房地产行业波特五力模型分析报告
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升,为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型,即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力.这五种力量是:进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的,而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力.但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度.它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍.加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化.随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会,也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型,即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力.这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的.从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用,其它竞争力量处于较次要的地位.房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁,本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说,这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国,市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力.对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。
房地产行业五力分析
房地产行业五力分析房地产行业的五力分析是指根据麦肯锡顾问公司的五力模型，对房地产行业进行分析的方法。
该模型包括供应商的议价能力、买家的议价能力、竞争对手的竞争能力、替代品或替代服务的威胁以及进入障碍。
首先，供应商的议价能力对房地产行业有重要影响。
供应商主要是指房地产开发商、建筑材料供应商等。
在房地产市场竞争激烈时，供应商的议价能力相对较弱，因为房地产商有多个供应商可以选择，而供应商的产品或服务相对标准化。
但是，如果供应商数量有限或某些特殊建筑材料供应商具有垄断地位，那么供应商的议价能力会增强。
其次，买家的议价能力也是房地产行业的重要因素。
买家主要包括个人购房者和企业购房者，他们对房地产市场的需求和价格敏感度较高。
如果房地产市场供应量过剩，买家就能够有更多的选择，并通过议价来获取更好的价格。
另外，政府政策的调整也可能增强买家的议价能力。
第三，竞争对手的竞争能力也是房地产行业的重要因素。
房地产行业存在着诸多竞争对手，包括大型房地产开发商、中小型房地产开发商以及房地产经纪公司等。
竞争对手之间的竞争主要通过房地产项目的质量、价格以及售后服务等方面进行。
如果竞争对手实力强大、产品或服务优势明显，那么该竞争对手的竞争能力就会增强。
其次，替代品或替代服务的威胁对房地产行业也有一定影响。
替代品或替代服务主要指房地产行业之外的其他投资标的，比如股票、债券、理财产品等。
如果其他投资标的的收益率较高，投资者倾向于将资金投入到其他领域，从而降低了对房地产的需求。
最后，进入障碍也是房地产行业的重要因素。
由于房地产行业存在许多资金和土地等资源的需求，进入障碍较高。
需要相对较大的资金实力和专业能力。
此外，政府对于房地产行业的监管也可能成为进入障碍之一。
综上所述，房地产行业的五力分析可以帮助我们更好地了解房地产市场的竞争格局和行业特征，对房地产企业的战略制定和决策具有重要指导意义。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业波特五力模型分析房地产行业波特五力模型分析房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展状况对于经济增长和社会稳定有着密切关系。
近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
为了更好地了解房地产行业的发展状况和未来趋势，本文将运用波特五力模型对房地产行业进行分析。
一、竞争力分析1.规模竞争力：房地产行业的规模经济效应较为明显，大型房地产企业的规模和资金实力更加雄厚，具有更强的市场竞争力。
2.技术竞争力：随着科技的不断进步，房地产行业的技术含量越来越高，拥有先进技术的房地产企业在市场中更具优势。
3.品牌竞争力：品牌作为企业的形象和信誉，对于市场开拓和产品销售具有重要作用。
拥有知名品牌的房地产企业在市场中更具竞争力。
4.人才竞争力：房地产行业对人才的要求较高，拥有专业知识和技能的员工对于企业的竞争力有着重要影响。
5.市场占有率：市场占有率反映了企业在市场中的地位和影响力，具有较高市场占有率的房地产企业在市场中更具竞争力。
二、市场趋势分析1.政策环境：政策环境的变化将直接影响到房地产市场的发展，政策的调整将对企业发展和市场趋势产生重要影响。
2.市场需求：人口增长和城市化进程的加快，使得房地产市场需求持续增长。
同时，消费者对于住房品质和配套设施的要求也在不断提高。
3.消费者行为：消费者对于房地产产品的需求日趋多元化，对于产品的品质和售后服务更加关注。
企业需要更加注重产品质量和客户服务，以满足消费者的需求。
三、供给侧改革分析1.产能过剩：房地产行业的产能过剩问题一直存在，企业需要更加注重产能调控，避免过度扩张和盲目投资。
2.库存压力：房地产市场的库存压力较大，企业需要加强销售和推广力度，加快去库存速度。
3.产品质量：提高产品质量是供给侧改革的重要方向，房地产企业需要注重产品质量和服务，满足消费者的需求。
四、需求侧改善分析1.市场调控：政府对于房地产市场的调控将影响市场需求，企业需要关注政策变化并做出相应的调整。
房地产行业波特五力模型分析
房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的 小产权房；单位的公积金住房。
政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发 挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。
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Part 2 —— 房地产的关键成功因素
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房地产企业的关键成功因素
（一）必要的土地资源储备
