万科四季花城2期
BBP原理(深圳博思堂)
房地产品牌六步：
第一阶段：产品研发 --产品核心：规划、户型、环境、配套、外立面、物业管理、材料 品牌表现：定位、名称、形象（如：标志） 第二阶段：产品论证 --产品核心：消费者、竞争对手、市场状况、价格 品牌表现：位置、物理特征、品牌描述
第三阶段：产品概念面市 产品核心：样板间、示范环境、售楼处、模型 品牌表现： 前：概念 -- 强有力销售主张 中：反应 -- 市场、专家、消费者态度 后：强化 -- 各个支持点的强化
售价：3800元/平方米
蔚 蓝 海 岸
一个领导品牌的诞生奇迹
法国的艺术生活
对新生活模式的营造
对海边休闲生活的理解 对高品质生活的追求
蔚蓝海岸 主形象广告
蔚蓝海岸 千僖年形象广告
蔚蓝海岸 第一期正式发售广告
蔚蓝海岸 第二期广告
蔚蓝海岸 第二期广告
蔚蓝海岸 第二期宣传资料
附
与广告公司之间的关系
合作伙伴 原因：双方合作长期行为，以培养品牌、塑造企业形象为手段获取 长期稳定的利益 （博思堂主要客户）
需要明确的几个概念
1、没有产品就无所谓品牌 2、有了产品不一定有品牌 3、品牌帮助产品销售、
4、品牌投入是投资行为，需要经营和维护，存在风险和回报
产品力 + 形象力 + 销售力 = 竞争力
市 场 状 况
本区 作为 度竞 最激 的区 ，云 如银 域 程 争 烈 域 集 都、希 、乐 等诸 望 民 多实 雄厚 发展 ，总 规模 力 的 商 体 很大 各项 大小 差异 水准 很高 售价 2000-5000 元 ， 目 有 ， 却 ， 由 。 描 ：产 的个 、特 是本 目最 的突 口。 述 品 性 征 项 大 破 名称 银都 园 /花 锦官 城/新加 花园 介绍 新 坡 规模 ，水 高， 前期 伙的 碑效 大 准 有 入 口 应 描 ：几 项目 于入 早， 述 个 由 市 已建立 相当 知名 ，在 模、实 起 的 度 规 力、 观等 面吸 圣安 花园 景 方 引 卓 的客 群。 户 人口 计说 ：30-45 岁 有家 ，有 女， 等教 ，文 、商务 统 明 ， 庭 子 高 育 化 、媒 等高 体 附加值 业， 行 尊重 自我 值， 有车 ，少 分为 营企 主， 成都 产阶 中的 价 具 辆 部 私 业 是 中 级 高消 层。 费 消费 态描 ：第 、三 置业 以居 为主 形 述 二 次 ， 住 ，少量 投资 ，重 是 用 视房 的品 ，尤 在环 等方 屋 质 其 境 面。
万科集团简介公司简介
公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。
公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。
凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。
◆公司大事记：1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉及房地产业。
1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。
1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定了稳固基础。
广州万科四季花城规划图
谷 地
山 顶
陡 坡 处 约 45 度
陡 坡 处 约 28 度
产品类型分析 情景洋房 小高层 H型 townhouse
设计过程回顾 ■ 与地形不协调
■ 视觉通廊未打开 ■ 会所未考虑地形
原规划方案
树木保护分析
■ ■
保留原树群处
施行二级管理出入口
■ 3-3剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
经济技术指标(原始指标)
五期规划指标(原始指标) 产品构成 D型 T型 H型 住宅 G型 B2型 B8型 A型 小计 总用地面积 (m2) 地上建筑面 积(m2) 计容积率面 积(m3) 总建筑面 积(m2) 地下建筑 面积(m2) 容积率 93,334.52 119,499.34 19096.17 1.31 栋数 建筑面积 (m2)
二级管理区
车行二级管理出入口
设计方案
18层
■ 1-1剖面
现规划方案
■ 1-1剖面方案一
■ 情景房车库与大 地下室车库相连
■ 架空娱乐室
5层
18层
■ 1-1剖面方案二 ■情景房车库从路面 进入 ■ 娱乐室
5层
设计方案
18层
■ 2-2剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
现规划方案
11层
18层 11层
■ 2-2剖面 ■ ３-3剖面
广东佛山万科四季花城
绿 化 率： 30%
时间：2004
4
a
城市主干道
主入口 道路交通分析图
车辆主入口
5
步行街入口
a
景观分析图
