房地产经济学6-7城市与土地

150 150
36 180
214 70
0.25 0.25
856 280
要素不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线 R（元）
1000 856
400
每公顷土地的竞价租金
280
1
4
5 X=方格到中心的距离
要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线
（1）建筑物的选择：写字楼的等产量线
占地规模、建筑物高度和资本成本
每个城市的土地使用模式是如何形成的?遵循着怎样
的经济学规律，又如何影响这一城市的房地产价值? 最早的关于房地产投资方面的金科玉律是：
Location, Location, and Location. 城市经济学的研究重点：位址在哪儿，为什么选这 个位址和选这个位址的结果？
一、城市的起源 （一）城市的概念 城市是人流、物流和信息流的集散地。发展中国家55％ 的GDP在城市，发达国家85％的GDP在城市 （二）城市起源的原因 1、政治因素 1）为了统治的需要。如明朝都城最初在南京，后改定北京。 我国的城市主要由过去的古都或各级行政中心发展而成。 2）为了军事的需要。如古时的凤凰。
三、城市土地的利用模式 （一）影响城市土地利用模式的原则 1、最高和最佳的使用原则。土地归于愿意支付最高价者。 2、连续经济学原则。只有满足了支付土地原有使用的相关
费用的要求，土地新的使用才能进行。
3、比较利益原则。人们选择某块土地，是因为可以从中获
取比较利益，因此相似使用及互相需要的土地趋于聚集在一 起。
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2014年常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档： 1 城区常住人口50万以下的城市为小城市 其中20万以上50万以下的城市为Ⅰ型小城市， 20万以下的城市为Ⅱ型小城市； 2 城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市； 3 城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市， 其中300万以上500万以下的城市为Ⅰ型大城市， 100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市； 4 城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市； 5 城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。
4、哈里斯、厄尔曼的多核心理论 （1945年）
认为每一块土地的利用都是地形、交通等影响因素的反映；
一个城市可能有一系列的中心，每个中心都有各种对土地利 用的环围绕，而每个中心可能只提供某种专门功能的服务。
主要道路
购物中心 铁路 郊区村落
商业中心
主要道路
快速路
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第一节 城市发展与房地产市场
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（三）城市土地利用模式的理论 1、冯· 杜能的<孤立国>理论（1826年）
他第一个揭示城市形状是可预见的人，提出了“可接近
性”的概念。
4 1 2 3
1、中心设施； 2、住房； 3、作物； 4、牧场；
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2、贝格斯的同心圆理论（1920年） 应用冯· 杜能的理论解释美国的城市土地利用模式。
6、巴洛的方格模式（1972年 ）
快
速
①
路
主 ②
要
③ ④ ④
③
①
①
②
主
要 街
④ ④ ③
④ ④ ③
② ③
街
③
① 产业（工业） ② 商业 ③ 公寓 ④ 住宅
次要街道
道
② ②
道
②
主
要
街
道
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7、阿隆索的城市租金梯度曲线和同心圆利用模式（1964年） 阿隆索考察了欧洲10国和美国35个州，得出结论：距离市 中心1000-1500米范围内的同一块土地上，商业、住宅和工 业用途租金的比例为2～4：2：1；距离市中心越远，商业 用地与住宅用地的地租、地价越接近。
城市起源于他们与外部世界接触的最便利的点上，它
沿着最小的抵抗或最大吸引力的线条增长，或沿着两 者的组合增长。
了解城市起源的意义：寻求城市发展的规律，理解城
市发展的过去与现在可以预见城市未来的发展，对未 来的房地产投资做出判断。
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二、城市的性质和规模 （一）城市的性质 1、中心城市。对周围地区提供综合服务，包括商业、 社会、行政文化等服务的城市，如昆明； 2、运输服务城市。沿着运输路线提供服务的城市，如 鹰潭； 3、特别功能城市。集中某种特别功能或服务的城市， 如酒泉；
要素不存在替代时写字楼的竞价租金
