房价不确定性对开发商销售行为的影响
房地产行业的市场波动原因与调整方向
房地产行业的市场波动原因与调整方向引言：自改革开放以来，中国房地产市场经历了长期的高速发展，成为拉动经济增长的重要引擎之一。
然而，在近年来，随着国家政策和宏观调控的力度加大，房地产行业出现了明显的市场波动和不稳定性。
本文将以分析房地产行业市场波动原因为切入点，进一步探讨行业应如何进行调整与发展。
一、市场波动原因：1. 政府宏观调控政策变化近年来，为了避免楼市过热及防范金融风险，中国政府陆续出台了多项宏观调控政策。
限购、限贷、限售等严格的楼市监管政策导致房价上涨势头被遏制，在一些城市甚至出现下跌。
这些政策频繁的变化和不确定性给市场带来很大的冲击，是目前房地产行业波动最主要的原因之一。
2. 供需关系失衡在人口流动和城镇化进程加快的背景下，城市中心地区供地有限而需求旺盛，导致了房屋供需关系的不平衡。
一些大城市房价高企，购房难成为年轻人普遍面临的问题。
与此同时，部分三四线城市由于缺乏人口和经济发展支撑，出现了库存过剩和低迷销售的局面。
这种供需失衡也是造成市场波动的重要原因。
3. 银行信贷政策调整银行作为资金的主要来源之一，在房地产市场中发挥着至关重要的作用。
近年来，为了防范金融风险和抑制投机行为，监管部门相继收紧了对房地产行业的信贷政策。
银行贷款门槛提高、利率上升和房屋按揭政策收紧等举措影响到了购房者的购买能力和意愿，进而拉低了市场需求。
4. 土地供应不足土地是房地产开发的基础资源，在中国特别是一二线城市中，土地供应日益紧张。
由于土地供应受限以及国家政策对土地增值收益的调控，开发商面临着土地成本增加和风险加大的压力。
这种情况导致了房价上涨，并增加了市场波动的不确定性。
二、调整方向：1. 制定稳健政策为了应对房地产市场的波动性，政府需要制定更具稳健性的政策，避免频繁的变化和不确定性。
通过建立长效机制和完善金融监管体系，确保楼市健康发展。
此外，还应关注住房供给侧改革，提高住房市场供给能力，满足居民正常需求。
新冠疫情对房地产市场的影响与房价调控
新冠疫情对房地产市场的影响与房价调控房地产市场作为经济的重要组成部分，受到了新冠疫情的冲击。
本文将探讨新冠疫情对房地产市场的影响，并分析相关政策对房价调控的作用。
一、新冠疫情对房地产市场的影响1.销售需求下降新冠疫情带来的经济不确定性导致消费者购买力下降，企业经营不稳定，工作岗位减少。
这些因素直接影响到了购房需求，使得购房意愿大幅降低。
尤其是疫情期间，大部分人都选择待在家中，不愿意外出参与购房活动，进一步抑制了购房市场的活跃度。
2.交易活动减少为了避免人员聚集和减少传染风险，疫情期间许多城市实施了严格的交通限制和社交隔离政策。
这导致了房地产市场交易活动的明显减少，无论是购房者还是开发商都面临着交易的不确定性和困难。
3.供应链受损疫情导致了一段时间内的封锁和停工，建筑工地和供应链受到了严重影响。
这让房地产市场的供应出现了短缺，项目的推迟和延迟也带来了供需失衡的风险。
二、政策对房价调控的作用1.宏观调控政策的出台为了稳定房地产市场，许多国家和地区相继出台了一系列宏观调控政策来应对疫情可能带来的冲击。
一方面，政府加大了对市场的监管，严禁投机行为，遏制房价过快上涨。
另一方面，也通过减免税费、放松贷款条件等措施来刺激购房需求，提供支持给购房者和开发商。
2.房地产市场需求转移尽管疫情对一线城市的房地产市场带来了冲击，但却促使购房者对二线或三线城市的关注度提高。
这些城市的房价相对较低，购房门槛也相对较低，吸引了一部分购房者的关注和投资。
因此，政府也将目光转向这些城市，通过发展基础设施和优化营商环境来提高这些城市的吸引力，以稳定房地产市场。
3.金融支持政策的出台为了缓解购房者和开发商的融资压力，许多国家和地区推出了金融支持政策。
例如，降低贷款利率、延期还款和提供特殊贷款等方式来帮助购房者和开发商渡过难关，稳定房地产市场的发展。
总结：新冠疫情对房地产市场带来了较大的冲击，销售需求下降、交易活动减少以及供应链受损等问题都对市场产生了影响。
城市房价波动对经济的影响
城市房价波动对经济的影响随着城市化的不断推进，城市房价一直是人们关注的热点话题。
房价的波动对经济有着深远的影响，不仅关系到民众的居住条件和生活质量，也涉及到国家经济的稳定和发展。
以下从消费经济、产业转移、金融投资和社会秩序四个方面来分析城市房价波动对经济的影响。
