商品房预售合同纠纷
商品房预售合同与销售合同区别
一、合同性质1. 商品房预售合同：预售合同是指在房屋竣工交付使用前，房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房价款并签订的合同。
预售合同属于预约合同，即双方约定在一定期限内，按照约定条件履行买卖房屋义务的合同。
2. 商品房销售合同：销售合同是指在房屋竣工交付使用后，房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。
销售合同属于买卖合同，即双方约定买卖房屋并转移所有权的合同。
二、签订条件1. 商品房预售合同：签订预售合同需要满足以下条件：（1）房地产开发企业已取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）向房地产管理部门申请预售许可。
2. 商品房销售合同：签订销售合同需要满足以下条件：（1）房屋已竣工并通过竣工验收；（2）房地产开发企业已取得房产证；（3）房屋所有权已转移至买售人。
三、权利义务1. 商品房预售合同：（1）房地产开发企业应按照合同约定，在规定的时间内完成房屋建设并交付使用；（2）承购人应按照合同约定，支付定金或房价款；（3）双方应按照合同约定，办理房屋过户手续。
2. 商品房销售合同：（1）房地产开发企业应按照合同约定，交付符合质量标准的房屋；（2）买售人应按照合同约定，支付房款；（3）双方应按照合同约定，办理房屋过户手续。
四、纠纷处理1. 商品房预售合同纠纷：涉及房屋建设进度、质量、交付时间等方面的纠纷。
2. 商品房销售合同纠纷：涉及房屋质量、交付时间、过户手续等方面的纠纷。
总结：商品房预售合同与销售合同在合同性质、签订条件、权利义务等方面存在一定区别。
购房者在签订合同时，应根据自身需求，选择合适的合同类型，并注意合同条款的约定，以确保自身权益。
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定商品房买卖合同作为房地产市场中最常见的法律文书之一，其涉及的纠纷类型多样，处理方式复杂。
本文旨在对商品房买卖合同纠纷中的若干问题进行规定性说明，以期为相关当事人提供参考和指导。
一、合同效力确认在商品房买卖合同纠纷中，首先需要确认的是合同的效力。
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同双方应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律强制性规定。
若合同存在欺诈、胁迫等情形，可请求法院或仲裁机构确认合同无效或撤销。
二、违约责任认定商品房买卖合同纠纷常因一方未履行合同义务而产生。
违约方需承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
违约责任的大小应根据实际损失、合同条款及双方过错程度等因素综合判断。
三、房屋质量争议购房者对商品房的质量有异议时，可要求开发商按照合同约定的标准进行修复或更换。
如开发商拒绝履行或无法履行，购房者可依法要求减少价款、解除合同并索赔损失。
在此过程中，专业机构的房屋质量鉴定报告是重要证据之一。
四、交房时间延迟对于开发商未按合同约定时间交房的情况，购房者有权要求开发商按日支付违约金，并可在一定条件下解除合同。
违约金的计算应基于合同中的约定，如无明确约定，则参照当地相关规定执行。
五、预售许可与规划变更开发商在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，或者房屋交付后与原规划设计存在重大差异，均构成违约。
购房者可要求解除合同并索赔，或要求开发商按照原规划设计重新建设。
六、产权登记问题商品房交付使用后，开发商应在法定期限内协助购房者办理房屋产权登记。
如因开发商原因导致产权登记延迟，购房者可要求赔偿因此造成的损失。
七、解决途径商品房买卖合同纠纷可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
建议双方首选协商和调解解决争议，如协商不成，可依据合同中的仲裁条款提交仲裁机构，或直接向人民法院提起诉讼。
总之，商品房买卖合同纠纷的处理需遵循法律法规，结合合同具体条款，公平合理地确定各方权利义务。
房产纠纷案例：已预售的商品房可否查封
