房地产业SCP分析共35页文档
房地产业SCP分析课件
提高市场份额等，但同时也存在风险和挑战，如并购整合难
分析
房地产业资源配置效率分析
土地资源利用效率
分析土地资源的配置是否合理， 是否达到最优利用。
资金利用效率
评估房地产企业资金的使用效率， 包括资金的投入产出比、资金周转 率等指标。
人力资源配置
分析房地产企业人力资源的配置是 否合理，是否能够满足企业发展的 需要。
房地产业市场行为
03
分析
房地产业价格策略分析
价格策略
价格策略的制定依据
包括定价、调价、折扣等策略，是影 响房地产市场供需关系的重要因素。
根据市场需求、竞争状况、产品定位 、成本等因素制定价格策略，同时需 要考虑法律法规的限制。
价格策略对市场的影响
通过价格策略，房地产企业可以调节 市场需求，保持供需平衡，实现利润 最大化。
房地产业利润率水平分析
净利润率
评估房地产企业的净利润水平， 反映企业的盈利能力。
毛利率
分析房地产企业的毛利率水平， 反映企业的成本控制能力。
资产收益率
评估房地产企业资产的使用效率 ，反映企业的资产盈利能力。
房地产业技术创新分析
新技术应用
01
分析房地产企业是否积极应用新技术，提高生产效率和产品质
量。
政策制定
为政府制定产业政策和监 管措施提供理论依据。
企业战略
帮助企业了解行业状况， 制定适应市场环境的经营 策略。
房地产业市场结构
02
分析
房地产业市场集中度分析
总结词：高度集中
详细描述：我国房地产业的市场集中度较高，大型房地产企业占据了较大的市场 份额。这些企业拥有丰富的资源、品牌和资金优势，具备较强的市场竞争力。
基于SCP范式对房地产业市场结构、价格行为的分析
基于ＳＣＰ范式对房地产业市场结构、价格行为的分析房价的持续上涨、居民住房保障已成为中国社会普遍关注的重要民生问题。
文章首先对济南市目前房地产市场价格现状进行了分析。
然后从产业组织理论的角度，基于哈佛学派产业组织理论SCP范式，以济南市为例，对房地产业市场结构、价格行为和市场绩效进行了分析，并提出了改变目前市场失灵状态、加强政府住房保障措施的相关政策建议，以期为房地产业的健康发展和居民住房保障体系的进一步完善提供参考。
标签：济南市住宅交易价格蛛网模型一、房地产市场结构分析市场结构是指在特定市场中参与主体在数量、规模、份额等方面的各种关系以及由此而决定的竞争形式的总和。
笔者通过对济南市的实证分析，得出目前房地产市场的市场结构特点为土地供给市场的政府完全垄断和住宅初级市场开发商寡头垄断。
1.土地供给市场政府完全垄断目前的土地供给制度，对土地供给价格、房价均产生了重要影响。
政府对土地供给的完全垄断地位会产生高额的垄断利润，政府有能力通过限制供给、提高地价等手段来获得全部或大部分的垄断地租,而城市土地规划、土地的招挂牌制度等则是实现这一目的的潜在工具。
2.住宅初级市场开发商寡头垄断住宅初级市场是指房地产开发商出售住宅的市场，虽然在房地产市场上有很多大小资质不等的开发商，但是由于住宅具有供给上的区域有限性和位置不可移动性，决定了房地产开发商的垄断性地位，房地产增量市场仍是一个寡头垄断市场。
房地产开发商的寡头垄断主要表现在以下两个方面：一方面，房地产是房产和地产的统一，由于地产的地理位置的惟一性，也就决定了房地产具有天然的垄断性质。
由于房地产业是一个资金密集型的行业，在土地开发权的取得和房产开发建设方面对资金数量均有较高的要求，这就在一定程度上形成了较高的行业进入和退出壁垒。
加之，政府对土地供给的垄断供给，对乡产房、自建房的严格限制，使得城市居民购买新建房只能通过房地产开发商取得。
同时，在缺乏有效监管的市场条件下，房地产开发商取得了土地的开发经营权，拥有了某空间位置的房地产项目的开发权，也便拥有了该项目对应的垄断地位，虽然购买者可以选择购买其他房地产商的住房，但是受地理位置、户型条件等限制，加之人们工作生活区域的相对固定性，使得购房者难以在不同区域的住房间进行自由的选择。
SCP模型框架下中国房地产分析
SCP模型框架下的中国房地产分析中图分类号:f293.3 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)06-018-01摘要本文运用“哈佛学派”的“结构—行为—绩效”框架(即scp框架),以中国房地产业为研究对象,实证分析了该行业的市场结构、企业行为与企业的市场绩效之间的关系。
分析表明我国房地产业具有区域性寡头垄断特征,投资结构不尽合理,经济适用房投资比例偏小。
提出了加强政府住房保障措施、推进和完善经济适用房制度等政策建议。
关键词 scp模型房地产业市场行为经营绩效我国房地产业从20世纪80年代起步,一直保持较快的发展速度。
2006年房地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱产业。
本文将采用scp模型框架,指出房地产业的市场结构(市场集中度、产品差异性及规模经济效应等)影响企业的市场行为、市场绩效,并以此提出相关的政策建议。
一、房地产市场结构分析下面将从市场集中度、产品差别、进入与退出市场的壁垒以及规模经济等方面分析和判断房地产市场结构的形态构成。
1.市场集中度。