一、消费经济方面房价波动对消费结构和消费水平有重要影响。
当房价处于上涨阶段时，房屋财富会造成一种“富有感”，一些消费者会觉得财富增加，消费能力提升，从而倾向于进行高消费。
这种高消费在一定程度上刺激了城市消费市场，往往带来一些消费热点的产生，如娱乐、旅游等，这对于发展城市消费经济，尤其是服务业，会产生良好的促进作用。
但是，当房价长时间处于高档位时，居民的负担会逐渐增加，消费能力相应减弱。
当一些人不能负担高昂的购房成本时，他们可能会选择租房，这会对首付房屋等消费产生影响，从而促使消费模式和消费结构的调整。
此时，城市消费市场往往会出现新的趋势，如偏向于储蓄和保守消费，以及购买次一级商品等。
二、产业转移方面由于房价波动的不确定性，以及城市产业发展的随机性，城市吸引企业和人才的能力也将受到影响。
一方面，高房价会造成企业和人才的离开，导致城市产业的转移和发展受到阻碍。
一些低成本的城市会因为具有较低的房价吸引企业和人才，而高成本的城市则相反。
在国外，当城市房价过高时，企业和人才会选择离开，导致城市经济的巨大损失，同时也会带来更大的社会问题。
另一方面，如果城市房价处于相对低位，企业和人才流入将明显增加，利润空间和消费能力也会随之增加，促进城市经济的发展。
如在我国，一些认为房价相对较低的城市依然拥有强劲的产业发展和经济实力，比如西安、成都等城市。
三、金融投资方面房价波动对金融市场也会有影响。
房价的上涨意味着很多人开始炒房，将资金大量流入房地产市场，导致资金越来越倾向于这个领域的投资。
因此，房地产与股票、债券、保险等其他金融投资的竞争也越来越大。
另外，金融投资对于房价的波动也有反作用。
各地楼价暴跌原因分析报告
各地楼价暴跌原因分析报告近年来，我国各地楼价出现了不同程度的暴跌现象，引发了广泛的关注和谈论。
在这篇报告中，我们将对各地楼价暴跌的原因进行分析。
起首，经济进步放缓是楼价暴跌的重要原因之一。
经济的增长速度减缓导致了市场需求的下降，从而影响了楼市的供需干系。
在经济不景气的状况下，许多购房者选择观望，不允诺冒险投资，这使得楼市的销售量大幅下降，从而导致楼价的下跌。
其次，政策调控也对楼价暴跌起到了重要的推动作用。
政府通过出台一系列的楼市调控政策，旨在抑止房价过快上涨，保障市场的稳定和健康进步。
然而，有时政府的调控措施可能过于严厉，导致市场信心下降，投资者纷纷撤离，从而引发了楼价的暴跌。
第三，供应过剩也是楼价暴跌的原因之一。
在过去几年中，我国城市快速扩张，房地产开发投资过度，大量的新居源投放市场。
然而，随着经济放缓和楼市调控政策的影响，购房需求缩减，导致供大于求的局面。
供应过剩使得房地产市场竞争激烈，开发商降价促销，从而引发楼价的暴跌。
此外，金融政策的变化也对楼价暴跌产生了一定的影响。
银行贷款政策的收紧和利率的上升使得购房变得更加困难，许多购房者面临着融资难题，不得不临时放弃购房规划。
这进一步削弱了购房者对市场的信心，推动了楼价的下跌。
最后，举世经济形势的不稳定也对我国楼价造成了冲击。
国际环境的变化和贸易摩擦的加剧，使得举世投资者对我国房地产市场持谨慎态度。
外部不确定性的增加导致资金流淌性下降，从而影响了楼价的走势。
综上所述，各地楼价暴跌的原因是多方面的，包括经济进步放缓、政策调控过严、供应过剩、金融政策变化以及举世经济形势不稳定等。
对于这一问题，我们应该加强政策调控，增进经济进步，合理规划和控制房地产市场的供需干系，以维护市场的稳定和健康进步。
同时，也需要加强国际合作，应对举世经济形势的不确定性，以确保我国楼市的可持续进步。
房价下跌会导致房地产行业出现哪些变化
房价下跌会导致房地产行业出现哪些变化在过去的几十年里，房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱之一。
然而，随着市场的变化和各种政策的调整，房价下跌的情况时有发生。
这一现象无疑会给房地产行业带来一系列显著的变化。
首先，房价下跌会对房地产开发商产生直接且重大的影响。
在房价上涨的时期，开发商往往能够轻松获得高额利润，他们有充足的资金去拿地、开发新项目。
但当房价下跌时，情况则截然不同。
一方面，房屋销售变得困难，库存积压增加，资金回笼速度大幅减缓。
这可能导致一些开发商面临资金链断裂的风险，尤其是那些过度依赖高负债运营的企业。
