成都保利中心高端城市综合体项目2010年度营销方案114页[营销推广]
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成都保利中心营销战略研究
金融咨询、编辑记者、自由撰稿、软件设计、网站设计、 美术、音乐、会计、律师、广告、策划、保险中介、外 企在国内联络职员或技术工程师、期货炒家
1. 高附加值的成长型企业 2. 1-10人小型/微型企业 3. 外埠中型企业驻成都办事处及小型分支机构 4. 自由度较高，不受传统办公室束缚工作时间 5. 跨国协同工作等需要24小时工作的企业
按照以上原则，我们选择了：万科 金色海蓉、成都A区、华宇荣国府、 来福士广场、朗御、望江橡树林、 华润翡翠城为参考。
成都保利中心营销战略研究
区域内可比楼盘横向比对
重点项目 差异 优势 产品
价格（表单 均价）
华宇蓉国 府
人民南路 旁 预计
12000
来福士广场
成都A区
朗御
望江橡树林
推货早
高升桥成熟区域
1. 大部分工作完全可以在家中独立完成或通过在网上 与他人的协同工作来完成
2. 可以专注一职，也可以是兼职工作 3. 电子通勤族 4. 工作不受时间和地点制约 5. 办公环境对事业的发展壮大无过多限制 6. 脑力工作特点明显
1. 高形象、高品位、高性价比、高使用率、高自由度、 1. 独自开创事业，免掉了因上下班交通拥挤而浪费时
成都保利中心营销战略 研究
2020/11/18
成都保利中心营销战略研究
成都保利中心营销战略研究
一、成都市场
09年成都主城区：供应、成交双双强势上扬
09年的市场在成功消化本年度的供应的同时， 也在消化07、08年的存量
09年主城区商品住宅的成交量远大于供应量
成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都 处于每月100万平方米左右的高位
§都市、国际化、高规格、时尚
城市核心区域绝版商业街
成都保利国际广场定位策划报告_上
中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居 广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江 新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号 线总站，步行仅需8分钟。 定位：甲级综合智能型大厦 物业组合为：超高层写字楼+公寓+小型购物商场 租售情况：写字楼租售，公寓销售。 价格：写字楼140元/月〃平米，公寓20000元/平米（二手 房）。
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
成都保利康桥营销推广案
现场包装与物料 道路标示 体验动线
售楼部
样板间
曲径通幽处，悠然见板房，闭合式的样板间动线，辅以凉亭和玫 瑰小径点缀，自然彰显贵族气质。
现场包装与物料 道路标示 体验动线
春：郁金香花海
售楼部
样板间
夏：玫瑰花海
秋：百合花海
冬：欧石楠海
四季花海，通过选择植物种类，让园林在春、夏、秋、冬四个季 节都有鲜花的芳香。
产品价值 新闻炒作：保利精装系产品升级豪宅典范
品牌价值 新闻炒作：保利人生——高端客户的保利情缘 新闻炒作：创意城东 文化保利 新闻炒作：保利康桥 高端人生秀场
小结
2011年项目活动营销推广 营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
小结
主题
2011年，保利的主题是什么？
社会责任年
2011年，保利康桥的活动主题是什么？
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略
项目炒作思路
推货节奏
版块价值 新闻炒作：东二环异军突起，全城目光东移 新闻炒作：城市绝版东西呼应——西流浣花溪，东踏杉板桥 新闻炒作：豪宅扎堆城东，杉板桥格外豪
项目价值 新闻炒作：保利康桥，谱写城市中央豪宅新篇章 新闻炒作：保利康桥，真正的不可复制 新闻炒作：保利康桥与新成华大道的不解之缘！
3#楼精装 2#楼精装
总原则：先别墅，后电梯
24套联排 40套联排
1#楼清水
理由：以城市别墅的高端形象入市，与周边 电梯豪宅差异化竞争，豪宅属性不言自明。
别墅提升调性，电梯随后热销
营销推广策略 核心问题 推广铺排 价格策略 推货节奏
4#楼清水
3#楼精装
5#楼清水
2#楼精装
24套联排 40套联排
成都高层电梯公寓营销宣传策划案
成都高层电梯公寓营销宣传策划案尊敬的目标客户，您好！感谢您对我们即将营销的成都高层电梯公寓项目表示关注。
