多种，如收益法、成本法、市场比较法等。
在估价过程中，需要考虑土地的用途、区域经济变化、规划用地政策等因素，以及未来可能的市场趋势。
五、预测土地的价值走势土地估价技术报告的最后一步是根据市场分析和经济趋势，对土地的价值走势进行预测。
这是充分利用历史数据和专业知识，结合市场环境因素和政策变化趋势等，对土地未来的价值变化做出合理推测的过程。
预测土地的价值走势可以为土地的持有者、开发商、投资者等提供重要的参考信息，并制定相应的决策策略。
六、结论本文通过对土地估价技术报告的编写方法和步骤的介绍，详细阐述了土地估价的综合评估过程。
无论是土地的买卖交易还是土地的规划开发，土地估价技术报告都是必不可少的工具。
通过科学的分析和评估，可以为土地的合理利用和开发提供有力的支持，促进土地资源的有效配置和优化利用。
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文一、引言土地估价是指对土地价值进行科学、客观、准确的评估，以便确定其在市场上的合理价格。
土地估价是房地产市场中的重要环节，也是购房、出售、转让、抵押等过程中必不可少的环节。
本报告旨在通过对某地块的土地估价分析，为相关部门和个人提供参考，帮助他们更好地了解土地价值和市场行情。
二、估价对象及范围本次土地估价的对象为某地块位于城市商业中心的土地，总面积xx平方米，用途为商业综合用地，包括商业办公区、商业服务区、酒店区等。
三、估价目的1. 作为土地开发建设项目的基础性评估，为土地规划和开发提供参考；2. 作为土地出售、购买、转让或抵押的依据，为相关交易提供参考；3. 作为政府土地管理、征收、补偿等工作的依据，为相关政策实施提供参考；4. 作为土地资源开发的决策依据，为土地资源的合理利用提供参考。
四、估价方法1. 市场比较法：通过对周边相似土地交易市场信息进行收集和分析，确定评估对象的市场价格范围，包括同类土地成交价格、租金水平等信息；2. 收益法：通过对土地利用未来收益情况的预测估算，采用折现技术计算出土地在未来时间内的现值；3. 成本法：通过对土地开发成本、土地改造成本、土地维护成本等方面进行估算，确定土地的成本价值。
五、估价结果及详细分析1. 市场比较法：根据对周边商业用地交易情况的分析，得出该地块土地在当前市场上的合理价格为xx万元/平方米。
商业办公区的土地价格较高，约为xx万元/平方米，商业服务区和酒店区的价格相对较低，分别在xx万元/平方米和xx万元/平方米左右。
2. 收益法：通过对土地未来利用价值的预测和计算，得出该地块土地在未来10年内的现值为xx万元，其预期收益稳定，有较高的投资潜力。
3. 成本法：考虑到该地块所在区域的土地开发成本、改造成本和维护成本等方面的情况，得出该地块土地的成本价值为xx万元。
六、风险提示1. 土地估价结果仅供参考，存在市场波动、政策变化等因素造成的风险；2. 未来土地利用价值可能受到宏观经济环境、市场需求、政策调整等因素的影响；3. 投资者在土地交易过程中需谨慎选择合作方，避免出现风险和纠纷。
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土地估价技术报告项目名称：C市××胡同的一宗住宅用地土地使用权出让价格评估受托估价单位：XX公司土地估价报告编号：XX（2015）（地估）字第XX号土地估价技术报告编号：XX（2015）（地技）字第XX号提交估价报告日期：2015年12月30日关键词：C市出让xx公司二○一五年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称C市××胡同的住宅用地土地使用权出让价格评估。
二、委托估价方单位名称：A企业；单位地址：略；联系人：略；联系电话: 略。
三、受托估价方机构名称：XX公司；机构地址：略；资质等级：略;机构注册号：略;法定代表人：略；联系人：略；联系电话：略。
四、估价对象估价对象为A企业名下位于C市的一宗住宅用地，位于C市××胡同，地号XX，批准用途、规划用途均为XX用地，估价土地面积2402平方米，建筑面积483.53平方米；评估宗地实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整。
五、估价目的A企业以出让方式取得该宗地土地使用权,现想转让该土地使用权。
因此，本次估价目的是为A企业出让该土地使用权时提供价格参考。
六、估价依据：略七、估价基准日设定估价基准日为2015年10月31日。
八、估价日期2015年10月20日至2015年11月5日。
九、地价定义：略根据本项估价的目的和估价对象的特点，我们对本项估价中的土地使用权价格定义如下：1.估价基准日：2015年10月31日；2.土地用途：住宅用地；3.土地开发程度：实际开发程度为宗地红线外七通（即宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）宗地红线内七通（即宗地红线内通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖、通气）及宗地红线内场地平整；4.土地权利状况：土地所有权为国有，建设用地使用权类型为出让，估价对象已经办理《国有土地使用证》，该证无抵押等他项权利登记，土地权利状况完整；5.土地使用年限：批准使用年限为70年（终止日期为X年X月X日），至估价基准日，剩余使用年限、估价设定使用年限均为XX年；其他：略。