[案情介绍]张某与开发商签订了预售合同，一次性付款购买了一套期房并到房管局办理了预售商品房的登记备案手续，工程竣工验收合格后，开发商按期将房屋交付给了张某，张某装修后搬进了该房，后开发商办理了房屋产权证，在张某办理分户产权的过程中，开发商因借款纠纷被某工厂诉至法院，根据工厂申请，法院查封了张某的房屋，并向房管局送达了不予办理被查封房屋产权过户手续的协助执行通知书，张某得知后即以案外人的身份向法院提出了执行异议，认为不应查封其正在办理过户手续的房屋，要求法院解除查封。
[案情分析]对张某的请求是否合理，有三种意见。
第一种意见认为张某就该房并未取得产权，大产证上开发商仍为所有权人，张某的损失可向开发商追偿，法院的查封正确。
第二种意见认为如张某与开发商合同合法有效，张某履行了付款义务且实际占有了该房屋，即取得了对该房的物权，而工厂与开发商之间仅仅存在债权债务关系，物权应优先于债权，应裁定解除查封。
第三种意见认为合同备案属于预告登记，张某对预售房进行了备案即取得了对抗第三人的效力，法院的查封应该解除。
评析一、预售合同备案是否等同于预告登记商品房预售合同登记备案制度仅仅是一种行政管理的手段，并非物权登记，购房者享有的权利仍然是一种合同债权，是否办理商品房预售合同的登记备案并不能决定该预售合同是否具有法律效力。
预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的是在将来发生不动产物权变动。
其通过登记的方法予以公示，从而将物权的公示手段用于对债权的保护，使买受人的优先权具有了对抗第三人的效力。
只有通过预告登记，买受人才能享有对该房屋物权的请求权。
预售的房屋才能被赋予准物权的性质从而受到保护，产生对抗第三人的效力。
因此，预售合同登记备案并不等同于预告登记。
二、法院的查封是否正确根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
商品房预售合同纠纷
民事答辩状答辩人：滨江市宏源房地产开发公司，位于X x高新技术开发区内法定代表人：马国栋，经理，男，35岁，汉族，住X X大道X号，电话：x X X 因原告吴天海诉本公司房屋预售合同纠纷一案，特提出答辩如下：首先，原告吴天海的的诉讼主体资格不成立。
本公司确实于2000年9月，与原告吴天海以及刘丽小姐签订了房屋预售合同，合同号为00108。
但是后来，刘丽小姐又代表环宇商贸有限责任公司与本公司于2001年签订了变革00108号合同当事人的00456号合同，该合同已经将18号公寓预售房屋的权利人，由原来的吴天海和刘丽更改为现在的环宇商贸有限责任公司。
至于更改的原因，据说是吴天海因涉嫌侵吞公司财产已被环宇公司辞退，而且吴天海两次用环宇公司支票支付的购房款是环宇公司的奖金，而该奖励后来已被该公司董事会的决定所否定。
所以，购房款不是吴天海的，而是环宇商贸有限责任公司的。
本公司看在环宇公司代表刘丽小姐的说法合乎情理，并且手续齐全，就与其签订了更改房屋权利人的00456号合同。
不管如何，本公司现在与原告吴天海已经不存在房屋买卖关系。
其次，本公司末按合同要求交付房屋并非被告有意不按期交付，而是客观的不可抗力原因造成的，所以不应该承担违约责任。
本公司在施工过程中，碰到多处不可预料的客观阻碍：一是恰逢滨江市市政建设需要铺设地下管线，使原基础工程被耽误了近2个月；二是在开始基础工程建设后，又遇到出现地下水，施工单位的基础工程两次返工，使工期又延误了近2个月；三是进入地面施工后，我市又进入雨季，而且滨江市该年的雨季比以前多了近1个月，使施工不得不延期；四是本公司与某商业银行的贷款合同，因为国家宏观调控政策的改变而迟迟不能兑现，建筑材料因此不能及时提供，使工期又耽误了好几个月；五五五五是本公司与某建筑工程公司的建筑承包合同，也因建筑公司的原因未能如期完工。
以上情况均有相应的证据可以证明。
鉴于这些不可抗拒的原因，我方尽管也对购房者表示遗憾和歉意，但责任不在我方。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2003.04.28•【文号】法释[2003]7号•【施行日期】2003.06.01•【效力等级】司法解释•【时效性】已被修改•【主题分类】民事诉讼综合规定正文中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。
现予公布，自2003年6月1日起施行。
二00三年四月二十八日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）法释[2003]7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
商品房预售合同纠纷起诉状
