房地产业波特五力分析
波特五力分析房地产
五力分析模型是迈克尔·波特(Michael Porter)于80年代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。
用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环境。
五力分别是：供应商的议价能力、购买者的议价能力、潜在竞争者进入的能力、替代品的替代能力、行业内竞争者现在的竞争能力。
五种力量的不同组合变化最终影响行业利润潜力变化。
分析方法五种力量模型将大量不同的因素汇集在一个简便的模型中，以此分析一个行业的基本竞争态势。
五种力量模型确定了竞争的五种主要来源，即供应商的议价能力,购买者的议价能力，潜在进入者的威胁，替代品的威胁，以及最后一点，来自目前在同一行业的公司间的竞争。
一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量，不同力量的特性和重要性因行业和公司的不同而变化，如下图所示：供应商的议价能力供方主要通过其提高投入要素价格与降低单位价值质量的能力，来影响行业中现有企业的盈利能力与产品竞争力。
供方力量的强弱主要取决于他们所提供给买主的是什么投入要素，当供方所提供的投入要素其价值构成了买主产品总成本的较大比例、对买主产品生产过程非常重要、或者严重影响买主产品的质量时，供方对于买主的潜在讨价还价力量就大大增强。
一般来说，满足如下条件的供方集团会具有比较强大的讨价还价力量：1、供方行业为一些具有比较稳固市场地位而不受市场剧烈竞争困挠的企业所控制，其产品的买主很多，以致于每一单个买主都不可能成为供方的重要客户。
2、供方各企业的产品各具有一定特色，以致于买主难以转换或转换成本太高，或者很难找到可与供方企业产品相竞争的替代品。
3、供方能够方便地实行前向联合或一体化，而买主难以进行后向联合或一体化。
（注：简单按中国说法，店大欺客）购买者的议价能力购买者主要通过其压价与要求提供较高的产品或服务质量的能力，来影响行业中现有企业的盈利能力。
其购买者议价能力影响主要有以下原因:1、购买者的总数较少，而每个购买者的购买量较大，占了卖方销售量的很大比例。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
房地产行业五力分析
房地产行业五力分析房地产行业的五力分析是指根据麦肯锡顾问公司的五力模型，对房地产行业进行分析的方法。
该模型包括供应商的议价能力、买家的议价能力、竞争对手的竞争能力、替代品或替代服务的威胁以及进入障碍。
首先，供应商的议价能力对房地产行业有重要影响。
供应商主要是指房地产开发商、建筑材料供应商等。
在房地产市场竞争激烈时，供应商的议价能力相对较弱，因为房地产商有多个供应商可以选择，而供应商的产品或服务相对标准化。
但是，如果供应商数量有限或某些特殊建筑材料供应商具有垄断地位，那么供应商的议价能力会增强。
其次，买家的议价能力也是房地产行业的重要因素。
买家主要包括个人购房者和企业购房者，他们对房地产市场的需求和价格敏感度较高。
如果房地产市场供应量过剩，买家就能够有更多的选择，并通过议价来获取更好的价格。
另外，政府政策的调整也可能增强买家的议价能力。
第三，竞争对手的竞争能力也是房地产行业的重要因素。
房地产行业存在着诸多竞争对手，包括大型房地产开发商、中小型房地产开发商以及房地产经纪公司等。
竞争对手之间的竞争主要通过房地产项目的质量、价格以及售后服务等方面进行。
如果竞争对手实力强大、产品或服务优势明显，那么该竞争对手的竞争能力就会增强。
其次，替代品或替代服务的威胁对房地产行业也有一定影响。
替代品或替代服务主要指房地产行业之外的其他投资标的，比如股票、债券、理财产品等。
如果其他投资标的的收益率较高，投资者倾向于将资金投入到其他领域，从而降低了对房地产的需求。
最后，进入障碍也是房地产行业的重要因素。
由于房地产行业存在许多资金和土地等资源的需求，进入障碍较高。
需要相对较大的资金实力和专业能力。
此外，政府对于房地产行业的监管也可能成为进入障碍之一。
综上所述，房地产行业的五力分析可以帮助我们更好地了解房地产市场的竞争格局和行业特征，对房地产企业的战略制定和决策具有重要指导意义。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过.据国家有关部门分析,我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化.国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外,还受自己特殊的行业环境影响.哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是:进入者的威胁；替代产品的威胁;买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力;现有竞争者的竞争能力.五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看,五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力.但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为.总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁.由于对所有外来企业实行国民待遇，国外房地产企业及其相关联的建筑安装、中介服务企业以及金融、保险机构将大举进军中国，市场竞争机制的全面引进，将给国内企业带来前所未有的压力。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业波特五力模型分析房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化:房地产业将从沿海向内地推进;在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进;中介服务、物业管理将快速发展;房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO 各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔?波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是:进入者的威胁;替代产品的威胁;买方的讨价还价能力;供应商的讨价还价能力;现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素;新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁(在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析)及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
