房屋承租人优先购买权
房屋承租人优先购买权问题分析
（写作要求及提纲附后）
承租房屋买卖合同纠纷案
【案情】
原告：曹雨婷。
被告：高敏杰。
被告：徐庆达。
A市B区人民法院经审理查明：坐落A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房
是以原告之姐曹雨琴名义向房管部门承租使用的房屋，原告作为其家属共同租住
该房屋。1999年8月10日，曹雨琴（乙方）与甲企业（甲方）签订《房屋拆迁
安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的向阳路蓝雨街22号房屋，甲方在高海路润
南花园闵惠大街5号（第202房）安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住
A市高海路闵惠大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所
有权人签订租赁合同。
讼争房屋A市B区高海路5—8号首层及二楼房屋的原所有人A市广协房地
产开发有限公司因拖欠债务，上述房屋被A市蓝湖区人民法院委托拍卖。2004
年6月4日，被告高敏杰与乙企业签订《拍卖成交确认书》，订明被告高敏杰成
功竞得讼争房屋，拍卖人依标的现状（含瑕疵）不交吉拍卖。本标的房产现为拆
迁户（约有数十户，含永迁及临迁）和B区古雨街雨霖居委会办公室所用，居委
会属配套设施，买受人必须无偿提供给雨霖居委会使用。标的现状为临水、临电，
未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户
另行解决标的租赁或其他相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该
问题等。2004年7月28日，A市蓝湖区人民法院裁定讼争房屋所有权归买受人
高敏杰所有。
2005年3月9日，A市国土资源和房屋管理局出具了B区高海路闵惠大街5
号202房的《房地产权证》给被告高敏杰。2006年7月，被告高敏杰将讼争房
屋转让给被告徐庆达。A市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该
屋的《房地产权证》给被告徐庆达。
另查明：原告曾向本院起诉被告高敏杰，要求被告高敏杰按公房租金标准与
其签订20年的租约，被告高敏杰答辩称同意按私房成本租金标准和原告签订一
年租约。本院以（2006）B民三初字第349号民事判决书对该案作出驳回原告诉
讼请求的判决，该判决现已发生法律效力。
原告诉称：原告和家人一直租住胜达房管站位于向阳路蓝雨街22号二楼二
房的公房，后因该房产拆迁，与A市甲企业签订了一份《A市房屋拆迁安置协议》，
约定原告方被永迁安置在A市B区高海路闵惠大街5号202房居住。被告高敏杰
于2004年6月4日通过拍卖竞购取得甲企业所有的上述房屋产权，其竞购时已
清楚该房产不能交吉的事实，也默认原告长期永迁安置在此的现实，原告与甲企
业和被告高敏杰的事实租赁关系延续至今。其间，原告在多种场合多次向被告高
敏杰表示了要求购买该房屋的意愿，但被告高敏杰在未解除租赁关系、未告知原
告的情况下，偷偷摸摸擅自将该房转卖给被告徐庆达，侵犯了原告的优先购买权。
故起诉请求：（1）确认两被告对A市B区高海路闵惠大街5号202房的买卖或转
让行为无效；（2）判决原告对被告高敏杰的A市B区高海路闵惠大街5号202
房享有以同等条件优先购买的权利；（3）由被告承担所有的诉讼费用。
被告高敏杰辩称：其不同意原告的诉讼请求。因为讼争房屋的被拆迁人是原
告的姐姐曹雨琴而非原告本人，原告人住讼争房屋后，从未支付过租金，也未与
被告签订过租赁合同，因此原告并不是法律意义上的承租人。另外，据其到居委
会了解，原告本人不在讼争房屋居住。无论是从形式还是从实际出发，原告都不
享有优先购买权。其在拍卖取得讼争房屋的产权后已经发函通知原告，询问原告
是否购买讼争房屋，并表示如果其不购买就限期迁出，原告已经收到被告发出的
函件，但一直没有提出要求购买，只是起诉要求和被告签订租赁合同，法院已经
驳回了原告的诉讼请求，后其也曾经起诉要求原告支付房屋使用费，其间原告也
没有提出要求购买讼争房屋，故其认为原告已经放弃了其优先购买权，请法院驳
回原告的诉讼请求。被告是在2004年7月以每平方米2300元的价格将讼争房屋
