南昌保利国际高尔夫花园塞纳河畔湖景高层5-6月推售方案
万科青山湖策略最终版
09年，针对以上问题，我们要如何开展工作？
一、推广回顾及现状
二、市场、客群分析
三、推广策略
在制定我们推广策略前，我们必须明确我 们的营销任务，了解目前的市场现状及项 目竞争状况和目标客群需求，从而理清我 们的任务和目标。
1、首先看一下，09年青山湖8号营销任务和营销思路：
• 09年青山湖8号营销任务：
广告语：
美，在香溢花城 ；我，在香溢花城
最新价格： 高层售价在3800元-7500元/㎡（景观不同） 联排别墅12000元/㎡
中大青山湖
开发商:南昌中大房地产有限公司 投资商:中大房地产集团有限公司 中大·青山湖花园位于青山湖西岸，中大青山 湖总规划240亩，总户数是1685户，小区规划 有别墅，多层，小高层，高层；在小区的外围 还规划了部分店铺做商业街。是青山湖板块在 售中高端项目，项目主供再改型产品，前三季 度市场成交表现低迷，四季度以低价促销方式， 突破市场，一改颓势。
2.6% 15.6% 0.4% 4.6% 2.1% 2.2% 100.0%
1.3% 12.9% 0.1% 2.4% 0.9% 0.9% 100.0%
TH类产品
西区临湖 东区临湖 580别墅 东区临湖 580别墅
总指标
从以上项目调整后资料显示：
1. 项目调整后，缩减了原规划尺度，降低了置来门槛。但由 于增加了总户数，容积率加大，降低了项目园林绿化率， 和楼间距，对项目高端性有所影响。 2. 产品线拉长，有大宅、临湖双拼、非临湖双拼、联排别墅、 高层多尺度产品。 3. 调整后产品上都加大了赠送面积，提升了产品的性价比。
——客户关注点及购房决策影响因素，
对项目进行了产品重新规划调整。
2、项目现状：
调整后项目总帄图规划现状
朱久文：南昌城市豪宅高端物业情况分析报告
万科青山湖
楼盘案名 物业地址 占地规模 建筑规模 物管
万科青山湖 青山湖北岸 146亩 约13万平方 万科尊怡物管
物业类别 建筑类别 容积率 绿化率 开发商
联排、双拼、大宅别墅 精装高层 别墅、高层 1.4 35% 万科
销售代理
推广机构
世联
深圳自在
建筑设计
上海日清建筑设计
万科青山湖
优劣势分析
优势 城市别墅代表； 独立别墅区，青山湖正席别墅； 建材、质量、户型优 成熟建筑形态、运作模式、品牌物业 劣势 中式项目需引导 价格存在天花板 内部环境局促
中等体量 大体量
南昌高端物业分布面广，分为红谷滩、市中心、青山湖、昌北、昌南、郊区四大组团，还有未来即将成形的昌东组团。 红谷滩中心区，以亲水豪宅为主，市中心以中心地段为主，环青山湖分布及市区中心别墅称之为青山湖别墅区，以亲水性别墅为主， 沿象湖分布及南昌县的别墅称之为昌南别墅区，以亲水性别墅为主
过八一大桥的称之为昌北别墅区，项目较少，为保利为首主打高尔夫品牌；
•
•
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中大青山湖· 湛蓝居
• 湛蓝居定位于民国官宅，产品建材、品质、绿 化率省内首屈一指，产品性价比高； 08年11月开盘，独栋立即调价，目前只售双拼 产品，对独栋惜售；
•
中大青山湖· 湛蓝居
优劣势分析
优势 城市别墅代表； 独立别墅区，前庭10亩的绿化区； 建材、质量、户型优。 劣势
物业无品牌；
万科青山湖
推广主题： 开发企业品牌 + 青山湖正席 国粹级院府
万科青山湖
实景展示
局部：
文化小品
局部：
三进门庭
局部：
EPS-XPS外墙外保温系统
万科青山湖
南昌保利国际高尔夫花园营销方案提报5
业主空间
业主活动（保利公司组织的活动或 业主自行上传的活动） 业主征文 业主采访
保利城事
保利品牌系列报道 保利各城事优秀项目介绍 保利地产动态简介
时令生活
旅行：婺源之旅 美食：春天的食补 养生：
山地别墅之最——戴维营/白云山庄/比佛利山庄/落 水山庄/半山一墅 3、保利半山一墅：南昌山居别墅生活典范
别墅筑家
1、山地别墅建筑之旅 （规划/建筑/阳台/尺度/户型/景观/）
2、保利半山一墅：景色面面观 （泳池、阳光地下室、水景等）
别墅人生
1、别墅新榜样生活： 山居别墅的人文内涵： 山地别墅、一座可以传承的别墅 山地别墅、一座可以养生的别墅
5月 主题：别墅与山的对话（别墅的山居生活）
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