商品房预售合同纠纷起诉状尊敬的法官：我是原告XXX，身份证号码为XXX，住址为XXX，特此向贵庭提起诉讼，请求贵庭依法审理并判决如下：一、被告应立即履行合同，按照约定的价格和时间交付商品房一套，同时支付违约金XXX元，作为对原告的经济赔偿；二、被告应支付原告的合理诉讼费用XXX元；三、根据被告的违约行为，判决被告支付原告的损失赔偿金XXX元；四、本案的全部诉讼费用由被告承担。
事实和理由如下：一、案件的基本情况原告与被告签订了一份商品房预售合同，约定了房屋的交付时间、价格、面积等重要条款。
然而，被告未按照合同的约定履行义务，致使原告无法按时收到房屋，并且造成了一定的经济损失。
二、被告的违约行为根据合同的约定，被告应在约定的时间内交付商品房，并支付相应的违约金。
然而，被告未能按时履行合同，导致原告无法按计划使用房屋。
被告的违约行为严重影响了原告的正常生活和工作，给原告造成了一定的经济和精神损失。
三、原告的损失由于被告的违约行为，原告无法按时入住房屋，不仅给原告的生活带来了很大的不便，还使得原告不得不继续支付租金等额外费用。
此外，由于房屋交付延迟，原告错过了一些投资机会，导致经济上的损失。
基于上述事实，原告要求被告支付相应的违约金和损失赔偿金。
四、合同的有效性原告认为，合同是双方自愿达成的协议，具有法律效力。
合同中明确约定了房屋的交付时间、价格和面积等重要条款，被告应当按照合同的约定履行义务。
被告的违约行为严重影响了原告的合法权益，应当承担相应的法律责任。
五、法律依据根据《中华人民共和国合同法》第十一条、第十二条的规定，合同是法律保护的权利。
合同双方应当按照约定履行义务，否则应当承担违约责任。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十三条、第五十四条的规定，原告有权向法院提起诉讼，请求法院依法保护其合法权益。
六、诉讼请求基于上述事实和理由，原告请求贵庭判决被告立即履行合同，按照约定的价格和时间交付商品房一套，并支付违约金XXX元，作为对原告的经济赔偿。
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书
最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头
治理的司法建议书
尊敬的最高人民法院，
近年来，我国商品房市场发展迅猛，但也暴露出一些问题，如商品房预售过程中的矛盾纠纷频发。
为了加强商品房预售监管，解决矛盾纠纷，我们向最高人民法院提出以下司法建议：
1. 健全商品房预售监管机制：建立完善的商品房预售监管体系，明确各相关部门的职责和任务。
加强对开发商的资质审核和监督，确保其合法合规经营。
加强对商品房预售资金使用的监管，杜绝违规行为。
2. 加强信息公示和透明度：要求开发商在商品房预售过程中及时公示相关信息，包括预售许可证、房屋设计图纸、价格等，确保购房者充分了解相关信息。
建立健全相关信息公示平台，方便购房者查询。
3. 完善商品房预售合同制度：明确预售合同中的各方权益，加强对预售合同的监督和保护。
在合同中规定开发商应承担的责任和义务，确保开发商按合同履行义务。
加强对合同的法律解释和规范，避免合同条款过于倾向于开发商，保护购房者权益。
4. 加强纠纷调解和仲裁机制建设：建立健全商品房预售纠纷调解机构和仲裁机构，提供有效的调解和仲裁服务，为纠纷解决提供更加便捷和高效的途径。
加强对调解和仲裁结果的执行力度，确保各方权益得到有效保护。
以上是我们的司法建议，希望最高人民法院能够重视商品房预售监管工作，加强协同推进矛盾纠纷源头治理，进一步完善我国商品房市场监管体系，维护购房者的合法权益，促进商品房市场健康发展。
谢谢您的关注和支持！
敬礼
XXX预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理工作组。
商品房买卖合同纠纷典型案例
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷案例回放：2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议.协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定.由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证,张先生依照认购协议,向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知:“一期物业已取得预售许可证,可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨,所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议.对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼.近日，法院已对该案作出判决,在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则.但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失,应对此承担责任并作出赔偿。