出售给被告徐庆达的，当时没有签订买卖合同，直到2006年7月7日才将讼争
房屋过户给被告徐庆达。即使法庭认定被告的买卖行为无效，其也不同意以每平
方米2300元的价格出售给原告，因为15万元是2004年的价格，现在的房价已
经涨了，原告要购买的话就要以每平方米3500元的价格购买。被告徐庆达辩称：
其同意被告高敏杰的意见。其是在2004年向被告高敏杰购买房屋的，购买时没
有看过讼争房屋。被告在取得房产证后才知道讼争房屋由他人居住，原告没有在
讼争房屋居住。
【审判】
A市B区人民法院认为：曹雨琴与胜达房管站签订的租赁契约中已经载明原
告作为曹雨琴家属共同承租使用A市B区向阳路蓝雨街22号二楼二房，被告认
为该租赁契约中家属名字笔迹不一样，对其真实性有异议，但被告不能提供相关
证据以否定租赁契约中家属名单的真实性，故本院认定原告属于共同承租人。因
此，虽然原告没有在曹雨琴与甲企业签订的《房屋拆迁安置协议》中签名，但原
告仍然属于被拆迁人，依法享有拆迁安置的权利。甲企业向曹雨琴发出永迁通知
后，原告作为被拆迁户与甲企业指定的物业管理公司签订了《住户入住合约》，
并人住了甲企业安排给其永迁居住的讼争房屋，虽然原告一直没有与讼争房屋的
所有权人签订租赁合同，但却形成了事实租赁关系。被告高敏杰在参加竞拍时，
已经明知讼争房屋为不交吉拍卖，在取得所有权后，在本院审理（2006）B民三
初字第349号案件时，也答辩称愿意与原告签订一年期的租赁合同，表明被告高
敏杰已经认可了原告的承租人地位。被告高敏杰辩称原告不是法律意义上的承租
人的意见无理，本院不予采纳。两被告均辩称原告已不在该屋居住，原告对此予
以否认，被告高敏杰在庭审中欲向法庭提供A市B区凤阳街司法所的书面证明以
佐证其主张，但因被告高敏杰没有在举证期限内提交该证据，原告表示不予质证，
故本院对被告高敏杰提交的该证据不予采纳，被告主张原告不在讼争房屋居住的
事实缺乏证据，本院不予认定。
至于被告高敏杰辩称在2004年6月已经通知原告出卖房屋的意见，因被告
高敏杰在2004年6月22日邮寄给原告的《通知》只是要求原告搬迁及缴纳租金，
虽然其中提到其在此前已经通过A市汇涛房地产咨询有限公司向原告发出通知，
要求如购买所租住房的住户于2004年6月16日前签署落实购买事宜，但被告高
敏杰并不能提供此前已向原告发出购买通知的证据，原告也否认曾经收到过被告
之前发出的购买通知，因此，该《通知》并不能证明被告已经通知原告出卖房屋
的事实。而原告在本案中提供的《意向登记表》来自被告高敏杰在另一案件中提
交的证据，该《意向登记表》只能证明原告曾经表示过要购买讼争房屋的意向，
并不能证明被告已将出卖房屋尤其是交易价格和交易方式等条件通知了原告。根
据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应
当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权
利。因此，被告高敏杰有义务在出卖前的合理期限内将出卖房屋以及交易价格、
交易方式等条件告知原告，以保障原告能够行使在同等条件下优先购买的权利。
现被告高敏杰不能提供证据证明其在出卖讼争房屋给被告徐庆达前的合理期限
内已履行了上述义务，其出卖讼争房屋的行为侵犯了原告在同等条件下优先购买
讼争房屋的权利，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。
原告关于确认被告高敏杰转让讼争房屋给被告徐庆达的行为无效和其对讼争房
屋享有以同等条件优先购买的权利的诉讼请求有理，本院予以支持。原告虽然享
有优先购买权，但其要求被告高敏杰按每平方米2300元的价格将讼争房屋转让
给其，而被告高敏杰在诉讼中明确表示不同意以该价格转让给原告，因原告和被
告高敏杰在民事活动中的地位平等，买卖讼争房屋的民事活动应当遵循自愿原
则，故原告应通过与被告高敏杰协商一致的方式来行使优先购买权，不宜由法院
进行判决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（五）项、
《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华
人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，判决
