香港迪斯尼乐园工程案例分析
上海香港迪斯尼项目融资对比案例分析
2.要多渠道开发客源市场。上 海迪士尼乐园不能只依靠长三 角市场，还要开拓全国市场， 更需要开拓东南亚市场。要融 入中国特色、上海特点，使之 具有自己鲜明的特色，并能迎 合市场的需求。
上海迪士尼项目
简介
•投资结构 •融资结构 •信用担保结构
上海迪士尼乐园项目投资结构 上海Disney项目的投资结构分由三个部分 组成： 上海国际主题乐园有限公司，中美双方持 股比例分别为57%和43%； 上海国际主题乐园配套设施有限公司，中 美双方持股比例分别为57%和43%； 上海国际主题乐园和度假区管理有限公司， 中美双方持股比例分别为30%和70%。
关于香港迪士尼 的思考
2010年11月5日，上海申迪与美国迪士 尼签署上海迪士尼乐园项目合作协议， 标志着上海迪士尼乐园项目正式启动。 上海迪士尼乐园于2011年破土开工，预 计建成于2015年。
失败的香港迪士尼引发我们对上海迪士尼的思考
同年，香港迪士尼2010财报显示，这 一年香港迪士尼娱乐设备的折旧及摊 销成本高达8.33亿港元，此外利息等融 资成本支出超过1亿港元，这使得全年 出现7.18亿港元的净亏损。
香港迪士尼项目投资结构图
美国华特迪士 尼公司
（公司）
TIPS: HKITP 香港国际主题公园有限公司 （以下简称 公司） EBITDA 税息折旧及摊销前利润
工程经济学案例：香港迪士尼乐园项目投资分析_525105361
z 游客消费额的不确定性，尤其是那些来自中国大陆的游客，他们与来自其他国家
的游客相比，一般在港花费最少；
z 成本超支、形成巨额债务负担的可能性，合资公司承担项目债务的能力； z 主题乐园产生的现金流的时间结构安排； z 主题乐园是否有能力吸引足够的香港本地及外来的游客； z 如果主题乐园盈利欠佳，迪士尼是否能全身而退； z 中国大陆、香港以及其他地区，例如台湾的政治稳定性。
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香港迪士尼主题乐园项目投资分析 斯尼乐园还要多，迪士尼大赚了一笔，还拥有了完全的设计权，并通过一系列详细的操作手 册保留了对乐园经营的相当大的控制权。然而，为了减少风险而不拥有东京迪士尼乐园的股 权，限制了迪士尼从世界上最受欢迎的东京迪士尼主题乐园之一获得更多的回报。
1984 年迈克尔·艾斯纳先生和当时的总裁弗兰克·威尔斯来到了巴黎，他们决心避免 在东京犯下的错误。巴黎迪士尼乐园（Disneyland Paris），当时称为欧洲迪士尼（Euro Disney）， 于 1992 年在法国巴黎开园（80 公顷）。鉴于在东京的失策，迪士尼公司决定成为投资合伙 人。此项目的原投资计划是：迪士尼公司占有 49%产权，而法国政府将投入现金和贷款完 成基础建设。项目原计划投资 10 亿美元，为了新建公园能尽量完美，设计和建设变更的情 况大量发生，使得投资不断攀升至 50 亿美元，。1992 年至 1994 年期间，由于 40 亿美元债 务的巨大财务负担和游客入园率低于预期（预期每年 1000 万人次），巴黎迪士尼乐园经营困 难。1994 年末，通过一系列的大手笔的财务重组工作，欧洲迪士尼走出财务困境。1995 年， 乐园宣布其首次盈利 2300 万美元（1995 年入园 1070 万人次）。
三、可行性研究
为了评估香港迪士尼乐园的财务可行性，迪士尼公司基于其国际主题乐园的经验以及香 港的经营环境，设定了一套假设，评估拟建主题乐园的财务效果。
香港迪士尼乐园设计理念
香港迪士尼乐园设计理念香港迪士尼乐园的设计理念是为游客创造一个奇妙、神奇和充满欢乐的世界。
它融合了迪士尼的核心价值观和亚洲文化元素，以及现代科技的应用，为游客提供一种与众不同的主题公园体验。
首先，香港迪士尼乐园的设计理念是以迪士尼的核心价值观为基础。