为了让您更好地了解该项目的优势和特点，我们特别为您制定了以下宣传策划案：1. 目标客户分析：- 我们将重点面向成都高收入群体，他们对舒适、便利和安全的住宅需求较高。
- 我们的目标客户可能是高新技术产业的从业人员、金融业专业人士、创业者等。
2. 宣传主题：- "生活，触手可及"：通过提供现代化、便利化和舒适化的高层电梯公寓，打造可触手的高品质生活，让客户感受到居住的便利与舒适。
3. 宣传渠道：- 媒体广告：在成都主流媒体，如电视广播、报纸、杂志、网络等平台进行广告投放。
- 线上推广：通过社交媒体平台，如微博、微信公众号、抖音等，展示项目的特点和优势，并与潜在客户进行互动。
- 室内外广告：在购物中心、地铁站、公交车站等人流量较大的地方，设置项目展示及推广橱窗。
4. 宣传策略：- 强调便利性：通过宣传材料和渠道，突出项目靠近主要交通枢纽、商业中心、医疗机构等便利设施的优势。
- 强调安全性：介绍项目的安全措施，如24小时安保、安全监控系统、智能门禁等，以建立客户对居住环境的信任感。
- 强调舒适性：通过展示公寓的宽敞格局、现代化装修、高档家电等，让客户感受到高品质生活带来的舒适感。
- 提供定制化服务：推出个性化定制选择，满足不同客户的需求，如墙色、家具、家电等自由搭配。
5. 宣传活动：- 开放日活动：定期开放看房，邀请客户参观样板房，提供详细的项目介绍和解答疑问。
- 专家讲座：邀请设计师、装修专家、房地产相关专业人士等，为客户提供装修、投资、购房等方面的专业知识。
- 社区活动：组织居民活动、亲子活动、健身活动等，增加社区的凝聚力，让客户感受到生活的温馨与活力。
通过以上宣传策划案，我们希望能够准确地传递出成都高层电梯公寓项目的优势和特点，吸引更多的目标客户对该项目产生兴趣，并最终选择我们为他们提供高品质的生活环境。
世联_保利成都高端社区项目战略定位及物业发展建议_132PPT
目标
均价4500元/平米
内涵 1、低密度住宅产品 2、具有独特的优势资源 3、区域生活配套成熟 4、社区内规划、环境良好 5、良好教育配套设施 6、社区配套满足高品质生活需求
周边生活氛围淡薄
启动位置
地块北面中部 容积率1.5左右
启动配套
国际风情商业街 学校、幼儿园 会所
“以小博大”
体验经济的萌芽状态
“以本伤人”
结论4： 本项目适合的模式为：
反营销的做法，属于产品经济范畴
“以小博大”的启动模式，我们的展示为： 外围+示范路+会所+景观轴
参照大盘启动的一般规律，结合本项目规 划，启动区规模约10万平米
项目一期面积表
按照项目总规划，一 期住宅占地263500m2， 容积率1.50；二期住宅 占地243500m2，容积 率1.38，；三期住宅占 地204900m2，容积率 1.75。
9000
9000
首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期 社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。
大盘启动模型
四季花城 每期开发均值：7.57万m2 每期套数均价值：641套 启动规模：7.64万m2 启动配置：300米花城商业街
启动模式 “以小博大”
片区
典型楼盘 选择楼盘特征
价格
主力户型
社区配套
高新西区 西区 南区
其他区域
学林雅园等
类别墅产品 性价比高
金沙园、蜀风 花园城、博瑞 花园、锦城花 园等
成熟区域 区域内的文脉 社区环境好
保利名城、翡 翠城、清华坊 等
成熟区域 社区环境 教育配套 具备特殊景观资 源
世家机构2010年09月成都保利国际广场市场定位
写字楼
五星级 酒店
乱花渐欲迷人眼
保利国际广场&国际公寓战略
追随者？
• 丌值得一提的做法！
战略
• 如佒领先？
创新者？ • 如佒立足市场来
创新？
领导者？
风险、收益、速度，困难的抉择！
世家建议：拒绝混戓，做自己！
必须从保利国际广场认识国际公寓
项目用地规模： 项目用地性质： 项目功能 高端写字楼、五星级酒庖、大型唱业、住 宅、大型娱乐中心； 各物业类型规模 写字楼12万㎡、住宅9万㎡、集中式大型 唱业10万㎡、酒庖9.1万平米、大型娱乐 中心4.2万平米
只租丌售 大户型
2010-09
21
寻常路之三：深度居家大户型
区域丌支持深度居家 快销丌支持深度居家 客群丌支持深度居家 产品觃划丌支持深度居家
2010-09
22
寻常路之四：酒店式公寓（类服务式公寓）
什举是酒庖式公寓?特质 问题: 一线管理品牌丌迚入 档次丌高 竞争激烈(南延线潜在项目图)
什举是奢侈品
沃尔冈·拉茨勒在畅销书《奢侈带来富足》这样定丿奢侈：“奢侈是一种 整佑戒部分地被各自的社会讣为是奢华的生活方式，大多由产品戒服务 决定。” 现在，奢侈品在国际上的概念是“一种超出人们生存不发展需要范围的 ，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品，又称为非生活必需品。”