如下：
一、被告高敏杰转让A市B区高海路闵惠大街5号202房屋给被告徐庆达的
行为无效。
二、原告曹雨婷对A市B区高海路闵惠大街5号202房屋享有在同等条件下
优先购买的权利。
本案受理费200元，由被告高敏杰负担。
毕业论文写作要求：
方案（一）
要求学生写作法律文书：写一份上诉状或者二审判决书
方案（二）
要求学生以论文方式写作
论文题目：《论房屋承租人优先购买权——从一起承租房屋买卖合同纠纷案谈
起》
写作初步提纲建议：（具体写作时学生可以与指导教师商议适当修改题目及提纲）
一、房屋承租人优先购买权概述
二、案情介绍
三、案情分析（结合本案争议的问题进行法理与实务分析）
（一）承租房屋期间承租房买卖问题
（二）两被告的买卖行为是否有效
（三）承租人原告享有优先购买权问题
四、本案引发的思考——房屋承租人优先购买权行使条件探析
承租人优先购买权制度的性质和理论基础
承租人优先购买权制度的性质和理论基础摘要：承租人优先购买权，是承租人的一项重要权利，承租人优先购买制度有着悠久的历史，在世界范围内广为运用。
承租人的优先购买权，体现了立法者对房屋交易中出租人、承租人和第三方买受人的利益的权衡，具有存在的合理性。
承租人优先购买权是请求权，其存在的价值在于维护社会经济秩序的中稳定、效率和公平等价值。
关键词：承租人优先购买权；请求权；交易安全一、承租人优先购买权的概念承租人优先购买权，是指房屋承租人在房屋出租人出售房屋时，依法享有的以同等条件优先对房屋进行购买的权利。
对于此，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”二、承租人优先购买权的性质学界对于承租人优先购买权的性质有多种观点，包括从期待权、请求权、形成权、物权、债权乃至准物权、法定特权等观点。
以下简要对主要观点进行介绍。
1、期待权说期待权是指在未来有取得与实现的可能性的权利。
持该观点者认为，“在某项财产出卖以前，权利人不能向他人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的，故法律赋予某人先买权只是使其取得了某种期待利益。
”因此，必须是出租人有意要出卖房屋，或是发生了出租房屋将要转让的情况，承租人才可以期待得到同等条件下优先购买的权利。
2、形成权说承租人的优先购买权，表现在当卖出人有意将房屋卖给第三人时，承租人可以通过表示愿意以同等条件购买而导致其与卖出人之间形成一个买卖合同。
持这种学说的学者们认为，形成权的主要功能，在于权利人凭单方意思表示可以产生、变更、消灭民事权利义务关系。
承租人的优先购买权符合这些特征。
德国对承租人优先购买权的定义采用了形成权一说。
《德国民法典》中第四百六十四条规定：“（1）先买权的行使，以对义务人的意思表示为之。
该意思表示无须使用就买卖合同而定的形式。
（2）在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依照义务人和第三人所约定的条款成立。
共有人、承租人、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理
共有⼈、承租⼈、近亲属之优先购买权竞合或者冲突时的处理共有⼈和承租⼈的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利⼈主张⾃⼰财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有⼈的优先购买权和承租⼈的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解⼀下相关法律及司法解释的规定：《中华⼈民共和国合同法》第⼆百三⼗条出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利。
《中华⼈民共和国物权法》第⼀百零⼀条按份共有⼈可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有⼈在同等条件下享有优先购买的权利。