迪士尼一直倡导的价值观是创造出令人难忘的，源自人与人之间的梦想、想象力和故事。
迪士尼乐园在香港延续了这一理念，通过充满魔力和奇幻的故事和视觉效果，为游客创造一个独特而令人愉悦的世界。
其次，香港迪士尼乐园的设计理念也注重融入亚洲文化元素。
乐园内的建筑和景观以亚洲的传统建筑风格为基础，并与迪士尼的角色和故事相融合。
例如，乐园中的童话城堡采用了中国和日本的传统建筑元素，让游客感受到迪士尼的魔法与亚洲文化的交融。
此外，香港迪士尼乐园的设计还充分利用了现代科技。
通过先进的科技应用，乐园内的各类娱乐设施和表演节目给游客带来了更加逼真和生动的体验。
例如，3D影像、虚拟现实和增强现实等技术被广泛运用在乐园的各个区域和游乐设施中，使游客能够身临其境地参与到角色和故事中。
最后，香港迪士尼乐园的设计理念也鼓励游客的参与与互动。
乐园内设置了许多互动体验区域和娱乐设施，让游客能够积极参与其中，并且创造自己的乐园故事。
这种互动性的设计理念增强了游客的参与感和互动性，使他们能够体验到全新的乐园世界。
总之，香港迪士尼乐园的设计理念融合了迪士尼的核心价值观、亚洲文化元素和现代科技。
它为游客创造了一个充满魔力、神奇和欢乐的世界，提供了与众不同的主题公园体验。
无论是追忆童年的成年人，还是带着梦想的孩子，香港迪士尼乐园都能带给他们一个难以忘怀的旅程。
迪士尼案例分析
公司概述
国家 美国 美国 日本 法国 中国 中国
城市 洛杉矶 奥兰多 东京 巴黎 香港 上海
建成时间 1955年 1971年 1983年 1992年 2005年 2015年
第7页，共40页。
占地面积 每年游客人次
207公顷
2000万
12228公顷
1600万
780公顷
1730万
1951公顷
2、以电影引领消费时尚
每年迪斯尼都推出一部动画片电影，迪斯尼旗 下的播送、电视、报纸 、杂志、录音和录像 制品、纪念品、影院、广告以及主题公园都会 同时启动，共同进展市场推广。
销售娱乐文化，迪斯尼的产品策略就在于在“产品〞上不断求变，不断给予 产品娱乐文化内涵。迪斯尼不以创作卡通为限，而是朝着全方位的家庭娱乐
组合开展，包括电影电视主题公园、都市规划以及多种多样的消费品。
走进迪斯尼乐园，每位游客都会深深地体会到迪 斯尼所从事的行业和取得的成就，公园不管是娱 乐工程，还是商业产品、布景、装饰、音乐等， 都无不取材于其电影、电视作品。
在数字化的今天，迪斯尼公司积极倡导 利用视觉图画和数字科技
3、以主题公园强化产品形象 4、结合视觉图画和数字科技开发新产品
第36页，共40页。
微幅调整组织架构，促进与外部伙伴的有 效合作
• 现状
•
在2001年面对影视娱乐界关于新的发行渠道的竞争时，迪士尼和福克
斯联手各出资一半创办了一家提供基于互联网和有线电视的视频点播效劳
企业〔“Movies．com〞〕，与包括美国时代华纳公司旗下的华纳兄弟公司
在内的5家主要电影制片商共同提供的另一种互联网视频点播效劳(暂称
斯尼公司由传统媒体向网络媒体转型的方案一再受挫。浓厚的优势意识掩盖了迪斯
香港迪士尼项目分析
香港迪士尼项目分析一、项目简介香港迪士尼乐园位于香港新界大屿山，于2005年9月12日正式开幕，由香港特区政府和美国华特迪士尼公司的合资项目，目前是世界上最小的迪士尼主题公园度假区，占地126公顷，面积仅为佛罗里达州迪斯尼的百分之一。
目前，香港特区政府持有53%的乐园股权，华特迪士尼持有剩余的47%股权。
是全球第5座、亚洲第2座迪士尼乐园。
乐园现时分为7个主题园区，分别为：美国小镇大街、探险世界、幻想世界、明日世界、玩具总动员大本营、灰熊山谷及迷离庄园，其中灰熊山谷和迷离庄园为全球独有。
园区内设有主题游乐设施、娱乐表演、互动体验、餐饮服务、商品店铺及小食亭。
此外，乐园每天更呈献巡游表演节目及烟花汇演。
二、香港迪士尼乐园SWOT分析（一）优势香港迪士尼乐园是全球第五个以迪士尼乐园模式兴建、迪士尼全球的第十一个主题乐园，及首个根据加州迪士尼(包括睡公主城堡)为蓝本的主题乐园。
