房地产信托紧缩真相：银监会要弄死一批开发商
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】 (1)【资金链断裂直接导致开发商跑路】 (2)【安徽一开发商资金链断裂暂停售房或已成烂尾楼】 (5)【夏斌：今年金融暗藏大变数防房地产资金链断裂】 (6)【烂尾楼相续出现二三线城市频报开发商"跑路"】 (8)【房地产信托：资金链断裂的第1张多米诺骨牌？】 (10)【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】 (11)【房产商资金链断裂黄金雨后满地萧索】 (11)【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】 (13)【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】 (13)【今年房企资金缺口或超万亿卖项目将成常态】 (14)【房产开发商资金链断裂风险增大】 (16)【房地产风险集中爆发中小房产商资金链断裂】 (17)【哪些房地产商资金链会最先断裂?】 (18)【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌？】 (21)【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】 (25)【部分地产商资金链断裂】 (26)【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】 (28)【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】 (29)【房企资金链可能断裂房地产行业或进入洗牌周期】 (30)【M2 机制和资金链断裂房地产有点关联】 (31)【申银万国：房地产业资金链大面积断裂概率不大】 (34)【资金链断裂长沙多个地产开发商卷款逃跑】 (35)【资金链断裂部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】 (35)【房地产信托将集中到期中小开发商资金链或断裂】 (37)【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】 (38)【叶檀：资金链断裂，房地产要崩盘了！】 (39)【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】 (41)【开发商资金吃紧交房延期北京实地房地产开发公司无答复】 (43)【北京开发商集体推迟开盘时间半数项目降一成】 (45)【楼盘延期交房如何正确面对开发商此违约行为】 (46)【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】2011-08-18楼市严控政策持续，市场延续低迷态势，许多房产大鳄都出现了资金链吃紧的问题，近日有网友在半岛网爆料称，城阳宝龙住宅项目疑因开发资金断裂，施工受影响，一期项目还未到交房期，已经确定延期。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的
通知
【法规类别】信托
【发文字号】银监办发[2010]343号
【发布部门】中国银行业监督管理委员会
【发布日期】2010.11.12
【实施日期】2010.11.12
【时效性】现行有效
【效力级别】部门规范性文件
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知
（银监办发〔2010〕343号）
各银监局，银监会直接监管的信托公司：
近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：
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论我国房地产投资信托制度的困境及出路
论我国房地产投资信托制度的困境及出路来源：信托产品 摘要：房地产投资信托(REITs)是一种具有全球化趋势的房地产投资产品，有着无可比拟的制度优势。
尽管我国现阶段引入REITs还有一定的困难，但是建立和完善C-REITs是大势所趋。
C-REITs的完善初步可以从组织形式、设立条件、税收法制、运作模式等方面开展。
关键词：房地产投资信托，制度优势，引入障碍，制度构想一、REITs内涵的界定房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，下文简称REITs)，是指一种采取公司、信托或者协会的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产(如公寓、购物中心、写字楼等)或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。
