论物业管理的物权性质_潘嘉玮
论物业管理的物权性质
上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题论物业管理的物权性质潘嘉玮华南师范大学法学院教授关键词: 物业管理/物权/建筑物区分所有权内容提要: 建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础，物业管理权从实质上来说是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。
由于现代物业管理的公共性和让渡性，使物业管理权具有了传统物权以外的性质和特征。
但无论如何，物业管理权仍属于物权范畴，这一物权是基于建筑物区分所有权而产生并依附于、从属于所有权。
所以，应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。
一、现代物业管理的产权基础及性质一般认为现代物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时一名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士为其出租的物业制定了一套行之有效的管理办法，要求租户严格遵守，从而改善了业主与租户的关系以及改善了居住环境，当地人士纷纷仿效。
1946年英国制定了《住宅法》，以成文法的形式对建筑物区分所有权制度作出了规范。
真正现代意义的物业管理形成于19世纪末的美国，1908年美国成立上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题了世界第一个物业管理的行业组织CBMO(Chicago Building Managers Organization)，以后又成立了第一个全国性的业主组织BOO(Building Owners Organization)。
在这两个组织的基础上，美国又成立了建筑物业主与管理人员协会BOMA(Building Owners and Managers Association)，由此使物业管理具有了现代的意义。
[1] 2 物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。
工业化的发展，促进了城市化的进程;城市化的进程与城市土地资源的稀缺产生了严重的矛盾;建筑技术的进步使得人们可以建筑高层建筑和多功能的综合物业，交通技术的发展拓广了人们的活动空间，分离了生产和生活的空间，于是现代城市的生产、生活方式得以产生。
《物权法》对物业管理影响
《物权法》对物业管理影响物权法对物业管理影响引言物业管理是指对房地产、机械设备、设施设备等特定财产进行维护、保养、管理的活动。
物业管理在城市化进程中扮演着重要的角色，对于提高社区环境、增强住户生活质量具有重要意义。
而《物权法》作为我国民法典的一部份，对物业管理活动产生了重要的影响。
本文将探讨《物权法》对物业管理的影响，并探讨其对物业管理发展的启示。
1. 确立物业管理的法律地位《物权法》首次将物业管理纳入法律范畴，明确了物业管理的法律地位。
根据《物权法》的规定，物业所有权的权利人享有对物业的使用、获取、处分和收益等权利。
物业管理者可以根据物权人的授权，对物业进行维护、保养、管理和收益等活动。
因此，物业管理者在履行职责时有了更明确的法律依据，从而能够更加规范地进行物业管理工作。
2. 加强物业管理的监督与约束《物权法》对物业所有权人和物业管理者的权利和义务作出了明确规定，从而加强了对物业管理活动的监督与约束。
根据《物权法》，物业所有权人有义务对物业进行维护和管理，保持其价值。
物业管理者则有义务按照物业所有权人的要求，对物业进行维护、保养和管理。
如果物业管理者没有履行管理职责或者未经物业所有权人许可私自处置物业，将会承担相应的法律责任。
因此，《物权法》的出台使得物业管理者更加重视自己的职责，加强了物业管理的监督与约束。
3. 加强物业维修基金的管理《物权法》明确规定，物业管理者必须建立维修基金，用以维护和修缮物业。
物业维修基金由物业所有权人按照一定比例缴纳，并由物业管理者进行统一管理和使用。
这意味着物业管理者有了更多的经费来源，可以更好地进行物业的维修和管理工作。
同时，《物权法》规定了物业维修基金的用途和管理办法，加强了对物业维修基金的监督和管理，保证了维修基金的合理使用。
