第4章 城镇土地经济评价

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二、城镇土地定级

1、城镇土定级的程序
准备工作阶段
制订技术方案、进行资料收集
资料分析整理、产生成果阶段
成果验收鉴定与应用实施阶段
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21
二、城镇土地定级
2、城镇土地定级的种类

综合定级

分类定级
•
商业用地、住宅用地、工业用地

预测定级
•
考虑规划对综合定级进行调整修正
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二、城镇土地定级
城 镇 土 地 经 济 评 价
城镇土地分等 以土地“等”反映城镇“之间” 土地利用效率的地域差别 城镇土地定级
以土地“级”反映城镇“内部”
土地质量和利用效率的差异
4
二、城镇土地经济评价的不同思路

思路一：
从影响城镇土地经济收入的各因素入手，采用多因素综合评判法评价。 一般在土地市场不发育，土地交易资料缺乏的情况下采用。

1、城镇土地分等定级的目的
• • • • •
全面掌握城镇土地质量及利用状况； 科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率； 国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施； 土地估价、征收土地税费 制订城镇土地利用规划、计划

2、城镇土地分等定级的对象
• •
城镇土地分等——城市市区、建制镇镇区土地 城镇土地定级——土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土 地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区用地可一起参与评定。

（1）新古典城市地租理论（经济地租和竞租曲线）
A：在市场地租曲线既定的情况下，具体企业的位置及地租的确定：
1
每一个企 业都有自 己的报价 地租
2
每个需求者 面临的问题 就是进行选 址，而使利 润最大化
r(d)
市场地租
R(d)
r(d)=V-C- -f*d
总 距 利 运 收 离 润 费 入 无 水 率 关 平 的 报 成 价 本
• • • •
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三、城镇土地分等
2、城镇土地分等的技术程序
• •
有选择的建立影响分等区域内城镇间土地等的因素因子体系； 按因素因子体系调查收集有关数据资料；
•
• •
确定各因素因子的相应权重；
分析因素因子的影响方式，建立评价标准； 对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇土地质量的
2、城镇土地定级的种类
（1）定级因素选择与权重确定
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24
二、城镇土地定级
2、城镇土地定级的种类
（2）定级因素作用分与空间影响分的确定
•
•
面状因素：
因素对土地的影响仅与因素指标值有关，直接计算作用分。
•
•
点、线状因素：
影响既与设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，需在计算作用分的基础上， 根据距离衰减公式计算空间影响分。
的最高报价地租就决定了该区位土地
R(d) r3(d) 市中心 r2(d) r1(d) d
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的市场地租水平，土地报价地租曲线 的包络线就形成市场地租曲线。
农作物预期收支表
收入 支出：劳动力 种子、化肥 机械折旧 建筑物折旧 资本利息 利润 支出加利润合计 剩余
单位：元/亩 大麦 250 45 50 50 15 35 25 220 30
•
调整原则
• • •
行政建制协调原则 城镇规模和职能调控原则 近邻平衡原则
•
最终成果
•
城镇土地分等图、报告、基础资料汇编

举例：《基于空间分异理论的城镇土地质量评价、收益分析及应用》
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——新增建设用地有偿使用费和土地出让平均纯收益征收标准体系研究
案例：《基于空间分异理论的城镇土地质量评价、收益分析及应用》
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一、研究背景和定位

（二）研究定位
由因推果，综合平衡；按等测算，从等征收

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二、技术体系
包括： （1）市县城镇土地分等； （2）收益测算； （3）成果应用管理。
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二、技术体系
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第二部分 市县城镇土地分等
•
一、理论基础和技术方法体系 二、不同阶段的研究范围和应用方法
•
•
三、多因素综合评价法在不同阶段中的应用
1、地域分异理论
2、区位论 3、级差地租理论
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一、理论基础和技术方法体系
（三）技术路线
• 运用多因素综合评 价法进行初步评价， 并采用市场资料校验

法、其他计量方法等
加以验证，通过上下 协调、互动反馈的机 制，最终确定市县城 镇土地等别。
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一、理论基础和技术方法体系
（四）技术原则和方法
1、技术原则： 突出重点、甄别分类、综合分析、近邻比较、适当调控 2、基本方法： 多因素综合评价法 3、验证方法：
小麦 290 50 65 55 15 35 25 245 45
10
二、地租和地价理论