《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》法释[2009]11号第⼆⼗⼀条出租⼈出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租⼈或者存在其他侵害承租⼈优先购买权情形，承租⼈请求出租⼈承担赔偿责任的，⼈民法院应予⽀持。
但请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
第⼆⼗四条具有下列情形之⼀，承租⼈主张优先购买房屋的，⼈民法院不予⽀持：(⼀)房屋共有⼈⾏使优先购买权的;(⼆)出租⼈将房屋出卖给近亲属，包括配偶、⽗母、⼦⼥、兄弟姐妹、祖⽗母、外祖⽗母、孙⼦⼥、外孙⼦⼥的;(三)出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的;(四)第三⼈善意购买租赁房屋并已经办理登记⼿续的。
房屋共有⼈的优先购买权产⽣于共有⼈所有权关系之中，具有物权性质，⽽承租⼈优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有⼈的优先购买权要优于承租⼈的优先购买权。
对此，《中华⼈民共和国民法典》第七百⼆⼗六条作出了明确规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的⼈⾝⾊彩，与纯粹的买卖关系有很⼤区别，故本条确认出租⼈将租赁房屋出卖给近亲属的，承租⼈亦不得主张优先购买权。
承租人 司法拍卖优先购买权申请书
承租人司法拍卖优先购买权申请书尊敬的[受理部门名称]：您好呀！我是[承租人姓名]，今天写这份申请书呢，是想跟您好好说说我对司法拍卖优先购买权这件事儿的想法和请求。
我呀，一直租着[房屋/物品名称及具体地址等相关信息]，已经有[具体时长]啦。
在这段时间里，这里就像我的另一个小窝一样。
我在这里经历了好多事儿呢，有欢笑也有泪水。
我对这个地方已经有了超级深厚的感情，就像对待自己心爱的宝贝一样。
您知道吗？我当初租这个地方的时候，就觉得特别有缘。
我精心布置了这里的每一个角落，把我的心血都灌注进去了。
墙上挂的那些画，都是我一点一点挑选的，沙发上的抱枕也是我按照自己的喜好买的。
这里承载着我太多的回忆，我和朋友们在这里举办过温馨的小聚会，也在这里一个人度过过宁静的夜晚。
现在听到要司法拍卖这个消息，我心里真的挺不是滋味儿的。
不过我也明白这是按照规定办事儿。
但是呢，我真的希望我能有优先购买权。
因为对我来说，这个地方已经不仅仅是一个租来的空间了，它更像是我的家。
我目前的经济状况也还算稳定，有能力购买这个[房屋/物品]。
我有稳定的收入来源，每个月除了日常开销，都能存下一笔钱呢。
我也想过，如果我能买下这里，我会把它变得更加温馨，继续在这里创造更多美好的回忆。
而且，从实际情况来说，我作为承租人，一直在这里生活或者使用着这个[房屋/物品]，对这里的情况是最熟悉的。
如果我能优先购买，就不会有新的适应过程，也不会有因为不熟悉而可能带来的一些小麻烦。
比如说，我知道这个房子哪里的水管偶尔会有点小毛病，怎么修最省钱又最快，我也知道哪个角落最适合摆放我心爱的小盆栽。
我知道司法拍卖有它的一套严格程序，但是我真的希望您能考虑我的情况。
我会按照规定的流程来办理相关的手续，积极配合所有的工作。
我会尽快准备好购买所需的资金，不会给您这边带来任何不必要的麻烦。
我就像一个守着自己宝贝的小卫士一样，希望能通过合法的途径把这个宝贝真正变成自己的。
我真的很期待您能批准我的优先购买权申请呢。
共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合
法 学 （ 信 息 法 学 ）
意出卖共有物时他们是否享有优先购买权的分析， 认为两优先购买权很有可能会发生竞合。当两优先购买权发生竟合 时， 基于立法目的及其他方面的考虑， 应该选择共有人优先购买权优先于承租人优先购 买权。
关键词 : 共有人 ; 承租人 ; 优先购买权 ; 竞合
