个人购房按揭贷款管理办法

村镇银行
个人购房按揭贷款管理办法（xx版）
第一章总则
第一条为加强个人购房按揭贷款业务管理，防范信贷风险，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》、《个人住房贷款管理办法》等法律法规及《村镇银行信贷管理基本制度》的有关规定，结合我行实际，制定本办法。

第二条本办法所称个人购房按揭贷款是指我行向自然人发放的用于购买个人住房、商用房的贷款。

个人购房按揭贷款分为一手房按揭贷款和二手房按揭贷款。

一手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放用于购买未办理产权登记或近期首次办理产权登记后的新住宅或商用房贷款。

二手房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的住宅或商用房贷款。

第三条严格实行信用调查制度。

主要调查以下因素：
（一）借款人基本情况；
（二）生产经营状况；
（三）社会信誉状况；
（四）年净收入；
（五）资产负债状况、家庭财产状况；
（六）自有资金情况；
（七）贷款本息偿还情况。

第四条严格执行贷款“面谈”、“面签”制度，向借款夫妻详细讲解合同主要条款、借款双方的权利与义务。

做好面谈记录，面谈记录包括文字、图片或影像等资料。

第二章按揭项目准入
第五条项目申请。

项目开发商向法人机构提出书面申请，填写《个人购房贷款按揭项目准入申请审批表》，并提供以下资料：
（一）合法有效的企业法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证、公司章程、成立批文及信用等级证明、验资报告、年度审计报告及近期财务报表、房地产开发企业资质等级证书、公司为借款人承担阶段性连带保证责任的承诺；
（二）董事会(或股东会)同意办理个人购房按揭贷款合作的文件；
（三）项目总投资，资金来源及落实情况；
（四）项目为期房销售的，需提供施工进度表及资金落实情况，项目为现房销售的，开发商要提供房屋验收合格证明；
（五）项目资料：
1.项目的可行性研究报告及立项批复；
2.建设用地规划许可证；
3.建设工程规划许可证；
4.建设工程施工许可证；
5.国有土地使用权证（必须为出让土地）；
6.商品房销（预）售许可证；
7.其它资料。

第六条项目调查。

主要调查以下内容：
（一）调查开发商的基本情况：法人资格、经营实力、财务状况、资信状况、开发经历、承建能力、开发能力和信用等级等；
（二）调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备，核实开发商提报的资料是否完整、合法有效，内容是否一致，土地是否对外抵押或被依法查封；
（三）调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位情况；
（四）土地出让合同及土地、房屋权证是否真实、合法，土地出让金是否全部缴清，土地抵押及在建工程抵押情况，是否办理过其他银行的抵押登记；
（五）项目基本情况。

调查开发项目的地理位置、周边环境、社区环境、交通条件、环保指数、配套工程、市政设
施、物业管理等情况；项目占地及建筑面积、容积率、绿化率、楼宇结构与栋数、户型设计等；
（六）调查项目的市场定位和销售情况，进行初步的项目评估，分析同类、同档次房屋的价格和客户购买意向，同等位置项目的比较分析与市场预测，判断项目的销售前景及抗风险能力，调查有无开发商利用个人购房按揭贷款套取资金的“假按揭”风险；
（七）银行同业竞争。

调查其他银行为该楼盘提供个人购房按揭贷款情况；
（八）信用等级评定。

按照《村镇银行法人客户信用等级评定管理办法》对开发商进行信用等级评定（可参照其他银行的评定等级）。

开发商信用等级应达到A级（含）以上；
（九）我行要求调查的其他内容。

调查人员完成调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查人员审查。

第七条不得受理存在下述问题的房屋按揭贷款项目：（一）建筑工程质量不合格的项目；
（二）因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素，可能产生“烂尾”的项目；
（三）不能提供合法“五证”的项目；
（四）存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；。