土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发 企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部 分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越， 价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地 资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。
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（六）良好的企业文化
企业愿景,企业宗旨,企业核心价值观，规范 管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追 求卓越，以人为本，以客为先等等。
（七）持续的创新能力
中国房地产市场经过十多年的发展，产品不 断创新，到目前已日趋同质化，无论是建筑 规划、户型设计、园林景观都已经很成熟， 也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。
雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕 的自有资金，二是要有良好的融资能力。
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（四）诚实可信的品牌
国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中 树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是 极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
（五）准确的市场把握能力
房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握 市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期 循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地 产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和 现代营销手段的运用能力等方面。
房地产行业波特五力模型分析
房地产业五力模型分析
（一）新进入者的威胁
因为从2008年房地产快速飙升后，国家实行紧缩性财政政策和货币政策，银行对房地产商借贷收紧了不少，中小房地产商想获得资本更难。
国外热钱、外资的逃离，也使房地产行业雪上加霜。
（二）供应商讨价还价的能力
人民币贬值，外国木材进口量将加大。
用于住宅建设，房地产开发过程中使用大量建材（如钢筋）、机电产品（如空调、电梯）和卫生洁具大量进入，并对国内产品产生巨大冲击，导致国产商品的价格下降。
一定程度对房地产发展有利。
（三）买方讨价还价的能力
自2008年楼价快速飙升，百姓不断追高买房，现价段需求远远大于供给。
而房地产商为了抑制楼价不断下降，一线城市楼价死死咬住不跌，有购房需求的人都往郊区买，这些原因决定了买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。
（四）当前竞争对手之间竞争的激烈程度
一线城市优质地块仍然竞争激烈，企业数量多，规模普遍偏小，且参差不齐，房地产业进一步对外资开放的同时，企业面对外资巨头的猛烈冲击。
万科地产、恒大地产等龙头企业已经逐渐形成品牌，加上企业转型升级，消费者的认可度也相对高。
（五）替代品的威胁
商品房的替代品有小产权房和保障性住房。
但现在国家策略下，保障性住房还是不能满足需求，因此还不足以威胁商品房。
发展战略：项目平衡组合，现金流的确保。
中型以上房地产企业一定要做好项目平衡和组合工作，才能确保资金链的稳定。
另外模式决定前途，有标准化、可复制的产品，二是注重整体规模效益，不过高追求单个项目的利润率。
标准化可复制的开发缩短了项目开发周期，提高了资本金的周转率，同时提高市场竞争力，获得更大的行业平均利润。
房地产行业波特五力模型分析
起步阶段：20世纪80年代初中国房地产行业开始起步住房制度改革启动 市场逐渐放开。
快速发展阶段：20世纪90年代至今随着城市化进程加速和经济增长房 地产行业迅速发展成为国民经济的重要支柱产业。
政策调控阶段：近年来政府对房地产市场进行了一系列调控包括限购、 限贷等政策以遏制房价过快上涨。
提升品牌价值：通过品 牌建设来提升品牌知名 度和美誉度增加消费者 对品牌的忠诚度。
降低成本：通过优化生 产流程和降低成本来提 高产品或服务的性价比 增加消费者对产品或服 务的购买意愿。
拓展市场：通过拓展新 的市场和渠道来增加销 售量和市场份额降低替 代品的威胁。
Prt Six
供应商数量：房地 产行业的供应商数 量多寡影响议价能 力
提供个性化服务：满足买家的特定需求增加产品或服务的附加值提高买家 的购买意愿。
建立品牌形象：通过品牌形象的塑造提高买家的忠诚度和信任度增加买家 的议价能力。
灵活定价策略：根据市场需求和竞争情况制定灵活的定价策略吸引不同需 求的买家提高议价能力。
强化客户关系管理：建立良好的客户关系了解买家的需求和期望提供优质 的售前、售中和售后服务提高买家的满意度和忠诚度。
资源整合能力：房地产项目需要整 合各种资源包括设计、施工、销售 等方面潜在进入者需要具备强大的 资源整合能力。
降低行业盈利： 新进入者为了获 得市场份额可能 会采取低价策略 导致行业盈利水 平下降。
竞争加剧：新进 入者加入后会与 现有企业争夺市 场份额导致竞争 加剧。
产品或服务营销策略：现有竞 争者采取多种营销 策略如广告投放、 促销活动等提高品 牌知名度和市场份 额。
规模效应：现有竞 争者通过扩大规模 来降低生产成本提 高市场竞争力。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
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房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特 点，涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、 成本核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多专业。 房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必 须拥有大量高素质的复合型人才。
（三）雄厚的资金实力
房地产资金密集型行业，投资金额大，回收期 限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金 实力做后盾。
房地产行业波特五力模型分析
--------------房地产竞争力分析
波特五力模型理论
五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年 代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。 用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环 境。 五力分别是：
1.替代品的替代能力、 2.潜在竞争者进入的能力、
我国房地产企业的数量。
（五）现有竞争者的竞争能力：