(一)新进入者的威胁1.进入障碍。
加入WTO导致外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，从而对我国房地产发展商构成极大威胁。
房地产行业波特五力模型分析
房地产行业波特五力模型分析房地产行业波特五力模型分析房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展状况对于经济增长和社会稳定有着密切关系。
近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，房地产市场呈现出蓬勃发展的态势。
为了更好地了解房地产行业的发展状况和未来趋势，本文将运用波特五力模型对房地产行业进行分析。
一、竞争力分析1.规模竞争力：房地产行业的规模经济效应较为明显，大型房地产企业的规模和资金实力更加雄厚，具有更强的市场竞争力。
2.技术竞争力：随着科技的不断进步，房地产行业的技术含量越来越高，拥有先进技术的房地产企业在市场中更具优势。
3.品牌竞争力：品牌作为企业的形象和信誉，对于市场开拓和产品销售具有重要作用。
拥有知名品牌的房地产企业在市场中更具竞争力。
4.人才竞争力：房地产行业对人才的要求较高，拥有专业知识和技能的员工对于企业的竞争力有着重要影响。
5.市场占有率：市场占有率反映了企业在市场中的地位和影响力，具有较高市场占有率的房地产企业在市场中更具竞争力。
二、市场趋势分析1.政策环境：政策环境的变化将直接影响到房地产市场的发展，政策的调整将对企业发展和市场趋势产生重要影响。
2.市场需求：人口增长和城市化进程的加快，使得房地产市场需求持续增长。
同时，消费者对于住房品质和配套设施的要求也在不断提高。
3.消费者行为：消费者对于房地产产品的需求日趋多元化，对于产品的品质和售后服务更加关注。
企业需要更加注重产品质量和客户服务，以满足消费者的需求。
三、供给侧改革分析1.产能过剩：房地产行业的产能过剩问题一直存在，企业需要更加注重产能调控，避免过度扩张和盲目投资。
2.库存压力：房地产市场的库存压力较大，企业需要加强销售和推广力度，加快去库存速度。
3.产品质量：提高产品质量是供给侧改革的重要方向，房地产企业需要注重产品质量和服务，满足消费者的需求。
四、需求侧改善分析1.市场调控：政府对于房地产市场的调控将影响市场需求，企业需要关注政策变化并做出相应的调整。
房地产行业波特五力模型分析
房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的 小产权房；单位的公积金住房。
政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发 挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。
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Part 2 —— 房地产的关键成功因素
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房地产企业的关键成功因素
（一）必要的土地资源储备
土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开发 企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组成部 分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境优越， 价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关键，土地 资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长远发展。
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（六）良好的企业文化
企业愿景,企业宗旨,企业核心价值观，规范 管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追 求卓越，以人为本，以客为先等等。
（七）持续的创新能力
中国房地产市场经过十多年的发展，产品不 断创新，到目前已日趋同质化，无论是建筑 规划、户型设计、园林景观都已经很成熟， 也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。
雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕 的自有资金，二是要有良好的融资能力。
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（四）诚实可信的品牌
国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中 树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是 极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
（五）准确的市场把握能力
房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握 市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期 循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地 产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和 现代营销手段的运用能力等方面。
房地产行业波特五力模型分析精编
房地产行业波特五力模型分析精编Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中具有重要的地位。
近年来，围绕房地产业发展是否过热等问题的争论从未停止过。