别墅与山的对话
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、山地别墅观察：美洲的山地别墅/欧洲的山地别墅/ 中国的山地别墅/山地别墅在南昌 2、行走在欧陆的日子
瑞士的小镇（阿尔卑斯山的小镇生活，一个花与 山的国度） 3、欧洲名墅系列鉴赏：
联盟商家
别墅筑家
1、别墅室内装修专题
（别墅风格/空间/搭配）
2、保利国际高尔夫花园，6套板房演绎别墅生活
（泳池、阳光地下室、水景等）
8月 主题：别墅与高尔夫
保利国际高尔夫花园
南昌别墅榜样生活
卷首语
华美乐章：别墅与高尔夫的交响曲
别墅榜样生活（专题）
榜样别墅
1、高尔夫别墅：一个值得仰望的别墅（升值 空间、环境、社区的高贵、生活的气度） 2、行走在欧陆的日子：
保利地产全国项目概览
公司项目概览项目名称类别公司权益规划总建筑面积单位成本可售面积估计最新房价预测包头百合花园住宅55% 220000 2200 102942 5000 包头保利花园住宅55% 1029032 2600 590785 3500 包头香槟花园住宅55% 497636 3500 437920 4000 北京百合花园住宅100% 173897 11200 75250 16500 北京保利嘉园住宅100% 401433 4900 137655 5930 北京保利蔷薇苑住宅100% 74667 6300 8217 15000 北京垄上别墅住宅80% 335000 5900 104230 18000 北京西山林语住宅100% 888370 10000 688598 14500 北京香槟花园住宅100% 51069 9600 21 16000 长春保利净月项目* 住宅100% 250906 2000 220797 3000 长春保利罗兰香谷住宅80% 619328 3200 332364 5100 长沙保利花园二期* 商住56% 259876 3400 228691 4000 长沙麓谷林语* 住宅80% 138**** **** 1214880 3600 成都保利公园198* 住宅85% 671002 3395 504048 5800 丹东宾馆沟项目* 住宅47% 525868 3000 462764 4000 佛山保利星座住宅100% 117089 5300 103038 7100 佛山顺德保利合园住宅100% 273440 4000 240627 4800 广州A4项目写字楼51% 72420 11500 63730 17000 广州保利V座写字楼51% 204960 5600 180365 17000 广州保利康桥住宅26% 107535 4717 75680 20000 广州保利香雪山住宅100% 312366 7799 220353 10900 广州保利心语花园住宅51% 246138 4930 161465 21000 广州保利增城荔城项目住宅51% 113332 3700 99732 5300 广州保利中心（108）写字楼100% 197482 3850 121557 20000 保利地产广州昌岗中路项目住宅51% 33495 12500 29476 14500 广州番禺石楼项目住宅100% 166526 5200 146543 7000 广州好望角住宅100% 37368 6900 32884 9350 广州林海山庄住宅100% 222895 3550 25080 8300 广州林语山庄住宅60% 297760 5000 101881 7200 广州世贸中心写字楼51% 537099 8250 468635 15000 广州天河科贸园项目住宅100% 73071 7000 64302 13500 广州天利广场商住51% 78563 7018 69135 14000 广州西海岸住宅100% 573891 14500 505024 15000 广州西子湾住宅100% 200010 5100 29836 7500 广州中环广场商住100% 286700 6400 220032 18000 广州紫薇花园住宅50% 143408 3843 88474 7600 杭州保利东湾商住100% 848063 6200 726815 8000 湖南保利花园一期住宅80% 99603 3000 16424 3600 湖南洞庭东岸（文庙）商住80% 111323 4000 23402 4700 阆峰云墅住宅100% 