（2）马克思地租地价理论（级差地租理论）
•
级差地租：指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对应位置及开发
程度不同而形成的差别地租。
级差地租Ⅰ：等量资本和等量劳动投在等面积不同沃度和位置的土地上 所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态。
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城市土地收益
城市用地潜力
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三、城镇土地分等
（2）因素因子权重的确定

原则：权重值介于0～1之间，各选定因素的权重值之和为1，每个因素对应的选定因子
的权重值之和为1。

方法：
•
特尔菲法（专家打分法）
•
•
因素成对比较法
层次分析法（AHP方法）
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三、城镇土地分等
（3）分等对象的分值计算

指标数据的标准化方法：
总分值；
• •
根据评分结果，由高到低将城镇分类排队，采用一定方法初步划分城镇土地等； 检验、校核分等初步结果，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案；
•
编制城镇土地分等成果图件、报告和基础资料汇编。
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三、城镇土地分等
（1）评价因素因子体系的确定
政策因素
土地等级
城市基础设施 城市集聚规模 城市区位 土地价格 城市产业结构 土地供求关系
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二、城镇土地定级
2、城镇土地定级的种类
（3）土地评价单元划定

土地评价单元 是评定土地级别的基本空间单位，单元内部土地特性和
区位条件基本一致。除采用网格法划分单元外，定级单元边界由线状地
物或权属界线组成。

土地评价单元划分的原则

土地评价单元划分的方法
• • • •
主导因素判定法 叠置法
动态网格法
网格法
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二、城镇土地定级
2、城镇土地定级的种类
（4）城镇土地级划定

初步划分
• • •
总分数轴确定法
总分频率曲线法（直方图法） 总分剖面图法

土地级的校核与修正
• • •
土地级差收益测算校核 市场交易价格定级校核 实地校核
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28
总分数轴确定法
总分频率曲线法（直方图法）
总分剖面图法
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30
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一、城镇土地分等定级

3、城镇土地分等定级的原则
• • • • •
综合分析原则
主导因素原则 地域分异原则
土地收益差异原则
定量与定性分析结合原则

4、城镇土地分等定级的思路
——以多因素综合评定法为主，市场资料分析为辅。 通过分析城镇土地的自然条件、基础设施、投入产出、区域环境等多项影响土地利 用效益的因素的作用，综合评定城镇土地质量差异，划分土地等级。 同时参考城镇基准地价、土地市场交易、商品住宅交易、标准宗地等资料采用不 同方法对分等结果进行校核。
地 租
市中心
市中心
d
max =V-C- r(d) -f*d
约束条件：R（d）
对任何城市 ，土地市场 客观已经形 成了一条具 体的地租曲 线R(d)
报价地租曲线
r
r(d)
市中心
R(d)
报价地租r(d)：土地需求者对不同土地 作出自己的估价，并按边际产出=相应 地租决定对不同区位土地所愿支付的最 高地租
级差地租 Ⅰ （元）
60 30 0
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二、地租和地价理论
级差地租Ⅰ计算表(二)
土地种类
同城市之间的 距离（公里）
产量（担）
当地个别生产 价格（元）
运费（元）
市场价格（元）
级差地租Ⅰ （元）
A B C
50 10 5
4 4 4
400 400 400
200 40 20
600 600 600
0 160 180
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二、地租和地价理论

级差地租Ⅱ：指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同 而产生的超额利润所转化的地租形态。
级差地租 Ⅱ计算表：
土地种类
所耗资本 （元） 100 追加100 100
平均利润 产量（担） （元） 20 20 20 6 7 4
个别生产价格（元） 全部产品 120 120 120 每担 20 120/7 30

思路二： 根据大量的土地出让、房屋交易等市场资料，用收益还原法等方法估 算土地收益和地价水平。 一般在不动产市场比较健全的地区或城镇应用。
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第二节
城镇土地经济评价的理论基础
6

一、城镇土地的基本特性
——承载性：最基本的自然属性 ——区位：极端重要性 ——城市土地的结节性与均质性
7
二、地租和地价理论
四、等别验证与方案确定