据国家有关部门分析，我国房地产业的发展将出现四个变化：房地产业将从沿海向内地推进；在城镇体系中将由中心城市向其卫星城和小城市推进；中介服务、物业管理将快速发展；房地产业从数量增长型向数量、质量效益并重转化。
随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。
国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。
波特五力模型理论一个行业除了受到总体环境的影响外，还受自己特殊的行业环境影响。
哈佛商学院的迈克尔·波特教授对竞争环境结构作了研究，提出了竞争的五种力量模型，即五力模型。
波特认为五种竞争力量决定某一行业的吸引力。
这五种力量是：进入者的威胁；替代产品的威胁；买方的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
五力模型是用来确定某一行业的竞争程度，其理论假设是行业获利能力不是由产品属性或产品的技术含量决定的，而是由行业的市场结构决定的。
从战略形成的角度看，五种竞争力量共同决定行业的竞争强度和获利能力。
但不同的行业或某一行业的不同时期，各种力量的作用是不同的，常常是某一种力量或两种力量起支配性作用，其它竞争力量处于较次要的地位。
房地产业五力模型分析就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素；新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（在现有的条件下几乎不存在这种威胁，本文暂不予分析）及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。
它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。
总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。
（一）新进入者的威胁1.进入障碍。
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房地产业波特五力分析
波特五力模型是哈佛商学院的Michael E.Porter教授于1979年创立的用于行业分析和商业战略研究的理论模型。
该模型在产业组织经济学基础上推导出决定行业竞争强度和市场吸引力的五种力量——潜在进入者的威胁；替代产品的威胁；购买者的讨价还价能力；供应商的讨价还价能力；现有竞争者的竞争能力。
一种可行战略的提出首先应该包括确认并评价这五种力量。
一、潜在进入者的威胁
2002 年中国加入WTO 后，外国资本和企业来华投资贸易壁垒有很大程度的下降，使得大量的外资和企业的进驻，我国房地产企业受到很大的威胁。
对于市场竞争力薄弱和规模扩张力度不强的房地产企业来说，退出房地产行业只是时间问题。
更大的市场分额可能被外资、外商所拥有。
万科房地产目前所面临的国外竞争对手实力非常强大。
自身实力雄厚的外资房地产企业，主要投资于中高档住宅，CBD 商业中心写字楼等。
在中国房地产行业连续几年位居首位的万科集团，自身的产品定位也大部分集中在中高档住宅和CBD 商业写字楼，外资的进入使得万科房地产在行业内的竞争明显增大。
二、替代产品的威胁
目前，房地产行业的替代品有自发建房、小产权房、二手房、国家廉租房、国家保障性经济适用房等。
虽然二手房、国家保障性经济适用房都在蓬勃发展，但是在很长一段时间内，由于房地产在国人心中的特殊性，它的地位都是不可动摇的。
因此，替代产品的威胁可以忽略不计。
三、购买者的讨价还价能力
房地产行业结构是垄断竞争市场，由几个大型公司带领，各中小企业争夺剩下的市场份额。
近些年来由于国家房地产政策的不断完善，通过企业间的兼并合并，房地产行业正逐渐走向寡头垄断，由几个大公司提供大部分产品。
房地产市场土地资源的独特性，加上我国房地产需求市场尚存巨大空间，导致了房地产行业是需求大于供给。
再加之我国财富分配贫富悬殊，集中在少数人手里，房地产商看准的是这些人的需求。
故而房地产公司在开发产品之前都会进行产品定位，尽可能的设计出符合消费者消费需求的产品。
以上种种原因，决定了消费者的讨价还价能力相对于我国房地产行业或者万科房地产来说是较弱的。
四、供应商的讨价还价能力
我国房地产行业是一个快速发展的庞大市场，从材料供应到国外同行业竞争者都非常关注这个行业。
加入WTO 后各行业限制条件逐渐放宽，进口关税明显降低，使得房地产的国外材料进口幅度加大。
如今国内房地产市场大量充斥着国外进口产品，从而与国产商品发生冲突，致使国产商品的价格有所下降。
目前这种国内外产品竞争激烈的环境，使得房地产企业在供应商选择时从最初的莽撞趋于理性。
所以对于身处特殊行业、原料需求量大的万科房地产来说，供应商的讨价还价能力是不强的。
五、现有竞争者的竞争能力
房地产行业目前属于垄断竞争往寡头垄断发展的阶段，大企业平稳发展的同时，中小企业也在抢夺剩下的市场份额。
近几年房地产政策的完善使得房地产行业趋向理性、可持续。
通常房地产企业会在顾客认为有价值的!企业拥有竞争优势的方面,努力使自己的产品
与有竞争能力者的不同。
除此之外，房地产行业还有其他的竞争方面。
1.虽然行房地产行业只有几个规模和力量相当的企业,也会有竞争。
一般情况下,某地房地产行业都是由房地产市场上几个巨头垄断着,那么或许能够把成本领先和差异化融合在一起的能力,对于维持企业竞争优势是至关重要的"与单纯依赖某一主导战略的企业相比,能够成功地执行成本领先与差异化战略整合的企业,会处于一种更加有利的位置"譬如，现在房地产行业的领头羊都有其不同的发展特点：绿地的外拓——项目国际化、万达的商业——轻资产模式、万科的住宅——业态多元化、恒大的跨界——产业多样化等等。
2. .行业增长程度"当一个市场正在成长的时候,企业会尽量将资源用在有效地满
足不断扩充的顾客群的需要上"在成长的市场中,企业有相对少的压力去竞争对手那
里争夺顾客"房地产业市场处于成长之中,在争夺顾客方面的压力相对较小"竞争的
压力往往来自于楼盘的位置!环境!设计!物管,当然也有价格"不同收入水平的人
对这几个的因素偏好不同,由此来决定自己的选择"
3.高额固定成本"房地产是个特殊的行业,它的/产品0就是固定资产,耗资大,
风险大"一般而言,这一点阻止了进入此行业的企业的数量,使得该行业相对其他行
业竞争程度小"
4.高的退出成本"房地产业的特殊性决定了,一旦进入这个行业,特别是已经开
始进行房地产开发,如果想半途而退,成本是相当大的,人!财!物已经投入,真正
的/产成品0还没有出来,这是个两难的境界"如经常看到的/烂尾楼0,就是这种
情况,原因是多方面的"要想尽量避免这种事情的发生,就要进行周密的开发前的可
行性分析与规划"。