143580 6100 77156 8900 南昌铭雅欧洲城住宅60% 424061 5400 328163 9000 南昌湾里项目* 住宅75% 674000 5000 593120 7000 南海保利花园住宅100% 591250 4760 368057 8600 南海保利水城商业100% 575782 5020 465316 8800 青岛百合花园* 住宅100% 229000 5100 201520 6300 上海保利林语溪* 住宅100% 193388 9300 170181 16000 上海保利叶上海住宅100% 704113 9300 585560 14000 上海陈富路项目* 住宅50% 403913 8000 355443 12000 上海海上五月花住宅100% 341942 5800 200069 9100 上海十二橡树庄园住宅90% 110128 5500 48267 10000 上海西子湾住宅85% 371907 6400 198535 8600 上海香槟苑住宅77% 111789 11200 96307 14500 沈阳百合花园住宅50% 309938 3200 153975 7500 沈阳保利花园住宅60% 901918 3200 402368 4400 沈阳上林湾住宅92% 420000 4500 301530 4800沈阳十二橡树庄园住宅100% 117000 5000 102960 8000沈阳心语花园住宅100% 585624 4200 510318 4500天津上河雅颂* 住宅100% 895756 4000 721370 6100武汉保利花园住宅100% 498194 2300 24847 3800武汉保利圆梦花园住宅70% 1706849 2200 1497335 2800武汉十二橡树庄园住宅100% 370000 3000 264038 10500武汉心语花园住宅100% 738251 4300 544518 5500重庆二棉项目（沙平住宅100% 197956 3100 174201 4000 坝）重庆高尔夫花园住宅100% 651900 4500 369358 14000 重庆国宾上院住宅100% 71766 4300 7938 4600 重庆金岛花园住宅100% 77330 2700 68050 4000 重庆香槟花园住宅100% 589500 2900 230279 4400 重庆艺校项目(九龙坡）住宅100% 219811 3400 193434 5000 北京密云项目住宅100% 315580 3500 268243 6000 广东阳江项目住宅100% 273217 2000 232234 3500 重庆慈恩寺项目住宅100% 1253100 5000 1065135 7000 天津和平路商住100% 71341 8000 60640 18000 北京大兴100% 225000 10000 191250 13000 资料来源：中信证券研究部公司盈利预测（保守，业绩为增发后）利润表资产负债表(百万)(百万)指标名2007 2008 2009E 2010E 2011E 指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E 称营业收8,115 15,520 18,629 25,081 39,444 货币资金4,626 5,470 24,766 32,376 9,861 入营业成4,991 9,188 9,801 13,178 23,371 存货28,084 40,196 47,752 57,706 83,781 本毛38.50% 40.80% 47.39% 47.46% 40.75% 应收账款175 206 494 513 792利率营业税金及附加839 1,546 1,886 2,568 3,727其他流动资产7,737 7,340 12,897 16,288 25,693营业费用256 462 551 785 1,302 流动资产40,622 53,211 85,909 106,883 120,128 营业费用率3.15% 2.98% 2.96% 3.13% 3.30% 固定资产141 189 197 205 214管理费用208 311 538 736 1,158长期股权投资11 46 56 66 76管理费用率2.57% 2.01% 2.89% 2.93% 