房屋租赁合同审查要点
租赁合同重点难点问题及合同审查要点 精品PPT
租赁合同重点难点问题及合同审查要点
一、租赁合同重点难点问题 二、租赁合同审查要点
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租赁合同重点难点问题及合同审查要点
案例： 甲公司与香港欧易姆公司于2012年3月1日签订框架协议，约定将
21万平方米房屋交付期出租经营，并约定协议签订之日起45天内签订正 式租赁合同，否则，框架协议自动终止。合同约定了租金标准、租赁年 限和免租期等。同时约定，由香港欧易姆公司在北京注册成立全资子公 司履行租赁合。
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租赁合同重点难点问题及合同审查要点
一、租赁合同重点难点问题
（一）租赁合同效力
1、效力判断标准：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的 规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准 建设的，人民法院应当认定有效。合同备案不影响合同效力。
2、冲突：《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的 函复》 [2003]民一他字第11号。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋 未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不 合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华 人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不 合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安 消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三， 租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防 安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房 屋租赁合同效力的必要条件。
签订房屋租赁合同必须关注的要点
签订房屋租赁合同必须关注的要点签订房屋租赁合同必须关注的要点。
房屋租赁合同在现实生活中是一种常用的合同类型，房屋租赁合同看上去比拟简单，合同条款也比拟少，但房屋租赁合同的纠纷却时常发生。
根本的原因是甲乙双方当事人合同条款订得不全面，在履行房屋租赁合同过程中经常会出现一些原来没有考虑到的情况。
为了防止纠纷，在签订及履行房屋租赁合同时应当注意以下法律问题：1合同的主体资格问题1、在签订合同时，承租方首先要查看出租方的房产证，土地使用权证，假如没有房产证，那么要看出租方有无房屋买卖合同或受权委托书等手续。
出租方要审查承租方的咨信情况，租金支付才能，社会诚信状况。
2、承租方还要审查，出租的房产是否已经被抵押。
3、大型店面房统一出租，出租方本身对出租的房屋不拥有产权，只是承受各位业主的委托统一对外出租，但在合同履行期内有个别业主要求提早收回自己的商场摊位自己做生意，由此发生纠纷如何处理，在签订此类合同时承租方应当要求出租方对此有承诺或保证。
4、有些特定内容的房屋租赁合同，出租方应当事前办理好报批核准登记手续。
例如专业性的市场，创办单位要对外大量分别出租摊位，根据国家工商行政管理局的规定，创办单位应当依法向县级以上工商行政管理部门申请办理企业登记注册，获得营业执照前方可进展市场摊派、店铺招商招租和开业，这一点也是承租人应当注意的。
5、在房屋租赁期内，公司作为出租方假如发生了破产、企业转制、公司歇业或被注销等情况，如何补救，承租方如不能继续租赁房屋由此而产生的经济损失如何补偿。
6、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，其共同生活的家庭成员可否沿续原来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋。
2租赁合同的标的物在房屋租赁合同中，要求写明房屋的坐落地址、房屋的间数层数、建筑面积，房产证编号，并把房地产的规划红线图及房产平面图作为合同附件。
还要写清楚房屋的附属设施。
有时合同中最好要标明租赁房屋的用处是居住，还是用作经营场所。
房屋租赁合同审查要点和常见问题
房屋租赁合同审查要点和常见问题房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂，合同履行中容易发生争议和纠纷，风险相对较大。
以下是小编收集的房屋租赁合同审查要点和常见问题，希望大家认真阅读!对出租主体的审查对出租主体的审查，除审核出租人的主体资格外，还应审查出租人是否有权出租标的物，可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。
审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同，以上名称供参考)，主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。
如果出租人非产权人，而是承租后再转租，还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租，应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人)，相关文件应作为合同附件。
审查合同是否有违反强制性规定的内容如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格，承租违法建筑等。
租赁标的物的准确描述合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。
此外，要对租赁物作完整描述，如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。
租赁标的物用途在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。
如果房产证上记载用途为住宅，则对于经营用房的承租原则上不予考虑。
同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途，如用于营业、办公或仓储等。
关于租赁标的物周边环境的约定如果公司承租的房屋用于营业或办公，则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定，如是否有适当的停车地点，周围是否有娱乐场所影响办公等。
租赁期限的审查审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。
房屋租赁合同纠纷审判要点
房屋租赁合同纠纷审判要点
在房屋租赁合同纠纷的审判中，法院通常会关注以下要点：
1. 合同的成立和有效性：法院会审查合同的签订过程，确保双方当事人具备相应的法律行为能力，并且合同条款是否明确、合法。