建筑物 距离 总收 的资本 （方 入 成本 格） （元） （元） 0 500 100 其他 土地 非土 移动 地成 成本 成本 本 （元） （元） （元） 150 0 250 占地面 积（公 顷） 0.25 竞价 租金 （元/ 公顷） 1000
1 5
500 500
100 100
出价地租曲线
3、霍默· 霍伊特的楔形（扇形）理论（1939年） 各环使用基本同贝格斯的同心圆理论。
1
2
3
4
居住用地 随时间变化
1
2
3
4
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霍默﹒霍伊特对美国城市的发展作了被现代规划者奉为 经典的研究，在其杰作《美国城市的居民邻里的结构和 增长》一书中提出：
4、不完全原则。土地使用的理想模式难以存在。 5、变化原则。最高和最好的使用是在变化的。
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（二）影响城市土地利用模式的因素 1、贴近性：研究土地利用模式的基础 城市中心的土地用于人人需要接近的场所 相似功能多邻近，相辅功能多接近
4 1
2
3
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要素替代性产生凸性竞价租金曲线
存在要素替代性时的写字楼竞价租金
其他 建筑 建筑物 总租 距离 总收 非土 移动 占地面 竞价租 高度 的资本 金支 （方 入 地成 成本 积（公 金（元 （层 成本 出 格） （元） 顷） /公顷） 本 （元） 数） （元） （元） （元）
城市中的土地使用模式
一、城市土地的集约利用与规模利用
二、城市土地空间布局 三、城市土地使用模式的创新
城市经济学的产生（应城市问题而生） 社会经济发展
产物
城市
相关
经济增长
城市经济发展 问题 住房困难 交通混乱 环境破坏 经验 工业化 城市化 经济中心
《城市经济学导论》 威尔伯.R.汤普森,1965
城市经济学诞生
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1.中心商务区（CBD） 2.批发和轻工业带 3.低收入居住带 4.中收入住宅带 5.高收入住宅带 住宅区和高级住宅区沿交通线延伸； 高房租住宅在高低、湖岸、海岸、河岸分布较广； 高房住宅地由不断向城市外侧扩展的倾向； 高级住宅地多集聚在社会领袖和名流住宅地周围； 事务所、银行、商店的移动对高级住宅又吸引作用； 高房租住宅随在高级宅地后面延伸； 高房租公寓多件建在市中心附近； 不动产业者与住宅地的发展关系密切。
城市 河 流 快速路
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8、通讯 通讯技术和网络计算机技术的大量运用，进一步将空 间问题变成时间问题，改变 “贴近性”的状况，将影 响人们的生活、学习和工作方式。
小结：影响土地使用的两股力量
过去的、设定的、继承的力量——城市历史起源；地形；
原有的规划、资源状况等 。 未来的、变化的、创新的力量——运输；通讯；变化的 规划、资源状况和经济因素等。
4 1 2 3
1、商业和机关； 2、旧的住房、仓库和制造业 3、中低成本住房； 4、高价住房和商店
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同心圆模式
伯吉斯的同心圆模式图
a.商业中心区（CBD） b.工厂区（Factory zone） c.过渡地带（Zone of transition） d.工人住宅区（Working class zone） e.住宅区（Residential zone） f.通勤带（Commuter zone）
随着城市的发展，新的高价住宅在原来的高价住宅旁向外发
展，趋向城郊，向高地移动，但移动方向的改变发生的很慢， 呈现楔形形态；
城市里的零售商业区追随高价住房而动，与之移到市中心的


同一侧，多选择在公路交汇处； 中低价住房，也类似地向外移动，寻求声誉好的位置； 批发商业和制造业用地则远离高价地区； 制造业通常与低价住房在市中心的同一侧接近； 工业和制造业趋向于接近运输资源丰富的地方。
每公顷土地竞价租金 总收入 建筑物资本成本 其他生产成本 移动成本 占地面积（土地的数量 ）
在CBD中心时（移动成本为O）
500 100 150 每公顷土地租金 1000 元 / 公顷 0.25
当远离中心地带时(设每个方格的移动成本为36元）
500 100 150 36 每公顷土地租金 856元 / 公顷 0.25
移动距离
企业为交换信息进行的移动
16
13
21
3
2
0 1 1 区位：方格到中心的距离
2
3
A
B
C
D
E
F
G
企业
CBD范围企业的移动距离
企业 区位
移动距离（向 西）
移动距离 （向东）
总移动距 离
12 13 16
D E F
0 1 2
1+2+3= 6 1+2+3=6 1+2+3+4 =10 1+2+3+4 +5=15 1+2+3+4 +5+6=21 1+2=3
地租
距离
市中心
商业
住宅
工业
农业
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写字楼市场（office sector）
虽然在写字楼办公的企业所提供的服务多种多样，但
它们都有共同的投入和产出：信息。
会计师事务所、律师事务所、中介企业。 写字楼企业（office firm）有向一个地区集聚的激励，