房地产信托转型
浅谈金融资产管理公司转型的路径
浅谈金融资产管理公司转型的路径四大金融资产管理公司(AMC)从1999年成立以来，认真贯彻党中央、国务院的战略部署，不断加快资产处置，精心运作投资项目，积极探索金融创新业务，有效防范和化解了金融风险，支持国有企业的改革与发展，最大限度地保全了国有资产。
但随着资产的逐步减少，资源的逐渐枯竭，四大AMC转型的问题已刻不容缓，迫在眉睫，那么转型的路径有那些呢？本人认为以信托公司为转型平台，进入金融服务领域，是AMC目前比较理想的转型路径之一。
一、AMC向商业化转型是大势所趋1、国家已明确要求AMC加快转型2004年，财政部与四家公司签订协议，规定到2006年年底，四家AMC在完成不良资产处置的现金回收率、现金费用率“两率”承包任务后，即可进行商业化转型。
2006年3月，《财政部关于金融资产管理公司改革发展意见》提出AMC要向综合性的“现代金融服务企业”转型，具体可拓展到风险投资及担保、金融租赁、风险管理咨询、投资咨询、信用评级、征信服务、财务顾问、信托业务、汽车金融服务等多个方面，并允许其进入一般证券业务、控股商业银行。
2006年10月，中国人民银行发布了《2006年中国金融稳定报告》（下称《报告》）。
《报告》表示，AMC最终要发展成为“以不良资产处置为主业、具有投资银行功能和资产经营管理功能的综合性金融资产管理公司”。
2008年1月1，《财政部关于进一步规范金融资产管理公司商业化转型过渡期间股权投资有关问题的通知》文件下发，监管部门放宽了AMC对投资业务范围的限制，未对具体投资领域进行限制，凡以转型为目的的，都有可能作为长期股权投资长期持有。
同时，对投资审批权限的限制也进一步放宽。
除长期股权投资仍须报财政部批准外，阶段性股权投资都可由AMC自行决策，涉及业务范围或行业准入的，报相关监管部门批准。
2008年2月，由中国人民银行、银监会、证监会、保监会联合发布的《金融业发展和改革“十一五”规划》中强调：具备条件的金融资产管理公司应加快向有业务特色、运作规范的商业性金融企业转型。
浅谈房地产资产证券化—REITs
浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
房企转型运营方案
房企转型运营方案一、产业升级：房地产行业是一个极具特色的产业。
未来，房地产企业转型要加大对“网红店”和“科技化”的运作手法，进行深度改造升级，优化产品和服务，增强市场竞争力。
互联网资讯在今天扮演着重要的角色，远程看房成为热门的购房方式。
我国房企可结合5G技术，推出虚拟看房、三维看房等体验优质的样板间，带领消费者感受真实的视觉感受、空间感受、氛围感受，增加房产的吸引力。
二、创新智慧：未来的房地产市场将出现新的经济发展模式，战舰科技、大数据、云计算、物联网等业内领先智慧科技将成为企业实体转型的核心。
改变行业传统固有的模式，实现智慧城市管理，智慧社区建设，智慧家居家电应用，以及多元化的智慧商业模式。
同时，还可以通过数据分析，建立客户画像，精准投放适合的产品和服务；通过智慧物流，提高售后服务质量；利用云计算，实现信息可视化管理，提高业务运营效率，提高企业竞争力。
三、优化营销：针对不同城市，不同地区，公司需要制定相应的营销策略。
借助于社交媒体、移动广告、SEM搜索引擎营销优化、代理及分销商、品牌开发和宣传、线上销售业务，全新的营销新奇成为未来主要的消费市场。
建立智慧营销体系，用大数据加密用户需求，精准用户需求挖掘，实现量身定制。
同时，与一些资源密集型产业合作，特别是金融和互联网公司的合作，共同拓展市场。
四、提高品质：在转型升级之路上，品质是最终决胜劣汰的核心。
智慧升级是企业长久立足的基石，要知道，未来的市场竞争将更加激烈，很多企业会因管理混乱，产品质量不过关，最终被淘汰。
业务流程再造是必经过程，提升管理科学化、效率化是必须行为。
高品质的产品与服务，商业模式在转型过程中，商业模式应根据当前市场的情况做出相应调整，以适应市场需求。
