保利地产世联定价策略
珠海保利金湾地块营销策略报告(世联)2011-64页
市场回顾 三 市场明显分化，主城区以中高端供应为
坦洲——珠海后花园
供应产品：80-120㎡两房/三房为主 臵业群体：珠海本地首臵客户为主 价格区间：0.5-0.7万元/㎡ 代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光 海月城邦、中澳世纪城
主，全线破万；西区坦洲成为刚需产品 主供应地；
前山——工业区，近年住宅供应集中
供应产品：90-140㎡两房至四房为主 臵业群体：本地首臵及首改客户 价格区间：1-1.2万元/㎡ 代表楼盘：招商花园城、幸福里
吉大——珠海CBD
供应产品：130-200㎡三房/四房为主 臵业群体：本地首改、再改客户 价格区间：1.5-2.3万元/㎡ 代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山
市场回顾 四 珠海市场客户种类丰富，易于接受 新事物，喜爱跟风；
万科是全国最大的开发商，你看当年万科金域蓝湾卖的时候，价格 多贵啊，还这么多人买！ ——万科MAGA巡展客户语录 我好几个朋友来看过，都说这里很好，过来看看到底怎么样！几个 朋友可以一起买嘛。 ——中信红树湾现场客户语录
谨呈 ：保利房地产（集团）股份有限公司
保利金湾地块营销策略报告
世联地产
房地产智库
01
回顾及启发
①市场回顾
②项目回顾
③品牌回顾 ④目标理解
⑤ 2011年品牌及项目运营策略
房地产智库
市场回顾 一 珠海市场成交稳定，价格增长明显；
珠海市近年商品房施工、竣工面积一览
房地产智库
市场回顾 五 西区市场客户结构呈现多元化趋 势，规划带动下的投资价值被关注
房地产智库
市场回顾 六 市场对保利有一定认知度，但了解 不深，气质未显
客户对保利的印象（客户语录） 1、有名的开发商，大品牌，有实力； 2、品牌挺好的，产品比较使用，一般投资效益都不错；
地产价格策略项目销售定价办法
地产价格策略项目销售定价办法1. 简介地产价格策略项目销售定价办法是指在地产项目销售过程中，为了实现最大化利润和市场份额，制定的具体销售定价策略和方法。
本文档详细介绍了地产价格策略项目销售定价办法的相关内容，包括定价原则、定价方法、市场调研、竞争对手分析等。
2. 定价原则在制定地产项目销售定价办法时，需要遵循以下定价原则：•合理性原则：销售价格应符合市场规律和客户需求，具有合理性和公平性。
•盈利性原则：销售价格应能够保障企业的盈利能力，确保项目的可持续发展。
•灵活性原则：销售价格应具有一定的灵活性，可以根据市场需求和市场竞争情况进行调整。
3. 定价方法3.1 成本加成法成本加成法是一种常用的地产项目销售定价方法。
其基本原理是在产品成本的基础上添加一定的利润比例，作为销售价格。
具体步骤如下：1.确定项目的成本，包括土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本等。
2.根据预期的利润目标，确定利润比例。
3.将成本乘以利润比例，得到销售价格。
3.2 市场定价法市场定价法是根据市场需求和客户支付意愿来确定销售价格的方法。
具体步骤如下：1.进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
2.根据调研结果，确定项目的竞争地位和差异化优势。
3.根据竞争地位和差异化优势，确定产品的定价范围。
4.结合客户支付意愿和市场的供需状况，确定最终的销售价格。
3.3 对手定价法对手定价法是通过分析竞争对手的销售定价来确定自身产品的销售价格的方法。
具体步骤如下：1.分析竞争对手的产品价格和市场份额。
2.分析竞争对手的产品特点和差异化优势。
3.根据竞争对手的定价策略，确定自身产品的相对价格水平。
4.根据自身产品的特点和差异化优势，调整销售价格。
4. 市场调研市场调研是制定地产项目销售定价办法的重要环节，主要包括以下内容：1.目标市场的分析：调查目标市场的人口、收入水平、消费习惯等基本情况，并分析市场需求。
2.竞争对手的分析：了解竞争对手的产品价格、市场份额、产品特点等，并分析其优势和劣势。
保利地产世联定价策略课件
02
世联地产概述
公司背景与历史
01
02
03
成立时间
世联地产成立于1993年， 是国内最早从事房地产综 合服务的企业之一。
总部位置
公司总部位于深圳，并在 全国范围内设有分支机构 。
发展历程
世联地产经历了从初创期 、成长期到成熟期的各个 阶段，逐步发展成为房地 产服务行业的领先企业。
业务范围与特点
世联地产拥有丰富的行业资源和广泛的业 务网络，能够整合各类资源，为客户提供 更加全面、高效的服务。
03
定价策略基础
定价策略定义
定价策略定义
定价策略是企业为了实现营销目标， 根据市场需求、产品定位、竞争状况 等因素，制定出的产品价格决策。
定价策略的核心目标
定价策略的制定过程
包括市场分析、产品定位、价格水平 与结构的确定等步骤。
目标。
对比分析与启示
对比分析
保利地产注重成本和预期利润，而世联地产更关注市场和竞 争情况。两种策略各有优劣，但都取得了良好的销售业绩。