4. 促进物业管理的规范发展《物权法》对物业管理的法律地位、物业所有权人和物业管理者的权利义务、维修基金的管理等方面进行了明确规定，从而为物业管理的规范发展提供了法律保障。
《物权法》物业管理的影响
《物权法》物业管理的影响
物权法物业管理的影响
物业管理是指通过法律、经济等手段对物业进行合理、科学的管理和维护的活动。
《物权法》对物业管理产生了重要影响，主要体现在以下几个方面：
1. 定义和范围的明确
《物权法》对物业作出了明确的界定和范围划定，将物业定义为具有物权属性的不动产，明确了物业的相关权益和义务的法律地位。
这为物业管理提供了法律依据和规范，为各方当事人的权益保护提供了保障。
2. 物业权益的确权保护
《物权法》规定了物业权益的确权程序和保护措施。
物业所有权人可以通过登记手续确权，保护其对物业的合法权益。
这为物业管理提供了法律手段和机制，促进了物业所有权人的积极参与和合法权益的保护。
3. 物业管理的合理规划和利益平衡
《物权法》强调了物业的合理规划和利益平衡原则。
物业管理要符合城市规划和土地利用规定，保障各方当事人的合法权益。
物
业管理还要综合考虑社会公益、环境保护等因素，合理平衡不同利益主体的权益关系。
4. 物业管理服务的规范和提升
《物权法》对物业管理服务进行了规范和提升的要求。
物业管理人员必须具备相应的资质和能力，并按照法律、法规和合同约定提供优质的管理服务。
这为物业管理行业的发展提供了基础，促进了物业管理服务质量的提高。
，《物权法》对物业管理产生了深远的影响。
它为物业管理提供了法律保障，明确了物业所有权人的权益和义务，规范了物业管理行为，提升了物业管理服务质量，推动了物业管理行业的健康发展。
论述物权法及新司法解释下的物业管理问题
论述物权法及新司法解释下的物业管理问题精品文档论述物权法及新司法解释下的物业管理问题论述物权法及新司法解释下的物业管理问题提要:业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定来自地产E网论述物权法及新司法解释下的物业管理问题随着我国城市建设和房地产业的迅猛发展，物业管理行业也不断孕育并快速发展。
物业管理的发展一方面加速了城市住宅小区管理方式的专业化和现代化，极大地改善了人们的居住环境和生活质量，另一方面也由此引发了大量的问题和纠纷。
近年来，我国各地区的物业管理纠纷案件数量都呈快速攀升之势。
作为一种新类型的案件，物业管理纠纷不仅具有一般民事案件的共性，而且凸显了物业管理行业的诸多个性特征，法律关系十分复杂。
同时，物业管理纠纷事关广大群众的切身利益，社会关注程度高，处理妥当与否直接影响社会的和谐。
2007年《物权法》出台，明确了业主的权益，在很大程度上解决了物业管理活动中有关财产归属和管理权限方面的问题，为防止、解决物业管理纠纷提供了新的法律依据和救济途径。
近日，在物权法实施一年多后，最高人民法院在物权法等法律规定框架内，立足审判实践需求的基础上又出1 / 4精品文档台了将于今年10月1日起正式施行的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》两个重要的司法解释，进一步细化了物权法关于建筑物区分所有权和物业服务的规定，增强了物权法的可操作性。
那么物权法及新出台的司法解释会给物业管理纠纷的解决带来哪些积极影响呢,本文将着重分析当前物业管理活动中存在的纠纷，特别是社会大众普遍关心的焦点、热点问题，从而论述《物权法》及其司法解释对物业管理纠纷所起的定分止争作用。
业主身份确定问题业主是物权法第六章的基础性概念之一，业主身份的确定切实关系到物权法的贯彻实施，但物权法出台时并没有对此做出一个明确的规定。
《物权法》时代的物业管理——《物权法》出台对中国物业管理行业的影响分析
《物权法》时代的物业管理——《物权法》出台对中国物业
管理行业的影响分析
翁国强
【期刊名称】《中国物业管理》
【年(卷),期】2007(000)003
【摘要】2007年3月16日，历经8次审议的《物权法》在全国人大五次会议闭幕会上高票通过，并将于10月1日起正式实施，中国即将进入《物权法》时代。
《物权法》的出台解决了中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，将对中国物业管理行业未来的发展产生重要而深刻的影响。
在此，本刊特编发中国物业管理协会副会长、上海陆家嘴物业管理有限公司总经理翁刚强的文章《（物权法）时代的物业管理》和北京律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生的文章《简析〈物权法〉对物业管理的影响》等文章，对《物权法》的出台对中闲物业管理行业产生的影响进行一些分析。