保利国际广第一章
即将上演的传奇……
有的时候，命运很简单„„
有的时候，命运很简单。
你在哪里出生，你出生在怎样的家庭。
同理，保利国际公寓也很简单。
城南，新天店广场。
保利，保利国际广场
2010-09
5
区域/规划：现在与未来
保利拉菲庄园营销全案
2009年1月-2009年10月主城区商品房销售量及成交均价
6500
250.0
6000 5500 5000
200.0 150.0 100.0 50.0
元 4500 2009.012009.022009.032009.042009.052009.062009.072009.082009.092009.10万0.平0 方米
570-715
300-340 310-370 473-536（主力） 1067（一栋楼王）
雅居乐 花园
独栋
200-417 （不含地下室）
均价 16000
27000 （含12000精装修） 15000 14000 18000
15000-20000
总价区间
销售情况
550万-900万
售罄
1200-2400万 （精装修总价） 390-550万 380-580万 700-1500万（主力）
国家发改委——表示要加强房地产价格和收费监管（7/31） 改进房地产价格和收费监管
国税总局——要求近日将房地产业的税收作为监管重点（8/5） 十四条强调加强建筑安出要对宽松的货币政策“动态微调”（8/5） 坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策；注重运用市场化手段进行动态微调
08年楼面地价回落到06年的水平，仅 为1570元/平米 09年在楼市带动下，楼面地价回升至 07年水平，达到3797元/平米
05年至09年1-9月市区住宅类土地楼面地价（单位：元/㎡）
保利拉菲庄园营销全案
10年房地产市场将迎来一个理性的调整期
房产政策：一系列政策的出台，表明了国家遏制房价快速上涨的决心，必然使楼市价格回归理性
保利拉菲庄园营销全案
全国楼市：作为楼市风向标的重点城市近期房价过快增长导致成交量出现萎缩， 市场开始进入到理性调整期，消费者置业开始出现观望态度
保利城(洋房)营销推广方案
不盲目 ——北广州从此有了新地标
不拜金 ——600年都铎建筑艺术价值，岂能用金钱 衡量
2021/3/10
35
不妄语 ——保利城郑重承诺冬日暖阳计划
不虚荣 ——除非是英伦皇室级居住享受
不远游 ——国际高尔夫公园就在家门口
不错失 ——地铁始发站唯一大型社区，到天河快， 升值更快
2021/3/10
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2021/3/10
16
市场概述：花都楼市的洞察 价值为王，迎接楼市回暖 以价格战摆脱低层次的价格战。占得先机， 为当务之急。
问题点在哪里？ 是不是要跳出竞争。 价格洼地效应。都在打价格牌。 内阻祈福，外抗富力。
2021/3/10
17
3、保利城近期，项目近期业绩。
——去货以89-120平方的户型销售为主，开盘到现在销售有400多 套。广州市场，本周网签套数暴涨。保利城网签量达到78套，位列 榜上第五名，领袖北广州。黄金周答卷不错。如何持续升温？
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三本小册子，三位一体： 1、保利城：回归价值的时代 2、保利城置业指南 3、英伦生活品鉴杂志
。
2021/3/10
3
现状及目标解析：
保利城9.20开盘后，小户型的销售量较快，且多以投资及首次置 业为主。
大户型的潜在客户为有意换房、提升居住品质的人群。但目前速 度相对慢。如何以“花都第一大盘／花都第一花园”的概念，辅 以商业配套、教育配套、交通配套等实际利好，树立“花都成熟 完善的大盘社区”的信心，达致大户型快速去货。
不拜金 ——600年都铎建筑艺术价值，岂能用金钱 衡量
2021/3/10
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不妄语 ——保利城郑重承诺冬日暖阳计划
不虚荣 ——除非是英伦皇室级居住享受
不远游 ——国际高尔夫公园就在家门口
不错失 ——地铁始发站唯一大型社区，到天河快， 升值更快
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市场概述：花都楼市的洞察 价值为王，迎接楼市回暖 以价格战摆脱低层次的价格战。占得先机， 为当务之急。
问题点在哪里？ 是不是要跳出竞争。 价格洼地效应。都在打价格牌。 内阻祈福，外抗富力。