例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、 绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国 房地产前十巨头垄断者。
（五）现有竞争者的竞争能力： 行业增长程度高。 高额固定成本。 区域性强。
综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行 业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。
（六）良好的企业文化
企业愿景,企业宗旨,企业核心价值观，规范 管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追 求卓越，以人为本，以客为先等等。
（七）持续的创新能力
中国房地产市场经过十多年的发展，产品不 断创新，到目前已日趋同质化，无论是建筑 规划、户型设计、园林景观都已经很成熟， 也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。
波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低， 其所能产生的竞争压力就强。
房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的 小产权房；单位的公积金住房。
政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发 挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。
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3.供应商讨价还价的能力、
4.购买者的讨价还价能力、
5.行业内竞争者现在的竞争能力、
五力模型框架
潜在进入者 新进入者的威胁
供方议价能力 行业竞争对手 买方议价能力
供应商
现有公司间的竞
购买者
争
替代品的威胁 替代品
Part 1 —— 房地产业五力模型分析
研究 房地产业竞争状况
（一）替代产品的威胁：
பைடு நூலகம்
Part 2 —— 房地产的关键成功因素
房地产企业的关键成功因素
（一）必要的土地资源储备
土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开 发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组 成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境 优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关 键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长 远发展。
小产权房主要问题是购买风险太大。
综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商 品房。
（二）潜在的新进入者威胁：
波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、 新资源，但也有威胁。
首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企 业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。
其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行 对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产 市场。
雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕 的自有资金，二是要有良好的融资能力。
（四）诚实可信的品牌
国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中 树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是 极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
（五）准确的市场把握能力
房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握 市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期 循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地 产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和 现代营销手段的运用能力等方面。
房地产市场中没有替代品，因而只有一种供应商， 供应商的议价能力得到提高。
综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强， 面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户 往往没有办法，只能妥协。
（四）购买方的议价能力：
我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集 中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。
再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下， 房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。
综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本 要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。
（三）供应商的议价能力：
从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易 中他们得到的是暴利。
开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的 政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产 的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周 期。
目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如 蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。
综上所述，在中国的房地产行业， 购买方的议价能力比较弱。
（五）现有竞争者的竞争能力：
波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益 都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。