最后,法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还.律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
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广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2011)穗中法民五终字第122号上诉人（原审原告）：朱小奇，男，1961年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区宝岗大道205号宏宇广场A座9楼E。
委托代理人：陆国肱，男，1954年11月21日出生，汉族，联系地址广州市海珠区江南东路356号802房。
被上诉人（原审被告）：广州市宏宇房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区宝岗大道195号4楼B。
法定代表人：谢丽颜，总经理。
委托代理人：王波谦，该公司职员。
上诉人朱小奇与被上诉人广州市宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）商品房预售合同纠纷一案，上诉人朱小奇不服广州市海珠区人民法院(2010)海民三初字第2436号民事判决，向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：宏宇公司对外发出的售楼宣传资料标明宏宇广场楼宇的裙楼部分为“新都城”，“新都城三期的商场由天桥连成一体，气势雄伟”，“4层香江美食天地、太子娱乐天地”等
宣传语言。
2000年6月2目，朱小奇、宏宇公司签订《商品房预售合同》，约定朱小奇以124150元向宏宇公司购买海珠区宝岗大道第12号地块宏宇广场第1幢第3层128号商品房，该商品房的用途为商铺；该商品房竣工验收之日起30天内，宏宇公司应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，宏宇公司取得权属证明书后30天内协助朱小奇到广州市房地产交易所办理交易过户手续；等。
之后，朱小奇共支付了购房款124150元给宏宇公司并于2000年6月28日接收上址房屋。
朱小奇曾因要求宏宇公司办理上址房屋的房地产权证及支付迟办证违约金而起诉，原审法院于2005年8月30日作出(2005)海民三初字第1970号民事判决书，认为朱小奇已按合同履行了付款义务，宏宇公司应为朱小奇办理所购房屋《房地产权证》；因提供《房地产预售契约》、发票是办理《房地产权证》的必要条件，而宏宇公司于2002年9月16日凭朱小奇所写收据向银行调取《房地产预售契约》、发票时，由于朱小奇没有按期向银行供款41期，银行不同意提供《房地产预售契约》、发票，由此可见，导致延期办证的责任在朱小奇，朱小奇迟延提供《房地产预售契约》、发票给宏宇公司这段时间，应免除宏宇公司延期办证的责任等；判决宏宇公司在朱小奇提供办理房地产权证资料之日起7日内协同朱小奇到广州市房地产交易所办理宏宇广场第1幢3层128号商铺产权过户手续；等。
判后，朱小奇不服上诉。
广州市中级人民法
院以(2005)穗中法民四终字第3966号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
上述判决书经审理查明与本案相关的事实有：
1、1999年4月6日，宏宇公司办理了测绘手续，2002年3月29日取得房屋权属证明书。
2、由于朱小奇没有按期向银行供款，中国工商银行广州市第二支行向越秀区人民法院提起诉讼，2005年6月13日，中国工商银行广州市第二支行与朱小奇、宏宇公司达成调解，确认朱小奇截止至2005年6月2日，欠中国工商银行广州市第二支行总贷款余额33319.08元，宏宇公司代朱小奇向银行垫付17287.58元。
3、中国工商银行广州市第二支行于2005年5月29日给宏宇公司的通知，内容主要为，“根据我行与贵公司签定的个人按揭贷款返购协议约定，我行对违约的按揭客户，在清偿逾期贷款本息前，不能办理房产证，以确保银行按揭贷款的安全，且贵公司付有连带责任。