2.94% 无形资产 1 1 1 1 1财务费用-32 -33 -279 -544 -376其他长期资产120 185 228 261 290财务费用率-0.39% -0.21% -1.50% -2.17% -0.95%非流动资产273 421 481 533 580投资收益207 97 44 7 7 资产总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708 营业利润2,054 3,837 6,069 8,350 10,133 短期借款618 70 0 0 5,461 营业利润率25.31% 24.72% 32.58% 33.29% 25.69% 应付账款1,113 2,414 1,960 2,636 4,674营业外收入356 197 0 0 0其他流动负债17,179 17,030 40,772 48,258 38,964营业外支出7 10 0 0 0 流动负债18,910 19,515 42,732 50,894 49,099 利润总额2,403 4,023 6,069 8,350 10,133 长期负债9,038 14,048 11,548 18,548 26,548 所得税775 980 1,517 2,088 2,533 其他长期112 4,396 4,420 4,446 4,474负债所得税率32.24% 24.35% 25.00% 25.00% 25.00%非流动性负债9,150 18,444 15,968 22,994 31,022少数股东损益139 805 889 966 830 负债合计28,060 37,959 58,701 73,888 80,121 归属于母公司股东的净利润1,489 2,239 3,662 5,296 6,770 股本1,226 2,452 3,759 3,759 3,759 净利率18.35% 14.43% 19.66% 21.12% 17.16% 资本公积8,026 6,800 13,987 13,987 13,987股东权益合计11,925 14,079 25,206 30,079 36,308少数股东权益909 1,594 2,483 3,450 4,279现金流量表（百万元）负债股东权益总计40,895 53,632 86,390 107,416 120,708指标名称2007 2008 2009E 2010E 2011E净利润3,662 5,296 6,770 主要财务指标2007 2008 2009E 2010E 2011E少数股东损益889 966 830增长率（%）折旧和摊销24 24 24 营业收入101.3 91.2 20.0 34.6 57.3 营运资金变动-2,189 -2,727 -42,155 营业利润94.9 86.8 58.2 37.6 21.3 其他-216 -537 -247 净利润121.8 50.4 63.6 44.6 27.8经营现金流-9,376 -7,590 2,171 3,023 -34,778利润率（%）资本支-30 -30 -30 毛利率38.5 40.8 47.4 47.5 40.7出投资收益44 7 7EBITMargin22.4 25.9 31.4 31.2 25.1资产变卖0 0 0EBITDAMargin22.4 25.9 31.5 31.3 25.1其他-10 -10 -10 净利率18.3 14.4 19.7 21.1 17.2投资现金流-117 -62 4 -33 -33回报率（%）发行股票7,758 0 0净资产收益率12.5 17.2 18.6 19.2 20.4负债变化9,377 4,500 12,461总资产收益率3.74.95.4 5.66.1股息支出-293 -424 -542 其他（%）其他279 544 376 资产负债率68.6 70.8 67.9 68.8 66.4融资现金流13,199 8,496 17,122 4,621 12,296 所得税率32.2 24.3 25.0 25.0 25.0现金净增加额3,706 844 19,296 7,610 -22,515股利支付率5.3 10.66.4 6.87.1。
保利物业管理方案
二·管理
常规性公共服务管理 治安、消防、车辆管理工作是保利花园别墅重点管理 工作之一。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业 区域的治安和消防、车辆工作进行全 面的管理。