五、提高服务：未来是一个以客户为中心的时代，客户的满意度成为企业经营的核心指标。
富有活力的服务能力会带来更多的客户，有效降低成本费用，从而立于不败之地，打造出百年老店。
提升用户体验，提供优质的售前、售中、售后服务，实现消费者顾客满意度智能化目标。
房地产行业转型升级的新机遇
房地产行业转型升级的新机遇近年来，我国房地产行业经历了一次彻底的转型升级。
由于政府政策的调整和市场环境的变化，房地产企业面临着巨大的挑战和机遇。
本文将从多个方面探讨房地产行业转型升级的新机遇，并阐述其对行业发展的积极影响。
首先，房地产行业转型升级带来了技术进步和信息化的机遇。
随着科技的不断进步和发展，各种新技术在房地产行业中得到了广泛应用，如大数据、人工智能和云计算等。
这些技术的应用不仅提高了企业的管理效率，也为消费者提供了更便捷、高效的购房体验。
例如，通过大数据分析，房地产企业可以更加准确地预测市场需求，优化产品结构，提供更适合消费者需求的房屋产品。
与此同时，互联网的普及使得信息的传递更加迅速和全面，消费者可以通过在线平台获取到更多的房产信息，提高了购房决策的透明度和可操作性。
其次，房地产行业转型升级为企业提供了良好的市场竞争机遇。
随着市场环境的变化，消费者对房地产产品的需求也发生了转变。
传统的商品房市场正面临着供应过剩和竞争加剧的问题，而新型市场需求正在崛起，如养老地产、租赁市场等。
因此，房地产企业要想在激烈的竞争中生存和发展，就必须不断创新、转型。
那些能够抓住市场脉搏，满足新型需求的企业将会获得更多的市场份额和利润空间。
例如，一些大型房地产企业开始积极布局租赁市场，开发长租公寓和特色社区，满足年轻群体和新市民的住房需求。
此外，房地产行业转型升级还带来了可持续发展的机遇。
在过去的发展过程中，房地产行业的高速增长不可避免地带来了环境污染和资源浪费等问题。
然而，随着社会环保意识的提高，人们对绿色建筑和低碳生活方式的需求越来越大。
房地产企业在转型升级的过程中，可以积极响应政府的环保政策，推广绿色建筑和可持续发展理念，开发节能环保的新型房屋产品。
这不仅有助于改善城市环境，还能够提高企业的竞争力和品牌形象。
最后，房地产行业转型升级为企业带来了全新的发展思路和商业模式的机遇。
过去，房地产企业主要依靠房地产销售来获取利润，这种模式已经逐渐失效。
信托行业转型动因及主动管理型房地产业务浅析
在银信 合作 中 ． 原先 的“ 制度红利 ” 将不再是“ 不赚 白不赚 ” 因为其要 ， 消耗信托公司 的净资本。《 办法》 台后 ， 出 信托公 司普遍面ｌ 窿增加资本 金 的压 力 ， 要 继 续 保 持 原 有 的 信 托 资 产 规 模 ， 必 须 再 次 增 加 大 量 若 将 的资 本 金 ． 对 信 托 公 司 股 东 来 说 是 无 法 接 受 的 ， 为 净 资 本 非 常 金 这 因 贵的． 可浪费在银信合作这种低收益的业务上。 不
元 ， 长 了 ７倍 多 ， 而 根 据 ５ 增 然 ４家 信 托 公 司 披 露 的 ２ ０ ０ ９年 度 报 告 显
的 不 同 风 险 收 益 偏 好 ， 资 的 结 构 可 以 是 纯 债 权 型 、 股 权 型 和 股 债 融 纯 混合型 。
今 年两 会 以来 ． 着 房 地 产 市 场 近 年来 逐 渐 成 为 调 控 的 对 象 的环 随
量 相 对 较 低 。审 视 现 有 的 银 信 合 作 ： 由于 银 行 在 合 作 中处 于 绝 对 强 势 地 位 ， 常将 信 托 公 司 视 为 发 展 中 间业 务 、 整 信 贷 资 产 结 构 的 “ 常 调 管 道 ” “ 台 ”造 成 资 金 运 用 集 中于 简 单 业 务 。 或 平 ， 或仅 为 “ 表 ” 破 资 本 出 突 充 足 率 的限 制 ． 托 公 司 无 力 也 无 需 主 动 管 理 相 关 资 产 。 这 种 简 单 地 信 为银 行 腾 挪 信 贷 的 银 信 合 作 业 务 。 有 技 术 含 量 ， 仅 收 益 非 常 低 ， 没 不 对 信 托 公 司 自主 管 理 资 产 能 力 的 提 高 没 有 任 何 帮 助 ． 是 “ 度 红 利 ” 只 制 来