另一方面，为了尽快回笼资金，开发商可能不得不采取降价促销的策略，但这又可能进一步压低利润空间，甚至出现亏损。
在这种情况下，一些实力较弱的开发商可能会被市场淘汰，行业集中度可能会进一步提高，大型开发商凭借更强的资金实力和品牌影响力，在市场中占据更有利的地位。
其次，房价下跌会对消费者的购房心理和行为产生重要影响。
当房价处于下跌通道时，消费者普遍会出现观望情绪，期待房价进一步下跌以获得更好的购房时机。
这种观望情绪会导致房地产市场的交易活跃度下降，房屋销售量减少。
对于那些已经购房的消费者来说，如果房价下跌幅度过大，他们可能会感到资产缩水，心理上产生不平衡。
对于潜在的购房者，尽管房价下跌可能降低购房门槛，但由于对未来房价走势的不确定性以及经济形势的担忧，他们在做出购房决策时会更加谨慎。
再者，房价下跌对房地产相关产业链也会带来连锁反应。
房地产行业的繁荣带动了众多上下游产业的发展，如建筑、建材、装修、家电等。
当房价下跌，房地产开发规模缩减时，这些相关产业的市场需求也会相应减少。
建筑企业可能面临工程项目减少、工程款拖欠等问题；建材供应商的订单量下降，价格竞争加剧；装修公司的业务量减少，利润受到压缩；家电企业的房地产相关销售渠道受阻，需要寻找新的市场增长点。
这一系列的变化可能会导致相关产业的企业进行调整和转型，一些竞争力较弱的企业可能会面临倒闭的风险。
房产压降措施
房产压降措施引言在当前的房地产市场中，房价高企已经成为了人们普遍关注和担忧的问题。
随着房价的不断攀升，许多人发现自己难以承担购买房产的压力，这也给社会稳定和经济发展带来了一定的困扰。
为了应对这一问题，相关部门和房地产机构采取了一系列的措施来压降房产价格，以促进市场的稳定和平衡。
本文将介绍几种常见的房产压降措施，并对其效果和可能的影响进行分析。
限购政策限购政策是最常见的房产压降措施之一。
在一些热点城市，政府规定了购房人需满足一定条件才能购买房产，例如需要有本地户籍或者连续缴纳社会保险等。
此举旨在限制购房人的数量，从而减少购房需求，从而使房价下降。
然而，限购政策也存在一些问题。
首先，存在一些漏洞和规避手段，例如通过虚假的购房信息或借他人的身份购房。
其次，限购政策可能会导致市场需求的转移，即购房需求从受限城市流向周边城市，从而使得周边城市的房价上涨。
因此，在实施限购政策时，需要谨慎考虑其可能带来的影响。
增加土地供应供求关系是决定房价的主要因素之一。
因此，增加土地供应可以有效地降低房价。
政府可以通过拍卖或出让土地的方式增加土地供应量，从而增加房地产市场的竞争程度，促使开发商推出价格更为合理的房产产品。
然而，增加土地供应也会面临一些挑战。
首先，需要考虑城市规划和环境保护等问题，以避免土地过度开发带来的负面影响。
其次，土地供应的增加可能会导致房产市场供大于求的状况，进而对开发商和投资者产生不利影响。
因此，在增加土地供应时，需要综合考虑各方面的因素，并制定合理的政策和措施。
调整房产税收政策房产税收政策的调整是另一种常见的房产压降措施。
政府可以通过降低房产税的税率或调整税收的计算方式等方式来减轻购房者的经济负担，从而间接地降低房产价格。
然而，调整房产税收政策也需要谨慎操作。
如果政府过度减少房产税收甚至完全取消，可能会导致财政收入减少，从而影响公共服务的提供和社会福利的改善。
因此，在调整房产税收政策时，需要综合考虑税收与公共利益之间的平衡。
房地产行业的问题及整改对策
房地产行业的问题及整改对策概述：近年来，中国房地产行业发展迅速，为经济增长做出了重要贡献。
然而，随着市场需求的不断扩大和政策调控的逐渐加强，房地产行业也暴露出一些问题，如房价过高、市场乱象等。
因此，有必要全面审视当前房地产行业所面临的问题，并提出相应整改对策。
一、房价过高带来的问题及整改对策：1.1 问题描述：随着市场需求的增加和土地资源供应的限制，部分城市的房价持续攀升，造成了不少社会问题。
高昂的房价使得普通居民无法负担得起合适的住房。
同时，由于投资属性逐渐凸显，一些投机性购房者进一步推高了房价。
1.2 对策建议：首先，政府应进一步完善相关调控政策，在政策层面上加大监管力度。
例如，在土地供应方面，可以增加土地储备供应量以稳定市场需求；在金融方面，则需要采取差别化信贷政策，限制投资性购房者的融资能力。
其次，要加快推进住房保障体系建设。
