第三章 市场比较法
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（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
12
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
13
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
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折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
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例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
第三章 市场比较法
2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%
第三章 市场比较法
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
3第3章 市场比较法
例题
（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积 仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位 保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面 租赁住宅：每套单元的租赁价格
第三章 市场比较法
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 单位：元、万元…… （四）统一面积内涵
第三章
市场比较法
§3-3
一、交易情况修正
（一）修正目的
各项修正计算
将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第三章
市场比较法
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
（二）造成成交价格偏差的因素
1000 8.29 1 1.2% 1 0.2% 8.25 1101美元/ 平方米
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第三章
市场比较法
例3-7：
需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。 所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价 格为人民币15000元/平方米。 经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的 价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每 月下跌0.5%。 试对该可比实例进行交易日期修正。
建筑面积的价格=使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率
使用面积的价格=建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率
（五）统一面积单位 平方米，公顷、亩、平方英尺、 坪……
第三章 市场比较法
举例
将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%
房地产估价-市场比较法
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五、估价 步骤 (gū〃jià)
(一)、搜集交易实例
交易实例的搜集途径(tújìng)（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么）
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(二) 、选取可比实例 (不少于3个) 1、区位相同或类似(lèi sì)
2、用途相同 3、建筑结构相同
4、权利性质相同 5、交易类型吻合
6、成交日期与估价时点相近 7、可比实例的成交价格为正常价格
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(三) 、建立价格可比基础（五个统一）
1、统一付款方式 2、统一币种和货币(huòbì)单位 3、统一面积内涵（计算公式）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
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(四)、进行交易情况修正
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➢定基价格指数是选择某个固定时期作 为基期(jī qī)而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价
时点时的价格指数/成交日期时的价格指
数=在估价时点时的价格
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➢环比价格指数是以上一个时期(shíqī)作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交 日期的下一时期的价格指×再下一时期 的价格指数× … ×估价时点时的价格 指数=在估价时点时的价格
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数
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四、适用范围及特点(tèdiǎn)
(一)特点：
1、具有现实性，有较强的说服力；
2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
五、估价 步骤 (gū〃jià)
(一)、搜集交易实例
交易实例的搜集途径(tújìng)（怎么搜集） 交易实例的搜集内容（搜集什么）
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(二) 、选取可比实例 (不少于3个) 1、区位相同或类似(lèi sì)
2、用途相同 3、建筑结构相同
4、权利性质相同 5、交易类型吻合
6、成交日期与估价时点相近 7、可比实例的成交价格为正常价格
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(三) 、建立价格可比基础（五个统一）
1、统一付款方式 2、统一币种和货币(huòbì)单位 3、统一面积内涵（计算公式）
建筑面积下的价格=使用面积下的价格× 使用面积/建筑面积
使用面积下的价格=建筑面积下的价格× 建筑面积/使用面积
4、统一面积单位 5、统一采用单价
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(四)、进行交易情况修正
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➢定基价格指数是选择某个固定时期作 为基期(jī qī)而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×估价
时点时的价格指数/成交日期时的价格指
数=在估价时点时的价格
