土地调控市场化起步：2015年土地市场及政策趋势分析
解读
2015年：探明底部，复苏上行2014年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。
其实，中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。
从市场短期变化而言，经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。
成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。
但也应看到积极信号，比如房贷政策由紧趋松，比如中央实行“分类指导，双向调控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。
在政策暖风频吹之下，四季度少数指标复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。
2013年，易居研究院的年度报告如此预测2014年：高位振荡，逐步降温。
如今基本被验证。
展望2015年，易居研究院预测：探明底部，复苏上行。
虽然，当前只是少数城市、少数指标复苏，全国市场还沉浸于“寒冬”之中;但是，《2015年度全国房地产市场报告》已开始畅想“春之声”。
一、政策预判(一)经济政策：稳中求进，适度宽松，首要目标是稳增长从国际背景看，2015年美国经济继续走强，而日本和欧洲仍偏弱。
与之相适应的经济政策，日本和欧洲将比美国宽松化。
2014年10月美国QE刺激全部退出，2015年是否加息存在一定变数，但2015年内部整体来看，仍执行偏低利率政策，因此虽然对全球流动性有负面影响，但程度并不严重。
而日本和欧洲，还将继续实行超宽松货币政策，还可能进一步宽松化。
将美欧日综合考虑，2015年我国面临的外部货币环境，虽然宽松程度不如2014年，但仍处于历史上偏宽松区间。
展望2015年国内经济政策走向，必须关注两个会议。
面对经济运行的新常态，在12月5日召开的中央政治局会议指出，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。
2015房地产市场12大预测
2015房地产市场12大预测基调：“稳增长”框架下，房地产行业支柱性地位不会改变政策：房地产政策面保持宽松，一线城市限购不退出资金：资金面相对宽松，实体产业与股市对资金的分流成不利因素趋势：行业迎来“新常态”，难现以往历次调整后“量价齐升”局面行业：行业供过于求的内在逻辑没有根本转变，各项指标仍将低位运行供应：新开工面积下降与土地成交减少，多数城市新增供应量将有所下滑成交：一线城市成交稳中有升，二线分化加剧，三四线保持2014年水平房价：去库存仍将是上半年主旋律，预计2015年楼市价格先降后稳需求：刚需市场趋于饱和，需求重心逐步向改善型偏移土地：各能级城市土地市场继续分化，低溢价将为常态营销：资源整合颇具成效，“大营销”是未来发展趋势企业：房企“危”大于“机”，六大维度变革在即1.“稳增长”框架下，房地产行业支柱性地位不会改变虽然在强调“稳增长和调结构”的目标之下，中央已能够容忍较低经济增速，注重经济结构改革,是为”新常态”。
但产能过剩、杠杆化严重、外部需求疲弱，使得实体经济下行风险有增无减。
今年的中央经济工作会议提出了2015年五大主要经济工作任务,其中”一是努力保持经济稳定增长”成为首要任务。
在出口受阻、消费提振不济的环境下，明年要稳增长，只能靠扩大投资，而房地产投资又在全社会投资领域有着举足轻重的地位。
无疑，虽然中央经济工作会议没有专门提到房地产行业，但这丝毫不影响房地产行业在整个国民经济中的支柱性地位。
2. 地产政策面保持宽松，一线城市限购不退出就当前整体经济以及房地产市场情况而言，我们预计2015年楼市政策面仍旧宽松。
整体维持今年的格局，既不会出现打压，亦不会采取过度刺激政策。
但我们认为：一线城市退出限购的可能性微乎其微。
于绝大多数城市而言，市场低迷的关键在于房贷及利率，限贷放松的效果远远大于限购取消。
另外，一线城市人口众多，刚性需求始终存在，投资投机性需求也较多，需求的无序集中释放会直接导致房地产市场重蹈覆辙，对房地产市场长期持续稳定地健康发展相当不利。
2015年上半年中国房地产市场走势分析、下半年预测及我国房地产市场政策及发展现状分析
2015年上半年中国房地产市场走势分析、下半年预测及我国房地产市场政策及发展现状分析2015年7月2日一、2015年上半年中国房地产市场走势分析2015年已经过半，纵观上半年楼市，房地产市场已由低潮期走向回暖。
但值得注意的是，由于供求关系的改变，城市间的房价分化也日益加剧，一线城市的房价涨幅较为明显，甚至出现了“日光盘”，但多数三四线城市仍在持续下调。
楼市利好政策显效70城房价总体走势转而向上去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。
“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“最低七折利率”以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。
来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。
由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。
对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。