这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式，它是以发行收益凭证的方式汇集信托人(即投资者)的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度。
REITs源于19世纪中叶在美国马萨诸塞州波士顿设立的商业信托(Massachusetts business trust)。
当时该州法律规定，公司一般禁止拥有房地产，除非房地产是其整体商业的一部分。
公司为了对房地产享有权益、参与管理，不得不“被迫”将自己的资产信托与他人。
1960年美国国会颁布《国内税法典》(Internal Revenue Code，I.R.C.)，正式允许设立REITs，并对其施以优惠的税收待遇。
从REITs制度的发源我们可以看出，该制度基于两个基本理念：一、避税。
REITs的巧妙设计使得它可以一方面减免实体组织应当缴纳的联邦税，另一方面可以使投资者因为租金收入分红而减免个人所得税。
二、被动的投资。
REITs最初被要求只能从房地产投资中被动取得收人，以免房地产运营公司过于积极地投入市场风险当中，从而保护小投资者的稳定收益。
经过几十年的发展，REITs在美国已经相当完备。
银监发[2006]54号关于进一步加强房地产信贷管理的通知
![银监发[2006]54号关于进一步加强房地产信贷管理的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/420891d1b9f3f90f76c61b09.png)
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知银监发[2006]54号各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局邮政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司：为进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，加强和改进银行业金融机构房地产信贷管理，促进房地产市场持续健康发展，现提出以下要求，请认真贯彻执行。
一、加强市场研究，增强市场适应能力。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
各银行业金融机构要充分认识贯彻科学发展观对确保房地产业及国民经济协调健康发展的重要意义，深入分析房地产市场发展与信贷增长的相互关系，关注房地产业发展周期及房地产市场、客户出现的新变化，建立与政府规划、土地、建设、人民银行、统计等部门的信息沟通机制，及时对房地产行业政策调整及市场变化作出反应。
二、坚持科学发展观，制定稳健经营战略。
各银行业金融机构要研究制定稳健的房地产信贷政策和发展战略，科学把握房地产贷款的成本和风险变化，防止盲目跟进和授信过度集中。
要根据房地产市场形势，及时分析房地产贷款风险状况，调整房地产贷款结构及投放策略，健全资本约束和稳健经营机制，确保房地产信贷审慎投放和稳健运行。
三、完善内控措施，健全风险管理制度。
各银行业金融机构要按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）及有关规定，对房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等作出明确规定。
完善各类房地产贷款风险分类制度，建立动态的风险拨备机制。
改进房地产贷款客户的信用评级和统一授信管理办法。
建立各类房地产贷款分类统计及风险敞口的月度监测与分析制度，健全房地产贷款风险评估和预警指标体系。
四、严格执行有关信贷管理规定，规范开发贷款行为。
中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知
中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知文章属性•【制定机关】中国银行业监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2008.10.28•【文号】银监办发[2008]265号•【施行日期】2008.10.28•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】证券正文中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知（银监办发[2008]265号）各银监局，银监会直接监督的信托公司：为有效防范和化解信托公司房地产、证券等敏感类业务风险，防止信托公司出现流动性问题，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，现就有关事项通知如下：一、信托公司要严格按照《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54号）等有关法规从事房地产业务。
（一）严禁向未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预算团购等方式间接发放房地产贷款。