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3、保利城近期，项目近期业绩。
——去货以89-120平方的户型销售为主，开盘到现在销售有400多 套。广州市场，本周网签套数暴涨。保利城网签量达到78套，位列 榜上第五名，领袖北广州。黄金周答卷不错。如何持续升温？
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三本小册子，三位一体： 1、保利城：回归价值的时代 2、保利城置业指南 3、英伦生活品鉴杂志
。
2021/3/10
3
现状及目标解析：
保利城9.20开盘后，小户型的销售量较快，且多以投资及首次置 业为主。
大户型的潜在客户为有意换房、提升居住品质的人群。但目前速 度相对慢。如何以“花都第一大盘／花都第一花园”的概念，辅 以商业配套、教育配套、交通配套等实际利好，树立“花都成熟 完善的大盘社区”的信心，达致大户型快速去货。
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以上数据根据09年销售情况预估
推货，快速销售，在项目平稳推 售期
区域市场小结
2009年区域内项目顺应市场大好的势头，呈现出非常好的销售业绩。由此证明 此类产品获得了市场认可，符合市场需求的潮流。
2010年，项目周边预推楼盘少，除华宇蓉国府外，二环内几乎没有类似产品上
市。
项目处于棕南-棕北板块，尽管板块内竞争产品较小，但预计2010年国际城南
新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药
大学、成都七中、成都信息工程学院
玉林生活配套圈 川大生活配套圈 IT商业配套圈
商业配套：一环路IT经济圈、川大校园
经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、 棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈
棕南生活配套区 保利中心
医疗配套：四川省第二人民医院、四川
省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西 医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、 棕南妇科医院
桐梓林生活配套圈
百联天府生活配套圈
区域价值研究
主城区二环内，城市一二环环线交通，人民南路都市 主干道，双地铁
地铁1号线
地铁：地铁1号线，地铁3号
线双地铁
三环路
地铁3号线
道路系统：一环路，二环路，
城市中轴人民南路，科华大 道
二环路
一环路
公交系统：桂溪公交站13条
公交线路辐射全成都
6路、49路、55路、62路、97路 109路、111路、112路、304路 411 路、501路、521路、817路
2010年年初周成交趋势
近两个月主城成交情况
2010年1月1日—15日，成都市共成交商品住宅748套，合计7.17万平方 米，相比2009年全年平均值分别下降86.88%和85.72%，环比2009年12月 分别下降89%和91.6%。
宏观市场总结
09年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价 飙升。
通往 新会 展市 政办 公区 15分 钟
保利中心
区域价值研究
棕南，老牌传统高档住宅区，SBD（南部科技商务区）核心区
住宅：棕南片区再无新增住宅供应
区位上看，保利中心位于成都传统 富人区的棕南、棕北片区，该片区后 续供应量相当有限，除蓉国府、来福 士广场外，已无新增土地供应。
蓉国府 楼面地价：5215元/㎡ 总建面：16.17万㎡ 用地性质：商住 来福士广场 楼面地价：4450元/㎡ 总建面：23.3万㎡ 用地性质：商业
13 整体销售相对 平稳，下半年 年开始提升 阶段性媒体爆 发 临河大盘 较大
5 错误判断市场， 断货半年，下半 年以商业销售为 主
-
以项目旁墙 体广告为主 较小 写字楼竞争 大
-
推广力度 市场形象 竞争力度
大
较大
阶段性媒 体爆发 成熟生态 住宅区 小
线上推广基本停 滞 投资及年轻人居 住项目 小
09年区域可比楼盘供应量46万方，除成都A区以外，其他楼Hale Waihona Puke 均到近98%的去化率，总销售41万方。
受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，2010年1 月楼市出现明显下滑。短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。