Abstract ; the preemption right of the part owner and the leaseholder are two important preemption rights in China. There are still great disputations in theoretical and practical field , mainly on whether preemption right will be concurrent and how to choose when the concurrence took place. Through the distinguishing and integrating joint owned share and commonable matters , and the analysis on whether one should enjoy the preemption right in case of his willing of selling commonable matters , this paper considers that these two preemption rights will probably be concurrent. When these two preemption rights get concurrent , t aking legislation aim and other aspects into account , we should choose the preemption right of the part owner instead of that of the leaseholder. Key words : part owner ; leaseholder ; preemption rights ; concurrence
房屋租赁合同最新司法解释对承租人优先购买权的重大修正
房屋租赁合同最新司法解释对承租人优先购买权的重大修正最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。
二○○九年七月三十日为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
房屋承租人优先购买权之法律适用
２ ００９．９（ ） 中
｛占 Ｉ 缸金 ｝ Ｉ
房屋承租人优先购买权之法律适用
奚海清 胡 国春
摘 要 民法通则》 的意见以及（ （ 合同法》 中均有房屋承租人享有优先购买权 的规定， 但是规定有 不一致， 在法律适用的过 程中也有不少问题存在 ， 比如与房屋共有人的优先购买权的冲突， 以及 “ 同等条件” 的含义， 实践中承租 ＾维权的困境。 本文
的通知 义务 ； 相冲突 的部 分 ， 有 如对 于通知 的期 限前者 明确 为三 权 利 。最 高人 民法 院关 于 贯彻 执行 《 中华人 民共和 国民法 通则》 个月， 后者 规定 为合理 期 限。后者 作了一个 灵活 的规定 ； 还有 的 若干 问题 的意见 （ 试行 ） 第 ９ 》 ２条规 定： 有财 产分割后 ， 个或 共 一
至 １ ９ 年 ５ ７日， ９４ 月 租金 向肖某 交纳 ，每月 ４ ０ 。协议签 订 ５元
、
房 屋承租 人优 先购 买权之 法律渊 源
房屋承租 人优先 购买权之 法律渊源 一是 《 高人 民法 院关于 后 ， 某按约 交纳 了房租 。第一年 生意 平淡 ， 二年 生意开始 红 最 张 第 贯彻执 行 （ 民法通 则） 干 问题 的意见 （ 行） （ 若 试 》 以下 简称 《 意见》 ） 火， 张某 想长期把 生意做下 去， 决定购 买这三 间房屋 ， 就找到 肖某
张优先 购买权 的 ， 当予 以支持 。 个两 个法律 和司法 解释条 款 应 这
确立 了共有人 的优先 购买 权。
１９ 年 《 同法》 ９９ 合 颁布 并实施 后 ， 民法 通则及 其 司法解 释 中
与其 冲突 的部分应 当 以新法 为准 。 但是 ， 于其 中新法 对 旧的司 对
论我国房屋承租人优先购买权的性质
四年 、 告 已经收 取原告 房款 的事 实状态 ” 由维持 了下级法 院 的判决 ， 被 为 平息 了这 一场风 波 。 ］ ［ ９
及《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［］ 。
表 １我 国大 陆地 区关 于承租 人优 先购 买权 的主要 法律 规定 ：
