浅析我国房地产价格刚性的原因和效应

浅析我国房地产价格刚性的原因和效应作者：王玲玉来源：《商情》2014年第29期【摘要】房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产市场的健康发展对于国民经济的稳定和发展具有重要意义。

而在当前我国，房地产价格虚高，存在大量泡沫，且房价存在刚性，居高不下，这对我国经济和社会都产生了不好的影响。

本文将分析当前我国房地产价格刚性的原因，以及房地产价格刚性对社会经济所产生的效应，可为制定正确合理的政策来平抑房地产价格提出建议，减少制定政策的盲目性，提高政府调控经济的能力。

【关键词】房地产；价格刚性一、房地产价格概述（一）房地产价格的组成商品的价格由成本和利润组成，房地产价格的组成也不例外。

从成本构成上看，房地产价格包括土地成本、材料和人工成本、资金借贷成本、税费和利润。

1.土地成本我国土地归国家所有，企业要使用土地须得向政府支付土地使用出让金，向房屋所有人支付拆迁费用，还要向其他部门支付相关的税费。

土地出让金是房地产价格中所占比例最大的一块，与房价有着显著的正相关关系。

但房价与低价的关系究竟如何，尚且没有定论。

土地价格的区位因素，即所谓地段也是影响城市房屋价格水平的重要因素。

2.房屋建造的材料和人工成本房屋建造之初，房地产商会首先确定其目标群体。

不同的市场定位也就意味着设计理念、质量要求、材质选择的差异，其人工成本也会不同。

高档住宅的房型设计、质量、结构、周边绿化等就会在房屋建造成本中占据一定比重，影响房屋的价值和使用价值，也影响了房屋的价格。

就人工成本而言，高档住宅的房型设计必然优于中低档住宅房屋，其成本高于中低档住宅。

且高档住宅一般位于经济发达地区，该地区劳动力成本较高，与其他地区相比，提高了其房地产建造的人工成本。

3.资金借贷成本房地产的开发会占用大量的资金，单个的房地产商很难拥有足够的资金，他们一般会向银行、基金等金融机构进行贷款融资，而贷款必然产生利息，再加上寻求贷款来源及交涉谈判所产生的费用，从而构成房地产开发的资金借贷成本。