启示
在制定定价策略时，应根据项目特点和市场环境等因素综合 考虑，选择合适的定价方法。同时，应注重市场调研和竞争 分析，及时调整售价策略，以确保销售目标的实现。
06
影响定价的主要因素
市场供需关系
市场供需关系是影响价格的最 基本因素，供大于求时价格下
降，求大于供时价格上升。
产品成本
产品成本是制定价格的下限， 企业需要确保销售价格能够覆 盖成本并获得盈利。
竞争状况
竞争对手的价格策略、产品质 量、品牌知名度等因素都会对 企业的定价策略产生影响。
消费者心理
消费者对价格的敏感度、支付 能力以及对产品价值的认知等 因素，都会影响企业的定价策
房地产销售中的价格策略与定价技巧
房地产销售中的价格策略与定价技巧在现代社会，房地产行业作为一个重要的经济支柱，吸引了无数人的关注和参与。
而在这个行业中，价格是一个非常重要的因素，直接影响到消费者的购买决策和企业的利润。
因此，房地产销售中的价格策略和定价技巧变得至关重要。
首先，在制定房地产价格策略时，开发商需要考虑市场需求和供应情况。
通过研究市场环境和竞争对手的定价策略，可以更好地把握市场动向和市场价格的合理范围。
同时，还需要了解目标客户的偏好和购买能力。
不同房地产产品的定价策略可能会有所不同，一般来说，高端产品可以采用高价策略，低端产品可以采用低价策略，在满足市场需求的同时增加销售额。
其次，定价技巧也是房地产销售中不可忽视的一环。
一个合理的定价可以有效提高产品的市场竞争力。
首先，开发商可以通过市场调研和数据分析，确定一个合适的基准价格，然后根据客户的需求和产品的附加价值进行差异化定价。
例如，对于处于相同地段附近的房屋，如果其中一套房屋设计更加优雅，配套设施更加完善，那么该房屋的定价可以适当高于其他房屋，以突出其附加价值。
此外，在房地产销售过程中，价格策略也需要根据不同的销售阶段进行调整。
在项目刚开始推出时，诸如“先到先得”的早鸟优惠、预售价格等手段可以吸引消费者的购买兴趣。
而当项目进入销售高峰期后，开发商可以适当提高价格，以获取更高的利润。
当项目接近尾声时，可以通过降价或者其他优惠措施推动销售，以避免库存积压。
此外，促销活动也是定价技巧中的一环。
通过打折、赠送礼品或者提供贷款优惠等方式，开发商可以促进房屋销售，吸引更多的消费者。
当然，促销活动需要根据市场需求和竞争对手的情况来确定，过度的促销活动可能会引发消费者对产品质量和信誉的质疑。
最后，对于长期存在的房地产项目，开发商还可以采用阶梯定价策略。
这种策略对应的是产品在不同阶段的附加价值。
例如，房地产项目一开始只有草图和模型，此时开发商可以提供低价的预售，随着项目的不断完善和施工进展，价格逐渐上涨。
淡市的房地产营销-世联
淡市的房地产营销-世联引言随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场在中国的多个城市都得到了快速的发展。
其中，淡市作为一个新兴城市，在房地产行业也经历了较大的变化。
本文将以淡市房地产市场中的世联公司为例，探讨其房地产营销策略以及市场表现。
世联公司的背景世联公司是中国房地产行业的领导者之一，在多个城市都有其项目的开发。
作为淡市房地产市场中的一股重要力量，世联公司凭借其卓有成效的市场营销策略和高品质的房地产项目，赢得了广大消费者的认可和信任。
房地产营销策略1. 品牌建设世联公司注重建设自身的品牌形象。
通过参与各类房地产展会、在广告媒体上的宣传和推介，世联成功打造了一个具有高品质和信誉的品牌形象。
此外，世联也注重社交媒体的推广，在微博、微信等平台上积极发布公司动态和项目信息，与消费者保持良好的互动。
2. 优质产品世联公司坚持将产品质量放在首位。
在项目规划和设计阶段，世联公司注重配套设施的完善和生态环境的改造，力求为消费者提供舒适、便捷和高品质的居住环境。
同时，世联公司还注重挖掘市场需求，根据不同消费群体的需求开发多样化的产品类型，满足不同人群的购房需求。
3. 地段选择世联公司着眼于淡市的市场需求和发展潜力，选择了一系列优质的地段作为项目的开发地点。
这些地段通常具有良好的交通便利性、完善的配套设施和优美的自然环境，为消费者提供了便捷的生活条件和良好的居住环境。
4. 价格策略世联公司根据市场需求和项目的特点，制定了灵活多样的价格策略。
在项目推出的初期，通常会有一定的优惠政策，吸引更多的购房者参与。
此外，世联还注重与金融机构合作，提供灵活的购房贷款方案，为购房者提供更多的购房选择和便利。
市场表现凭借上述的房地产营销策略，世联在淡市的房地产市场中取得了显著的市场表现。
从销售情况来看，世联公司的项目销售速度较快，往往能够在短时间内售罄。
同时，世联的项目也备受消费者的青睐，购房者普遍对世联的产品好评如潮，认可度较高。
保利地产世联定价策略 PPT
B1 B2
A1 A2 B1 B2
C′ 一楼
竞争对手的户型分析（三房）
岳泰7＃ A＋ B户型 （126㎡）
欧洲城 3＃K1户型 三房两厅 （124-140 ㎡ ）
为开盘滞销户型 为拼合户型，一套房多个产权，且 有浪费空间。