小区住户景观观向
小区住户景观观向
休憩 半岛
水域
6
a
空间丰富 亲近自然 围而不闭
7
a 围合的空间
居住区结构分析
居住区—居住小区—组团
8
a
户型分布
沿山四层 沿湖五层 沿湖十层 多层住宅 五层户型 八层户型 小高层 别墅 社区会所 幼儿园 小学 零售商铺
9
a
居住区中心商业服务区
设施齐全 交通便捷
10
a
住区中的商、教娱乐区
利用住宅底层 沿湖景商业街 教育设施齐全
11
a
居住区规划实例分析
——广东佛山万科四季花城
1
a
实例分析
万科四季花城住区概况 居住区总平面图 道路交通分析 景观分析图 功能结构分析
2
a
区位图
佛山
3
广州
a
平面总图
地址：南海黄岐 浔峰洲路8号
占地面积:50公顷
总建筑面积:44.7 万平方米
总户数:3900户
容 积 率：1.00
工法房介绍-万科
工法样板房讲稿欢迎光临万科四季花城！大家身处的是我们的工法样板房，即工艺做法样板房。
工法样板房展示的是我们万科四季产品的施工用材与隐蔽工程的施工情况，让业主了解自己房子的结构，从而住的更放心，这种样板房在广州各大楼盘中实属罕见。
房内展示了二十个构成房子的部分的用材及组成，基本上把全部交付标准的做法，都展现给消费者参观，下面就由我来逐一介绍（解析：直接说明目的）。
一、上人平屋面做法：屋顶的作用是承重、防水排水、保温降热、装饰等。
上人屋顶分七层，虽然看上去层数比较多，但是每层都有其自身必要的作用：①仿古地砖，由于要上人，所以铺上一层地砖，既美观又可以保护屋面，并有耐磨的特点（解析：普通材料说明方法：功用）。
②水泥砂浆找平层，为保持屋面平整，和辅助铺砖。
③细石钢筋混凝土保护层，保护下面保温及防水层避免其过早老化（解析：普通材料说明方法：功用）。
④保温层，用发泡聚苯乙烯，此材料用于屋面保温绝热，并有隔声作用（解析：普通材料说明方法：功用）。
⑤911防水涂膜，实际上是SBS改性沥青柔性油毡卷材，有良好弹性、耐疲劳、耐高温、耐低温、耐老化，是一种中档技术经济较好的新型防水材料，适用于屋面及地下防水工程，能冷作粘贴也可热熔铺贴。
（两星期浸水不漏）（解析：普通材料说明方法：案例＋实际利益－防水）⑥水泥砂浆找坡层，利用材料厚度变化作自找坡，坡向排水地漏。
⑦钢筋混凝土屋面结构板，作用为承重，另外经压光处理，淋水不渗（解析：普通材料说明方法：实际利益－防水）。
二、坡屋面做法（分六层）：①新西兰钢屋瓦，在钢瓦上铺一层红色细砂，既美观，又防水，且金属屋瓦单片面积大，接缝严密，应用频率越来越高。
（解析：普通材料说明方法：推广证明－安全）；②铝铂布，起防水反射热作用，抗拉及弹性好，多用于屋面防水。
③挂瓦条，材料为防腐木方，挂瓦条为挂屋瓦而做。
④保温层⑤找平层⑥钢筋混凝土屋面结构层三、安防及可视对讲系统（解析：普通材料说明方法：实际利益－安全）：①一部苑门识别机，非同苑业主不能随意进入，必须按铃；②一部单元门识别机，不同单元业主不能随意进入，必须按铃③入户门磁，当室内布防之后，入户门受撞击或门锁被破坏都会感应振动而报警；④紧急按钮，当在家有突发事件可马上按铃通知物管中心；⑤燃气报警器防漏气⑥红外探头四、住宅内墙做法：①第一层ICI乳胶漆，保护防水；②第二层ICI乳胶漆，保护防水；③内墙腻子，材料为石膏，作用为保护作用和找平，（有时用于填补裂纹）④水泥砂浆面⑤水泥砂浆找平⑥铁丝网，作用为：设于不同材料的交接处及电线盒电线管上，由于材料的不同热稳定性就不同，形成不同程度的物理形变，使外墙面开裂，因此在梁柱与砖墙交接处必须挂铁丝网拉平，使变形不明显，防止交接处墙面开裂。
江西万科见证十年(讨论稿)
四连版大型新闻专刊大手笔大制作江西日报特制“万科”首发《江西万科十年见证》本报房地产事业部携手品牌开发商万科地产集团倾情打造重磅推出十年传递···全新住宅文化房地产品牌，是人们头脑中对住房商品具有象征意义的图式记忆，它包含目标消费者对住宅文化、产品、功能、使用环境、物业管理、使用者、制造商和经销商之间特点的深刻理解。
任何一个房地产品牌，都是通过房企管理者和全体员工经过特别努力，通过逐年积累，才一步一步将其无形资产树立起来的，因此弥足珍贵。
与此同时，房地产品牌也需要时常加以凝炼与提升，经常性地予以维护。
万科，是我国房地产企业公认的龙头老大。
从2001年花园城市建设到2011年第七届城运会举行，正好是南昌崛起腾飞的十年。
从2001年万科四季花城的开建到2011年万科金域蓝湾的震撼登场，正好是江西万科迅猛发展的十年。
2001年，南昌作为万科第一个进入二线的省会城市。
从2001年到2010年，万科扎根南昌刚好10年。
从万科四季花城、万科青山湖到万科润园再到万科金域蓝湾，产品不断升级，品牌不断提升。
通过江西市场的十年深耕，凭借四季花城、青山湖别墅、梅湖万科润园等一流住宅产品的市场特殊影响力，江西万科不仅将一种全新的住宅文化传递给了南昌的万千百姓，并且通过诚信开发经营与优质的物业服务，使英雄城的房地产品牌迈上了一个新台阶。