【总页数】2页(P38-39)
【作者】翁国强
【作者单位】中国物业管理协会
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
1.探究《物权法》精髓推动物业管——成都市物业管理行业深入学习贯彻《物权法》理行业发展 [J], 刘治邦;程志巧
2.《物权法》对物业管理行业的影响分析 [J], 李春云
3.法·维新——2007中国物业管理的新闻记忆——《物权法》颁布实施：物业管理企业主导时代的终结与业主主导时代的启幕 [J],
4.大分化——中国物业管理企业发展变局——行业重组：开启后物业管理时代——《物权法》的实施对物业管理发展格局的影响 [J], 晏华; 杨小星
5.学习贯彻《物权法》,构建和谐物业管理——中国物业管理行业学习贯彻《物权法》构建和谐物业管理专题报道 [J],
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浅析物业管理的物权性质
浅析物业管理的物权性质物业管理作为现代城市生活的重要组成部分，其物权性质是多方面的。
以下是对物业管理物权性质的浅析：1. 物权的归属性：物业管理公司通常不拥有物业的所有权，但根据与业主签订的合同，拥有对物业进行管理和维护的权利。
这种权利是基于业主的委托，具有明确的法律依据。
2. 物权的排他性：物业管理在行使管理权时，有权排除他人对物业的非法干扰和侵害。
这包括对公共区域的维护、对业主私有财产的保护等。
3. 物权的保护性：物业管理公司有责任保护物业不受损害，这不仅包括物理上的损害，也包括对物业价值的维护。
例如，通过定期的维修保养，确保物业的使用寿命和价值。
4. 物权的收益性：虽然物业管理公司不直接从物业的出售或出租中获得收益，但通过提供高质量的管理服务，可以间接提高物业的市场价值，从而为业主带来潜在的经济利益。
5. 物权的有限性：物业管理的物权是有限的，它不能超越业主的授权范围。
物业管理公司必须在业主大会或业主委员会的监督下行使职权，不能擅自作出重大决策。
6. 物权的动态性：随着社会的发展和法律的完善，物业管理的物权性质也在不断变化。
例如，随着绿色建筑和可持续发展理念的推广，物业管理在节能、环保方面的职责也在不断增加。
7. 物权的社会责任：物业管理公司在行使物权时，还承担着社会责任。
这包括对社区环境的维护、对居民生活质量的提升等，这些都是物业管理在现代社会中不可或缺的角色。
通过上述分析，我们可以看到物业管理的物权性质是复杂且多维的，它不仅关系到物业的物理状态，还涉及到法律、经济和社会等多个层面。
物业管理的有效实施，对于提升居民的生活质量、维护社区的和谐稳定具有重要意义。
从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》
从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》有些人在《条例》出台时就大呼“《条例》出台未获得一致喝彩”而预计《条例》将是短命的，而我认为恰恰是《条例》综合了政府、业主、物业管理企业等各方的利益，由于不是倾向于某一方利益的法律，因此没有人“喝彩”是正常的，这就说明没有人因失去得太多而悲伤，也没有人因得到太多而喝彩。
可能一个物业管理企业对公共区域的管理非常好，但是对业主委托出租的物业却没有尽职尽责。
这个时候，应该引导业主选择其他专项权利委托人。
但是，我们应该坚决反对相反的情况，即对业主单独付费委托的事项办理得尽善尽美，而对公共利益的管理和服务却不到位，这就是本末倒置了。
一、基本概念以及《物业管理条例》的出台过程1、基本概念世界从法律体系上，主要分为以法德为代表的“大陆法系”和以英美为代表的“英美法系”（也有称“海洋法系”）。
大陆法系是“成文法”，就是一切法律要由立法机关（议会、全国人大）制定成条文后，按照立法程序颁布生效;而英美法系是“判例法”，除了立法机关制定的法律外，法官对某个新案件的判例，也可以成为可以参照的法律。
简单说就是法官可以立法。
中国属于大陆法系，立法权在全国人大，最高人民法院的司法解释也有法律的效力。
而行政法规和部门规章则规定:法人除受到法律的约束外，还要受到政府行政管理部门规章的约束。
比如发展商在房屋建设过程中要受到规划部门、建委等多个部门规章的管理;物业管理企业主要受房地局规章的管理和约束。
但是行政规章是不具有强制力的，是可以就行政行为提起行政诉讼的。