政府应加大公共租赁住房的建设力度，并推动租售并举的住房制度改革，提高租赁市场对居民的吸引力。
此外，可以通过促进新兴共有产权住房等多样化供应模式，缓解市场对于刚需购房者的压力。
二、市场乱象引发的问题及整改对策：2.1 问题描述：在中国的一些城市中，涌现出了一些市场乱象现象，如开发商销售虚假信息、捂盘惜售、违规销售等行为。
这些乱象严重破坏了市场秩序和消费者权益，给房地产行业带来了巨大的负面影响。
2.2 对策建议：首先，应加强监管机构建设和执法力量。
政府应进一步提高监管部门的专业素质和执法水平，并完善相关法规与制度。
同时，应当严厉打击违法违规行为，并公开曝光相关企业和责任人。
其次，在购房合同方面，应加强约束。
政府应鼓励和引导开发商与购房者签订标准化合同，并明确约定权责和双方的利益保障策略。
此外，应建立完善的消费者投诉机制，让购房者能够便捷地维护自身合法权益。
还有一点要加强行业道德建设和执业资质标准。
政府可以通过行业协会等组织，开展专业培训和评估，提升从业人员的素质水平。
同时，要严格执行执业资格制度，并对不符合要求的企业进行清理整顿。
2024年房价还会再跌吗成都最新消息
2024年房价还会再跌吗？成都最新消息在过去数年里，房地产市场一直是备受关注的热点话题。
尤其是在经历了一轮房价上涨后，人们更加关心未来房价的走势。
对于成都的房地产市场来说，2024年房价会不会继续下跌，成为了许多人心中的疑问。
过去的走势回顾近年来成都房地产市场的走势，可以看到在过去几年里，成都的房价一度出现了上涨的趋势。
然而，随着政府对房地产市场调控力度的增加，房价逐渐趋于稳定甚至有所下降。
2023年下半年以来，成都房价开始出现下跌的迹象，许多房地产项目的销售情况也并不乐观。
影响因素分析政府政策政府对房地产市场的调控是影响房价的重要因素之一。
近年来，政府一直在加大对房地产市场的监管力度，出台了一系列针对房地产市场的调控政策，包括限购、限贷、限售等措施。
这些政策的实施直接影响了购房者的购房意愿，也影响了开发商的销售情况，进而对房价产生了一定影响。
经济形势经济形势也是影响房价的重要因素之一。
当前，随着经济的下行压力加大，一些购房者的购房意愿受到了影响。
同时，一些企业的盈利情况也可能受到一定影响，导致购房需求减少。
这些因素都可能对房价的走势产生一定的影响。
市场供需关系房地产市场的供求关系是决定房价走势的关键因素之一。
如果市场上供应过剩，购房者选择余地大，房价便有可能出现下跌趋势；反之，如果市场供应不足，购房者竞争激烈，房价可能继续上涨。
因此，市场的供需关系对房价的发展至关重要。
2024年房价走势预测综合以上分析，对于2024年成都房价的走势，仍存在一定的不确定性。
一方面，政府宏观调控政策的影响将继续存在；另一方面，经济形势和市场供需关系也将是关键因素。
如果政府对房地产市场的调控较为严厉，经济形势持续下行，市场供应过剩，那么成都房价可能会继续下跌。
但如果政府适度放松调控政策，经济形势好转，市场供需关系达到平衡，房价有可能企稳甚至开始回升。
总的来说，2024年成都房价的走势仍存在一定的不确定性，需要密切关注政策、经济和市场变化，以便及时调整自己的购房计划。
宏观经济政策不确定性对房价的影响
宏观经济政策不确定性对房价的影响1. 引言1.1 宏观经济政策不确定性对房价的影响宏观经济政策不确定性对房价的影响是一个复杂而深远的议题。
在现代市场经济中，政府的宏观经济政策对整个经济体系起着至关重要的作用，其中包括货币政策、财政政策和产业政策等方面。
而政策的不确定性则会导致市场的波动和不确定性，进而影响到房地产市场的供需关系、房价波动、投资者信心、资金流动性等方面。
宏观经济政策不确定性对房地产市场供需关系的影响是显而易见的。
政府政策的变化和不确定性会影响到市场的预期和信心，导致购房需求的波动和不稳定性。
市场供求关系的变化会直接影响到房价的走势，从而影响到整个房地产市场的运行情况。
宏观经济政策不确定性也会直接影响到房价波动。
政策的松紧与调整会直接影响到市场的资金流动和投资者的决策，进而引起房价的波动和变化。
特别是在政策调整频繁或政策方向不明朗的情况下，市场的波动会更加剧烈和不稳定。
宏观经济政策不确定性还会影响到房地产投资者的信心。
投资者通常会根据政策的走向和预期来做出决策，而政策的变化和不确定性会影响到他们的信心和行动，进而影响到市场的稳定和发展。