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➢环比价格指数是以上一个时期(shíqī)作为 基期而编制的价格指数。 可比实例在成交日期时的价格×成交 日期的下一时期的价格指×再下一时期 的价格指数× … ×估价时点时的价格 指数=在估价时点时的价格
• 估价对象价格=可比实例价格×交易情况 修正系数×交易日期修正系数×区域因 素修正系数×个别因素修正系数
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四、适用范围及特点(tèdiǎn)
(一)特点：
1、具有现实性，有较强的说服力；
2、在非正常情况下，比准价格往往偏离收益价格； 3、要求估价人员具有较高的素质 (二)适用范围：
市场价格比较法
可比性是指评估对象与参照物之间有可比 较的指标、技术参数、技术性能等，这些有 关的资料又能收集得到。另外，影响价格的 因素比较明确，并可量化，而且参照物是近 期的、可比较的。所渭近期是指参照物的交 易时间与被评估车辆评估基准日相近，一般 应在一个季度之内。总之，对评估对象与参 照物之间的比较是通过比较各种复杂的因素 来进行的。
00:4721.10.23 6、一个人只要想法愿意改变，事情就有转机，改变的意念愈强，胜算就愈大，成功的机会，永远留给拥抱变化、渴望改变的人。 7、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年10月23日星期六9时0分47秒09:00:4723 October 2021 8、当有机会获利时，千万不要畏缩不前。当你对一笔交易有把握时，给对方致命一击，即做对还不够，要尽可能多地获取。上午9时0分47秒上午9时0分09:00:
其评估表达式为： P =P0
式中：P — 被评估车辆的评估值； P0— 参照物的市场交易价值
值得指出的是，被评估车辆与市场参照 物完全相同是相对而言的，其含义是本章第 一节所叙述的意思。世界上要找完全一样的 东西很困难。汽车也一样，就是同年同月同 日生产制造、销售、注册登记的车辆，对不 同的人，其使用情况、维护保养等也会不同。
2．参照物的市场价格
参照物的价格必须是实际交易的价格，而 不能是报价或预测价格。参照物价格作为评 估的基础条件必须符合公平市场原则。如果 这个市场价格受到买卖双方特殊关系的影响， 或是子、母公司之间的关联产生的价格，则 不能作为估价的基础。
3．市场信息来源
评估人员在了解和掌握了评估对象 的基本情况以后，就要进行市场调查， 选取二手车市场参照物，收集相同或相 似参照物的售价。
三、其他基本概念
市场比较法.ppt
【解】卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
房地产估价课件第三章 市场比较法
ppt课件
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通过上述修正计算以后，根据每个交易实 例都可计算出一个修正价格，而且不会完 全一致，这就需要综合计算求出对象房地 产的估价额。综合的方法主要有简单算术 平均法，加权算术平均法，中位数法等。
例
2008.2
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五、应用举例1；2
例1： 以下是一份完整的应用市场比较法对 土地估价的报告书。 (一)委托单位名称：北京市某房地产开发公司 (二)估价对象及目的：某住宅小区的一块空地 1993年12月底以前的买卖价格 (三)估价日期：本报告的评估日期始于1994年1 月15日，终于1994年1月30日
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题
2008.2
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一、市场比较法的概念
市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域 近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的成交价作相应的修正， 以此估算待估房地产的正常市场情况下的 价格或价值的一种方法。
选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供需圈
2008.2
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（三）建立价格可比的基础
应把各比较实例的成交价格调整为在比 较实例之间、比较实例与委估房地产之间 具有比较基础的价格。
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直接比较法
直接比较法，是指以委估房地产的状况 为基准，将比较实例的区域因素逐项与 基准作比较并打上对比分值，依此求得 因素修正比率。
4 第三章 市场比较法
项 目
交易 交易 时间 容积 年 价格 方式 率 期 正常 1998 1.2 协议 1998 1.3
区域 个别 因素 因素
A 800 B 480
40 +5% -2% 30 0 +3%
C 1000 正常 1999 1.5
D 正常 1999 1.5
50 +1% +2%
50 0 0
经调查该城市的地价 1999 年比 1998 年 略 有上升，幅度为2%。此类用地的容积 率最低为1.0，据统计分析，该城市此 类用地的容积率在1.0—1.5之间，容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率 为1.0时增加3%。
待估不动产区域因素条件指数 —————————————— 比较案例案例不动产区域因素条件指数
15．若经选择确定的比较案例价格为 500元/平方米，经调查分析比较案例不 动产的区域因素条件指数为11.25，待 估不动产的区域因素条件指数为 11.10，则区域因素修正后的价格为 （ ）元/平方米。
7、个别因素修正 个别修正的目的在于待估不动产与比较 案例之间由于个别因素差异而产生的价 格差、异剔除掉。计算公式如下： 个别域因素修正后 的交易案例价格 = 比较价格 待估不动产个别因素条件指数 案例价格 ×————————————— 案例不动产个别因素条件指数
（2）案例比待估 可以待估不动产的某因素条件指数 为 100% ，然后利用经验或统计数据确定 比 较案例的某因素的条件指数。 若比较案例的该因素条件指数较优， 则其条件指数＞100%， 若比较案例的该因素条件指数较劣， 则其条件指数＜100%： 确定各因素条件指数的准确数值后， 代入公式计算即可。
4．交易情况修正 交易情况修正是指排除 掉交易行为中一些特殊因素所造成的交易 价格偏差，计算公式： 情况修正后 交易案例价格 =
第三章市场比较法ppt课件全
求取最终比准价格
第九节 市场法总结和运用举例
【例3-11】为评估某写字楼2005年10月1日的正
常市场价格，在该写字楼附近调查选取了A、B、C
三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关
资料见下表3-4。
项目 成交价格
表3-4可比实例情
可比实例A
可比实例B
5000元人民币/ m2
650美元/m2
/m2
甲总价=76.42万人民币
乙总价=15万美元
(2)统一采用单价
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
乙单价=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面 积
第四节 建立价格可比基础
【例3-2】解：(3)统一币种和货币单位
甲单价=764200/200=3821.00元人民币/平方米建 筑面积
差额法：
可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额 =可比实例在估价对象房地产状况下的价格
第八节 求取比准价格