到访香港迪士尼乐园的游客将会暂时远离现实世界，走进缤纷的童话故事王国，感受神秘奇幻的未来国度及惊险刺激的历险世界。
据了解，除了家喻户晓的迪士尼经典故事及游乐设施外，香港迪士尼乐园还配合香港的文化特色，构思一些专为香港而设的游乐设施、娱乐表演及巡游。
香港迪士尼乐园还可安排迪斯尼童话式婚礼，让客人可在主题度假区举办真正迪斯尼特色婚礼。
1、地理优势香港迪士尼乐园座落于大屿山竹篙湾临海地段，位处香港国际机场交通必经之路。
它将有助大屿山发展成为具有世界水准的旅游胜地。
乐园地理位置优越，游客可选用铁路、高速公路或渡轮抵达乐园，由新机场或大屿山前往只需10分钟，而由市区出发约需30分钟。
2、特色优势梦想景区美国小镇大街、探险世界、幻想世界及明日世界，在乐园内还可寻得迪士尼的卡通人物米奇老鼠、小熊维尼、花木兰、灰姑娘、睡公主等。
a、美国小镇大街：到访香港迪士尼乐园的游客会首先在美国小镇大街展开他们的旅程。
美国小镇大街是根据典型的美国小镇设计而成，富于怀旧色彩，所展现的时代正是煤气灯正由电灯取替、以及汽车代替马车的年代。
香港迪斯尼案例研究分析
香港迪斯尼案例研究分析第一篇：香港迪斯尼案例研究分析“香港迪斯尼为何难以实现目标?”——案例分析一、背景香港迪斯尼位于大屿山竹篙湾临海地段，占地126公顷，耗资35亿美元，于20005年9月开园，是迪斯尼在全球的第五个乐园。
香港迪斯尼乐园以加州迪斯尼乐园为蓝本，为一家大小提供乐趣无穷的娱乐体验，具有多个主题表演及刺激玩意，园内设有店铺、餐厅以及宾客服务设施。
香港迪斯尼一直倍受争议香港迪斯尼早在开园前就因为经济、土地、风水等问题争议不断，开园后又因种种不公平条约遭到游客反对。
2006年春节，香港迪士尼因人满为患而关门拒客，形象更是大打折扣。
开园四年均未实现客流目标。
到2006年9月香港迪士尼乐园仅实现客流量500多万人次,末能完成首年560万人次的预定目标。
2007年9月，开园二周年, 根据统计，香港迪士尼第二年的入场人次，也只有400万人次。
2008年9月，香港迪斯尼开幕三周年，没有相关消息。
此间媒体报导，迪斯尼“终于” 有机会达到游客五百六十万人次。
不过，与当年港府定下的“第三年目标”620万人次，仍有很大距离。
估计亏损15亿港币。
2009年9月，香港迪斯尼开幕四周年，没有相关消息。
香港迪斯尼乐园开业4年来，已累计接待超过1700万名游客，其中内地游客占三分之一。
2010年9月12日，香港迪斯尼开园五周年，累计接待游客2000万人。
开园5年，客流及经济效益均远低于99年筹建时的预测，客流只达预测的78%，而首4年的经济效益只及原估计的53%。
二、你认为香港迪斯尼的主要问题出在哪里？市场营销的实质是为顾客创造价值，但是香港迪斯尼忽略了这个观念。
①刚开始建园的时候没有很好地融入香港，犹豫经济、土地、风水问题不断，让香港本土人民对迪斯尼的印象不佳。
②开园后又因种种不公平条约遭到游客反对，③2006年春节，香港迪士尼因人满为患而关门拒客，形象更是大打折扣。
这几点都充分显露香港迪斯尼乐园不是以客为本，而是以我为尊。
香港迪士尼乐园解构园景设计背後的奇幻
香港迪士尼樂園解構園景設計背後的奇幻(二零零三年九月十八日–香港訊)香港迪士尼樂園多位行政人員繼續透過傳媒簡介系列，向公眾發放樂園的園景設計概念和工程進度。
興建中的香港迪士尼樂園背靠青葱的山巒，面向南中國海，環境優美。
項目將包括迪士尼樂園式主題樂園、兩所酒店，及購物、飲食及娛樂設施。
香港迪士尼樂園集團行政總裁羅彬深先生說﹕「香港迪士尼樂園將會是世界各地迪士尼樂園之中，擁有其中最出色、最引人入勝的景觀的地方。
」羅彬深說﹕「在香港迪士尼樂園拍照留念，會是一個極受遊客歡迎的重點環節。
樂園裡面的園景，除了引領蒞臨參觀的遊客走進迪士尼的奇幻世界外，更提供優美的背景，讓遊客留下美好的回憶。