宏观经济政策不确定性对房价的影响是一个多方面的过程，其中涉及到供需关系、波动、投资者信心等方面。
只有通过深入分析和研究，才能更好地理解和应对这一问题。
2. 正文2.1 宏观经济政策不确定性对房地产市场供需关系的影响宏观经济政策的不确定性会影响到房地产市场的需求。
投资者和购房者对未来的经济走势和政策环境感到不确定，可能会减少购房意愿，导致需求下降，进而影响房价的稳定性。
尤其是当政府频繁调整宏观调控政策或者出台不确定性因素较大的法规时，市场参与者往往会持观望态度，导致需求的不确定性增加，进一步影响房地产市场的供需关系。
宏观经济政策的不确定性也会影响到房地产市场的供给。
政府对于房地产市场的调控政策不确定性会影响开发商的信心，进而影响他们的开发计划和投资决策。
房地产市场调控对开发商的影响分析
房地产市场调控对开发商的影响分析近年来，中国房地产市场经历了大规模的调控政策。
这些政策旨在稳定市场价格、防止投机行为，并促进房地产市场的可持续发展。
然而，这些调控政策对于开发商来说也带来了一系列的影响。
本文将对房地产市场调控对开发商的影响进行详细分析。
一、土地供应减少房地产市场调控的一个重要举措是限制土地供应。
政府通过减少土地出让和标准化土地拍卖等方式，有效控制了土地供应量。
这对开发商来说是一种挑战，因为土地是房地产项目的基础，供应减少可能会导致开发商的项目计划受阻。
开发商需要更加积极地寻找土地资源，以确保项目的顺利进行。
二、开发成本增加调控政策的实施导致开发商在土地购买和建设过程中面临更高的成本压力。
政府对于房地产市场的调控加大了土地供应的限制，并加强了对资金来源的监管。
这使得开发商在资金融通上遇到了一定的难度，同时也增加了项目的筹备成本。
开发商需要调整策略，提高自身的资金运作能力，以应对成本的增加。
三、销售周期延长房地产市场调控政策对购房者的影响较大，尤其是在市场价格上的调控措施。
政府的调控政策使得购房者对于房价的预期发生了变化，购买需求减少，导致了房地产市场的销售周期延长。
对于开发商而言，销售周期的延长可能会带来项目的收益下降和现金流问题。
开发商需要制定灵活的销售策略，以适应市场的变化。
四、产品结构调整房地产市场调控政策的实施引导开发商调整产品结构。
政府鼓励开发商推出符合市场需求的产品，特别是中低价位的房源。
这引导开发商转变原有的高端开发定位，增加对经济适用房、租赁住房等产品的投入。
开发商需要灵活调整产品结构，以迎合市场需求，保持竞争力。
五、市场竞争加剧房地产市场调控政策的实施增加了市场的透明度，减少了市场的不确定性。
这导致市场竞争加剧，开发商面临更多的挑战和竞争对手。
开发商需要提高自身竞争力，通过不断创新和改进来吸引购房者的注意。
六、创新发展机会尽管调控政策对开发商带来了一系列的影响和挑战，但也为他们带来了创新发展的机会。
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低。20 世纪 80 年代，学者们逐渐意识到新古典投 资理论的局限性，并开始通过期权理论对投资决策 问题进行分析。其中，实物期权理论被广泛应用于 房地产投资分析中[1]，其核心观点认为不确定性意 味着机会，能增加开发项目的价值。 在理论方面，Titman[2]最初将实物期权理论应 用于房地产领域，通过建立两期的二叉树离散模型 研究空置土地的最佳开发时点以及最佳开发规模。 在此基础上， Williams[3]继续引入了开发成本和收益 的不确定性，同时将模型拓展为连续条件，探讨了 房地产开发中最佳开发时机、开发密度以及最优放 弃时机的选择问题。 此外， Capozza 等[4]以及 Capozza 和 Li 将实物期权理论与单中心城市经济学理论进 行结合，研究不确定性对城市边界上空置土地开发
变量名 unit_price tprice pro_area pro_floor unit_area unit_floor listed d_cbd d_sub d_h1 d_pri d_amenity 单位成交价格（元/m2） 成交房屋总价（元）
变量含义
开发项目总建筑面积（千 m2） 成交房屋地上总层数（层） 成交房屋建筑面积（m2） 成交房屋所在楼层（层） 虚变量，若开发商为上市公司，则 listed=1，否则 listed=0 开发项目到 CBD 的距离（m） 开发项目到最近地铁站的距离（m） 开发项目到最近三级甲等医院的距离（m） 开发项目到最近重点小学的距离（m） 开发项目到最近公共服务基础设施的距离，取值为到最近地铁站、 三级甲等医院和重点小学的平均距离（m）