2. 租金支付问题：法院将审查租金支付情况，包括租金数额、支付方式以及支付期限等。
如果存在未支付或逾期支付的情况，法院将考虑相应的法律后果。
3. 房屋使用权：法院会核实房屋租赁合同中约定的使用权，包括租赁期限、用途限制等。
如果出现违约行为或侵占他人使用权的情况，法院可能会做出相应的判决。
4. 维修和装修责任：法院将审查租赁合同中对于维修和装修责任的约定，包括房东和房客各自的义务。
如果一方未履行相应的责任，法院将做出相应的判决。
5. 解除合同和违约责任：法院将审查解除合同的理由和程序，以及双方在解除合同时应承担的违约责任。
如果一方存在违约行为，法院可能会判决违约方支付相应的损失赔偿。
6. 证据的收集和审查：法院将审查双方提供的证据材料，包括合同、支付凭证、通知书等。
如果一方提供虚假证据或隐瞒重要事实，法院可能会对其进行相应的处理。
总之，在房屋租赁合同纠纷的审判中，法院将根据相关法律规定以及合同约定，综合考虑各种因素，依法判断并作出公正的裁决。
租赁合同审核审查要点
租赁合同审核审查要点一、注意租赁用途的变更承租人以合同约定用途使用房屋后，在租赁过程中不得更改，包括品牌、业态等，此时在合同中可以约定要求承租人提供营业执照及其它相关证明文件（包括但不限于拟经营品牌的经营代理权及经营权的相关证明文件）。
如需办理营业执照的，应对办理时间进行约定，并对承租人擅自改变租赁用途或转包情形使用违约金罚则。
二、关注签约时公司尚未成立建议合同注明承租人为***公司筹，并由创办股东签字，要求在规定时间内办妥注册手续并补盖公章，逾期未成立的，出租人有权解除合同，或要求其股东继续履行合同。
三、注意有关日期项的调整风险明确相应违约责任，建议约定出租人经承租人同意，或书面通知承租人后可适当调整交付日，或是模糊约定交付日期，或是在租赁期限上给予顺延，此外双方不承担其他责任。
就开业日，因商业项目开业分为项目整体开业和承租人承租物业开业，对整体开业期，若开发商延期，建议约定开业期可顺延，同时租赁期限顺延；或告知承租人后调整，此外双方不承担其他责任。
四、开业日与装修期关系提前开业情况处理，包括就提前开业租金及各类费用如何收取。
逾期开业情况处理，如何适用违约金。
五、租金与物业管理费租金计算标准明确，数额清晰，表格式约定需详细校对；若长期租赁合同，应注意租赁期限内的租金递增。
物业管理费详细列明，并就租赁期内调整予以约定。
但收取与调整须符合《苏州市物业服务收费管理实施办法》。
其他各费用明确列明，并约定可随市场或有关部门调价而有所调整，同时对履约保证金项、各类押金均有明确表述。
六、逾期支付租金及其他费用的违约责任1、扣除履约保证金；2、有权停水停电；3、逾期付款违约金；4、逾期支付超过期限，且经过书面催告后仍未支付，有权解除合同，并收取较高解除合同违约金；5、解除合同后，拒绝撤场搬离，并办理相关手续的，按天收取双倍租金违约金，并对现场物品放弃所有权，出租人有权自行处理，并不得要求任何装修补偿；6、送达方式，寄送合同约定地址，无人接收不影响认定送达。
租赁合同审核要点
租赁合同审查要点一、合同主体1.房屋所有权证上的所有权人名称应与合同出租方名称一致（所有权人书面同意转租或授权其他主体签署合同的除外）；房产证上所载房屋用途与合同上约定用途一致。
合同应当明确房屋所处位置，且该描述应当与房屋产权证书所载一致。
2.无法提供产权证明文件或产证尚在办理的，出租方提供其他书面证明（如土地使用权证明、房屋预售许可证等），并要求其在本租赁合同中承诺赔偿因产权问题导致无法继续使用承租房屋的损失（如装修费用、租金差价、搬迁费用等）。
3.如果房屋系转租的，应当要求出租方提供由房屋产权人出具的同意转租的书面文件，且须确认转租合同的转租期限和转租用途等条款未超过合同对方与房屋产权人之间租赁合同确定的内容（如属多次转租，应逐次审核前手出租方同意转租的文件直至产权人）。
4.如果房屋系授权出租的，应当要求出租方提供由房屋产权人出具的书面授权文件，且要求其在租赁合同中承诺赔偿因授权和产权问题导致无法继续使用承租房屋的损失（如装修费用、租金差价、搬迁费用等）。
5.共有房屋出租的，应确认是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料，比如授权委托书等。
6.承租方的经营范围。
租赁厂房的，承租方的经营范围与合同约定的租赁物用途是否一致。
承租人营业执照上登记的经营范围是否为从事危险化学品、监控化学品、易燃易爆、有毒有害、高污染等行业。
审查出租厂房是否能够从事上述生产活动，是否符合国家法律法规的要求。
二、租赁标的物1.对租赁标的物的描述应准确合同中应约定租赁房屋所处的准确位置（如门牌号）以及租赁物的概要情况，如承租的建筑面积或使用面积、楼层等，最好附图说明。
此外，要对租赁物作完整描述，如不仅包括房屋且包括其相关附属设施（包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等）。
2.明确租赁标的物用途在租赁房屋前，应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途，做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。
房产租赁审计要点
房产租赁审计要点
1. 合同审查可别马虎！你想想看，要是不仔细看合同，万一被坑了咋办？例子就是之前小李租房，没好好看合同，后面才发现有好多不合理的条款，那可真是后悔莫及呀！
2. 房产状况得好好摸摸底呀！这就好比你买个手机不得全方位了解一下，房子也一样呀！比如小张租了个房子，结果进去才发现好多设施都是坏的。
3. 租金支付问题要搞清楚哟！不然到时候稀里糊涂的。
就像小王，没搞清楚租金支付方式，结果搞出一堆麻烦事。
4. 维修责任到底归谁得明确呢！这可不能含含糊糊的，不然房子有问题了谁来负责呀。
就说小赵那次，因为没明确维修责任，和房东争了半天。
5. 租赁期限也得重视起来呀！你总不希望突然就被要求搬走。
之前老孙就是没注意租赁期限，房东提前要他走人，多无奈呀！
6. 违约责任可不能轻视哦！这就如同给自己上一道保险。
像老陈租的房子，房东违约了，还好合同里明确了违约责任。
7. 周边环境也很重要哇！难道你想住在一个乱糟糟的地方吗？比如小周租的房子周边环境很差，住着可不舒服了。
总之，房产租赁审计要点可一个都不能马虎，都得仔仔细细去关注，这样才能租到一个满意又放心的房子呀！。
融资租赁合同审查要点
融资租赁合同审查要点
1.租赁标的：审查租赁标的是否符合法律法规，是否合法合规。
包括租赁物的数量、规格、品牌、型号、使用用途等，以及租赁物的所有权归属情况和是否有抵押、质押等限制。
2.租金及支付方式：审查租金及支付方式是否合理、合法，是否符合市场标准。
包括租金的计算方式、支付方式和时间、违约金等。
3.期限及续租：审查租赁期限及续租条款是否合理、合法，是否符合双方协商。
包括租赁期限、提前终止条款、续约条款等。
4.保险及责任：审查保险责任及赔偿条款是否充分、合理，是否符合法律法规要求。
包括租赁期间的保险责任、保险金额、赔偿方式等，租赁物造成的损失责任及赔偿方式等。
5.违约条款：审查违约条款是否合理，是否符合法律法规要求。
包括当事人违约的情形和违约后的处理措施等。
6.保密条款：审查保密条款是否充分保护当事人的商业秘密及其他机密信息，是否合法、合规。