三房两厅分为组合户型和非组合户 型，其中124-140㎡的三房两厅为 非组合户型，销售情况较为乐观， 110-128㎡的组合三房两厅由两个 房号组合，销售率较低。
二期鸟瞰图 二期各栋面积统计
大家有疑问的，可以询问和交流
可以互相讨论下，但要小声点
本报告是严格保密的。
9
相对竞争对手而言，本项目2、3房相对稀 缺，且面积紧凑
二期一批单位各楼栋户型分布情况
二期一批单位户型配比
竞争对手的供给Байду номын сангаас况
区域内紧凑型两房和三房相对较少，本项目具 有一定的户型差异化优势； 竞争项目的户型均偏大，本项目具备走低总价 和低首付的价格策略。
保利花园二期定价策略
报告结构
1
定价的背景
2
定价的策略
3
核心均价的推导
4
营销执行安排
目标
解题思路
项目背景
项目分析
客户分析
核心均价
价格策略
宏观大势
竞争项目分析 经典案例分析
营销执行安排
下阶段营销工作重点 蓄客期强势推广
定价的背景
• 定价目标 • 项目价值分析 • VIP客户需求分析
开发商目标沟通
产品主力户型分析－四房
户型分析 87％的高得房率，一梯两户，居住舒适度高； •户型方正、实用、空间紧凑 •大开间、短进深 •动静分区、布局合理、南北通透 •占二期户型16％，仅18套，为二期的明星产品 客户分析 选择三房的VIP客户占22％的比重，客户比较认可 本项目的居住环境及发展前景； 该类客户经济实力较强，比较注重项目的品牌及 服务。 办卡情况 VIP客户中22％的客户选择4房，而本产品仅18套， 需把园林展示做到位，无需太多的促销策略；
世联03-定价策略培训
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目
或可比以主观的态度 影响对价格的分析。
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
实收价
确定市场调查 的范围和重点
a.以项目为核心，半径2KM的范围是 重
中之重。若范围内不够，可再扩大。
b.凡是竞争对手都应纳入视线范围。
c.重点调差项目应不少于6个。
d.二手楼价格也应适当考虑。
对影响价格的各 因素以及权重进
行修正
a.不同类型物业的价格，影响因 素不同（可以总结）
b.不同阶段、同一类型物业的各 个价格影响因素权重不同， （ 最好是与销售人员，尤其是 在同一区域卖楼的销售人员座 谈、听。）
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾 虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一 压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要 找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多 分析、多比较——
发售时的 形象进度。
b.以本盘的目标销售速度为基础， 对调差楼盘的不同销售速度进行 修正。为此，必须了解调差盘发
售的时间和销售率。
c.必要时对广告投入进行修正。
d.各楼盘发售的形象进度、发售时 间、广告投放，最好有记录。
调差 结果表
a. 每个调差盘进行的调差 包括：最低价、最高价、 平均实收价、特别楼层 价（高、中、低 ，每5 层一个）
谢谢大家！
保利地产STP战略
保利房地产营销中的STP战略一、保利地产简介保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
总部位于广州。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。
经过多年的发展和整合重组，房地产主业形成了保利南方集团及其控股的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）。
保利始终坚持“和谐生活、自然舒适”的品牌主张，巧妙实施文化地产经营战略，融合深厚的文化积淀与不凡的品味追求，全力打造具有独特气质的地标性建筑，业已形成集商务办公、酒店、商品住宅、别墅、文化商业为一体的产品结构，项目遍布北京、天津、上海、重庆、哈尔滨、长春、包头、沈阳、丹东、济南、青岛、武汉、长沙、岳阳、南昌、苏州、杭州、成都、广州、深圳、南宁、昆明、贵阳、佛山、惠州等19个省市自治区、25个大中城市，共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。
旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。
保利林语溪是保利地产进入南重庆的首个标杆力作。
2013年10月，保利林语溪以销售套数259套，销售金额1.51亿的数字，赢得区域销售冠军，成功塑造了保利地产进入南重庆的标杆精品项目。
项目紧临轻轨3号线，背靠南山自然景观资源，能够同时享受轻轨便捷的交通和自然舒适的山居。
项目总建筑面积近20万方，容积率2.32，绿化率约32%，规划有跃式洋房、山景高层、精装公寓、情景商业四大业态，是一个低容积率、高舒适度的项目。