安全管理服务 安全管理是为了保障所管物业区域内的人员、财物不 受损失，为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。
1.安全管理内容 a) 负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。 b) 维护区域内车辆及来往人员的管理。 c) 实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到 达现场。 2. 治安管理实施措施 a) 实施“半军事化”管理，实施住宿和24小时备班制， 建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘 汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。 b) 落实保安各岗岗位职责、管理制度。 c) 明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗 与巡查相结合的辖区式管理。 d) 实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整。 e) 利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。
昌北国际机场18分钟车程，距南昌火车站20分钟车程. 高绿化、低密度的别墅、洋房、高档公寓已逐步呈现， 保利人正全力打造无比舒适的居住胜地！
2基本信息 行政区域：红谷滩区 项目位置：红谷滩庐山南大道1999号 保利国际高尔夫花园效果图 建筑类型：独栋别墅,联排,高层 物业类别：普通住宅,公寓,别墅 主力户型：独栋别墅270-310平方米，写字楼500-1100平米，
有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹，然后用干布抹 干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗； 宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。 h) 楼顶（露台）的清洁 准备好梯子、编织袋、扫把、垃圾铲、铁杆等工具,将楼顶 的垃圾清理装入编织袋； 用铁杆将楼顶（露台）上排水口（管）疏通积水； 楼顶雨季期间每个月清扫一次。
保利物业管理方案PPT课件
开发商：保利南昌铭雅欧洲城实业有限公司 物业公司：保利物业公司 物业费：高层1.5元/月/平方米，GOLF洋房1.5元/月/平方米，
独栋别墅3.8元/月/平方米，联排别墅3元/月/平方米，写字 楼4.0元/月/平米[2]
3价格信息 均价：17000 起价：17000 价格说明：均价17000元/平方米 付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,分期付款,一次
昌北国际机场18分钟车程，距南昌火车站20分钟车程. 高绿化、低密度的别墅、洋房、高档公寓已逐步呈现， 保利人正全力打造无比舒适的居住胜地！
2基本信息 行政区域：红谷滩区 项目位置：红谷滩庐山南大道1999号 保利国际高尔夫花园效果图 建筑类型：独栋别墅,联排,高层 物业类别：普通住宅,公寓,别墅 主力户型：独栋别墅270-310平方米，写字楼500-1100平米，
保安服务
7 24小时安全保卫 8 全天候红外线外围防务 9 24小时保安电视监控 10 住宅室内紧急报警 商务服务
保利国际高尔夫花园
物业管理方案
保利国际高尔夫花园
南昌保利国际高尔夫花园，位于南昌市红谷滩新区，“一 江两岸”的规划宏图，这里即将成为“上海浦东陆家嘴”； 项目东紧邻碟子湖大道，南靠庐山南大道，北接城市中环 线；交通“四通八达”；出行便利，项目距离南昌老城市 中心八一广场仅15分钟车程，距昌北国际机场18分钟车程， 距南昌火车站20分钟车程；项目占地5402亩，拥有得天独 厚的自然资源，西北面是32公顷的森林公园，南面距离1 公里地是江西赣江流域；项目内有赣江支流贯穿而过，水 资源丰富的碟子湖，原生态水系占地1340亩；白鹭等多种 候鸟在此栖息。