正是由于国家出台了一系列利好措施，信贷政策日渐宽松，支持了自住和改善型购房人群，使得楼市的需求得到了集中释放。
一线城市房价“跳涨”三四线房价仍下行值得注意的是，楼市的利好政策对于三四线城市的刺激作用并不大，城市间的差距在逐渐拉大。
5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，最高涨幅分别为6.7%和6.3%，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。
今年“330新政”后，一线城市房价集体上涨，深圳和北京则成了“领头羊”，5月份的房价涨幅分别为6.7%和1.4%。
2015年4季度西安土地市场运行分析报告
一、2015年4季度全国重点城市土地市场运行概况土地市场延续弱势一线城市活跃国家统计局数据显示，10-12月各月土地购置面积较去年同期则出现了明显下降，同比降幅逐渐收窄。
2015年四季度，全国土地购置面积6920万㎡，比去年同期则下降了26.1%。
4季度土地购置费达到4438亿元，较第二季度回落了15.1%，比去年同期也回落了12.8%，土地市场延续一年以来的弱势，企业投资和拿地积极性始终较为理性;此外土地市场分化愈发明显，一线城市土地市场活跃，价格上涨，但三四线城市土地成交则相对低迷。
中国指数研究院数据显示，2015年四季度，全国土地市场呈现明显的区域分化和城市分化特征，珠三角带动百城四季度住宅楼面均价继续上涨，溢价率持续走高，区域分化更加明显。
一线城市和多数环渤海、长三角、珠三角重点城市为四季度土地成交热点区域，成交量显著增加，而中西部、东北区域内三四线城市土地市场持续遇冷，成交量低迷。
价格方面，珠三角区域热点城市土地成交均价大幅上涨引致百城地价显著上升，溢价率持续上行，多数城市溢价率同比升高。
三、2015年4季度西安土地市场总体运行概述供应成交齐翘尾楼面价上涨2015年4季度，西安土地市场供应成交齐发力，升至年内最高。
4季度土地供应呈现爆发式上涨，合计供应土地147宗，供应土地面积580.45万㎡，达2013年以来的季度供应量峰值，其中12月份工业用地集中供应58宗，高陵占39宗。
成交面积环比上涨五成，共成交土地50宗，成交土地面积193.65万㎡，比上季度增加63万㎡，环比上涨48.78%，同比上涨25.24%。
2015年4季度，西安市土地成交平均楼面价为1377元/㎡，比上季度高出277元/㎡，环比上涨25.24%，同比上涨10.95%。
楼面价的走高主要源自于本季度住宅用地价格的上扬。
成交50宗土地中，住宅用地共成交32宗，其中楼面单价在1200元/㎡以上的达22宗，占比七成左右，沣东新城9宗住宅用地楼面价均在2200元/㎡左右，高科地产在富裕一路的3宗宅地楼面价1400元/㎡，太白南路坤元TIME项目用地单价2200元/㎡，浐灞恒大江湾项目用地单价2000元/㎡，航天城龙湖花千树项目用地单价1800元/㎡。
2015年我国房地产市场政策走势分析
2015年是我国“十二五”的最后一年，也是“十三五”全面深化改革承前启后的关键一年。
深化改革和结构调整刻不容缓，必须要“攻坚”、“涉险滩”、“啃硬骨头”，但平稳和良好的宏观经济环境也是前提。
基于楼市和宏观经济“唇亡齿寒”之关系，在确保经济能够顺利转入中高速增长“新常态”，同时推动深化改革和结构调整的战略框架内，楼市缓冲带的作用将进一步体现。
因此，在2014年楼市经历了差别化调控、千方百计去库存、全面退出行政干预和促进住房消费等多个阶段性主题后，2015年楼市政策一方面将延续2014年下半年以来促进消费的主题，另一方面也会根据宏观经济走势、房地产运行情况再决定下一步促进楼市的政策力度，同时也将规划“十三五”期间住房发展的政策指导。
一、2014年楼市政策回顾和总结十八届三中全会提出“全面深化改革”，2013年底中央经济工作会议提出“保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整”，二者成为2014年楼市政策走向的宏观经济决定因素。
深化改革意味着楼市“去行政化”、完成楼市市场化未竟之路，而“合理增长”意味着为缓冲改革对经济增长的冲击，国家对楼市下滑的幅度是有容忍限度的。
1.上半年：楼市调控“稳中偏紧”，分类调控占主导由于2013年主要城市房价上涨20%以上，2014年年初，楼市政策的主题是“分类调控”，即热点城市继续坚持限购、限贷等严厉调控措施，但因楼市整体在2013年10月份开始回调，其他二三线城市2015年我国房地产市场政策走势分析□李宇嘉 深圳市房地产研究中心要防范楼市供应过剩的风险。
同时，结合楼市区域分化加剧的问题，为提高对行业管理的效率，年初“两会”提出了“自主调控”，即各地结合本地实际来制订调控政策，这在后续各地楼市政策中也得到体现。
一季度，全国楼市新开工和重点城市土地出让分别下降30%和45%，重点城市的成交量下滑30%还多。
有“自主调控”的尚方宝剑，为保GDP和土地收入，各地展开了五花八门的救市行动。
土地改革新政策呼之欲出 解读2015年新型土地流转模式
土地改革新政策呼之欲出解读2015年新型土地流转模式农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营2014年11月20日，一份名为《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》的文件发布，从中央层面规范了基层自发推动的农民承包耕地经营体制的改革。
农业部数据显示，截至2013年底，全国承包耕地流转面积3.4亿亩，流转比例已达26%，较2009年上升15个百分点。