申请信托公司贷款（包括以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式的间接贷款）的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）。
（二）严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款，严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款，不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款。
要严格防范对建筑施工企业、集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发。
（三）应充分认识土地储备贷款风险，审慎发放此类贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，所购土地应具有合法的土地使用证，贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
（四）信托公司开展房地产贷款、房地产投资等房地产业务应高度重视风险控制。
要建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大执行力度；进行尽职调查，深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产业务的合法性、合规性和可行性；严格落实房地产贷款担保，确保担保真实、合法、有效；密切监控贷款及投资情况，加强项目管理。
房地产项目资本金比例
谢逸枫:资本金上调35%意味房价“拐点”楼市调控升级预期加强房企资本金比例可能上调提要:2009年5月27日，国务院正式公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发〔2009〕27号)，细化了不同行业固定资产投资项目资本金比例。
2009年4月底，国务院常务会议讨论并原则通过的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》已对此提出要求，但对具体的调整比例并未公布。
本次通知规定，各行业固定资产投资项目的最低资本金比例按以下规定执行：钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；水泥项目，最低资本金比例为35%；煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；铁路、公路、城市轨道交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；其他项目的最低资本金比例为20%。
本次调整自发布之日起正式施行。
中国对资本金进行约束，始于1996年。
是年，国务院公布的《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定，根据不同行业和项目的经济效益等因素，对投资项目资本金占总投资的比例予以确定。
从此，固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也成为一种风险约束机制。
按照当时规定，交通运输、煤炭项目，资本金比例为35%及以上；钢铁、邮电、化肥项目，资本金比例为25%及以上；电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业的项目，资本金比例为20%及以上。
此制度运行八年之后，2004年在宏观经济过热背景下，出于宏观调控的需要对上述政策进行微调，将钢铁项目资本金比例由25%及以上提高到40%及以上；对水泥、电解铝、房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
2009年5月18日，国家审计署公布了今年第三号审计结果公告，披露了2009年一季度政策措施贯彻落实过程中存在的问题，其中最突出的，就是中央4万亿经济刺激计划出台后地方配套资金不到位。
浅论我国房地产投资信托问题
浅论我国房地产投资信托问题摘要：本文分析了我国房地产投资信托发展的现状，并指出了其中存在的一些问题，主要有：信托产品模式单一且规模小；信托公司业务中的道德、法律以及税收中存在的问题、风险问题等等。
之后对我国发展房地产投资信托提出了提高信托产品流通性、培养机构投资者并完善信托投资公司法人治理和内控制度等一系列对策。
关键词：房地产投资信托；道德问题；税收问题；流动性问题近年来，央行逐步提高了房地产业的融资门槛，房地产企业开始积极寻求创新的融资方式，于是房地产投资信托以其融资的优势和灵活性获得了投资者的认可，并逐步在我国房地产市场发展起来。
一、我国房地产投资信托的现状(一)房地产投资信托的概念房地产投资信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司以公司或信托基金的组织形式经营。