」香港華特‧迪士尼幻想工程行政總裁偉樂迪先生在報告香港迪士尼樂園最新的工程進度時說﹕「香港迪士尼樂園的工程進度十分順利，一切都按照原定計劃進行。
」他續說﹕「2004年的下半年度會是整個建造工程的高峰期，屆時工地的工人數目會多達四千名。
香港迪士尼樂園仍計劃於2005或2006年開幕。
」華特‧迪士尼幻想工程園林設計事務總監保羅‧科姆斯托先生闡述樂園的園景設計，並說明了創作意念背後的哲學。
他說樂園的園景設計的要旨，在於體現迪士尼「講故事」文化的傳統。
科姆斯托說﹕「香港迪士尼樂園的園景，是根據樂園的故事骨幹而設計，包括森林、城堡、幻想之旅和太空之旅等主題，我們希望在園景設計方面可以配合不同故事背景，營造合適的氣氛和畫面。
」－第一頁－第二頁科姆斯托續說﹕「遊客自踏入香港迪士尼樂園範圍內的那一刻起，所見的一草一木，都令他們感覺到置身於獨特的環境之中。
因此，我們會為不同主題的建築配以相關的主題園景，務求令遊客在這個童話王國中，有截然不同的感受。
」擁有長達14年迪士尼園景設計經驗的科姆斯托透露，在迪士尼故事世界內，無論是對現實生活或者是奇幻世界的描繪，每一棵植物都有其獨有的角色要「扮演」。
每一個主題園區，由探險世界以至幻想世界，都各有其指定特色的園景設計。
香港迪斯尼乐园工程案例分析
• 选择有经验的日本清水建筑组成联营体总统参与明 日世界、幻想世界和迪斯尼酒店唢呐个项目的管理 和实施，减少规避一定的风险
➢（10）公司在国际工程总承包项目经营理念和 管理模式上有一定的经验
June 10, 2020
国际工程管理案例分析 —— 香港迪斯尼乐园工程
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中国建筑的策略
竞标策略：积极参与、独立竞标、关键项目、志在必得。 管理策略：集中管理、分类实施。项目责任为重，风险
✓ 预养殖，适应本土环境才能在工地栽培
• 迪斯尼特点的装饰性设计
✓ 彩色混凝土非本地常见
✓ 规范应用本地、英国、美国标准
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国际工程管理案例分析 —— 香港迪斯尼乐园工程
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➢3. 合约中的特别条款十分“特别”
• 有关人士（Relevant Persons）
➢4. 合约关系复杂
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国际工程管理案例分析 —— 香港迪斯尼乐园工程
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➢ 一期主要工程内容为：
• 填海工程 • 地盘平整 • 雨水疏导系统 • 排污系统 • 灌溉系统 • 供水系统 • 公众水上康乐活动中心 • 道路工程 • 园艺工程
June 10, 2020
国际工程管理案例分析 —— 香港迪斯尼乐园工程
要建筑业的支持 ➢ （4）集团的承建业务管理处于成长期，参与迪斯尼项
目有助于提高知名度及企业的核心竞争力 ➢ （5）承建业务之外的投资领域涉入可能性小
June 10, 2020
国际工程管理案例分析 —— 香港迪斯尼乐园工程
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➢（6）参与的知名企业多，锻炼自己 ➢（7）投资规模大、风险大、施工管理难度大 ➢（8）建设周期短、条件苛刻、罚款数额大 ➢（9）在具有迪斯尼独特文化内涵的工程施工管
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——香港迪士尼乐园工程
北京建筑工程学院 经管院 张宏 highsky_zh@