经营面积在50亩以上的专业大户超过287万户，家庭农场超过87万个。
近年来我国土地流转呈“加速跑”态势，其占承包地比重在2012年超过20%，2013年超过四分之一。
土地流转的快速发展，也出现了一些问题，使农民的合法土地权益与粮食安全都受到危害。
上述文件从确权、流转、经营等多方面明晰了农民承包耕地经营体制改革的总体思路，主要回答了“怎样保障农户作为土地承包者的权利”、“怎样通过流转土地经营权使农业在现代化道路上更快发展”的问题。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云说，以前农村土地流转的相关措施都散落在各个文件中，现在集中到一个文件里发布，由中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布更权威，也将规范和推进土地流转的进程。
农业部部长韩长赋说，在当前工业化、城镇化快速发展背景下，顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，把农民土地承包经营权分为承包权和经营权，实现承包权和经营权分置并行，是继我国农村改革家庭联产承包制后的又一重大创新。
土地流转步入新常态新型土地流转模式涌现菜单式托管、全程托管、土地承租、土地入股……随着农村土地承包经营权确权登记颁证试点稳步推进，新型土地流转模式正在全国各地不断涌现。
事实上，这一轮农村土地改革的重头戏也是“土地流转”。
与发达国家相比，目前我国农业劳动生产率和机械化程度偏低，其中一大原因是土地经营过于分散，土地确权和流转有利于农业土地通过市场向经营大户和专业户集中，发挥农业生产的规模效益，从而提高土地的经济效益。
2015年合肥土市报告
2015年合肥土市揽金503亿均价571万/亩同比涨52%——2015年合肥楼市白皮书之土地报告据搜房网数据监控中心数据显示，2015年合肥（包括县市）土地市场以拍卖和挂牌形式出让的土地共99宗，土地出让面积共计8799.93亩，同比2014年下跌22.03%；土地出让金502.66亿元，同比2014年上涨18.96%；土地成交均价571.27万元/亩，同比上涨52.57%。
2015合肥土地均价同比涨52.57% 12月地王频出成交走高2015年合肥土地揽金502.66亿元，成交均价571.27万元/亩，同比2014年374.38万元/亩，上涨52.57%。
相比较2013年、2014年，2015年合肥土地入市宗数和面积远远低于前两年，然而今年成交金额与成交均价“双涨”。
土地供应逐年减少，开发商对土地需求不变，形成“地少房企多”的现象，土拍现场优质地块入市引十几家房企争夺成为常态。
上半年土地市场呈现两个阶段，1-3月市场爆冷，2月出让面积及成交金额触底近18个月最低值，主要由于市场供应缩减，优质地块甚少，多地流拍或拍卖转挂牌。
4-6月为小高峰稳步增长期，4月底出现合肥首个地王（蓝光地产高新KF5地块），5月地王频现，6月热度持续。
下半年，土地市场上下持续波动，9月、12月出现出让小高峰，继9月金隅摘叉车厂地块封合肥总价地王后，12月合肥土市迎来全年出让高峰，合约23宗土地共2699.66亩，当月揽金213.72亿元，月均价达791.66万元/亩。
12月土地入市面积、金额以及均价为全年最高。
2015年合肥新入市楼盘同比有所下跌，多数热盘面临尾盘、清盘，房企后续发力亟需土地支撑，加上两个月土地优质地块颇多，房企争抢“地王”应运而生。
数据来源：合肥搜房网数据监控中心仅从单价、总价方面，2015年全年共计有17个地王纪录被刷新，5月、6月、7月、9月、12月分别有地王诞生。
目前，合肥土市最新单价、总价地王分别被融创、金隅打破；楼面价方面，刷新者仍是融创，12月30日，融创以2850万元/亩摘政务去ZWQTA-025号地，楼面价达17099.91元/平米。
2015年第二季度全国主要城市地价监测报告
2015年第二季度全国主要城市地价监测报告根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2015年第二季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下：一、总体情况(一)地价水平整体稳步上升，各用途地价环比增速呈上升态势，同比增速则持续放缓2015年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3574元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6655元／平方米、5359元／平方米和752元／平方米。
综合、商服、住宅、工业地价环比增速呈上升态势，住宅地价增速较其他用途略高。
第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价环比增速依次为0.92%、0.94%、1.01%、0.80%，分别较上一季度上升0.37、0.32、0.48、0.26个百分点。
其中，综合、商服、工业地价环比增速平稳，未超过1.0%；住宅地价增速则超过1.0%，比其他用途地价增速略高。
图1 全国主要城市分用途地价环比增速曲线图（%）综合、商服、住宅、工业地价同比增速呈持续放缓态势。
第二季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为3.01%、2.94%、2.71%、3.42%，分别较上一季度下降0.24、0.28、0.27、0.20个百分点，增速均未超过4.0%，属平稳波动。