十、估价结果：略十一、需要特殊说明的事项：略十二、土地估价师签字：略十三、土地估价机构：略第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况2.土地登记状况3.土地权利状况4.土地利用状况5.建筑物和地上附着物状况二、地价影响因素分析1.一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
影响地价的一般因素主要有：城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、社会经济发展状况等。
（1）城市资源状况①地理位置良好。
②行政区划良好。
③自然条件优越。
（2）房地产制度与房地产市场状况：略（3）产业政策良好。
（4）金融政策良好。
（5）城市规划与发展目标（6）社会经济发展状况：略2.区域因素区域因素是指影响城镇内部区域之间地价水平的因素。
根据估价对象所处区域的区位特征及估价对象的特点，我们主要从区域概况、商服繁华度、交通条件、基础公用设施状况、综合环境条件、规划条件等方面对影响估价对象地价的区域因素进行分析。
（1）区域概况：略（2）商服繁华度：略（3）交通条件：略（4）公共、基础设施状况：略（5）综合环境条件：略（6）规划条件：略3.个别因素：个别因素是指宗地自身的地价影响因素。
估价对象作为城镇混合住宅或商业、办公用地，影响其地价的个别因素主要有：宗地位置、用途、面积、形状、宽深比、临街形式、临近道路类型、公交便捷度、容积率、地形地势、用地限制、地质条件、宗地基础设施开发状况等。
第三部分土地估价一、估价原则本项评估主要遵循以下估价原则：1.供需原则：土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.替代原则：土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3.最有效使用原则：土地价格是以其效用最有效发挥为前提的，通过分析地产过去、现在以至将来的最佳利用方式，考虑预期收益和变动原则，确定土地价格。
4.预期收益原则：是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
（适合收益还原法、假设开发法）5.变动原则：估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
6.贡献原则：土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，由于地价格是在生产经营活动之前预先支付的，故土地的贡献具有优先性特殊性，评估时应特别考虑。
二、估价过程与估价方法（一）估价方法选择房地产评估中常用的估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法（假设开发法）、重置成本法等，根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，本公司接受委托后，估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究，选取市场比较法与假设开发法作为本次评估的基本方法。
（二）估价方法简介1.市场比较法法市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的基本计算公式为：房地产价值=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数2.剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
剩余法采用的基本公式为:V=A-B-C式中：V—待估土地价格A—开发完成后的土地总价值或房地产总价值B—整个开发项目的开发成本C—开发商合理利润（三）估价过程1.选择估价交易实例评估人员通过市场调查，经比较选择地理位置、结构、用途相近的三个比较实例。
案例A、案例B、案例C。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。
表1.房地产交易实例调查表物业类型：住宅将可比实例与估价对象住宅单元的价格影响因素进行比较，如下表：表2.房地产交易实例价格影响因素说明表3、比准价格计算（表3）由于可比实例比准单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象的比准单价:（5263+5541+5545）÷3=5450（元/平方米）4、C市××胡同市场价值求取：C市××胡同单元建筑面积为483.53平方米，则：5450×100.92=550014（元）。
2. 剩余法（假设开发法）（1）基本假设和特殊处理①确定最佳用途及利用方式②确定开发规模及开发周期a.确定开发规模：b.确定开发周期：③确定建筑结构及装修、设备安装、小区配套设施标准根据项目的开发规模及类似建筑物的一般情况，我们做如下假设：a.建筑结构：框剪结构；b.装修、设备安装标准：c.小区公共设施及市政公用设施配建：物业用房、垃圾收集点、绿化、路灯、地下停车场等。