而最终的司法判决是有强制力的裁定。
我国《物业管理条例》的立法基础是《物权法》，此部法律还在酝酿起草当中。
作为私有物权的房产，一般有两种形式存在:（1）?完全单独拥有全部土地使用权和地面建筑物以及相关设施的独立业主单独拥有权力;其物权的处分，在国家其他法律、法规的约束下，由独立业主“说了算”。
（2）共同拥有土地和物业以及相关设施的多个业主共同拥有权力。
管理与人事从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》(一)
管理与人事从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》(一)随着社会的不断发展，物业管理逐渐成为一个重要的管理领域。
《物业管理条例》作为物业管理领域的重要法规，对于物业管理工作的规范和促进都具有重要意义。
然而，当前的物业管理工作中依然存在诸多问题。
要想解决这些问题，就必须重新对《物业管理条例》进行剖析，尤其需要从物权思想和业主权益两个方面来重新审视此法规。
一、从物权思想重新剖析《物业管理条例》1. 物权是物业管理的基础物业管理的行为都必须依托于物权的存在，当然也必须遵循物权思想的指导。
《物业管理条例》中，对于物权的认识和规定相对全面，但是也存在一些不足。
例如，对于物业共有部分的管理问题，该法规中的规定相对模糊，理论上容易导致各种问题的出现。
2. 物权思想应该成为物业管理中的核心内容在物业管理中，物权思想应该成为核心内容，也应该贯穿于整个管理过程中。
但是，当前的物业管理中，竞争激烈、利益冲突等问题依然存在，难以让物权思想真正成为管理的核心内容。
因此，在重新剖析《物业管理条例》时，需要充分体现物权的地位和作用。
二、从业主权益重新剖析《物业管理条例》1. 业主权益是物业管理的关键业主权益是物业管理中的关键之一，也是物权思想的体现。
在新的物业管理实践过程中，保护业主权益是必不可少的一个因素。
《物业管理条例》中，对于业主权益的保护规定还不够全面，需要进一步完善。
2. 保障业主权益是促进物业发展的重要基础保障业主权益是促进物业发展的重要基础，在保障业主权益的前提下，物业管理才能够更加规范化、科学化、有条理。
因此，在重新剖析《物业管理条例》时，需要充分考虑业主权益的保障问题。
综上所述，从物权思想和业主权益两个方面重新剖析《物业管理条例》是物业管理从未来发展的角度而言必然要实现的。
只有在对该法规的重新认识和理解深度加强的基础上，物业管理工作才能走向规范化、科學化、有条理的方向，为更好地服务社会大众作出更大的贡献。
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2006年第2期N o .2 2006 暨南学报(哲学社会科学版) J o u r n a l o f J i n a n U n i v e r s i t y (P h i l o s o p h y a n dS o c i a l S c i e n c e s ) 总第121期S u mN o .121 [收稿日期] 2004-12-17 [作者简介] 潘嘉玮(1952—),女,广东南海人,华南师范大学法学院教授,主要从事民商法理论教学与研究。
【法学研究】论物业管理的物权性质潘嘉玮(华南师范大学法学院,广东广州 510631) [摘 要] 建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础,物业管理权从实质上来说是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。
由于现代物业管理的公共性和让渡性,使物业管理权具有了传统物权以外的性质和特征。
但无论如何,物业管理权仍属于物权范畴,这一物权是基于建筑物区分所有权而产生并依附于、从属于所有权。
所以,应该以建筑物区分所有权为轴心构建我国物业管理的法律架构。
[关键词] 物业管理;物权;建筑物区分所有权[中图分类号] D 923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1000-5072(2006)02-0048-08一、现代物业管理的产权基础及性质一般认为现代物业管理起源于19世纪60年代的英国。
当时一名叫奥克维娅·希尔(O c t a -v i a H i l l )的女士为其出租的物业制定了一套行之有效的管理办法,要求租户严格遵守,从而改善了业主与租户的关系以及改善了居住环境,当地人士纷纷仿效。