图2 全国主要城市分用途地价同比增速曲线图（%）重点监测城市中，地价总体水平为5179元／平方米，较上一季度增长1.27%，较去年同期增长4.02%。
商服、住宅和工业地价水平分别为8729元／平方米、7609元／平方米和998元／平方米；环比增速分别为1.22%、1.29%和1.26%；同比增速分别为3.55%、3.06%和5.80%。
重点城市定基地价指数稳步上升。
2015年第二季度，以2000年为基期的重点城市平均地价指数稳步上升，综合、商服、住宅、工业地价指数分别为238、246、277、194，较上一季度分别增加3、3、4、3个点。
图3 2000-2015年第二季度重点城市分用途地价指数(二)三大重点区域综合、住宅地价环比增速均呈上升态势；长江三角洲地区各用途地价同比增速呈上升态势，其他两大区域则呈放缓态势2015年第二季度，三大重点区域综合地价水平均高于全国总体水平,保持稳步上升态势。
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土地调控市场化起步：2015年土地市场及政策趋势分析
核心摘要
2014年土地市场呈现如下特点：2014年，土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流。
受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。
房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。
而预计2015年不同城市土地市场将继续分化，而去库存仍将是2015年楼市的主旋律。
21世纪宏观研究院研究员纪睿坤北京报道
业界常常喜欢用面粉和面包来比喻地价与房价之间的关系，地价上涨推动房价上涨；土地供需情况也将影响房价。
21世纪宏观研究院通过梳理2014年全国300城的土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析2015年地市和楼市的反映。
一、2014年土地市场
特点
根据21世纪宏观研究院的研究，2014年，全国的土地市场呈现如下特点：
1.受楼市下行的影响，2014年，土地市场呈现下行趋势，土地成交减少，低溢价率成为主流。
2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。
其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）7941宗，同比减少35%，成交面积 35377万平方米，同比减少36%；商办类用地5363宗，同比减少29%，成交土地面积15917万平方米，同比减少31%。
从卖地总额来看，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元。
从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。
其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。
这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。
2.受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。
2014年，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元，其中10个重点城市占比约为40%，较2013年增加7个百分点。
从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金达3438亿元，创造历史记录，仅9 个城市出让金高于2013年同期，广州、深圳涨幅均在20%左右，北海、呼和浩特两城市延续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。
3.房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。
得益于“9·30房贷新政”和央行降息等利好，一线城市领先全国土地市场率先复苏。
近五年相比，2014年一线城市的土地成交量创五年新低，但成交均价则是五年新高。
2014年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万平方米，同比减少26%；成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比减少27%；楼面均价7705元/平方米，同比上涨 41%；平均溢价率为25%，但比2013年同期下降7个百分点；土地出让金为5068亿元，同比减少3%。
从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地王全部出自北京和上海；排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。
4.土地制度向市场化倾斜长效机制改革起步。
在房地产市场供需关系逆转之时，2014年，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，且注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。
与此同时，对房地产市场影响深入土地制度改革建设也同步完善，比如积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策；出台《节约集约利用土地规定》、《不动产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方案。
