试论我国不动产登记制度的完善

价值 ，作为 对动产 和不 动产 区分 的标 准 ，即动产 是能 够 自行移 动或 的审批 也 不同 于行政 许 可 ，其 本 身并 没 有创设 不 动产 物权 ，而仅仅 用 外力移 动而不 改变其 性质 和价值 的有 体物 ； 动产是 不能 自行移 是 被动地 认可物 权或证 明物 权 的存在 ，是为 私权服务 的 。 而不
１ ． 申请 。对 于不 动产 登 记 ，除 法律有 特 别规 定外 ，登记 的 登记
常秩序 ，具有 非 常重要 的意义 。实施 不久 的 《 物权 法 》规定 了物权 发 动权在 于 当事人 而不 在于 国家 ，而申请 的 内容也 多由 当事人 自己 变 动公 示公信 的基 本原则 ，也对 不动 产登 记 制度作 了较为详 细 的规 决 定 ，如 当事人 可 以决 定 进行 抵 押登记 、异议 登记 或其他 类型 的登
二 、物权 变 动公示原则 对不 动产 登记 的要 求
、
法律 上可 以理解为 ： 申请人 的 申请 对 不动 产 的所 有权 进行 登记 ，或 经 者是 对不动 产在 交易过 程 中 的变动 进行 登记 。广义 上 的不动 产登 记
（ ） 同的物权 变动 模式 对不 动产登 记公信力 的要求 一 不
动 ，也 不能 用外力 移动 ，否 则就 会改 变其 性 质或 减损其 价 值 的有体 ３登 记事 实 。首先 ，登记 事 实产 生私 法 意义 上 的效果 。登记 是 ． 物 。最 高人 民法 院关于 贯彻 执行 《 中华 人 民共和 国 民法通 则 》 干 对 不动 产权 利变更 状 态较 真 实 的反 映 ，相 对人 及利 害关 系人均 可查 若 问题 的意见 （ 行） ｌ６ 规定 ： 土地 、附着 于 土 地 的建筑 物及 其 阅 登记簿 册 ，并且 任 何人 均可 相信 登 记事 项且 为交 易 。简 言之 ，登 试 第 ８条 “
２不动产登记 ．
总之 ，就 登记 过程 而言 ，登 记是 为私权 服务 的 ，是 私性质 的； 而 就 登记事 实而 言 ，登 记则兼 有私 权和公 权两 种性质 。
不 动产物权 登 记是指 经权 利人 申请 ，由国家专 职 部 门将 申请 人 的不 动产 物权变 动 事项记 载 于国家 不 动产 物权 登记 簿 的事实 。其 在
定 ．较之 以往是 一长 足 的进 步 。但 我 国不 动产 登记 制度 仍有 很多 缺 记 。因此 ，在 登记 申请 这 一环 节 ，登记 请 求权 是一项 私权 ，其 主要 陷 ，本文试 以提 出并 提 出建议 和意 见 。 体现 当事人 的意 志 ，是 一种私 权性 质 的行 为 。
他定 着 物 、建 筑物 的固定 附属 设 备为不 动产 ”。 我国 《 担保 法 》第 记 的首要 意义 在 于物 权变 动 的公示 及 公信 力价 值。其 次 ，由于 物权
９ 条 规定 ： 本 法 所称 不 动产 是 指 土地 以及房 屋 、林木 等 地 上定 着 变 动公示 公信 的要 求 ，登 记 已成为 不 动产 交易 中必不 可少 的一道 环 ２ “ 物 自然 性 质或 者法 律 的规定 不 节 ，登记 信息 也 因此成 为 一定 范 围 内不 动产 物权 变动 的真实 反映 。 可移 动 的物 ，包 括土 地 ，土地 定着 物 、与 土地 尚未 脱离 的土 地生 成 国家 通过 对不 动产 变 动数 据信 息 的掌握 和 利用 ，可 以实现不 动产 交 物 、因 自然 或者 人力 添附 于土地 并 且不 能分 离 的其 他物 ” 。综上 可 易控 制 、不动 产税 收 和不 动产 的开 发利 用 等公法 意义 上的管 理和 服 见 ，法律对 不动产 的定 义是 一致 的 ，只 是随 着社 会 的发展 ，不 动产 务 。因此 静态 意义 上 的不 动产 登记 体现 公法 和私 法两种 性质 ，产 生 的定义 越来 越宽 泛 ，其 已不 仅仅 包 括土 地 、建筑 物 ，而且 还包 括土 公 法和私 法意 义上 的两种效 果 。 地建 筑物上 人为 的 自然附着 物及其 他 收益 。
登记是否具备公信力 ，取决于法律的价值观念 ，即保护静的安
包括 权利来 源 、取得 时 间、权 利变 化情 况 和地 产 的面积 、结 构 、用 全和交易安全的不同价值取向，若趋向交易安全，则公信力成为必 途价值 、等 级 、坐落 、坐标 、图形 等事 项 。狭 义上 的不 动产 登记 是 要 。登记 是否 具有 公信 力 ，在 采公 示对 抗 主义 和公示 要件 主义模 式 指土地上建 筑物 的所 有权 与他项 权利 的登 记。
２登记 审批 。对 于不 动产 物权 ，在登 记机 构就 不 动产作 出登 记 ．
一
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不 动产 登记制度概述
（ ）不动产登记 制度 的概念 界定 一
之前 ， “ 权利 方 ” ，对 于 某项 不动 产 已经 取得 了某种 利益 ，或者 事 实上存 在 着 “ 权利 ” ，登 记不 过是 对这 种 既得 利益 的肯定 ，如 国有 土地使 用 权 的出 让过程 。登 记 机关 在登 记 审批上 ，并无 自由地选 择
１ ． 产的界定 不动
不动产 是与 动产 相对 的一个 重要 的物权 法概 念 。传 统 民法采 用 决定 为登 记确认 或 不为 登记 确认 的权力 ，只要 当事人 的 申请 符合 登 物理判 断标 准—— 以物 能否 移动 和移 动 后是 否改 变其 性质 、损害其 记 法规 的相关要 求 ，登 记机 关 就必 须对 其予 以登记 确认 。登记 机关
问 题 探 讨
试论我 国不 动产 登记制 度 的完善
周琳 沈 阳 师 范 大 学 法 学 院 １ ０ ４ ３ １ ０
我 国 已经进入 市场 经济 国家 的行 列 ，不 动产 是公 民生 活 中的重 面上讨论 其性质 ，可 能会对 不动 产登记 的性 质作 出正确 的认定 。 要 组成 部分 ，如何 更好 的保 护不 动产 的交 易 ，维 护不 动产 交易 的正