3. 经营性多种服务 通过向业主提供高效、多样的“贴心”服务，形成和 滴滴的积累和平凡 的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。 特色贴心服务
房地产高尔夫活动方案（三篇）
房地产高尔夫活动方案一、活动目的根据“创研港”的销售需求，选择在____年____月举办以“高尔夫”为主题的系列活动，来吸引客户到达现场“创研港”看房的热情，也加强高尔夫这一健康运动与“创研港”的联系。
拔高项目形象，提升项目档次。
主题阐释1.这是一场高端圈层的高尔夫球会2.这是一场各行业领军人物的私人聚会3.创研港将以专业的水准，举行高端化、小众化的高尔夫联谊球会及球场体验4.借各行业领军人物与创研港的互动帮助创研港实现与高端人士的的交流及客户储存二、参与人员及人数创研港1#业主、潜在意向客户、常州市市高尔夫球会会员、其他高端客户、共____名左右。
(也可由几名高端客户邀请部分朋友参与)三、活动时间：____年____月(周六、日)下午____点至____点活动地点：创研港及高尔夫球场四、活动内容1、在创研港内讲解高尔夫运动的起源与文化、高尔夫运动的相关规则、高尔夫运动的知识礼仪、高尔夫打球前的准备活动2、球场现场讲解并演练高尔夫球杆的选择，高尔夫的击球技巧3、现场击球4、品尝点心5、设计五大类奖项，为获奖者颁奖和发放小礼品五、高尔夫知识讲授人高尔夫学院专业老师六、奖项设置1、最佳角度奖____名2、最准距离奖____名3、最远距离奖____名4、姿势最美奖____名5、幸运奖____名6、最佳着装奖____名7、最具绅士奖____名为增加趣味性，可以增加其他相奖项，以达到众乐融融的效果七、现场包装包括但不限于：主背板、活动招贴、易拉宝、金布、彩带、气球、彩灯等)八、活动物料准备1、精美西点、热饮、水果;2、精美小礼品;3、专业讲师;4、带有项目LOGO的手套，遮阳帽，果岭棋5、背景板6、道棋5、其他活动相关物料活动流程活动第一步曲—创研港活动第二步曲—高尔夫第三步曲—奖品结束时间13：00创研港接待中心集合13：15—14：____项目讲解14：00—14：30大巴送至活动现场14：30—14：4514：45—17：0017：00十、活动费用领导致辞高尔夫体验活动活动结束返回发放礼品房地产高尔夫活动方案（二）一、活动目的：1、搭建沟通平台，增进浦发银行与重点客户的深入接触和交流，为全年营销工作开展打下良好基础。
地产高端业主活动策划书3篇
地产高端业主活动策划书3篇篇一《地产高端业主活动策划书》一、活动主题“尊荣共享，品质生活”二、活动目的1. 加强与地产高端业主之间的沟通与联系，提升业主的满意度和忠诚度。
2. 展示地产项目的高端品质和独特魅力，促进项目的销售和口碑传播。
3. 提供一个交流互动的平台，让业主们分享生活经验，增进彼此之间的友谊。
三、活动时间[具体活动时间]四、活动地点地产项目售楼处及周边高端场所（如高尔夫球场、私人会所等）五、参与人员地产高端业主及其家人、特邀嘉宾六、活动内容1. 开场致辞：主持人介绍活动背景、目的和流程。
地产开发商领导致辞，感谢业主的支持与信任，介绍项目的最新进展和未来规划。
2. 高端生活体验：邀请专业的高尔夫教练进行高尔夫球技巧培训和体验活动，让业主们感受高尔夫运动的魅力。
安排私人会所的专业健身教练进行健身课程演示和互动，传授健康生活理念和健身方法。
提供高端美食品鉴，邀请知名厨师现场制作精美菜肴，让业主们品尝到顶级的味觉享受。
3. 业主交流分享：设立业主交流区，安排舒适的座椅和茶歇，让业主们自由交流，分享生活中的趣事、经验和感悟。
邀请业主代表分享自己的购房故事和对项目的评价，激发其他业主的共鸣。
举办小型讲座，邀请专业人士分享投资理财、家居装修等方面的知识和经验。
4. 互动游戏与抽奖：设计有趣的互动游戏环节，如高尔夫球比赛、知识问答等，设置丰厚的奖品，增加活动的趣味性和参与度。
进行抽奖活动，抽取幸运业主，赠送豪华礼品和项目专属优惠。
5. 闭幕仪式：地产开发商领导再次致辞，表达对业主的美好祝愿和未来合作的期望。
七、活动宣传1. 制作精美的活动海报和邀请函，通过业主群、邮件、电话等方式发送给业主。
2. 在地产项目售楼处、周边高端场所和相关媒体上进行宣传推广。
3. 邀请业主的亲朋好友参加活动，扩大活动的影响力。
八、活动预算活动预算主要包括场地租赁费用、嘉宾邀请费用、餐饮费用、奖品费用、宣传费用等，具体预算根据实际情况进行详细核算。