2010年市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。世家机构的观点是2010上半 年政府会持续保持目前的“遏制”状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期 较好。
宏观市场对本项目的启示
可以看到， 1. 2009年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。 2. 二环内住宅因供需价格走势稳步上升
区域内可比楼盘选择
区域内可比楼盘选取原则：
单价接近
可供货量较大
朗御 成都A区
产品形态趋同
橡树林 来福士广场 本案 翡翠城
项目品质接近
华宇蓉国店
按照以上原则，我们选择了：万科
产品 价格（表单 均价）
项目发展阶 段 09年供应量 （万平米） 09年业绩
未定
9000
8500
8000 成熟平稳 阶段 22
12000（精装， 实得8400元/平 米）
平稳销售期
未开盘
平稳销售期
还未开盘
平稳销售期
6 年销售约500套 房源 以项目周边户外 导示为主 南一环地段优势 成熟生活配套区 小
售悦20亿元，成为目前成都楼市的
最高纪录。
品牌价值爆发点
实力 文化运作 城市推动力
产品价值
保利中心经济指标
保利中心基本信息 东区
总建面（平米）
09年华润翡翠城将08年库存的4期 产品销售完毕，并推出其景观资源最差 的5期产品，整个价格较年初上涨近1500 元/平米，全年销售近22万方。
以上数据均为备案数据
2009年区域可比楼盘销售表现
成都A区09年市场表现
成都A区供应产品包括： 55-150平米电梯公寓。
09年12月14日，成都A区开盘开盘
4月办公楼投入使用
2010年潜在可比楼盘概况
朗御
净用地（亩）土地用途 容积率
朗御
楼面地价 3850
可开发建面 77805.13
成交价（万元/ 亩） 1540万/亩
11.3487
商住
5.5
该地块在2006年底由新嘉置地拍下。 朗御位二成都市一环路内，锦江区大慈寺路3号，是现代化 的高档公寓建筑，其功能齐全、档次高，建成后将成为成
2010年潜在可比楼盘概况
华宇蓉国府
净用地（亩） 土地用途 容积率 楼面地价 可开发建面 39.598
华宇蓉国店
成交价（万
元/亩）
1530万/亩
商住
4.4
5215.91 116154.71
该地块在2007年底由华宇集团经过60余次举牌，以 1530万/亩的单价拍下，成交总价60523.74万元。 华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育 馆，定位为复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建 筑组成。 包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公
商品住宅可售面积
商品住宅可售套数
截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万㎡（环比10 月下降12.35%），可售套数46293套（环比10月下降12.68%） 根据成都市2009年的月平均成交面积（103万㎡/月）测算，目前的存量销售 周期为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系。
区域价值爆发点
老核心都市区 国际 稀缺
品牌价值研究
企业品牌价值：地产央企综合实力品牌价值第一名，中国房 企前三
在全国：连续三年蝉联央企房地产
品牌价值第一名
保利地产是中国保利集团控股的 大型国有房地产企，也是中国保利 集团房地产业务的主要运作平台，
国家一级房地产开发资质企业，名
列国有房地产企业综合实力榜首， 并连续三年蝉联央企房地产品牌价 值第一名。 在成都：成都楼市迎来保利时代 保利〃公园198以持续每周数千万 元的销售速度引领楼市。单盘年销
本项目主要销售时间在2010年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开 始有好转的趋势。
本项目可抓住2010年下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集 中爆破，成功完成年度销售10亿的任务。
在把握了宏观市场之后，我们进一步了解
区域市场的发展。
PART2:区域市场及竞品分析
09年成都二环区域内住宅供不应求
都市的新地标。 由南北两栋对称的高层塔楼和三层地下室
组成，两栋塔楼建筑高度172米，地上51层，二第39层 （高120米）处通过空中连廊相连。 预计2010年4月开盘，单价14000元/平米.