1946年英国制定了《住宅法》,以成文法的形式对建筑物区分所有权制度作出了规范。
真正现代意义的物业管理形成于19世纪末的美国,1908年美国成立了世界第一个物业管理的行业组织C B M O (C h i c a g o B u i l d -i n g M a n a g e r s O r g a n i z a t i o n ),以后又成立了第一个全国性的业主组织B O O (B u i l d i n g O w n e r s O r -g a n i z a t i o n )。
在这两个组织的基础上,美国又成立了建筑物业主与管理人员协会B O M A (B u i l d -i n g O w n e r s a n d M a n a g e r s A s s o c i a t i o n ),由此使物业管理具有了现代的意义。
[1]2物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。
工业化的发展,促进了城市化的进程;城市化的进程与城市土地资源的稀缺产生了严重的矛盾;建筑技术的进步使得人们可以建筑高层建筑和多功能的综合物业,交通技术的发展拓广了人们的活动空间,分离了生产和生活的空间,于是现代城市的生产、生活方式得以产生。
这种方式的最根本特点是它的集聚性———人口高度密集。
集聚性也是现代房地产利用、使用及开发建设中的主要特点之一,这种特性带来了两种效益(效应),这两种效益(效应)呼唤着物业管理的产生。
首先是规模效益,在没有集聚性或集聚性尚不明显的情况下,分散独立的房地产业主和使用者只需要“自给自足”地提供房地产的管理。
随着人口居住的集聚性提高,物业管理的规模急剧扩大,由此产生出物 2006年3月潘嘉玮: 论物业管理的物权性质 业管理的规模要求,并产生出物业管理的规模效应。
其次是外部效应,每一个居家所有者的财产价值的实现不仅仅反映在他自己的住宅、对住宅的维修等使用决策的改进上,而且也反映在其邻居的相互关系等方面,外部效应即单位产权的行使方式与共有产权行使方式的关联性。
[2]1-6现代物业管理的这两大特征,使物业管理权不再是完全独立的单一的对物管理的权利,这种权利表现出复合的、公益的特性。
由此也产生了对这种物业管理权的性质的质疑:该种由超越于物业所有权人之上由所有权人以外的物业管理人享有的权利到底是物权还是债权?或是两者兼有?他是对物的权利还是对人的权利?是权利还是权力?毫无疑义,物业管理的产权基础是物业所有权,根据传统的物权法理论,物业的所有权包括对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置的权利。
当所有权人取得某物业的所有权时,他理所当然地也就享有了对该物业的管理权。
由于所有权的权能是可以分割的,所以,当所有权人将物业所有权的某些权能让渡给他人的时候,就会出现由他人来行使物业管理权的情形,这时,他人所行使的物业管理权是在所有人之物上所设定的权利。
在传统上,对物的管理权利总是依附于一定的物权而存在,如谁所有谁管理、谁占有谁管理、谁使用谁管理,等等。
物业管理最多是所有权的一项权能而已。
根据传统的物权理论,作为所有权的一项权能,所有权人或他物权人在行使物业管理权时,这种权利具有物权的性质,如及物性、支配性、排他性、对世性(或叫绝对性)、利益性。
物业管理权是对某一特定的物(房屋、大厦、场所等等)行使保护、维修等权利;这一权利的行使不需要他人的配合、同意;这一权利的行使具有排他性,物归谁所有、占有,就由谁来行使物业管理权,谁获得相应的收益,在一物之上只有一个物业管理权;物业管理权具有对世性,权利人对物业的管理,可以排除权利人以外其他任何人的干涉(由于相邻关系的限制除外),其他任何侵害物权人行使物业管理权,物权人可以行使物上请求权,以排除他人的侵害;物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能,以获取更大的利益。
然而,建立在现代物业管理基础上的物业管理权由于现代物业管理的特征而具有了与传统物业管理权不同的特点。
现代物业管理的产生与建筑物区分所有权的出现是相互联系的,可以说,建筑物区分所有权是现代物业管理的产权基础。
在19世纪以前,作为物权客体的物业一般必须是以完全独立的形态存在的,在传统“一物一权”观念下的物权客体必须是独立的、特定的物,如一座房子、一幢楼房。
一物一权可以多主体,即共有,但一物上不可以存在着多个所有权或多个相互排斥的物权。