对外发行受益凭证，向投资大众募集资金。
并以委托人的名义，由具有专门知识经验的人，按照委托者的要求进行管理、处分和收益。
并将所获得房地产管理的收益，分配给股东或投资者。
所获利润扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享的一种融资方式。
(二)我国房地产投资信托的发展现状从本质上来说，房地产投资信托是一种资产证券化的形式。
从已有的经营模式来看，都是收购已有的商业地产并出租，靠租金回报投资者。
2003年6月，央行出台的“121文件”促使商业银行加强了对房地产信贷的控制。
于是开发商纷纷利用信托填补资金缺口，当年9月，房地产信托发展到30亿元，12月达到60亿元。
从2003～2008年，5年间房地产信托一直保持良好的发展势头。
2004年，银监会启动REITs基础制度的研究。
全年资金规模达到将近120亿；2005年，商务部提出打通内地REITs融资渠道的建议，当年信托资金达到约160亿：2006-2007年略有回落，截至2008年8月。
共有51只房地产融资类信托成立，产品规模17.35亿元，占集合信托资金比例为47.74％。
关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知(银监办发〔2008〕265号)
182 信托卷:证券业务关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知(银监办发〔2008〕265号)各银监局,银监会直接监管的信托公司:为有效防范和化解信托公司房地产㊁证券等敏感类业务风险,防止信托公司出现流动性问题,提高信托公司风险防范意识和风险控制能力,现就有关事项通知如下:一㊁信托公司要严格按照‘中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知“(银监发〔2006〕54号)等有关法规从事房地产业务㊂(一)严禁向未取得国有土地使用证㊁建设用地规划许可证㊁建设工程规划许可证㊁建筑工程施工许可证( 四证”)的房地产项目发放贷款,严禁以投资附加回购承诺㊁商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款㊂申请信托公司贷款(包括以投资附加回购承诺㊁商品房预售回购等方式的间接贷款)的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质,开发项目资本金比例应不低于35%(经济适用房除外)㊂(二)严禁向房地产开发企业发放流动资金贷款,严禁以购买房地产开发企业资产附回购承诺等方式变相发放流动资金贷款,不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让价款的贷款㊂要严格防范对建筑施工企业㊁集团公司等的流动资金贷款用于房地产开发㊂(三)应充分认识土地储备贷款风险,审慎发放此类贷款㊂对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放,所购土地应具有合法的土地使用证,贷款额度不得超过所收购土地评估值的70%,贷款期限最长不得超过2年㊂(四)信托公司开展房地产贷款㊁房地产投资等房地产业务应高度重视风险控制㊂要建立健全房地产贷款审批标准㊁操作流程和风险管理政策,并加大执行力度;进行尽职调查,深入了解房地产企业的资质㊁财务状况㊁信用状况㊁以往开发经历,以及房地产项目的资本金㊁ 四证”㊁开发前景等情况,确保房地产业务的合法性㊁合规性和可行性;严格落实房地产贷款担保,确保担保真实㊁合法㊁有效;密切监控贷款及投资情况,加强项目管理㊂二㊁信托公司要继续严格执行‘中国银行业监督管理委员会关于信托投资公司证券投资业务风险提示的通知“(银监通〔2007〕1号)㊁‘中国银行业监督管理委员会办公厅关于规范信托投资公司证券业务经营与管理有关问题的通知“(银监办通〔2004〕265号)等规定,合规㊁审慎开展证券投资业务㊂在开展证券投资信托业务时,应遵循组合投资㊁分散风险的原则,必须事前在信托文件中制订投资范围㊁投资比例㊁投资策略㊁投资程序及相应的投资权限,确立风险止损点,并在信托文件中约定信托管理期间如改变投资策略及相关内容时,是否需征得委托人㊁受益人同意以及向委托人㊁受益人的报告方式㊂信托公司要严格控制仓位,实时监控净值及敞口风险,密切关注经济形势和证券市场的具体变化情况,及时调整投资策略,保持投资的灵活性㊂要认真制定业务应急预案,并 