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第一章 概述
• 项目背景：
– 应97年金融危机而生， – 99年12月与美国华特迪斯尼公司签协议 – 香港大屿山竹篙
• 项目内容：
– 土木及基础设施工程 – 主题公园工程 – 配套及服务设施工程
• 四、社会信誉
– 1. 同业主的关系 – 2. 关于恶意索赔
• “恶意索赔”指承建商专门依赖索赔去改善经营成本 的行为和做法，如立项不实（张冠李戴、无中生有 ）、夸大数额、方式方法不良等
– 3. 社会影响 – 4. 社会形象
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• 五、国际视野
– （1）有同国际企业，尤其是一流企业长期合 作的经验和体会。
• （一）香港迪斯尼乐园土木及基础设施工程——一期
– 占地面积为5 488 450平方米，是继香港新机场后的又一大 型工程项目；
– 工程原合约总额为20.86亿港元（完工结算时工程造价约为 28亿港元）
– 工程开竣工日期为2001年10月24日~2005年4月14日 – 顾问工程师为：茂盛（亚洲）工程顾问有限公司
中心 – （5）种植一千多个品种的花草树木 – （6）生产花泥210多万平 – （7）…………
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• 二、工程专业种类繁多，工序复杂 • 三、质量要求特别高
– （1）对污染土中的二恶英的净化处理标准
• 10倍于美国环保署《固体肥料及紧急指令92004-26 》；
– （2）花泥要求也非常高
• 全世界范围采集，筛选出最佳标准，按此执行
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• 项目整体安排
– 第一阶段：11个标段，总计合约额约为70亿港 元
• 土木及基础设施施工5个标段，合49.6亿港元 • 主题公园4个标段，合9.5亿港元 • 酒店工程2个标段，合11亿港元
中国建筑工程（香港）有限公司（简称“中国建筑”） 共计中标5个标段，合计合约额为46.96亿港元。
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第一节 工程内容
– 从未有过的品种 – 树干的粗细、树高、树胆的扩张度、树冠的形状比例 – 预养殖，适应本土环境才能在工地栽培
• 迪斯尼特点的装饰性设计
– 彩色混凝土非本地常见 – 规范应用本地、英国、美国标准
March 17, 2020
北京建筑工程学院 经管院 张宏 highsky_zh@
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– 3. 合约中的特别条款十分“特别”
• 有关人士（Relevant Persons）
– 4. 合约关系复杂
• 香港政府有关业务部门（如土木工程署），顾问公 司（茂盛（亚洲）工程顾问有限公司），美国华特 迪斯尼公司（驻地盘代表），“有关人士”均可向总 承建商发指令，且均须执行。
March 17, 2020
– 开竣工时间为：2002年8月~2005年6月 – 顾问工程师为：茂盛（亚洲）工程顾问有限公司
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• 二期主要工程内容为：
– 原财利船厂建筑物清拆 – 对附近一带已被污染的泥土采用先进环保技术进行净
化处理 – 在旧海床附近的填海区做地址强化工作，再填泥至预
定高度，然后在上面建造2km长的竹篙湾支路等 – 造斜坡保护工程 – 造长土堤，并种植树木、灌木及绿化工程，移植一颗
– （2）建立起国际合作关系 – （3）有大批国际化人才
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第四节 中国建筑的策略和目标