b
其中：
。
国内研究主要集中于根据实物期权理论，对土 地和房屋定价、房地产开发投资决策进行拓展。如 徐爽等 进涛
[11]
1 1 2r b ( 2 ) ( 2 )2 2 2 2
这里的 V*就是投资的临界值， 当开发项目的价 值 V 尚未达到 V*时，投资者应继续等待，即保持土 地闲置或不出售房屋；当开发项目价值 V 超过 V * 时，则应停止等待，进行投资，即：
W W 1 2 2 2W （4） rW ( )V V t V 2 V 2
[5]
[6]
得到等待期权的偏微分方程，同时需满足：
W (V , I , 0) max(V I , 0)
（5） （6） （7） （8）
求解式（4）和式（5） ，可得：
V W (V ) (V * I ) * V b V* I b 1
Keywords：real option；housing price uncertainty；developers；trading behavior 房地产开发商的投资决策问题一直是学术界 关注的焦点。房地产投资金额大、投资回收期长、 流动性差，因此投资风险贯穿于房地产开发项目的 整个生命周期。此外，中国房地产投资受到政策影 响较大。2005 年以来，中国房地产市场经历了频繁 而严格的市场宏观调控，政府行为对房地产市场产 生了巨大的影响。因此，房地产市场及政策的双重 不确定性使得开发商的投资决策过程更加复杂。 传统的投资决策分析将不确定性作为风险的 度量， 通过引入风险溢价进行处理。 不确定性越高， 预期现金流的折现率越大，开发项目的投资价值越
V b * * (V I )( * ) V V （9） W (V ) V V V* V I
将期权定价理论应用于我国土地市场。李
[12]
；高平等 [13]对传统现金流贴现法进行了改
进，从实物期权的角度分析了房地产开发项目的投 资决策。钱斌等[14]将期权定价理论引入到房地产估 价中，指出房地产价值由 NPV 现值和期权价值组 成。张金明等[15]通过实物期权定价法，分析了离散 和连续条件下的土地开发决策模型。 本文基于实物期权理论，通过持续时间数据模 型分析房价不确定性对开发商销售行为的影响。研 究成果不仅为实物期权理论的实证研究进行了补 充，同时为进一步研究宏观政策影响价格的微观途 径与传导机制提供了理论支持。
，10]
F F 1 2 2 2 F rF rS S t S 2 S 2
（3）
将式（3）中的标的资产期权价值 F 对应为实 物期权的等待期权 W， 执行价格 X 对应为该开发项 目的投资成本 I，标的股票价格 S 对应为实物资产 的开发项目价值 V。 从而可以将 Black-Scholes 模型 改写为：
令参数α，δ，r 和 I 均为常数，由式（7）可 知 V 是关于 b 的严格递减函数，将式（8）对σ求 导，可知 b 是关于σ的严格递减函数。因此在其他 条件不变的情况下，不确定性σ越大，投资临界值 V*越大，从而不确定性的提高延迟了投资。为了简 便计算， 对 I， r 和δ进行合理赋值， 可以发现 W （V） 是关于σ的严格递增函数。因此不确定性越大，投 资机会的价值越大，这也是期权理论与新古典投资 理论的主要区别。 本研究基于以上理论针对销售阶段提出两点 假设：一是房价不确定性增大将提高房地产投资临 界值，从而推迟房地产投资；二是针对位于不同区 位的房屋，房价不确定性对开发项目投资价值的影 响将有所不同，开发商的销售策略和销售行为会具 有区域的差异。
Effect of Housing Price Uncertainty on Trading Behavior of Developers
YANG Zan 1，2，ZHANG Xiao-ying1，2，ZHANG Wei1，2 （1. Tsinghua Hang Lung Center for Real Estate Research，Beijing 100084，China； 2. Department of Construction Management，Tsinghua University，Beijing 100084，China，E-mail：zhangweithu@）