房地产信托是什么意思
引言：房地产信托是一种常见的投资工具，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产信托在中国的应用越来越广泛。
在上一篇文章中，我们已经介绍了房地产信托的基本概念和特点。
在本文中，我们将继续探讨房地产信托的各个方面，并分析其在中国的发展现状和未来的趋势。
正文内容：一、房地产信托的运作模式1.设立信托计划：房地产信托的第一步是设立信托计划，这是一个由信托公司或其他机构策划和管理的投资方案，其中包括了信托资产的种类、规模、投资期限等内容。
2.募集资金：信托公司负责向投资者募集资金，投资者可以通过购买信托产品来参与房地产信托。
资金募集的方式主要包括私募和公募两种形式。
3.投资运营：信托公司根据信托计划的要求，使用募集到的资金进行各类房地产项目的投资运营。
这包括了项目的选址、开发、销售等环节。
4.收益分配：房地产信托的收益来自于房地产项目的租金、销售收入等，信托公司按照设立信托计划的规定，将收益分配给投资者。
5.期限届满或提前终止：房地产信托的投资期限通常是有限的，在期限届满或其他约定的情况下，投资者可以选择退出，信托计划也会进入清算阶段。
二、房地产信托的风险管理1.项目选择的风险：信托公司在投资运营过程中需要进行严格的项目选择，包括对开发商的背景、项目可行性等进行全面评估，以规避项目开发风险。
2.市场风险：房地产市场的波动对房地产信托的投资回报会产生重要影响，信托公司需要根据市场情况调整投资策略，以降低市场风险。
3.流动性风险：由于房地产信托的投资期限有限，投资者需要在特定时间点退出。
信托公司需要合理管理资金流动，以满足投资者的需求。
4.法律合规风险：房地产信托业务涉及复杂的法律合规要求，信托公司需要遵守相关法律法规，否则将面临严厉的法律处罚。
5.利益冲突风险：信托公司在投资运营过程中可能会面临利益冲突的情况，需要建立健全的内部控制和管理机制，防止利益冲突对投资者利益产生不利影响。
三、房地产信托的发展现状1.市场规模：随着房地产信托市场的快速发展，其市场规模不断扩大。
房地产企业的转型和发展
房地产企业的转型和发展一、转型趋势与动力1.面向低碳绿色发展：随着环保意识的增强，社会对低碳环保、绿色生态的要求也在不断提升。
房地产企业需要转型为低碳绿色发展，采用节能环保的建筑材料和技术，打造生态友好的居住环境。
2.服务业态创新：房地产企业可以通过引入各种配套服务，打造更加便利舒适的生活方式。
比如，在小区内设立商业综合体，集中供应各种商品和服务，满足居民的各种需求。
3.多元化经营：房地产企业可以逐步向多元化方向发展，比如拓展物业管理、酒店管理、文化旅游等相关业务。
这样可以增加企业的盈利能力，并且提供更多的就业机会。
4.国际化拓展：随着经济全球化的深入发展，房地产企业也需要拓展国际市场，吸引国外投资者和购房者。
可以通过与外资企业合作或者投资海外项目来开拓国际市场。
二、房地产企业的发展策略1.按需开发：根据市场需求和消费者的购房意愿，进行精细化的市场分析和产品定位。
避免过度开发和库存过剩的情况，提高销售效率。
2.加强品牌建设：通过建立良好的企业形象和品牌口碑，提高企业的知名度和竞争力。
可以通过赞助文化活动、举办公益活动等方式，树立企业的社会责任感。
3.加强人才队伍建设：拥有一支高素质的专业团队是房地产企业成功的关键。
企业应该注重人才培养和绩效考核，吸引和留住优秀的人才。
4.资本运作和股权融资：房地产企业可以通过资本运作和股权融资来增加资金实力，提高企业的发展能力。
可以通过引入战略投资者、发行股票等方式来实现资本运作。