2001年，江西万科益达房地产发展有限公司成立，南昌万客会成立2002年，南昌万科四季花城项目奠基，四季花城第一次开盘，四季花城获得“创新示范楼盘”奖2003年，四季花城荣获“首届南昌市民放心楼盘”、“读者心目中的诚信楼盘”奖，四季花城南区一期交付2004年，四季花城荣获2004年消费者心目中“诚信楼盘”、中国住交会“名人、名盘、名企——2004年度江西赛区名盘”称号；四季花城北区正式开工及首次开盘；四季花城南区南昌外国语高新学校建成、南区幼儿园开园2005年，四季花城荣获“南昌市花园住宅小区”称号、“2005年读者心目中的健康人文社区”、“健康﹒绿色住宅”称号、2005年南昌市”最佳楼盘”称号等，四季花城北区蓝岸会所开放2006年，四季花城南区荣获“2005年度全国物业管理示范住宅小区”称号；南昌市602路双层公交巴士开通，首发站为四季花城；四季花城南区业委会正式成立2007年，四季花城荣获“江西地产五年经典楼盘奖”、公司荣获江西省“2007希望工程爱心地产企业”称号；新项目公司成立，成功摘牌新项目发展地块2008年，四季花城荣获2008年度中国“广厦奖”2009年，四季花城收官之作城果面市2010，四季花城完美收官发现选择恋上——一、策划缘由十年前，房改房准入市场交易，江西、南昌的房地产行业开始蓬勃兴起。
万科四季花城营销报告(ppt共101张)
中
slogan：万科之美 墨城之巅
：
产
品
万科名牌美誉度
即墨别称墨城，千年
形
全国的名牌地产项目
古城；四季花城。
象
即墨生活最高标准。
定
标准化、人性化、细致 感、全面家居解决方案。
万科的标准 即墨的秩序
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
2010年，万科四季花城推广价值体系
产
万科服务 从经营导向—产品导向—客户导向的服务理念的成熟蜕变。
品
意味着万科的业主将享受其他品牌下难以企及的美好体验。
360°物业管理
形
愉悦感（全程成熟服务体系）+优越感+被尊重感……
象
被人肯定、赞美的满足感和被人仰视的优越感。
定
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
外炼
位
中央高档居住区已渐形成
东部核心地段 高档配套区
东部经济开发区，日益成熟，市政、购物、教育、医疗、 餐饮、休闲、娱乐⋯⋯等高档配套逐步完善
未来的地段、配套之巅
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
中 ：
四季还需要一顶新帽子
产
关于产品案名的思考：
上
： 从品牌导向、销售需求、市场份额、产品升级（精装）、溢价等各方面出发，
综 均要求推广定位更高，覆盖范畴更大，影响力度更强。
合 即品牌+品质+品位的综合诉求。
局 势 研
因此2010年，对于万科四季花城， 是自我博弈，自我修正，自我升级的一年。
万科产品设计附加值总结以四季花城为例
产品附加值
定 义
狭义附加值： 通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来 产权外的 额外可使用建筑面积。 广义附加值： 通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带 来附加的生活方式。
附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调 和想象空间；更容易从情感上打动客户！
产品附加值
460,952
365,359 370,722 374,297 373,404 375,658
47,722.50
73,910.00 10,000.00 108,674
439,269 380,722 384,297 383,404 385,658
15.76 1.00 1.00 1.00 1.00
73,910.00 10,000.00 10,000.00
1单元
1单元 1单元 1单元
3a02
502 602 103
89.38
90.57 94.76 113.52
39.06 73.36 1.00 1 80.56
10,000.00
10,000.00 94,448.00 152,162.00
以四季花城为例
产品设计附加值总结
2007年3月15日
设计部:金晓龙
产品附加值
目 录
1、缘 2、定
起 义
3、营销关系 4、成本关系 4、设计发展
5、客户投诉
6、风险控制
产品附加值
缘 起
您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语 为什么销售宣传喜欢侧重附加值？
私家天面
4,445 4,435 4,405
464,009 2,000.00 466,009 顶层阁楼毛胚提高了 45０元／平米