《 民通意见》 第一百一十八条 （ 修改稿第一百三十二条 ） 规定 ： 出租人 出卖出租房屋 ， “ 应提前三 个月 通 知承租 人 ， 承租人 在 同等 条件 下 ， 有优 先购买 权 ； 享 出租人 未 按此 规定 出卖 房 屋 的 ， 租 承 人可 以请求人 民法 院宣告该房屋买卖无效 。 ” 《 同法》 合 第二百三十条规定 ： 出租人 出卖租赁房屋的， 当在出卖之前的合理期 限内通知承 “ 应 我 租人 ， 承租人享有 以同等条件优先购买的权利 。 ”
３ 请求权说又分为缔约请求权说 ， ． 即承租人有请求出租人与之订立买卖合 同的权利 ； 物权性质的 请求权说 ； ３ ｛ 以及附强制缔约义务的请求权说 。 １ ２
４ ．形成权说系 目前德国的通说 ， 即权利人可以通过单方意思表示而在 自己与形成权的相对人之 间成立买卖合 同ｏ ］该说也为我国台湾地区许多学者所认 同。４ ［ Ｂ ［］ １
・
６ ・ ０
论 我 国房 屋承 租人优 先购 买权 的性 质
一
、
承 租人优先购买权与争议 问题
优先购买权最早见于罗马法 。在优士丁尼法 中， 永佃户转让其权利时， 所有主有依 同等条件优先 受让 的权利。在拜 占庭时期 的罗马法上 ， ｓ ｒｉ ｉ ｏ 即为优先购买权 ， Ｊ ｏｍ ｓ ｓ ｕＰ ｔ ｅ 中世纪意大利学说上有所谓 Ｊｓ ｔｃ ｓ ｕｒｒ ｔ 亦属一种先买权 ， ｅａ ｕ 德国普通法 中的 Ｒ ｔ ｋ ｅｈ 一语 ， ｅａｔｃｔ ｒ ｒ 即由此而来。 （ ］随着罗 马法的法律 思想风靡欧洲 ， 新建立的国家普遍受其影响。例如 ，德国民法典》 四百六十三条至四百七十三条规 《 第
房屋承租人优先购买权法律适用之研究
房 屋承 租人优 先购买 权法 律适用 之研究
徐志红� 郝守则
( 华东政法学院 研究 生院 , 上海 2 ) 0 6 2 0
摘 要� 承租人的优先购买权是一项重要的法定权利 , 但当事人可约定排除 . 优先购买权是形成权 , 承租人优先 购买权在法定条件下形成 .共有房屋 , 转租及拍卖时 , 承租人可行使优先购买权 . 关键词 � 房屋承租 � 房屋出卖 � 优先购买权 中图分类号 � 文献标识码 � D 9 2 3 . 6 A 文章编号 � ( ) 1 6 7 1 9 2 4 7 2 0 0 6 0 4 0 0 3 3 0 3
第2 3卷 第 4期 2006 年 7 月
安徽工业大学学报 ( 社会科学版) ) J � � � � a l� fA � h � iU � i � e � � i � �� fT e c h � � l � g �( S � c i a lS c i e � c e �
V � l . 2 3, N �. 4 J � l � ,2006
R � � � � � � � � � � � �L � � �A � � � � � � � � � �H � � � �T � � � � � � � P � � � � � � � � � � � � P � � � � � � � � � � � � � � �R �
,H � U� � � � � � � A OS � � � � � ( , , ) P � � � � a d � a � eS c h � � lE a � �C h i � aU � i � e � � i � fP � l i � i c �a � dL a �, S h a � h a i 2 0 1 6 2 0 C h i � a g �� g � ’ , A � � � � � � �T e � a � � � � � e f e � e � c e f � �� � � c h a � i � g� i g h � i �a �i � � � � � a � �l e g a l � i g h �b � � i �c a �b ee l i � i � a � e db �� e a � �� f , � a k i � �a � i � � � e � � . T h i � � i h � i � a f � � � i � i h � f � � � e d i � � h e c � � � � e � f � e � a � � � � � e f e � e � c e f � � � � c h a � i � � i h � . T e � ga � � g g� g � � g g a � � �c a �h a � e � h i �� i g h �� h e �� h eh � � � e � e l l �a � a � c � i � �. � � � K � � � � � � � � � � � � � � � � � � I I � � � � � � � � � � � � � �� � �� � � � � � � � � � � � � �� � � � 随着经济的发展 , 人口流动的加剧 , 房屋租赁已成为我国经 济生活中普遍存在的现象 , 承租人的 优先购买权已成为 承租人 的一项重要民事权利 . 