7.争议解决方式：审查争议解决方式是否合理、合法，在仲裁、诉讼等方式中应
选择哪种方式。
8.其他条款：如租赁物的维修、保养等条款，需要审查是否合理、合法，是否符合当事人的交易意愿。
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一、2018年房屋租赁合同审查要点
1、出租人出租房屋的合法性
出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。
1.1出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书;
1.2出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记;
1.3出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者(即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人)之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。
作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件;出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。
代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件;查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。
2、出租人为转租的情形
2.1转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租;
2.2原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书。
2.3次承租人最好能查看并持有原租赁合同
3、租赁房屋用途
3.1租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途;改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。
3.2如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同;如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途;如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。
实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。
3.3合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。
对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。
根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
4、约定租赁期间
租赁合同应明确约定租赁的起止日期;
根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。
超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。
当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。
当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
5、租金的计算与支付
租金起算点要明确;如有装修时间，不计算租金的(所谓免租期)，也应明确。
合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。
对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定(补充协议约定或合同相关条款、交易习惯)仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
好的合同可以避免或减少纠纷的发生。
如何审查房屋租赁合同，其实也似签订房屋租赁合同应当注意的事项。
这次主要分析的是：租赁合同违约金;房屋装修;房屋的交接等。
6、装修与提前解约
合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意;装修不应破坏房屋基本结构;对装修的其他约定。
承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。
7、押金的支付与返还
租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于1)担保租金
的支付，防止欠租;2)对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害;3)防止拖欠水电费等相关费用。
对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋;交房后再收押金就难了。
在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。
8、违约金
房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。
迟延支付租金的违约金。
擅自改变用途的违约金。
提前解除合同的违约金。
9、房屋及附属设施的维修责任
通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用;对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。
10、房屋附属设备、水电气等相关手续
租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定;
对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。
对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。
二、2018年房屋租赁合同解除
合同解除包括双方解除和单方解除。
双方解除是当事人双方为了消灭原有的合同而订立的新合同，即解除合同。
单方解除是指当事人一方通过行使法定解除权或者约定解除权而使合同的效力消灭。
在租期较长的房屋租赁中，当事人都有可能发生不能继续履行合同的情况，为使当事人的利益平衡，有必要在合同中约定解除合同的条件。
综合相关法律、法规、规章的规定，合同解除条件包括以下几个方面：
1、不定期租赁合同，双方当事人随时可以解除合同；
2、承租人擅自转租房屋的，出租人可以解除合同；
3、承租人擅自改变房屋租赁用途的，出租人可以解除合同；
4、承租人无正当理由未支付租金累计超过6个月以上的，出租人可以解除合同；。