1-3层商铺平均售价=（15470×932+7735×863.655+6188×863.655）/2659.31＝9943元/平方米③预测估价对象开发完成后的房地产价值至估价作业日期，南宁市整个房地产市场已经进入一个相对稳定的调整期，住宅房地产市场价格水平甚至有所回落，因此，根据现阶段南宁市住宅房地产市场的发展状况，我们预计从2008年～2011年南宁市住宅房价在2008年的基础上平均每年的涨幅维持在1%左右；考虑到市中心成熟区的商业房地产未来两年租金和售价涨幅不大，趋于平稳，故商业房地产价格预测保持平稳；则综合确定估价对象开发完成后的房地产开发价值为：【注18】规划条件改变前：住宅房地产平均售价=4346×（1+1%）2.5=4456元/平方米批发零售房地产平均售价＝15470元/平方米房地产平均售价=[4456×20356.12+15470×932]÷21288.12＝4938元/平方米规划条件改变后：住宅房地产平均售价=4382×（1+1%）2.5=4492元/平方米批发零售房地产平均售价＝9943元/平方米房地产平均售价=[4492×19005.81+9943×2659.31]÷21665.12＝5161元/平方米（3）项目开发成本①购地税费购地税费即契税，根据南宁市现行的税费标准，契税按地价的3%计，设地价为V，则：购地税费＝V×3%＝0.03 V（元/平方米）。
②房屋建造成本a.前期费用前期费用包括可行性研究、勘察、设计等费用，一般为工程费用的2%-4%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价前期费用按工程费用的4%计。
b.工程费用建筑物工程费用的确定依据广西建筑工程概（预）算定额及费用定额估算，同时参照近期南宁市公布的工程造价信息及委托方提供的有关资料。
本项估价确定高层框剪结构建筑物的平均工程费用为：规划条件改变前：1900元/平方米（其中土建、外装修、水电工程1500元/平方米，电梯、中央空调等安装工程350元/平方米，智能化系统及其他相关配套50元/平方米）。
规划条件改变后：主要考虑二、三层用途改变增加的土建、安装造价，综合按25元/平方米考虑分摊到全部建筑面积，则平均工程费用为1925元/平方米。
c.其他费用其他费用包括工程监理费、人防易地建设工程费、水电增容费、城建配套费等前期税金和费用，一般约为工程费用的5%-7%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价其他费用按工程费用的7%。
d.不可预见费：一般约为工程费用的3%-5%，根据估价对象的项目特点和开发规模，本次估价不可预见费按工程费用的5%。
房屋建造成本小计：规划条件改变前：房屋建造成本=1900×（1＋4%+7%+5%）＝2204.00元/平方米规划条件改变后：房屋建造成本=1925×（1＋4%+7%+5%）＝2233.00元/平方米③管理费用管理费用一般为房屋建造成本的3%-5%，本次估价管理费用按房屋建造成本的5%计，则：规划条件改变前：管理费用＝2204.00×5%=110.20元/平方米规划条件改变后：管理费用＝2233.00×5%=111.65元/平方米（4）销售税费在销售过程中支出的费用主要有：a.营业税及附加（含城市建设维护费教育附加、地方教育附加等）和其他费用（防洪保安费）：为售价的5.65%；b.销售费用：包括代理费、广告费、销售管理费等销售阶段的费用，根据估价人员调查，该项费用的合理水平一般为售价的2-4%，本项估价取4%；则：规划条件改变前：销售税费＝4938×（5.65％+4%）=476.52元/平方米规划条件改变后：销售税费＝5161×（5.65％+4%）=498.04元/平方米（5）投资利息【注19】利率参考同期银行公布的一到三年期贷款利率7.02%，开发成本费用在开发期间均匀投入，计息期为开发期的一半，地价及购地税费是一次性投入，计息期为整个开发周期，开发周期为2.5年的按复利计算，并按前面估计的投资进度安排，则：投资利息＝（房屋建造成本+管理费用）×[（1＋利息率）开发周期/2－1]＋（地价+购地税费）×[（1＋利息率）开发周期－1]规划条件改变前：投资利息=（2204.00+110.20）×[（1＋7.02%）2.52－1]＋（V+0.03V）×[（1＋7.02%）2.5-1]=204.82+0.1904V（元/平方米）规划条件改变后：投资利息=（2233.00+111.65）×[（1＋7.02%）2.52－1]＋（V+0.03V）×[（1＋7.02%）2.5-1]=207.52+0.1904V（元/平方米）（6）投资利润根据估价人员调查，南宁市房地产开发项目投资回报率较高，该区域一个开发周期为2.5年的商住房地产项目投资利润率平均可达30-35%，估价对象规划条件改变后商业面积比规划条件改变前稍大，结合当地房地产市场发展状况，综合考虑规划条件改变前后的投资利润率均取30％，则：投资利润＝（房屋建造成本+管理费用＋地价+购地税费）×投资利润率规划条件改变前：投资利润＝（2204+110.20+ V+ V×0.03）×30％＝694.26+0.3090V（元/平方米）规划条件改变后：投资利润＝（2262.00+113.10+ V+ V×0.03）×32％＝703.40+0.3090V（元/平方米）（7）剩余法估价结果根据剩余法计算公式：地价=房地产售价-项目开发成本-利润，将上述有关数据代入公式：规划条件改变前：V=4938-[0.03V+2204+110.20+(204.82+0.1904V)+476.52]-（694.26+0.3090V）求得：平均楼面地价（V）=816.14元/平方米规划条件改变后：V=5181-[0.03V+2233.00+111.65+(207.52+0.1904V)+498.04]-（703.40+0.3090V）求得：平均楼面地价（V）=920.22元/平方米（四）地价的确定1.地价确定的方法（1）市场比较法（2）剩余法（3）地价确定的方法2.估价结果估价结果详见附表：《估价结果一览表》。