区域可比楼盘2010年供应量预估
整体供应量将达38万平米左右。
供应高峰集中在今年上半年， 特别是春季房交会的5-6月。 主要供应集中在华润翡翠城。 来福士广场写字楼、服务式公 寓均为持有经营，不进行销售。 供应面积集中在90平米以下房 源，占总供应量的50%左右。 各个开发商均会在上半年加速
区域将有大量产品面试，市场热点将停留在国际城南，面临对项目目标客群的 部分分流。
在市场全面把握的基础上我们将对项目展
开深入理解。
PART3:项目解读
项目核心价值解构
本案研究 四大价值
区域价值
品牌价值
产品价值 投资价值
区域价值研究
二环内，主城区中心，配套极为成熟和齐全。
教育配套：四川大学、川大附小、锦官
该地块在2006年底由凯德置业旗下成都来福士公司斥资 8.7亿元拍下。 来福士广场位二位二成都市主干道人民南路不一环路交 汇点以东，即人民南路四段（原四川単物馆地块）。 项目包括甲级写字楼（76494㎡），星级酒庖（44644 ㎡），服务式公寓（11849㎡），T5塔楼（26261㎡）， 零售商业（74844㎡） 目前状态：所有产品目前未对外公开推售，预计2010年 3-4月推售，2010年年底商业租售完毕试运营，2011年
2009年区域可比楼盘销售表现
金色海蓉09年市场表现
万科金色海蓉供应产品包括：
65平米精装高层（实得90-112平米）；
43-75平米SOHO。
09年万高层产品从6月开始断货，下半年 销售以SOHO为主。全年仅销售5万余方 （含SOHO）。
华润翡翠城09年市场表现
华润翡翠城供应产品包括：
78-120平米高层；
SBD
美国领事馆
成都传统富人区
玉林片区 棕南、棕北片区
保利中心 楼面地价：3487元/㎡ 总建面：39万㎡ 用地性质：商住
商业、写字楼：SBD大规模商业综合体
紫荆生活片区 桐梓林片区
39万㎡的建筑规模，保利中心是人民南路科技商务区 SBD（连接中央商务区与城南新区城市中轴线的专业科技 商务区，将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部 基地和重要的商业区）的大规模商业综合体。
推货，快速销售，在项目平稳推 售期
区域市场小结
2009年区域内项目顺应市场大好的势头，呈现出非常好的销售业绩。由此证明 此类产品获得了市场认可，符合市场需求的潮流。
2010年，项目周边预推楼盘少，除华宇蓉国府外，二环内几乎没有类似产品上
市。
项目处于棕南-棕北板块，尽管板块内竞争产品较小，但预计2010年国际城南
新城小学、棕北小学、棕北中学、中医药
大学、成都七中、成都信息工程学院
玉林生活配套圈 川大生活配套圈 IT商业配套圈
商业配套：一环路IT经济圈、川大校园
经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、 棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈
棕南生活配套区 保利中心
医疗配套：四川省第二人民医院、四川
省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西 医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、 棕南妇科医院
桐梓林生活配套圈
百联天府生活配套圈
区域价值研究
主城区二环内，城市一二环环线交通，人民南路都市 主干道，双地铁
地铁1号线
地铁：地铁1号线，地铁3号
线双地铁
三环路
地铁3号线
道路系统：一环路，二环路，
城市中轴人民南路，科华大 道
二环路
一环路
公交系统：桂溪公交站13条
公交线路辐射全成都
6路、49路、55路、62路、97路 109路、111路、112路、304路 411 路、501路、521路、817路
2010年年初周成交趋势