• 对自身及所处环境进行了认真的评估
– （1）暂不具备开拓新兴市场的能力，海外业务处于起 步阶段
– 中国建筑承建
• 太空山
– SPACE MOUNTAIN
• 巴斯光年
– BUZZ LIGHT YEAR
• 幻想世界
– NTASY LAND
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第二节 迪斯尼乐园工程特点
• 一、工程规模大：规模大、合约额大、工程量大
– （1）250万m2的地基及基础 – （2）处理8万m2的污染泥 – （3）修建20km的道路、桥梁和1km长的加筋土挡墙 – （4）全砂质地基上修建13万m2的人工湖和水上娱乐
– （3）承建商在建工程的纤细资料 – （4）承建商的管理资源能力
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• 二、综合能力
– 组织管理能力 – 专业技术能力
• 三、财务能力
– 1. 足够的营运资金
• 须有在建工程合约额的10%的现金作为日常流动资金
– 2. 良好的财务状况 – 3. 信贷能力
• 企业内部筹措 • 银行出具信贷证明
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第三节 对总承建商的要求
• 一、资质和经验
– （1）香港政府公共承建商认可名册商； – （2）国去五年内：
• 曾在香港或海外成绩和实施完成一个以上，单价不 少于2亿港元的大型道路工程合约以及单价不少于 5000万港元的大型地盘平整合约
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– 一期主要工程内容为：
• 填海工程 • 地盘平整 • 雨水疏导系统 • 排污系统 • 灌溉系统 • 供水系统 • 公众水上康乐活动中心 • 道路工程 • 园艺工程
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• （二）香港迪斯尼乐园土木及基础设施工程——二期
– 中国建筑，合约金额为13.8亿港元（完工决算时工程造价约 14.1亿港元）
超过50年龄的大树 – 建造雨水渠排水箱和污水渠
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• 迪斯尼乐园酒店
– 好莱坞酒店（三星级）；
• DISNEY’S HOLLYWOOD HOTEL
– 迪斯尼酒店，超量级（自称六星级）
• HONG KONG DISNEYLAND HOTEL • 中国建筑承建，6.6亿港元（7.06）
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• 明日世界之太空山及巴斯光年
– （3）有些项目既有“硬标准”又有“软标准”
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• 四、工期紧
– 2005年9月12日开业，要求2005廿月底前交工
• 开工时间不同，但均需在总工期的44个月内完成 • 每个月须完成1.3亿港元的工作量，高峰期的工作量最
高时超过4亿港元 • 无雨水期补偿，意味着无工期补偿 • 工程延期罚款金额巨大，超限一天最高罚款292万港元
，累计计算，无上限。
March 17, 2020
北京建筑工程学院 经管院 张宏 highsky_zh@
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• 五、合约条款苛刻
– 1. 合约条款依据的蓝本
• 多个合约版本的综合
– FIDIC、ICE、AIA
– 2. 合约要求苛刻
• 花泥及化肥原料
– 40多项检测指标
• 绿化