基于2014年的土地市场的特点，21世纪宏观研究院认为，2015年，土地市场调控将趋于市场化，行政干预将淡化，与此同时，不同城市间的土地市场将继续分化，一线城市将仍被市场追捧，保持量跌价涨。
二、2015年土地市场
趋势预判
1.不同城市土地市场继续分化。
与 2013 年同期大规模土地投资相比，2014 年以来房企拿地节奏更显谨慎，并将在2015年延续，也因此，从全国土地市场来看，低溢价成交地块将依然是2015年的主流。
不过，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地；与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入能力弱，土地消化时间较长，土地市场或将继续趋冷。
2.一线城市地价仍将处于量跌价涨的趋势。
在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归一线城市，并在2014年年底制造出一波波土拍热潮。
21世纪宏观研究院认为，一线城市土地市场的热度或将在2015年持续，一方面，根据中央政策，将严控特大型城市新增建设用地，2015年一线城市的土地供应将持续紧缩，供应减少，但需求增加也将直接推涨地价；另一方面，在各项楼市新政叠加下，一线城市楼市在全国率先复苏，也直接助推房企进一步回归一线城市的信心。
以北京为例，2015年北京土地市场开局良好，今年1月5日-7日三个交易日内，北京土地市场成交5宗土地，吸金179.3亿元，溢价率都处于高位，全月有望突破300亿元。
21世纪宏观研究院认为，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市，特别是北京土地市场的新常态。
3.土地制度改革将在2015年全面起步。
2014年土地制度改革的多个顶层方案出台，2015年也将进一步进入改革方案试点和实际落地阶段。
根据国土部的部署，在国土部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。
2015 年会选择若干试点进行土地制度改革试验。
与此同时，土地出让制度改革也将进一步推进，比如继续探索共有产权房用地的供应、管理和退出机制，调整不同用地供应结构，保持土地市场稳定；实行有针对性的土地供应和出让政策，促进土地资源合理配置和有效利用等。
存量土地再开发将成为破解城市建设用地“瓶颈”的抓手，低效用地再开发和工矿废弃地复垦也已经纳入国家土地利用计划，今后也将扩大实施范围，从试点转为常规性工作等。
再加上《不动产登记暂行条例》的出台，2015年将是个省市实际推进不动产登记的过程，以土地为核心的不动产登记的推进也将为未来农村土地产权制度改革、土地宏观调控，耕地保护等奠定基础。
基于此2014年土地市场的特点和2015年土地市场的趋势判断，21世纪宏观研究院认为，2015年楼市的主弦律仍是去库存，并逐渐软着路。
三、2015年楼市的
趋势分析
1.去库存仍将是2015年的主弦律，行业供过于求基本面未变，不过，在2014年土地供应面积下降的背景下，2015年的供需缺口将收窄。
受益于房地产行政政策的退出，货币政策的调整和房企营销策略，2014年底房地产市场需求呈现抬头趋势，鉴于2014以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，2015年将进一步去库存，房价也将在2015年呈现先降后稳的趋势。
与此同时，在土地供应面积下降的背景下，预计215年房地产投资仍将在2015年持续下行，房地产投资增速以及新开工面积也将同步下降。
2.楼市的分化将持续。
对于部分供过于求、存量较高的二三四线城市来说，一旦产业和人口导入无效，很难寻求足够的需求入场，供需风险也将凸显，以价换量将成为主旋律；另一方面，一线城市以及部分消化周期低、产业基础好，供求相对平衡的城市，楼市或将在2015年持续上涨。
楼市的分化格局也将在2015年进一步加深。
3.一线城市产品差异性将明显，房价或将有上行空间，顶级住宅市场的竞争将更加激烈。
在房企频频回归一线城市之下，高地价成为主流，如此也将决定一线城市的商品房产品结构将高端倾斜；与此同时，四大一线城市也率先呼应中央的号召补位保障性住房短板。
高端商品房和保障房的产品结构将成为未来一线城市产品结构的主流。
2013年，一线城市频出地王，2014年年底，受益于楼市政策的调整，一线城市的楼市和土地市场也率先复苏，并在四季度后，屡现地王地块。
这也决定了2015年将有多个地王项目扎堆入市，以北京为例，经21世纪宏观研究院不完全统计，2015年售价超过10万元的项目有近20个。
4.保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构趋向改善。
根据住建部公布的统计数据，2015年，住建部将开建700万套保障房。
也就是说，“十二五”期间完成保障房的任务将超过3600万套，覆盖城镇20%左右的住房需求。
与此同时，棚户区改造也在同步推进，随着保障房的不断入市，亦将在客观上挤占商品住宅的刚需市场份额。
另外，从二手房来看，中国的住房市场逐渐进入以存量房交易为主的阶段，其中四大一线城市二手房交易已经超过新房，40个重点城市，二手房交易占新房交易的比例达到40%，如此也将进一步挤占刚需市场。
基于此，21世纪宏观研究院认为，2015年商品住宅市场将从此前的以刚需产品为主逐渐向改善产品倾斜。