马生华-某高铁站场建设项目投融资方案设计pdf

某高铁站场再开发项目投融资方案设计†马生华伍迪王守清（清华大学建设管理系暨清华大学国际工程项目管理研究院，北京 100084）[摘要]根据成渝地区某高铁站场改扩建项目的实际需求，首先简要分析了项目规划，指出企业参与投资的要点。

针对项目的非自偿性，提出“捆绑式PPP”融资模式，并设计了四种投融资方案。

通过探讨各方案的特点及其可行性，进行方案比选，得出推荐方案为“以新城CBD地产开发收益补偿其他子项目支出”，并进一步设计了该方案的项目结构，提出了项目成功的关键因素，以期为我国类似项目的实施提供一定参考。

[关键词]项目融资；特许经营(PPP)；投融资方案；高铁站场；新城建设Investment and Financing scheme design of a high-speed railway station redevelopment projectMA Sheng-hua, WU Di, WANG Shou-qing(Department of Construction Management & Institute of International Engineering Project Management,Tsinghua University, Beijing, 100084, China)[Abstract] According to the real needs of a high-speed railway station redevelopment project in Chengdu-Chongqing area, this paper first analyzes the planning requirements of the project, indicates the key issues for investors participating the project and proposes a “binding PPP” model for this non self-liquidating project. Four investment and financing schemes for the project are designed. By analyzing and comparing the pros and cons as well as the feasibility of these schemes, “binding a new town development with the station redevelopment”, is deemed as appropriate. The structure of this scheme is further developed, followed by analysis of critical successful factors associated with this project. It is hoped that the conclusions of this paper would be useful for relevant parties in implementing this or similar projects in China.[Keywords] project finance; Public-Private Partnership (PPP); investment and financing scheme; high-speed railway station; new town development0 引言2010年我国城市化率已经达到了49.7%，且据联合国经济与社会事务部预计，截至2025年，中国城市化率将达到59%。

毋庸置疑，我国的城市化进程正在快速发展：既有城市结构和规模业已不能满足人民日益增长的对城市空间的需求；以拓展城市空间，优化城市结构，提升城市竞争力为目标的新城建设成为解决问题的主要手段。

由于新城建设开发规模大，投资额度高，持续时间长，地方政府往往缺乏足够资金对项目进行持续有效的支持。

而运用公私合营（Public-Private-Partnership，PPP）模式，引入民间资本，则可结合新城建设统一规划、逐步开发的特点，对所在区域资源进行统筹规划，既能缓解政府的资金压力，又能提高开发效率为民造福，还为企业创造了市场，实现多赢。

但由于一些基础设施项目的非自偿性，使得此类项目在使用PPP模式时更加需要合理的设计。

本文以成渝地区新城高铁场站改扩建为例，为有兴趣参与此类投资的企业进行投融资方案设计。

† 基金项目：国家自然科学基金（70731160634）。

1 项目规划简析1.1项目背景随着我国铁路客运专线网络“五纵六横七连线”的规划与建设，各大城市面临着铁路枢纽的新建、改建，客运枢纽周边用地的功能定位、设施布局、交通组织等一系列问题。

成渝地区某高铁站场因其区位、交通、投资、建设等各方面优势，被定位为“成渝一小时生活圈”的终端。

当地政府希望借改建原有车站为高铁车站的契机，对车站周边用地重新定位，建设新城。

1.2 简析项目规划该项目东西长约2360米，南北宽约740米，总用地面积约100万平方米。

整个场站建设项目可分为高铁站场建设、车站综合区建设、商务区开发、铁路坡绿化带建设四个子项目，前三项为企业必做子项，第四项为可选子项。

子项一、二将在原有车站用地基础上进行改造与建设，子项三、四为需要额外占用土地。

1.2.1 车站改扩建根据铁道部规定，高铁线路的规划和建设，全部由中央政府集中组织实施，建成后的营运工作，交由中国高铁公司集中管理。

高铁车站的建设费用通常由当地政府承担30%，铁道部承担70%，建设周期为三年。

当地政府资金紧缺，希望由企业出资建设场站。

由于车站运营将由铁道部统筹规划统一管理，企业基本无法享受到运营期间的票务收入及其他相关收入，该子项无法自负盈亏。

1.2.2 车站综合区建设车站综合区内将建有办公楼、零售市场、商务商贸、购物商场等建筑形式，分三期共五年建成。

企业可以通过参与物业的日常运营获取租金收入以收回前期建设投资，但利润微薄，回收周期长。

1.2.3 新城商务区开发（净地开发）此地块位于原火车站东北部，不属于原火车场站范围，现规划发展为新城商务区CBD。

由于高铁建设将带来的潜在客源，此地块土地升值空间巨大。

企业可争取参与投资，进行房地产开发。

但由于相关法律约束，企业对该地块土地使用权的获得具有不确定性。

1.2.4 铁路坡绿化带建设水土保持法修订草案第三十二条规定：“容易在发生水土流失区域开办生产建设项目或者从事其他生产建设活动，损坏水土保持设施、地貌植被，不能恢复原有水土保持功能的，应当缴纳水土保持补偿费。