近两个月主城成交情况
2010年1月1日—15日，成都市共成交商品住宅748套，合计7.17万平方 米，相比2009年全年平均值分别下降86.88%和85.72%，环比2009年12月 分别下降89%和91.6%。
宏观市场总结
09年成都楼市整体销售火爆，量价齐增。年末政府连续出台政策遏制抑制房价 飙升。
通往 新会 展市 政办 公区 15分 钟
保利中心
区域价值研究
棕南，老牌传统高档住宅区，SBD（南部科技商务区）核心区
住宅：棕南片区再无新增住宅供应
区位上看，保利中心位于成都传统 富人区的棕南、棕北片区，该片区后 续供应量相当有限，除蓉国府、来福 士广场外，已无新增土地供应。
蓉国府 楼面地价：5215元/㎡ 总建面：16.17万㎡ 用地性质：商住 来福士广场 楼面地价：4450元/㎡ 总建面：23.3万㎡ 用地性质：商业
13 整体销售相对 平稳，下半年 年开始提升 阶段性媒体爆 发 临河大盘 较大
5 错误判断市场， 断货半年，下半 年以商业销售为 主
-
以项目旁墙 体广告为主 较小 写字楼竞争 大
-
推广力度 市场形象 竞争力度
大
较大
阶段性媒 体爆发 成熟生态 住宅区 小
线上推广基本停 滞 投资及年轻人居 住项目 小
09年区域可比楼盘供应量46万方，除成都A区以外，其他楼Hale Waihona Puke 均到近98%的去化率，总销售41万方。
受政府宏观政策，金融政策，传统营销淡季等多种不利因素的影响，2010年1 月楼市出现明显下滑。短期内客户观望，市场成交状况将持续受到影响。
2010年市场整体保持平稳，上年火爆难以再现。世家机构的观点是2010上半 年政府会持续保持目前的“遏制”状态，年中开始政策会逐步放松，市场预期 较好。
宏观市场对本项目的启示
可以看到， 1. 2009年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。 2. 二环内住宅因供需价格走势稳步上升
区域内可比楼盘选择
区域内可比楼盘选取原则：
单价接近
可供货量较大
朗御 成都A区
产品形态趋同
橡树林 来福士广场 本案 翡翠城
项目品质接近
华宇蓉国店
按照以上原则，我们选择了：万科
产品 价格（表单 均价）
项目发展阶 段 09年供应量 （万平米） 09年业绩
未定
9000
8500
8000 成熟平稳 阶段 22
12000（精装， 实得8400元/平 米）
平稳销售期
未开盘
平稳销售期
还未开盘
平稳销售期
6 年销售约500套 房源 以项目周边户外 导示为主 南一环地段优势 成熟生活配套区 小
售悦20亿元，成为目前成都楼市的
最高纪录。
品牌价值爆发点
实力 文化运作 城市推动力
产品价值
保利中心经济指标
保利中心基本信息 东区
总建面（平米）
09年华润翡翠城将08年库存的4期 产品销售完毕，并推出其景观资源最差 的5期产品，整个价格较年初上涨近1500 元/平米，全年销售近22万方。
以上数据均为备案数据
2009年区域可比楼盘销售表现
成都A区09年市场表现
成都A区供应产品包括： 55-150平米电梯公寓。
09年12月14日，成都A区开盘开盘
4月办公楼投入使用
2010年潜在可比楼盘概况
朗御
净用地（亩）土地用途 容积率
朗御
楼面地价 3850
可开发建面 77805.13
成交价（万元/ 亩） 1540万/亩
11.3487
商住
5.5
该地块在2006年底由新嘉置地拍下。 朗御位二成都市一环路内，锦江区大慈寺路3号，是现代化 的高档公寓建筑，其功能齐全、档次高，建成后将成为成
2010年潜在可比楼盘概况
华宇蓉国府
净用地（亩） 土地用途 容积率 楼面地价 可开发建面 39.598
华宇蓉国店
成交价（万
元/亩）
1530万/亩
商住
4.4
5215.91 116154.71