名单中有朱小奇，累计逾期记录4l期；对于逾期按揭客户的违约行为，我行信贷员已经主动电话或上门催收，要求按揭客户尽快存入按揭款，并对该客户采取法律措施，发出律师信以及对其进行诉讼，由于贵公司、按揭客户与我行三方已经签订《房地产借款合同》，贵公司负有连带责任。
我行需要在按揭客户清偿逾期按揭贷款本息后，才能出具办理房产证及他项权证的有关证明文件。
特此通知。
”
朱小奇于2010年8月27日向原审法院提起本案诉讼。
请求宏宇公司：1、支付迟办房产证违约金19032.19元(从2008年8月
27日计至2010年8月27日，以已付房款124150元为本金，按中国人民银行逾期贷款利率每日万分之二点一计算)；2、支付虚假广告违约金3000元；3、承担本案诉讼费用。
原审中，朱小奇确认抵押银行于2010年4月21日向其交还上址房屋抵押贷款的相关资料，其至今没有向宏宇公司提交办理房产证的相关资料。
原审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
宏宇公司在“宏宇广场”预售期间，为诱发购房人的预购动机，在其商品房预售资料中，使用了图文方式并承诺朱小奇所购商铺所在商场由天桥连成一体，4楼是美食城，应视为合同的组成部分。
宏宇公司至今没有实现该承诺，即构成违约，应承担违约责任。
综合考虑宏宇公司承造该天桥的一般造价，有天桥和没有天桥对朱小奇购买房屋时价格的影响以及朱小奇所购商铺的价款等因素，应酌情由宏宇公司向朱小奇作出经济损失补偿为宜。
朱小奇要求宏宇公司支付该项违约金3000元合法合理，应予支持。
上述生效判决，确定宏宇公司在朱小奇提供办理房地产权证资料之日起7日内协同朱小奇到广州市房地产交易所办理宏宇广场第1幢3层128号商铺产权过户手续。
该判决对朱小奇、宏宇公司均具法律约束力。
朱小奇确认抵押银行于2 010年4月21日向其交还上址房屋抵押贷款的相关资料，其至今没有向宏宇公司提交办理房产证的相关资料，故其关于要求宏宇公司支付迟办房产证违约金的诉讼请求缺乏依据，不予支持。
据此，原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2010年11月23日作出判决：一、宏宇公司在本判决生效之日起10日内，向朱小奇支付违反广告承诺的违约金3000元。
二、驳回朱小奇的其它诉讼请求。
本案一审受理费175元，由朱小奇负担151元，宏宇公司负担24元。
本案一审受理费175元已经由朱小奇预交，朱小奇同意由宏宇公司在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给朱小奇。
判后，朱小奇不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决书认定的依据是：2010年4月21日抵押银行向其交还了相关的办证资料。
根据审判依据不予支持诉求的事实发生于2010年4月21日，但在此日期之前，宏宇公司应当承担违约责任。
在其办理银行抵押涂销手续之前，办证资料一直存放在抵押银行，其根本不
可能将办证资料交给宏宇公司去办证，而宏宇公司替其垫付贷款后却没有办证，故宏宇公司应支付迟延办证的违约金，至其办理银行抵押涂销手续之日止。
故上诉请求：撤销原审判决第二项，改判宏宇公司支付给其迟办房产证违约金15721.11元（从2008年8月27日计至2010年4月21日止）；本案一、二审诉讼费由宏宇公司负担。
宏宇公司答辩同意原审判决。
朱小奇、宏宇公司对原审查明事实没有异议，本院予以确认。
本院认为，朱小奇、宏宇公司签订的《商品房预售合同》是双方真实的意思表示，内容并未违法法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。
本案的主要争议问题是，宏宇公司是否需要承担2010年4月21日前的逾期办证责任。
涉案商铺房产证的办理需要买卖双方的协作完成。
根据《商品房预售合同》的约定，宏宇公司在取得涉案商铺权属证明书后30天内协助朱小奇办理交易过户手续。
根据已经生效的（2005）穗中法民四终字第3966号民事判决书确认，朱小奇没有按期向银行偿还贷款本息，该行为直接导致涉案商铺无法办理房产证，直至2010年4月21日，抵押银行才将涉案商铺抵押贷款的相关材料交还给朱小奇。
由此可知，涉案商铺无法办理房产证是由于朱小奇的行为造成的，不能归责于宏宇公司。
朱小奇上诉要求宏宇公司支付2008年8月27日至2010年4月21日止的迟延办证违约金，依据不足，本院不予支持。