一、综合修正公式 1.直接比较修正公式 2.间接比较修正公式
二、求取综合结果 1.简单算数平均法 2.加权算数平均法 3.中位数法 4.众数法
房地产市场
第九节 市场法总结和运用举例
乙单价=348.28/=元人民币 /0.09290304=3748.85平方米建筑面积
第五节 交易情况修正
一、交易情况修正的含义
二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因
(1)强迫出售或强迫购买的交易；
(2)利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之 间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其 员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正 常市场价格
第六节 市场状况调整
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1
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0.98/1=0.98
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1.02/0.98=1.04
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1.05/1.02=1.03
2000
1.06/1.05=1.01
若已知环比指数，需换算成定基指数，进行地价指数修正。 除用价格指数修正方法外，还可以通过大量交易案例，分析地价随时间的 变动规律，并用以修正。
（2）地点的同一性和类似性 消除区位因素对房地产效用及价格的影响。 最好能在同一地区，越近越好，如果同一地区内没有可选取的 ，可以在同一供应圈内的类似地区选取。如:要评估北京王府井地区 的商业店铺，最好选择的交易实例也在王府井，但若无，可选择东 单、西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例。 （3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的，相对于房地产市场的变动情况而言 ，如果几年来房地产市场都比较稳定，价格变化幅度不大，那么几 年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的。通常，要求交易实 例的交易日期在5年内。 （4）交易情况正常性 收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易。 所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公 开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益 关系的情况下的交易。
房地产价格指数按基期不同又分为: 定基指数 环比指数 定基指数是以某一时点为基期建立。 环比指数基期是不固定的。(通常以上一个统计时点为基期) 基期(价格指数通常定义为1) 定基指数
估价时间 价格指数 96 1 97 0.98 98 1.02 99 1.05 2000 1.06
环比指数
估价时间
价格指数
4.3建立价格比较修正的基础
选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理 ，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后继的比较修正建 立共同的基础。 建立价格可比基础具体包括下列4个方面： （1）统一的付款方法 由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了
便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将
个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素。
地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水
平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数。 区域分析：指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性，以及这
些特性对待估房地产价格所产生的影响等。
同一供需圈：指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格 产生显著影响的其他房地产所在的区域。 相邻区域：针对房地产而言，相邻区域指待估房地产所处的、以某 一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻区 域周围的其他区域。 类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈 的其他区域。
6)交易税费非正常负担等
如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方 各负担一部分，却转嫁给了其中的一方。7）特殊交易方式源自交易 如拍卖、招标、哄抬或抛售等。
通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式
。拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。但 在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反 映市场行情，而协议价格往往偏低。 （这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土 地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而 也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土 地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）
应收集征集交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，努力把 握适当的修正系数。 3)利用修正系数修正 公式: 比准实例成交价格*交易情况修正系数=正常价格 交易情况修正系数=待估宗地情况指数/比较案例情况指数
4.5交易日期修正
比准实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地 产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，是指 在估价时点时的房地产市场状况下形成的。 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格 就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点 时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正 。 日期差异表现为:待估案例发生在后，比准案例发生在前 待估案例发生在前， 比准案例发生在后 （1）修正方法 在比准实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格 可能发生的变化有3种情况：1）平稳；2）上涨；3）下跌 在判定房地产价格水平为稳定发展时，可不进行交易日期修正。上涨和 下跌都必须进行修正。 采用(地价指数或房屋价格指数)房地产价格指数的变动率来分析计算， 公式如下: 比准实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格