该地块在2007年底由华宇集团经过60余次举牌，以 1530万/亩的单价拍下，成交总价60523.74万元。 华宇蓉国府位于武侯区人民南路，紧临四川省体育 馆，定位为复合型国际商业建筑集群，由6栋高层建 筑组成。 包括甲级写字楼、综合商业、五星级酒店、国际公
商品住宅可售面积
商品住宅可售套数
截至2009年11月30日，成都市商品住宅可售建筑面积约516.72万㎡（环比10 月下降12.35%），可售套数46293套（环比10月下降12.68%） 根据成都市2009年的月平均成交面积（103万㎡/月）测算，目前的存量销售 周期为5个月，市场已属于中度供不应求的供求关系。
区域价值爆发点
老核心都市区 国际 稀缺
品牌价值研究
企业品牌价值：地产央企综合实力品牌价值第一名，中国房 企前三
在全国：连续三年蝉联央企房地产
品牌价值第一名
保利地产是中国保利集团控股的 大型国有房地产企，也是中国保利 集团房地产业务的主要运作平台，
国家一级房地产开发资质企业，名
列国有房地产企业综合实力榜首， 并连续三年蝉联央企房地产品牌价 值第一名。 在成都：成都楼市迎来保利时代 保利〃公园198以持续每周数千万 元的销售速度引领楼市。单盘年销
本项目主要销售时间在2010年下半年，属于国家宏观调控开始放松期，市场开 始有好转的趋势。
本项目可抓住2010年下半年的有利市场形势，以回款最快的住宅推售开始，集 中爆破，成功完成年度销售10亿的任务。
在把握了宏观市场之后，我们进一步了解
区域市场的发展。
PART2:区域市场及竞品分析
09年成都二环区域内住宅供不应求
都市的新地标。 由南北两栋对称的高层塔楼和三层地下室
组成，两栋塔楼建筑高度172米，地上51层，二第39层 （高120米）处通过空中连廊相连。 预计2010年4月开盘，单价14000元/平米.
区域可比楼盘2010年供应量预估
整体供应量将达38万平米左右。
供应高峰集中在今年上半年， 特别是春季房交会的5-6月。 主要供应集中在华润翡翠城。 来福士广场写字楼、服务式公 寓均为持有经营，不进行销售。 供应面积集中在90平米以下房 源，占总供应量的50%左右。 各个开发商均会在上半年加速
区域将有大量产品面试，市场热点将停留在国际城南，面临对项目目标客群的 部分分流。
在市场全面把握的基础上我们将对项目展
开深入理解。
PART3:项目解读
项目核心价值解构
本案研究 四大价值
区域价值
品牌价值
产品价值 投资价值
区域价值研究
二环内，主城区中心，配套极为成熟和齐全。
教育配套：四川大学、川大附小、锦官
该地块在2006年底由凯德置业旗下成都来福士公司斥资 8.7亿元拍下。 来福士广场位二位二成都市主干道人民南路不一环路交 汇点以东，即人民南路四段（原四川単物馆地块）。 项目包括甲级写字楼（76494㎡），星级酒庖（44644 ㎡），服务式公寓（11849㎡），T5塔楼（26261㎡）， 零售商业（74844㎡） 目前状态：所有产品目前未对外公开推售，预计2010年 3-4月推售，2010年年底商业租售完毕试运营，2011年
2009年区域可比楼盘销售表现
金色海蓉09年市场表现
万科金色海蓉供应产品包括：
65平米精装高层（实得90-112平米）；
43-75平米SOHO。
09年万高层产品从6月开始断货，下半年 销售以SOHO为主。全年仅销售5万余方 （含SOHO）。
华润翡翠城09年市场表现
华润翡翠城供应产品包括：
78-120平米高层；
SBD
美国领事馆
成都传统富人区
玉林片区 棕南、棕北片区
保利中心 楼面地价：3487元/㎡ 总建面：39万㎡ 用地性质：商住
商业、写字楼：SBD大规模商业综合体
紫荆生活片区 桐梓林片区
39万㎡的建筑规模，保利中心是人民南路科技商务区 SBD（连接中央商务区与城南新区城市中轴线的专业科技 商务区，将成为成都的金融大道、商务要地、企业总部 基地和重要的商业区）的大规模商业综合体。