物业管理活动主要是业主个体自治的管理,立法上一般只是从相邻关系的角度作出限制。
但19世纪以来,随着工业化、城市化的发展,城市人口的膨胀,城市土地资源的紧缺,多层建筑、高层建筑的兴起,一个整体建筑分割为各个组成部分而分别为不同人所有的状况到处出现,从而产生了一个整体建筑物区分为不同所有权人所有,并产生了不同所有权人对建筑物及其附属物某些部分共用和共负维护的关系,随着这种关系(权利)逐步为法律所确认,最早是《法国民法典》第664条规定了在同一建筑物归属不同人所有时重建与维修的问题。
1865年《意大利民法典》(第562～564条)、《西班牙民法典》(第396条)等也都有类似的规定,建筑物区分所有权也逐步被确认。
建筑物的区分所有,引起了物业管理模式的重大变化。
由于在特定的建筑物或建筑物群体中存在着多个业主,这些业主的所有权行使有着不可分割的联系,由此形成了一种特殊的新型的所有权———建筑物区分所有权。
建筑物区分所有权的行使和保障必须有共同管理人,这就促使了现代物业管理的出现,也由此形成了一种特殊的新型的物业管理权。
在建筑物区分所有的情形下,所有权人对物业的所有大体上包括两部分:由所有权人单独享有所有权的建筑物的某部分空间范围;由全体所有权人共同享有所有权或使用权的建筑·49· 暨南学报(哲学社会科学版)第28卷 第2期 物的共用场所、公用设施及设备。
建筑物的区分所有必然带来的问题是:相互紧密联接的物业,在物权人行使物权时的相邻关系,这种相邻关系比起相互独立状态下的物业之间的相邻关系要复杂得多,其矛盾、冲突的发生也频繁得多;另外,就是对建筑物共用部分的使用、维护以及费用的负担等管理问题。
建筑物区分所有的这些特点,决定了建筑物区分所有权的构成,大体上包括了:所有权人对建筑物专有部分的所有权、对建筑物共有部分的持分权以及由以上两种权利衍生的成员权。
这些权利的行使,已经具有相当的公共性质,它必然地要求通过一种公共性的途径、渠道才能得以实现。
于是,现代物业管理应运而生,一种新型的物业管理权也由此形成。
物业管理权从实质上来说,它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。
综上所述,由于现代物业管理的公共性和让渡性(必须经所有权人委托由所有权人以外的人行使的权利),使物业管理权具有了传统物权以外的特征或性质,其中公益性和债权性是其最大的特征。
或者可以说是物权社会化与物权债权化的典型表现,这使物权的排他性和绝对性受到了限制,物权的行使也受到了影响。
但无论如何,物业管理权的物权性质是应该确认的。
①参见《最高人民法院公告》1999年第1期。
海南省海口市中级法院对物业管理纠纷的一个判例就是以此理论为依据的:原告投资公司是海口市顺发新村住宅小区的开发商,1992年,投资公司将小区的住宅预售给海南华鑫实业有限公司等9个业主。
1993年小区建成,迁入320户。
1994年1月31日投资公司和被告物业公司签订了《顺发新村物业管理承包合同》及《补充协议》,约定将小区第一期37栋高级公寓的物业管理承包给被告,承包期10年,承包金按面积1平方每月1元,物业公司向投资公司支付履行保证金50万元。
合同签订后,物业公司向投资公司支付了保证金50万,投资公司也先后向物业公司交付了物业管理房产面积61028平方米。
物业公司向住户收取了物业管理等费用后,却没有按约定向投资公司支付承包金,投资公司因此诉至法院。
一、二审法院都认为,原告和被告签订的承包合同及其补充协议损害业主的利益,应确认为无效合同,并按无效合同作出了判决。
二审海口市中级人民法院在判决时是这样阐述物业管理的性质的,法院认为:物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会性服务工作。
物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权,因此谁可以行使该权利,应当由物的所有权人决定。
房地产开发公司无权将物业管理权出售、承包他人。
这是我国至今的有关判例中,对物业管理权最为准确、完整的表述。
这一表述首先肯定了物业管理权的物权性质,同时指明了这种物权的特定含义,并明确地概括出这种物权的社会性及他物性,可谓是一矢中的。
①二、现代物业管理的物权特征发生在深圳的另一个案例引发了人们对物业管理性质的探讨:深圳市某电子公司将某花园物业抵押给某银行,后因该电子公司无力偿还贷款,法院将该抵押物业拍卖,因无人参加竞拍,法院裁定将该物业作价1,643万元,以物抵债判给某银行。