2
实证检验及结果
研究利用城房指数数据库中 2006~2008 年北京
市预售商品住房成交微观样本对以上假设分别进 行验证。主要变量描述性统计如表 1 所示。Fra bibliotek128·工
程 表1
管
理
学
报
第 29 卷
描述性统计
均值 9621.99 1260176 59025.06 15.77 119.95 8.37 0.39 16585.70 5950.67 8481.35 8133.88 7521.97 标准差 5260.02 1758732 44355.97 7.70 75.67 6.14 0.49 11897.94 9142.44 10095.01 9369.84 9351.95 最小值 624 42146.91 154 1 8.82 -2 0 824.61 24.52 75.75 14.72 312.33 最大值 129322 3.55E+08 289146 63 18296.99 54 1 91313.13 71440.34 74313.68 74789.27 73514.43 全部样本（n=299125）
注：成交房屋指的是在每个开发项目中所成交的房屋。
第 29 卷
第2期
工
程
管
理
学
报
Vol. 29
No. 2
2015 年 04 月
Journal of Engineering Management
Apr. 2015
房价不确定性对开发商销售行为的影响
杨 赞 1 2，张晓营 1 2，张 蔚 1
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（1. 清华恒隆房地产研究中心，北京 100084；2. 清华大学 建设管理系，北京 100084，E-mail：zhangweithu@） 摘 要：随着中国房地产市场宏观调控政策的频繁出台，房价不确定性进一步加大，而开发商与消费者在交易过程中的行为 与决策是影响调控政策效果的关键。基于期权理论，研究了房价不确定性对开发商销售行为的影响，以及开发商销售行为对 最终成交价格的影响， 并应用 2006~2008 年北京市预售商品住房成交微观样本进行实证检验。 研究结果发现房价不确定性将 导致开发商销售行为的推迟，但并不一定最终引起成交价格的上涨；随着成交房屋销售持时的增加，成交价格呈现先降后增 的趋势。 关键词：实物期权；房价不确定性；开发商；销售行为 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1674-8859（2015）02-126-06 DOI:10.13991/ki.jem.2015.02.025
Abstract： Macroeconomic regulations and controls of real estate market in China increases uncertainty of housing price. Developer
and consumer’s behavior and decision are the vigorous influencing factors of regulation and control. Based on real option theory， impacts of uncertainty on trading behavior of developers and influences of trading behavior on final sale price of housing are analyzed. Based on pre–sale housing price in Beijing from 2006 to 2008，empirical analysis find that housing price uncertainty leads to sales delay of developers，but not necessarily leads to increment of transaction price. In addition，with delay of selling housing， transaction price shows a trend of increase after drop.