”企业参与该子项虽然需要一定投入，但可免缴补偿费，并且通过履行社会责任赢得和政府谈判CBD土地使用权的主动权，因此笔者建议承接该子项。

就前两个子项整体而言，项目是亏损的，无法吸引民间资本介入。

而采用“捆绑式PPP”融资模式，将高铁建设与新城CBD地块捆绑开发，通过合理设计融资方案，则可使整体项目盈利。

2 投融资方案初步设计根据上节分析，企业参与该项目，宜采用“捆绑式PPP”融资模式，其焦点在于企业如何获得CBD地块土地的收益对亏损子项进行补偿。

而根据收益获取方式的不同，有以下四种投融资方案：一是要求政府用CBD土地出让金的一定比例作为补偿；二是采用香港“地铁+物业”模式，要求政府协议出让CBD地块土地，企业通过开发CBD 获得收益；三是捆绑招标形式，将高铁场站、车站综合区特许经营项目和CBD开发项目捆绑，作为统一项目进行招标；四是邀请政府用土地使用权作价入股，与企业建立项目公司参与开发，企业通过开发收益来实现项目整体盈利。

下面从法律可行性、外部融资可得性、政府参与意愿、企业参与度、项目收益与风险等方面逐一分析四种方案。

2.1 CBD土地出让金补偿由于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条明确指出：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

”因此，商务区土地使用权的取得具有不确定性，为规避这种风险，企业可放弃地产开发，而要求政府用CBD土地出让金的一部分作为补偿。

所获土地补偿的多寡与该地块的价值和政府承诺的补偿比例有关。

企业在建设场站及综合区时，可以争取商业贷款，但由于政府给予的补偿额不确定，获得贷款的难易程度更多取决于企业本身的资信状况。

企业参与度低，项目低风险、低收益。

有研究表明，从经济角度来看，政府用土地收益补贴基础设施建设的做法效率相对较低。

以地铁为例，将沿线土地捆绑开发给地铁公司带来的全周期收益，约相当于政府拍卖土地一次性收益的8.5倍[1]。

2.2“地铁+物业”该模式指香港地铁公司在开发地铁项目的同时，通过与香港特别行政区政府（公共部门）达成协议，开发沿线房地产来弥补地铁项目的亏损并获得收益。

该模式的关键在于通过协议获得土地使用权，而根据上小节分析，目前这种方式法律上不可行。

特别是在“八·三一”大限之后，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让，“地铁+物业”模式在内地不可行。

2.3 捆绑招标捆绑招标模式指将高铁特许经营项目与周边CBD开发项目捆绑在一起, 作为一个项目进行整体招标。

从而通过提高招标准入门槛，使不具备高铁建设经验或融资实力相对薄弱的地产商无法参与招标，也使参与企业创立的项目公司在获得特许经营权的同时，以招拍挂的方式获得CBD的土地使用权。

项目公司可以以CBD土地作抵押，获得银行贷款等外部融资。

基于整个项目完成后的土地增值预期，以及周边配套辅助设施建成并完善后对楼市的利好，这种模式无疑对企业具有巨大吸引力。

但依赖“土地财政”的地方政府却损失了土地增值收益，缺乏相应激励。

这意味着利益风险未能在公私部门之间合理分配，政府支持力度值得怀疑，方案可行性值得商榷。

2.4 土地使用权作价入股捆绑招标模式规定政府在当期一次性地收回部分土地出让收益，而由企业独享未来土地升值收益并承担日后的经营风险。

该做法未考虑到CBD土地使用权升值空间大，且其价值不断波动的特点。

而土地作价入股模式，则建立了一种动态调节机制，使政府入股分红来解决公私部门合理分配利润、公平分担风险的问题。

具体来说，企业可邀请政府将CBD地块土地使用权进行评估，并将其作价入股至企业和政府共同成立的项目公司。

这样，项目公司便可直接获得土地使用权，绕开招拍挂，确保项目公司获得土地使用权。

而该土地使用权对应的股权可由当地国资委持有，或者委托某国有企业（如城投公司）持有。