关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知183保证各项处理方案在紧急情况下的顺利实施,防范各种可能的风险㊂三㊁各银监局应加强对信托公司房地产㊁证券业务的风险监测,及时了解业务开展情况,有效防范风险㊂(一)要进一步加强对信托公司房地产业务的风险监控,每季逐笔排查房地产业务风险,并在必要时安排现场检查㊂在排查中应逐笔分析业务的合规性和风险状况,一旦发现问题,应立即采取措施予以纠正,并专项报告银监会㊂(二)要督促指导信托公司(已宣布停业整顿或撤销的除外)认真按时地填报‘信托公司证券业务情况表“(见附件一)㊂从2008年11月3日开始,要求信托公司每周一下午报送上周收盘后数据㊂同时,应加强对证券业务的监测,对信托公司上报数据进行分析整理,并填报‘信托公司证券投资监测结果统计表“(见附件二),连同‘信托公司证券业务情况表“,于每周二下午下班前通过内网电子邮件上报银监会㊂各银监局要注重数据质量和对监测结果的分析,对数据填报质量不高的信托公司要加强督促和指导㊂四㊁在加强对信托公司房地产㊁证券等专项业务风险监测的基础上,各银监局要重视信托公司的流动性风险㊂对集合信托项目和银信合作信托项目,各银监局应在项目到期前两个月介入,督促信托公司做好兑付资金准备工作㊂对可能存在兑付风险的信托项目,应及时制定风险处置预案,并专项报告银监会㊂各银监局要充分认识当前宏观经济形势下做好风险防范工作的重要性,扎实工作,认真履责㊂银监会将加大监督问责力度,对监管不力,工作失职的,将予以通报,并追究监管责任㊂请各银监局及时将本通知转发至辖内银监分局和信托公司㊂附件:一㊁信托公司证券业务情况表(略)二㊁信托公司证券投资监测结果统计表(略)二〇〇八年十月二十八日。
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房地产信托紧缩真相：银监会要弄死一批开发商来源：《新世纪》2011年07月18日05:26
继5月中旬银监会要求控制规模之后，当前房地产信托再呈收紧迹象。
而由市场上可以看出，几乎隔三差五，房地产信托就会传出叫停、收紧的消息，然而，绝大多数从业者心知肚明，所谓的喊停，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。
因此并不会真的被停掉。
但这次监管当局祭出行政手段。
一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产业务，都要到银监部逐笔审批。
“这可能是我们今年最后一个房地产信托项目。
”华润信托一名理财经理向客户介绍一款地产信托产品。
“年化净收益率大概12%-13%。
”她说，今年这种收益率的产品已经不多了，“房地产信托要暂时停一停”。
这是继5月中旬银监会要求控制规模之后，房地产信托再呈收紧迹象。
市场上，“喊停”与“辟谣”交替出现，牵动这个“朝阳行业”敏感的神经。
绝大多数从业者心知肚明，所谓的“喊停”，只是对房地产信托中“假股权、真贷款”项目的禁止。
这也是数年来，
银监会一直执守的监管思路之一，早已有明文限制，只是此前监管效果不大。
但这次监管当局祭出行政手段。
一方面通过非文本通知的暗示，将相关业务暂停；另一方面则宣示审批权，要求今后信托公司凡涉及房地产相关业务，都要到银监部门逐笔审批。
“由事后报备到事前审批，这意味着银监会有意用审批权卡住我们。
”一名大型信托公司高管表示。
叫停“假股权，真贷款”
几乎隔三差五，房地产信托就会传出“叫停”的消息。
“这次停发是打电话通知的，只有进入发行阶段的产品不停，不知道停到什么时候。
”一名大型信托公司的高管对财新《新世纪》记者说。
监管部门的行动并不令人意外。
国家统计局数据显示，2011年一季度，中国地产业固定资产投资额10473亿元，同比增长约31%，未见颓势。
这主要来自信托。
央行数据显示，同期新增房地产开发贷款余额同比增长17.0%，增势回落；但房地产信托却涨势凶猛，来自诺亚财富的数据显示，2011年一季度房地产信托新增463.9亿元，而2010年同期仅152.3
亿元，同比增长3倍。
在不少信托公司，地产信托已占半壁江山。
一名房地产股权投资机构高管指出，无论是银行、信托、还是客户，中长期看好地产是有共识的，但这不符合宏观调控的方向。
“银行在收，我们在放，还放这么多，帮开发商助长房价提高。
”上述高管说，“银监会的目的很明确，让一部分小房地产商死掉。
这次‘喊停’是动真格。
”
然而，地产信托并没有真的被“停掉”。
用益信托工作室的数据显示，7月4日-10日，共有22款集合信托产品发行，有10款投资地产，拟募集资金22.2亿元，仍占总发行规模的71.06%。
显然，对于监管部门的意图，业内有不同理解。
另一家大型信托公司的高管告诉财新《新世纪》记者，“并没有全部叫停，只是发行的地产信托产品必须符合银监会之前的规定。
”前述房地产股权投资机构的高管则更为直接地点出监管界限：“不管是股权还是收益权的形式，所有被认定为‘假股权、真贷款’的地产信托业务都被叫停了。
”
魔道博弈
近几年来，银监会对房地产信托的监管方向一直指向“假股权、真贷款”，却难以阻挡其上升之势。
房地产信托最初是以放贷方式出现，信托并不持有房地产项目的股权。
不过，信托贷款附带条件较多，不受开发商欢迎。
此后，房地产信托演变为“股权+溢价回购”模式，即由信托计划入股房地产项目公司，并约定一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，通过回购安排实现贷款输血功能。
这种模式，很快在2009年被银监会发文叫停，视同信托贷款。
随后，房地产信托再度创新，推出“优先、劣后结构化模式”。
目前，这成为信托公司的主流产品，已广泛应用到房地产领域。