目前我国房地产业的市场集中度不高,全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25%(即 cr300=25%),2008年最新销售数据,万科作为我国最大的房地产开发企业,市场占有率为2.6%[1]。
房地产市场的区域边界受房地产本身价格、功能、环境、消费者偏好、交通状况等因素的影响,所以房地产市场边界模糊。
这使得全国性的、地区性的甚至一个城市的“市场集中度”指标失去了意义。
2.产品差别化。
房地产市场最大的特点也就是差异性大。
其一,区域差异。
房地产的不可移动性促使地段性的差异居于首位。
其二,消费需求差异。
其三,价格差异。
其四,开发商品牌设计、产品质量、售后服务、物业管理上的差异。
3.进入壁垒。
根据经济学家贝恩的观点,进入壁垒是影响市场结构的重要变量。
进入壁垒的高低是决定一个市场是否有充分的竞争性以及是否有效率的重要因素和指标[2]。
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45、自己的饭量自己知道。——苏联
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类却把它拆开。——查·科尔顿 10、一切法律都是无用的，因为好人用不着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
中国房地产业SCP范式初探
中国房地产业ＳＣＰ范式初探一、中国房地产业SCP范式初探1. 范式理论：介绍SCP理论的基本概念和原理，结合中国房地产市场现状和发展趋势，分析其可行性和局限性，探讨其应用前景和发展方向。
2. SCP分析框架：基于SCP分析框架，对中国房地产业进行实证研究，评估产业竞争力和市场结构，揭示企业行为和政府监管对市场效率和公平的影响。
3. 市场失灵和政府干预：分析市场失灵的原因和影响，探讨政府干预的必要性和合理性，引导产业转型和优化市场结构，促进产业可持续发展。
4. 新兴技术和新业态：针对数字化转型和共享经济等新兴技术和新业态，分析其对房地产业的影响和挑战，提出适应和应对策略，促进企业转型和产业升级。
5. 风险趋势和应对策略：对房地产市场的风险趋势和潜在威胁进行分析和预测，探究应对策略和措施，规避和化解风险，保障房地产业的可持续发展。
二、相关案例分析1. 案例一：中国房地产市场供需格局分析该案例基于SCP分析框架，对中国房地产市场的供需格局进行实证分析，揭示房屋供应和需求之间的权力博弈和市场效率问题。
通过对中国城市房地产市场供给和需求的关系进行分析，发现房屋供给存在缺口，房屋需求和房价呈现较高的相关性，政府限购政策严厉影响了住房湖州购买意愿。
结合当下房地产市场的形势和变化趋势，得出了促进市场供求平衡和稳定发展的若干建议和措施。
2. 案例二：公租房政策实施效果评估该案例主要针对中国政府推出的公租房政策，采用评估和比较分析的方法，研究公租房政策的实施效果和市场影响。
通过对公租房政策的制度设计、经济效益、社会效益等方面进行深入探讨，揭示政策实施过程中的问题和不足之处，分析政策的合理性和可行性。
结论认为，公租房政策的实施效果尚待进一步加强和完善，政策的长期目标应该为建立有序、平等和稳定的住房市场。
3. 案例三：互联网+房地产新业态分析该案例主要研究互联网+房地产新业态的发展现状和影响，分析新技术和新业态的推动力和市场趋势。
房地产业SCP分析
单位：亿元 资金总量 国内贷款 利用外资 自有资金 其他资金
26962
5172
127 10120 11543
100% 19.2%
0.5% 37.5% 42.8%
30263
4729
107 11510 13917
100% 15.6%
0.4% 38.0% 46.0%
30603
4667
157 12044 13735
房地产行业赚的“钱”去哪儿了？
A A股申万20个行业2013年前三季度及2012年全年的净利润率排名 27
资料来源：申银万国行业分类信息
增收不增利
A
28
税负及地价重压
• A股房地产上市公司2013年税负占利润总额的比 例平均水平为40%；
• 房企扎堆抢滩一二线城市土地市场，拿地成本 提高。
A
29
A
25
4 市场绩效
排名 企业名称 企业代码
1
万科
000002.SZ
2
保利地产 600048.SH
3 中国海外发展 00688.HK
4
恒大地产 03333.HK
5
龙湖地产 00960.HK
6 世茂房地产 00813.HK
7
碧桂园 02007.HK
8
富力地产 02777.HK
9
融创中国 01918.HK
A
8
2.1市场集中度
销售金额集中度
2011
CR10
10.67%
CR20
14.87%
CR50
20.75%
销售面积集中度
CR10 CR20 CR50
2011 5.75% 7.63% 10.51%
房地产业scp框架分析PPT课件
（三）进入壁垒
3.规模经济 资金实力雄厚经营规模较大的房地产开发商在国有土 地使用权转让的公开招标时具有中标的优势, 同时, 由 于其自有资金的占比较高, 信誉较好, 可以较为容易地 从银行手里获取低成本的贷款, 并有充裕的资金进行房 地产项目开发与研究, 保证产品的质量。此外, 长期以 来大规模的广告投入以及高品质产品所创造出来的声 誉使其产品的销售顺畅, 又加快了资金的回流。这些都 使房地产业表现出较明显的规模经济特性