5.加强信息化建设：房地产企业可以通过信息化建设提高管理效率和服务水平。
比如建立客户关系管理系统、项目管理系统等，提高企业的运作效率。
三、面临的挑战和对策1.政策调控：房地产行业受到政府宏观调控的影响较大。
企业需要密切关注政策变化，灵活调整经营策略，规避风险。
2.土地供应压力：房地产企业需要面对土地供应的不足和竞争压力。
可以通过与政府合作、参与土地拍卖等方式，争取到更多的土地资源。
3.人才稀缺：房地产行业需要大量的专业人才，但市场上的人才匮乏。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
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房地产信托产品正在悄然转型，而基金化成为转型的方向。
随着房地产调控的深入，房价下行压力加大。
而去年以来发行火爆的房地产信托产品也面临越来越大的兑付压力。
在此局面下，监管层对房地产信托业务加强了监管，房地产信托产品发行量呈下降态势。
很多信托公司出于风险控制因素的考虑放慢了发行节奏，也有一些公司在产品结构上做文章，发行基金化的产品成为房地产信托产品的发展方向之一。
记者从平安信托获悉，在传统项目型房地产信托项目的基础上，目前平安信托首创基金化运作模式，推出国内首款全功能房地产（信托）基金产品——“睿石”系列全功能房地产（信托）基金。
该产品开创性地运用了资产配置模式，通过股权合作和债权融资等方式投资到房地产相关市场，以最大程度降低投资单一项目型信托计划的风险。
据记者了解，“睿石”系列全功能房地产（信托）基金类似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不仅可投资于房地产实业领域，同时又可投资于资本市场上房地产相关的金融产品。
在实业领域，“睿石”可以以股权、债权、夹层融资或其他形式直接进入待投资项目；在资本（金融）市场，“睿石”可以购买房地产及相关行业的债券、可转债及其他金融工具。
平安信托可根据市场变化情况进行主动管理，根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目，为投资人分散风险，创造收益。
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来自信托业协会的统计数据显示，截至今年三季度末，房地产信托业务余额达到了6797.69亿元的历史最高值，在全部信托资产中的占比高达17.24%。
进入四季度以来，虽然市场传言房地产市场风险较大，但记者接触的多家信托公司的人士均认为：即使国家宏观调控等对房地产市场影响较大，但受中国城市化进程的影响，中国房地产市场仍有至少十年的快速发展期，所以在即将进入的2012 年里，房地产信托仍将是信托产品的主要组成部分，规模占比大约会维持在40%左右。
“这两年房地产信托业务的发展非常迅猛，带动了信托业规模的高速成长，可以说房地产信托是信托公司的支柱业务，也是最赚钱的业务。
”上海某大型信托公司负责人向记者表示。
“但在目前的房地产信托业务的模式不具有可持续性，在经历两年发展之后，其风险正在积聚，房地产信托要发展就必须要转型。
”这位人士指出。
四季度以来，多家信托公司传出暂停发行房地产信托计划的消息，不过信托业对房地产信托业务的重视程度并没有降低。
“不管怎么说，房地产行业是国民经济的支柱行业，我们看好这个行业长期的发展，因此房地产信托业务肯定还将在信托公司的业务中占据较大的比重。
”上海另外一家信托公司的负责人表示。
“关键要看以后怎么做，以前那种粗放式的经营方式肯定行不通了。
”这位人士表示。
这位人士告诉记者，虽然目前市场上认为房地产信托业务的风险较大，但他们公司并没有减弱在房地产信托业务上的配置。
“近期我们招聘了很多房地产业务领域的专业人才，未来的房地产信托业务一定是走专业化、基金化路线。
”这位人士表示。