4.税费房地产开发从拍下项目用地到建成出售，需要向政府相关部门缴纳一定的税收和费用，如契税、印花税等，企业获得销售收入后还需缴纳企业所得税。

5.利润利润是指总收入与总成本之差，再减去相应税费，即为净利润。

企业经营的目的是为了获得利润，房地产开发企业也不例外。

有调查显示，虽然房地产商公开的利润率是8%15%，但其真正利润率却高达20%以上。

伴随着物价的上涨，如此之高的利润率必然使得房地产价格一路猛增，且居高不下。

（二）价格刚性价格刚性是指在其他条件变动的情况下，价格变动幅度较小或变动十分缓慢的现象，即价格缺乏弹性。

许多学者都对价格刚性的概念有一定的研究。

不论是垄断大公司操纵价格，还是价格变动滞后于供求变动，价格刚性都是指价格缺乏弹性，一经确定就不易变动。

二、房地产价格刚性的原因关于房地产价格刚性的成因，可以从以下几个方面进行解释：（一）土地价格上涨造成的价格刚性我国的基本国情是人口众多，可用耕地面积十分有限。

国家坚守18亿亩耕地红线，使得建设用地的扩张十分有限。

特别是在一些一线城市，其土地利用程度本就较高，空闲地少，在经济发展和城市化进程的压力下，土地供不应求，价格上涨快。

高地价形成房地产开发建设的硬性成本，在房价中占据很大一部分。

（二）刚性需求导致价格刚性房地产市场的需求是指家庭在一定的收入、房地产价格以及其他对住房需求存在影响的因素的作用下，愿意且有能力购买的住房数量。

根据消费者购房的目的，可将房地产市场需求分为三类：刚性需求、投资需求和投机需求。

其中，刚性需求，是指需求弹性较小的需求，即商品价格的变化对人们对其的需求影响较小。

房地产市场的刚性需求主要来源于以下几个方面：1.城镇新增家庭的住房需求现代社会中，青年夫妻在结婚后大多会选择离开父母，组建新的家庭，单独居住。

一些地方也有“结婚先买房”的习俗，而目前我国单身适婚人数高达一亿多，从而形成强劲的购房需求。

且有调查显示，在一些楼盘，购房人群中，购买婚房的比例竟占到总人群的六成以上。

2.城镇新增人口的住房需求城市化进程中，会使一些人从农村户口转为城市户口，获得城镇户籍身份的新增人口的住房需求也不容小觑。

3.改善居住条件的住房需求随着我国国民经济的发展，城镇居民的收入水平提高，从而人们换置新房的能力也较以前有所提高。

随着收入增加，人们换置新房，改善生活条件的欲望也越来越强烈，从而形成中等收入家庭对住房的改善性需求。

（三）房地产市场的寡头垄断造成的价格刚性我国的房地产开发市场具有明显的寡头垄断特征。

根据西方经济学的寡头市场理论，在行业内企业数量较少的情况下，由于企业间销售的商品具有相互可替代性，所以企业就会明显感受到对手企业的行为对本企业业绩的影响，从而企业在制定经营战略时会考虑该战略对对手企业的影响，以达到利润最大化目标。

因为房地产开发行业存在巨大的沉淀成本，所以企业间不会打价格战。

为实现利润的最大化，他们之间更容易形成价格共谋、串谋的结果，保证了企业的高利润率和房地产的价格刚性。

（四）地方政府行为促进高房价形成在房地产价格组成中，由地方政府所收取的土地转让金和其他费用占了很大的比例。

除土地转让金外，与土地有关的其他收费主要包括以下几项：其一，土地部门的其他收费；其二，土地转让过程中的手续费；其三，其他部门收取的相关费用。

我国的土地为国家所有，地方政府是土地供应市场上的唯一的卖家，而土地需求市场却有众多的需求者，供求的不平衡必然会导致需求方的恶性竞争，土地价格上升。

地方政府所实行的价高者得的土地招拍制度，虽然给其带来了不菲的财政收入，但是土地价格的上升也促进了房价的提升，由此形成了“高地价——高房价——更高地价”的恶性循环。

三、房地产价格刚性的效应房屋是人们生活所需的必需品，中国人讲究“修身、齐家、治国、平天下”，“家”是人们身心的休憩之所，是人们心灵的港湾，有“家”，便少不了房屋。

由此可见，房屋在中国人心中的地位之重。

当前，房地产行业更是我国国民经济的主导产业，房地产价格的变化不仅会影响人们的生活、社会的安定，也会影响国民经济的平稳运行。

而且，哲学上说，联系是普遍的，房地产行业的价格刚性也会通过一些经济变量对社会经济的其他方面产生深刻的影响。

房地产市场价格刚性对社会经济所产生的效应，可以从以下几个方面进行分析：（一）房地产价格刚性的收入分配效应一些人的所失会成为另一些人的所得，物价上涨会形成收入财富的重新分配，房价的上涨也会对居民收入进行再次分配。