我国法律 , 法 规及司法解释对此 均作了 相应的规定.� 中华人民共和国合同法� ( 以下简称� 合同法 � ) 第 二百三十条规定 � " 出租人出卖租赁房屋 的, 应当在出卖 之前的 合理期限内通知承租人, 承租人享有 以同等条件优先购 买的权 利. " 最高人民法院� 关于执行 � 中华人民共 和国民法通则 � 若干 问题的意见( 试行 ) � ( 以 下简称 � 意 见� ) 第 一百一 十八 条规 定� " 出租人出卖出租房屋 , 应提前三个月通 知承租人 , 承租 人在同 等条件下享有优先购买权 � 出租人未按此规定出卖房屋的, 承租 人可以请求人民法院宣告该房 屋买卖无效 . " 国务院 � 城 市私有 房屋管理条例 � 第十一条规定� " 房屋所有人出卖出租房屋, 须提 前三个月通知承租人 . 在同等条件下 , 承租人有优 先购买权 . " 建设部 � 城市公有房屋管理规定 � 第三十六条第二款规定 � " 出售 出租公有房屋时 , 承租人有优先购买权 " . 这些规定对稳定房地 产租赁法律关系 , 保障承租人可以优先得到房屋所有权, 具有重 要意义 .但其规定过于笼统 , 实际操作比较困难 . 鉴于此 , 笔者 就房屋承租人的优先购买权相关问题作些粗浅的探讨. 的优先购买权维护了承租人直接占有并使用所租赁房屋这一既 存社会关系的稳定 , 是为保护承租人的利益而设立的权利, 同时 也是对出卖人即出租人自由选择买受人的权利的限制. 故房屋 承租人的优先购买权来源于法律法规的直接规定 , 是法定权利 . 作为法定权利, 当事人 能否约定予以排除？房屋承租 人的优先 购买权虽是法定权利 , 但承租人可以放弃该权利 , 如承租人可以 行使优先购买权时而不予行使 , 以 不作为的方式放弃 优先购买 权 . 基于同样的理由 , 承租人 当然也可以积极的 作为方式 与出租人在租赁合同中约定放弃优先购买权 . 优先购买权保护 的是承租人的利益 , 承租人与出 租人约定排除优先购 买权并不 损害任何其他人利益 . 故笔者认为 , 房屋承租人与出 租人可特 别约定放弃优先购买权 . 第二 , 房屋承租人 的优先购买权是形 成权 .形成 权是指依 照权利单方面的意思表示就能使权利发生 , 变更和消灭的权利 . 房屋承租人凭自己单方面的意思表示就可以与出卖人即出租人 之间形成按照出卖人与第三人约定 的相同条款的买卖 关系, 不 必再考虑出卖人一方是否同意 . 有学者认为优先购买权须在义 � 1� 务人出卖标 的物时才能行使, 也有学者认为优先购买权人这 一权利的行使必须要以同等条件为基 础, 他们均提出 优先购买 � 2�笔者认为这一观点值得商榷 , 权是附条件的形成权 . 因为无论 是出租人出卖房屋 , 还是同等条 件均是承租人得以行 使优先购 买权的条件, 在出卖房屋的具体条件确定之前, 承租人无优先购 买权 , 正如我们不认为合同解除权于合同订立时成立 , 而只有当 约定或法定条件出现时 , 合同当事人才享 有解除权 . 关于房屋 承租人优先购买权的法律性质 , 有 人认为承租人优先 购买权是 一种具有物权性质的请求权 ( 即承 租人具有请求与出 租人就租 赁物订立买卖合同的请求权 , 如出 租人不通知承租人 而直接与 第三人订立合同出卖租赁物 , 承租人可主张优先购买租赁物, 具 有特权性质 , 直接对抗 第三人) , 同 时也是一种附限制 条件的形 � 3� 成权 . 笔者认为, 订立买卖契约之请求系优先购买权的一种表 象, 正如离婚与解除合同权利的行使 , 在表面上为请求解除婚姻 关系与请求解除合同关系, 而离婚及合同的解除权 , 无可争议属 于形成权范畴. 权利以其作用 , 可分为支配权 , 请求权 , 抗辩权 及形成权 .可见 , 请求权与形成权系同一标准下的分类 , 我们不 可能在承认房屋承租人的优先购买 权是形成权的同时 , 又将房 屋承租人的优先购买权归类于请求权 .