2010
3441
5319
52478.72
6.56%
10.14%
2011
4246
6298
59119
7.18%
10.65%
2012 2013
8
5372 7088
8222 11272.5
64456
8.33%
12.76%
81428.28
8.7%
13.84%
数据来源：国家统计局官方网站
（二）产品差异化
1.消费需求差异
············
SCP框架分析
6
房地产业SCP框架分析
7
一 、市场结构
（一）市场集中度
完全竞争市场？
2009年——2012年我国房地产集中度的比较
年份
TOP5商品 TOP10商品 总商品房销
房销售额 房销售额
售额
2009
2343
3588
23995
单位：亿元
CR5
CR10
5.33%
8.16%
14778.39 402.09 358.52 39081.96 42274.38 96536.81
数据来源：国家统计局
基于SCP范式的中国房地产行业产业组织分析
基于SCP范式的中国房地产行业产业组织分析摘要近年来我国房地产产业发展迅速，并带动相关产业的发展，为国民经济的增长作出巨大贡献。
经过短短三十年的发展，房地产现今已成为我国经济发展的支柱产业之一。
但房地产产业同时也暴露了诸如房价过高等的一系列问题。
本文运用西方产业组织理论的SCP范式对房地产市场的问题根源进行分析。
通过对我国房地产的市场结构、市场行为以及市场绩效依次进行分析，综合运用理论分析以及实证分析的方法得出我国房地产区域垄断性明显，存在普遍的价格合谋以及并购行为，最后运用数据实证分析得出房地产市场总体偏低的市场绩效。
在文章的最后，根据前文分析的基础，提出了相关的建议。
关键词：房地产产业产业组织市场结构市场行为市场绩效AbstractThe real estate industry of china has been developing swiftly these years,and it contributes greatly to the growth of the national economy with promoting the development of related industries.It has became one of the pillar industries of china within a short span of thirty years.However,the real estate industry also revealed a series of problems which including the rapid inflation of the house price.In this thesis,the SCP of western industrial organization theroy is used to seek out the root causes behind these problems.The market structure,conduct and performance in this industry are analyzed step by step by comprehensively using the methods of theoretical and empirical analysis.The conclusion is that the regional monopoly in the real estate of china is evident and price collusion and M&a are even universal as well.Finally,through the empirical data analysing,we conclude that the whole real estate industry is running with a lower performance.In the last part,based on the analysis above,some recommendations are supplied.Keywords:Real estate industry Industrial organization Market structure Market conduct Market performance第一章绪论1.1选题背景我国房地产产业起步于20世纪80年代中期，到现在已有接近三十年的历史。
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41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹42、只有人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
房地产业SCP分析
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克