这种模式下，信托计划被分为优先级和劣后级，前者由普通投资者购买，后者由开发商购买，普通投资者享有固定收益，优先分配项目公司的利润和资产，而开发商享有浮动收益。
表面上，这是让投资者享有地产项目股权及相应收益。
但一名房地产公司财务总监告诉财新《新世纪》记者，结构化模式旨在保护信托投资者利益，却仍未杜绝“假股权、真债权”。
如信托和开发商做工商股权变更时，往往会签订一个回购协议，允许开发商日后采取溢价回购方式，重获投资者的股权或收益权。
“表面上是投资股权或收益权，实际上不是同股同权。
”这位财务总监说。
早在2010年2月，银监会也已出手控制。
比如明确发文规定，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3︰1。
因资金杠杆率降低，一些“结构化”信托产品除购买股权外，还受让项目公司债权。
2010年12月，银监会明文要求对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按实质重于形式的原则甄别。
监管机构和信托公司这种“猫和老鼠”的游戏背后，是监管要求和行业现实的巨大错位。
对于地产信托产品，银监会要求明确是“真贷款”或“真股权”。
但对于信托公司，恰恰两面都“真”不起来。
若真贷款，房地产开发项目必须满足“四证”（即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发商或其控股股东具备二级
资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。
同时信托资金也不得发放土地储备贷款。
前述地产股权投资机构高管坦言，“开发商做信托项目，往往是四证不齐、自有资金不够30%的情况。
”因为如果四证齐全、自有资金满足条件，“开发商就直接找银行贷款了”。
若真股权，则必须做到同股同权。
但上述投资机构高管指出，“开发商不可能舍得让信托投资人分享股权带来的收益，因为他只是临时缺钱借一笔钱罢了。
”一名大型信托公司高管亦承认，虽然行业里主要是股权信托为主，但“实质上就是贷款，所以被停掉”。
对此，一名开发商的财务总监也坦言，地产信托产品要做到真正意义的同股同权不现实。
如若同股同权，开发商更倾向找战略投资者，否则，与信托“一旦意见不一样，会导致项目瘫痪”。
此外，普通投资者往往不愿买一个看不见的权益，而宁愿选择这种“假股权、真贷款”。
“地产信托历史上，如果按照银监会的标准来做，开发商都不太可能做信托产品。
”这名财务总监明确指出。
在这种情况下，银监会的监管思路就是提高资本约束，以及尽可能要求控股。
拐点信号
但监管与时下的房地产调控结合或将逼出地产信托业务的拐点。
“地产信托的拐点将出现在未来某个时候监管部门开始对‘假股权、真融资’和债权融资真正一视同仁。
”诺亚财富的一份报告曾指出。
由于监管部门窗口指导的随意性，信托公司早已习以为常，并应对有方。
“从来都是模模糊糊。
这更像是一种消息市，而不是政策市。
”上述投资机构高管说，因此，信托公司在每次“喊停”后，往往暂停三五个月，稍后又悄悄做一单试试。
“以前发行信托只是向当地银监局备案即可，而信托公司与当地银监局毕竟好沟通。
”
不过，这一次究竟何时能重启原来业务，信托公司心里也没底。
就在此时，平安信托的一份“真股权”的房地产信托面世，无疑是一种清晰的信号。
6月28日，平安信托推出“平安财富·安城1号房地产
基金集合资金信托计划”，据平安信托的客户经理说法，“这是一款真正的股权投资。
”他说，“谈了很久，开发商才同意。
”
这个项目的开发商是绿城，融资规模约8.6亿元，客户年化收益率高达25%。
“25%的收益率只是我们平安信托的保守估计。
”这名客户经理说，“这是位于温州的豪宅楼盘，楼板价10796元/平方米，加上建安成本，总成本约17000元/平方米。
而绿城对售价的估计是，高层4万元/平方米，别墅是7万元/平方米。
总投资回报至少在1倍以上。
”
据了解，绿城已支付地价30多亿元，置换25%的股权。
这种合作，虽然绿城必须让出股权收益，但好处显而易见。
“半年下来，通过与第三方合作，就可以四证齐全。
资金运用效率非常高，绿城这30亿元，可以撬动100亿元的项目，可以滚动拿地开发。
”
“亏钱的买卖，开发商不会做。
”这名客户经理说，“两三年后，如限购取消，房价反弹会很恐怖。
即使房价下跌20%，也在我们预留空间内。
”
从“假股权”到“真股权”的出现，正符合一名大型信托公司高管的想象，“现在开发商就是在博弈，在等，只有
扛不下去，他们才会愿意接受这种真股权的形式。
”
随着生存空间的被压缩，除了真正的股权融资外，信托业也开始摸索房地产基金模式。
“我们现在在和信托公司谈基金的合作方式，我们来当合伙人，发行基金。
这种合作，信托公司就是提供大客户的资源，收取财务顾问费即可。
”上述投资机构高管说。
这种转型也有一定的局限性。
他指出，投资人投资信托可免除个人所得税，但如果投资基金就要交，“如此，融资成本要上升2.5%”。
不过，这当在开发商承受范围之内。
宝龙地产资本管理中心总经理尤晓笛告诉财新《新世纪》记者，开发商也在关注新的信托产品。