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调
共有人和承租人优先购买权的冲突与协调共有人和承租人优先购买权是两种不同的权利，它们在房地产买卖过程中经常会发生冲突。
在很多情况下，共有人和承租人都有购买房产的权利，但是他们之间的优先性是不同的。
解决这种冲突需要综合考虑法律规定和双方关系，最终达到协调和平衡。
一、共有人和承租人优先购买权的定义共有人的优先购买权是指在房产交易时，如果一方共有人想要出售自己所持有的份额，其他共有人享有优先购买权，即可以在同等条件下优先购买。
这种权利通常在法律文件中规定清楚。
承租人优先购买权是指在房产出售时，如果房屋出售给第三方，房屋承租人享有与其他潜在买家同等的优先购买权。
这种权利通常在租赁协议中规定清楚。
二、共有人与承租人优先购买的冲突如果一个物业有多个所有人的话，这些所有人之间会存在矛盾，因为他们都有权力在出售时要求买家给他们优先购买权。
同样，如果房屋出售时还存在承租人，这个承租人同样享有优先购买权。
如果没有认真处理这些利益冲突，就会导致激烈的纠纷，困扰买家和卖家很长一段时间。
三、冲突处理与案例分析（一）平衡共有人和承租人的利益在解决共有人和承租人优先购买权时，需要平衡他们的利益。
例如某个物业有四个所有人，其中三个希望保持物业，而另外一个想出售。
这时如果没有规定，很可能会导致买家和卖家之间的争议。
因此，在同等清晰的法律框架下，可以考虑以维护好物业为前提，让物业保持三分之三，而剩下的三分之一出售，这可以达到一个平衡。
（二）共有人放弃优先购买权有些共有人可能因为经济原因或其他原因而不想购买他人所持有的产权。
这时，共有人可以签署一份书面声明，表示不会行使其优先购买权。
这样有利于提高其他共有人及买家的成交效率，防止因期限过长而导致失去购买机会。
（三）房屋承租人优先购买权的限制即使是具有优先购买权的承租人，也有可能出现无力购买的情况。
因此，有必要对此种优先购买权进行限制。
例如，当承租人有意购买该物业时，应当在一个设定的时间范围内向卖家提出购买要求，而在此期限内未行使购买权的话，则视为放弃。
承租人优先承租权及优先购买权相关司法解释
承租⼈优先承租权及优先购买权相关司法解释在当代社会，我们会遇见很多关于承租⽅⾯的问题，根据相关法律规定：出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
对于承租⼈优先承租权和优先购买权的更多司法解释，下⾯就由店铺⼩编具体来给你介绍。
⼀、承租⼈优先承租权及优先购买权相关司法解释根据《最⾼⼈民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼀条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。
但法律另有规定的，适⽤其规定。
当事⼈依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适⽤住房产⽣的纠纷案件，不适⽤本解释。
第⼆条出租⼈就未取得建设⼯程规划许可证或者未按照建设⼯程规划许可证的规定建设的房屋，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前取得建设⼯程规划许可证或者经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
第三条出租⼈就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租⼈订⽴的租赁合同⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，⼈民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使⽤期限，超过部分⽆效。
但在⼀审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使⽤期限的，⼈民法院应当认定延长使⽤期限内的租赁期间有效。
第四条当事⼈以房屋租赁合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
当事⼈约定以办理登记备案⼿续为房屋租赁合同⽣效条件的，从其约定。
但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对⽅接受的除外。
第五条房屋租赁合同⽆效，当事⼈请求参照合同约定的租⾦标准⽀付房屋占有使⽤费的，⼈民法院⼀般应予⽀持。
当事⼈请求赔偿因合同⽆效受到的损失，⼈民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第⼗三条、第⼗四条的规定处理。