在房地产行业中，其价格刚性的收入分配效应表现为：房地产商制定垄断高价，房屋购买者将其收入的一部分拿出，向地产商购买房产，形成收入从普通居民向房地产开发商的转移。

房地产开发商通过居高不下的房价，获取超额利润，增加财富。

高房价会带动建筑材料价格水平、工人工资水平、运输费用水平等的上升，从而带动整个社会物价水平的上涨。

物价上涨对不同人群的收入和财富的影响是不同的，它会使得一些人得到好处，一些人收到损害，不同人所受影响的速度也是不同的。

（二）房地产价格刚性的资源配置效应在房地产行业，房价高企使得房地产商获得高额利润，地产商在项目建设期间所融入的资金也会获得高额回报。

资本所有者以追逐利润为目标，房地产行业的高回报自会吸引大量资金的流入，由此可能会使原来的投资结构发生改变，使资源配置方式发生变动。

另一方面，在房产流通交易市场，高房价也会刺激住房投机需求的增加，滋生“炒房一族”。

他们利用手头闲置的资金，大量购进房产，增加住房需求，从而太高房价。

在房价达到一定高度后，他们再转手卖出，从中套利。

“炒房一族”的暴利行为也吸引了一些资金由投资转向投机，以获得高额利润，这种行为不利于市场经济的健康平稳运行。

（三）房地产价格刚性的产量效应在物价上涨的过程中，若通货膨胀没有被人们预期到，则在签订长期合同的情况下，物价涨幅会大于工资增幅，由此生产者所获得的收入增加会大于成本增加，生产者就会从中获取更多利润。

生产所能获得的利润增加，就会考虑增加产量以获得更多利润，即出现了价格刚性的产量正效应。

我国经济学家陆满平认为，在生产中，要产生产量正效应，“必须具备三个条件：（1）社会经济活动中要存在闲置未用的经济资源，并具有在部门间的流动性。

这是产量正效应的物资基础和条件。

（2）物价上涨必须是没有被预期到的。

如果是预期到的，物价上涨率与工资增长率一样，生产者得不到额外利润，产量与就业也不会增加。

（3）只有在物价上涨不致于过猛的条件下，才能有产量的正效应。

物价上涨过猛，会产生对社会经济的破坏作用，致使生产下降，失业增加。

当实际总供给处于潜在总供给以下是，社会上存在失业，存在闲置的资源，物价上涨有利于拉动总供给，增加产量，刺激经济增长。

”由此可以看出，在房地产行业，房价上涨会对房地产开发建设产生产量正效应，刺激住房供给。

但是，在我国的现实情况下，房地产市场中，高档住宅过度投资，其供给一直处于稳定地缓慢上升的状态；而本应该成为我国住房供给主力之一的经济适用房的供给却处于不断下降的状况，住房供给处于严重的不平衡状态。

而且，经济适用房供给不足的供给结构，会导致房价的高涨，在我国的情况下，经济适用房长期供给不足，就会导致房地产价格高涨局面的持续。

（四）房地产价格刚性的社会效应房价高企导致某些城镇家庭出现购房难题，而对于一些刚踏入社会，开始工作不久的青年人来说，买房更是遥不可及。

据调查显示，在我国，年龄在2539岁之间的人群向来是个人买房意愿最强的消费群体。

他们正处于适婚年龄，按照中国传统观念，结婚得先有房，而他们刚工作不久，还在拼搏期，储蓄不多，对于高价住房的支付能力不足，买不起房，这在某方面促成了“剩男”“剩女”的形成，不利于社会的健康发展。

而且，由于房价过高，家庭居住房屋的名义价值量就高，在自私和利己心理的作用下，许多家庭因房屋所有权问题发生纠纷，导致家庭破裂，亲人反目，严重危害了和谐社会的建设。

综上所述，房地产价格存在刚性，居高不下给社会经济和人们生活都带来了不好的影响，而且，房地产价格中存在的泡沫一旦破裂，将会严重打击到我国的金融市场和实体经济，不利于国民经济的健康发展和和谐社会的建设。

对此，应积极采取政策，对房地产市场进行调控，使之符合市场经济规律，符合社会经济发展需要。

参考文献：[1]黄铭.房价高企与价格刚性[N].河北联合大学学报，2012（1）[2]李建国.我国城市新建商品住房价格刚性研究[D].2005.4[3]陆满平.论价格刚性的社会经济效应[J].价格与市场，1997（10）[4]潘文娟.完善我国房地产价格形成机制的思考[J].经济天地，2012（15）。