2、市场比较法中的有关概念
类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响房价的因素 和条件相同或相近的房地产。 比较房地产（比准房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系
的比较交易案例的房地产。
比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格 差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。
以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知
成交价格来求取。 谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于 影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、 区域因素、个别因素等。 市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评 估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格
（2）修正方法 需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解 修正程序: 1)剔除非正常的交易案例 2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度 测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。 由于缺乏客观、统一的尺度，这种测算有时非常困难，因此在哪种
情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验判断。作为估价人员平常就
分期付款比准实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清。具体 方法是货币的时间价值中的折现计算。
例子：某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20
万元于半年后一次性付清。假设月利率为1%，则在其成交日期时一次 性付清的价格为： 10+20/（1+1%）6=28.84万元
（2）统一采用单价
3.市场比较法适用条件
比较法适用的对象：是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商 品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、 学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。 （1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案 例 在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市 场尚发育不够的地区，就很难采用。 在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交 易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产。 （2）这些修正有的很难采用比较法估价中需要进行交易情况、交易 日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正， 量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作 出。 （3）比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数 的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期。
第三章
市场比较法
主 讲：龚
健
土地资源管理系
主要内容
1.市场比较法基本原理 2.市场比较法中的有关概念 3.市场比较法适用条件
4.市场比较法评估过程
5.市场比较法评估案例
1. 市场比较法基本原理(Direct Value Comparison)
又叫买卖实例法（Market Data Approach） 理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所
标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有
相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产。 交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易
价格偏差。
区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、 文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因
素。
（1）物质的同一性或类似性
体现: ①与估价对象房地产的用途相同 不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实 例 ②与估价对象房地产的价格类型相同 即比准实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如: 估价对象房地 产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较。 比准实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有土地使用权 协议出让、一般买卖、租赁、征用等，应选取相对应的交易类型的交易实 例作为比准实例。 ③与估价对象房地产的建筑结构应相同
4、评估过程
收集交易实例
整理和选择比准实例
建立价格比较修正的基础 利 用 修 正 公 式 计 算
分析与调整
交易情况的修正 交易日期的修正 房地产状况修正
综合计算比准价格
4.1收集交易实例
市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知房地产价 格是前提。 对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径有： 1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料 土地管理，房产产权管理(交易所)等对房地产交易做的原始记录 2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息 3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格 等。
建筑面积下的价格 套内建筑面积价格
套内建筑面积 建筑面积 使用面积 建筑面积
使用面积 套内建筑面积
建筑面积下的价格 使用面积下的价格
套内建筑面积下的价格 使用面积下的价格
4.4交易情况修正
交易情况修正是排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价 格偏差。 （1）造成成交价格偏差的原因 1)有利害关系的人们互相之间的交易 2)急于脱售或购买的、及不了解市场行情的 3)交易双方或一方有特别动机或偏好的 4)受债权债务关系影响的(以资抵债) 5)相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)